ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/abeno318/
売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)　http://www.livable.co.jp/

所在地　大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目1番34（地番）
交通
大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅 から徒歩 13分
阪堺電気軌道上町線「北畠」駅 から徒歩 7分
総戸数　318戸
間取り　2LDK+F～4LDK(予定)
専有面積　64.09m2～94.73m2(予定)
バルコニー面積　10.40m2～21.40m2
敷地面積　8672.93m2
建築延床面積　25825.84m2
構造および階数　鉄筋コンクリート造 地上15階建て
用途地域　第二種中高層住居専用地域・商業地域
建物竣工　平成27年8月下旬予定
お引渡し　平成27年9月下旬予定
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
分譲後の権利形態　敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有

備考
●駐車場／194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）　月額使用料：未定
●バイク置場／39台　月額使用料：未定
●自転車置場／636台（平面44台、ラック式592台）　月額使用料：未定

販売スケジュール　平成26年7月下旬販売開始予定
モデルルーム公開日　平成26年5月下旬モデルルーム公開予定

ブランズ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...
西田辺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%A5%BF%E7%94%B0%E8%BE%BA
北畠
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%8C%97%E7%95%A0
阿倍野区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%98%BF%E5%80%8D%E9%87%8E%E5%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1244&cid_...

[510: ご近所さん]

509さん

地下鉄御堂筋線沿線とは言え、駅までは遠いので、足に自信があるかバス通勤の時間的余裕がある人が住むところです。
駅前の自転車置場は満杯なので当面は
あきらめること。
環境はわるくないです。
大阪市内では中の中という住民階層。
長居公園も近いし、車があれば休日はそれなりに色々便利。
ただ転勤族でまたどこかへ移る可能性があるならこの物件はやめといた方が…
多分買った途端に値崩れしそうな気がします。
つまり現在販売苦戦中。
西向きの住戸を中心にたっぷり余っていると思われます。
因みに大阪で西日の当たる部屋は春から夏のエアコン代がとんでもなくなってしまうので覚悟が必要。

[511: 買い換え検討中]

510さん、早速のご丁寧なご回答ありがとうございます。最近テレビCM でよく見かけるので興味持ちました。文教地区とか言われているようですし・・もう少し時間ありますので色々調べてから現地行ってみようと思います。ありがとうございました。

[512: ご近所さん]

今販売中の物件で文教地区と言うならパークハウス阿倍野三明町の方でしょう。
ここは普通だと思いますよ。

[513: 匿名さん]

複線利用できるとはいえ、駅が少し遠いかな。

毎日のことだから運動になると考えれば良いかもしれないが

疲れている時とか徒歩帰宅は辛く感じそうだ。

[514: 周辺住民さん]

>>511さん。

ここならば南向きが良いと思います。ただ、洋室が北向きになっちゃうんで、南西向きとか南東向きがよいんでしょうけど。常盤学区は、とてつもなく値上がりしています。三明町は、交通の便もよく学区もよいですが、コスパ的にはどうかなと思います。

[515: 物件比較中さん]

三明町の方はもう完成しましたね。
先日外観を見に行って来ました。確かに学区もブランドも魅力的ですが私は隣りの変電所がかなり近いのが気になりました。

[516: 匿名さん]

三明町とはいえ、まあ美章園ですから、
あの値段は高いですよ。
松崎町ではないし。

ここももう少し安かったらとは思います。

[517: 買い換え検討中]

５１４さん・・ありがとうございます。僕も西向きはネガテイブです。三明町もMR閉めるとありますので完売まじかなんでしょうね・・

[518: 物件比較中さん]

三明町も20戸くらいありますよ。
なのでまだもう少し先です。

[519: 匿名さん]

お子さんがいらっしゃる家族ならスーパーも近いですから、暮らしやすいかもしれませんね。
ただ、駅から距離があるので通勤、通学はちょっと大変かもしれません。
駅まではバスは出ていないのでしょうか？天気が悪い時などだけでも利用できたらいいですよね

[520: 購入検討中さん]

バス停は「阪南団地前」でライフの前から出ているので、
確かに雨の日には重宝しそうですし、高齢になっても便利だと思います。
私の足ですが、西田辺へもUR側から出れば10分。家の玄関から15分ぐらいで電車に乗れそうでした。
案外、北畠もアリでしょうか。

[521: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん [男性]]

この時期で100戸そこそこしか売れていない物件は完売まで遠い道程になりそうですね


残り10戸程度の頃にはかなりの値下げが見込めそうと確信してます
私の予想では3割引あたりで交渉成立しそうかな？

今後の販売状況を静観しておきます

[522: 物件比較中さん]

3割ですか？ここまでくれば残物件はドングリの背いくらべですからまちですね・・

[523: 匿名さん [男性 40代]]

残10戸となると竣工1-2年後ぐらいでしょうか？
その頃には別の物件に興味湧いてるかも

[524: 匿名さん]

残り10戸で3割引。3割引は魅力的ですが、時期が確定できない上に
待った挙句、期待通りに値引きが実施されなかった時のダメージが
大きそうです。
今先着順で33戸が販売中ですが、これ以外にも残っているんですよね。
残り10戸になるのはいつ頃でしょう。

[525: 匿名さん]

マンションは新築として販売出来るのは2年未満になりますね
それ以降は『新古物件』として販売されます
そんな格好悪い事になると、今後の不動産価値にも影響して来ますし、実質は竣工後1年経過したら3割引ですね

住民側からも『好評分譲中』との恥ずかしい垂れ幕だらけだと苦情も来るでしょうね

[526: 物件比較中さん]

まあ３割引でもいらないですけどね。

[527: 物件比較中さん]

現時点で次期分譲も合わせて残り約200戸。
うち、10件ほどは商談中らしいのでこの分だと残り10戸となるのは程遠いですね。
モデルルームは週末にお子様連れの方が出入りしているのを見かけるので、ファミリー向けにさらに販売に力を入れ始めてるのでしょうか。
やはり住みやすいプランは無くなってしまうので竣工後3割を待つのは厳しいかと思います。

[528: 物件比較中さん]

びっくりです。最近CM乱発はやはり相当な焦りの結果ですね。
318のうち半分も空いたマンションはやはりいやですね・・

[529: 物件比較中さん]

YAHOOで出てくるここのスポット広告には3478万円～となってますのでもうそれより安い物件は売れたのでしょうか？3400出して西の下層階なんて値段設定おかしいように思います。逃しましたが近くのプラウドは南向きで中層階で3400くらいでした。ここまでくれば値引き待ちですね…

[531: 購入検討中さん]

このスケールの物件でも入居開始までに完売しているのは普通なのでしょうか？
さすがに半分以上空きがあるのは嫌ですが…
あまり詳しくないので教えてください

[532: 匿名さん]

これだけ戸数があると、竣工前完売は珍しいです。

[533: 匿名さん]

プラウドシテイ新大阪なんて310戸で竣工前完売ですね。さすがプラウド！

[534: 匿名さん]

さすがはプラウドですが購買層が違うような気がしますが・・・。
子連れで新大阪には住みたくないです。

[535: 物件比較中さん]

他の物件を見ても大規模でファミリータイプのマンションは竣工後、1.2年でも売れ残ってるケースはよく見かけます。こちらの物件も完売は厳しいように思いますが竣工2ヶ月前くらいからドタバタとそれなりに埋まるのではないでしょうか。例え完売しなくても、設備や子育て環境に関しては恵まれているので買う人は買うでしょう。

[536: 匿名さん]

そうですね。プラウドは阿倍野では播磨町完売でした。小さい阿倍野の２棟も即完売。帝塚山はさすがにまだみたいですが・・まあ５３４さんのおっしゃるように野村は完売できない回収おくれるような大規模ファミリー物件にはそもそも手を出さないんでしょう。新大阪のような310戸でも完売できる購買層の違う物件はきっちり手を出しますが・

[537: 匿名さん]

竣工２か月前に値引きですね！！

[538: 物件比較中さん]

プレサンスでモニター限定一戸100万引きの広告出してますね。
こちらの物件もそういうのやらないんでしょうか。

[539: 購入検討中さん]

100万円くらいの値引きでは・・・

[540: 物件比較中さん]

歩いてみました。小学校、中学校は近くていいですね。西田辺はやはり毎日となると遠いきがしました。雨の日は最悪ですね。

[541: 購入検討中さん]

確かに駅まで徒歩15分はかかりそうなところが残念ですが我が家では子供達の通学や教育環境を重視してほぼここにかたまりつつあります。近隣の物件とかなり迷ってはいますがそろそろ妥協点絞りたいところです。

[542: 匿名さん]

街ゆく子どもはごく普通な感じの子が多く、子育てには良いですよね。
駐輪場も定期駐輪場の空きが出るまでの時間には、
場所によってバラつきがあるので、マンション決められたら、数ヶ月前に予約するといいですよ。
１日駐輪場は八時丁度に行っても、今のところは停める余裕はあります。
ただ、保育園の収容人数に規制？が出たとかで、付近の認可保育園の募集人数は少なくなる傾向があるらしいですけど

[543: 匿名さん]

540さん、学校が近いのは嬉しいですね。

いろいろと物件を見て比較しているのですが

駅が近くても学校がとても遠かったりすることが多いのです。

大人は多少のことは我慢できますが

子供のことは何とかしてあげたいって気持ちになりますからね。

学校の近さは物件探しの優先順位の1番目と考えています。

[544: 物件比較中さん]

543さん、そうですよねえ。自分は多少我慢して歩きます。もうすこし物件みまわってみようとおもいます。

[545: 購入検討の終了]

こちらの物件も検討は行いましたが、値段以上に魅力が見つからず止めました。
診療所や小学校が近くて、ｽｰﾊﾟｰもそこそこあり、歩いている方や自転車を乗っている人からは
治安的にも悪そうではなく環境的には魅力でした。
ただ、これだけ宣伝しても売れないのは、需要と供給の調査不足でしょうね。
駅からの距離を考えても、これだけの需要はないでしょうね。
関東の主要都市なら駅から離れていても購入者はいると思いますが、こちらは大阪市内ですし。
値段が下がる事があれば、住居内での格差があったり、今後、住んだ以降に販売する時には相当値段が厳しくなるとも思いました。

よく近くを歩きましたが、冬場は太陽が低いため、日当たりが悪くなっている家もありました。
近隣住居の方の事を思えば、これだけの高い建物や西側の建設を低めにしても眺望は良いのでは。

[546: 物件比較中さん]

西向き低層階はライフの背面を眺めて暮すようになりますね。
その辺りの部屋は相当値引きしないとまず購入者は居ないのでは？
竣工間近になればなるほど条件の悪い部屋が残ってしまうでしょう。
本気で購入を考えたらもう決断の時期は過ぎつつあるのかも。
とにかく隣のＵＲの自走式立体駐車場の贅沢さが目につきます。
この規模で機械式、しかも強気の値段設定・・・

[547: 購入検討中さん]

以前ＭＲに行った時、東より西が売れているように見えましたよ。
それにどの向きもですが、高層階より低層階が売れていたような…
今まで見に行った物件で最上階はそこそこ早い段階で売れている（一番上が好きな人がどこにもいる）印象でしたが、ここはほとんど残っていたような。
現実的で堅実な購入者が多いのかなと良い印象だったのですが、私の勘違いでしょうか？

[548: 購入検討中さん]

竣工時に仮に半数しか売れてなかったと仮定して、共益費や修繕積立金などは、単純に半分足りない事になりますね？

将来的に理事会などで話し合われ、当初決めていた額では足りないので、と値上げされるのでしょうか？

それとも売れるまでは売主さんが未販売住戸の分を売れるまでは払い続けてくれるのでしょうか？

[549: 購入検討中さん]

竣工間際に大幅に値下げされたら、既に契約した方にも同じように値下げがなされるんでしょうか？
値引きがあれば、何かしら情報はもれると思います。
そうなれば、すでに高階層の高額住戸を契約されてる方々は腑に落ちないですよね。
現在契約をかなり迷っておりますが、こちらの口コミを読み、不安になりました。
仮に契約した場合、今後の販売状況があまりに悪ければ解約、というのもありでしょうか。

[550: 匿名さん]

既に契約した方にも同じように値下げ
→される訳がありません。最初に契約している人は好条件の部屋を取っているのですから。特定の部屋にこだわりが無ければ、最終期まで待つのも一手だと思いますよ。

今後の販売状況があまりに悪ければ解約
→ありだとは思いますが、違約金覚悟になるのではないでしょうか。

[551: 購入検討中さん]

550さん、ありがとうございます。
西側邸階層は値下げがあったとしても購入は考えておりませんが、気になるプランの住戸はほぼ埋まりつつあったので少し焦ってます。最終期にどれぐらい値下げがあるのかもまた微妙ですね。

やはり販売状況がほぼ確定のころの解約だと、手付け金放棄だけじゃ済まなくて違約金が発生するんでしょうか。

悩みます。もう少し様子見ます。

[552: 匿名さん]

>>551
迷ってる時点で乗り遅れです。
購入の決め手は人それぞれ、そこから購入するのは決断力が必要では？
本当に住みたい物件ならば、購入したい間取り・価格に妥協点を定めて早期に決断すべきだと思います。
単に値下げだけをまっているならば、そこは本当に欲しい物件ではないと思います。

[553: 匿名さん]

まあこの条件では318戸はうまらないでしょうね。今現在でも半分もうまってないのでは？これだけ駅からとおいならせめて自走式駐車場でもないと。318で立体って雨の日などエレベータ待ちといれたら来るまで出かけるのに15分とか・・お隣ＵＲは東南にひらけ自走式立体。比較があるだけに余計に引いてしまいます。

[554: ご近所さん]

552さんのおっしゃるとおりある意味縁ですからね・・高い買い物ですから後悔だけはしないようにしたいものです。

[555: 物件比較中さん]

ちなみに半分しか埋まず駐車場も半分以下しかうまらなかった場合駐車場の料金もあがるんすよね？まあ今の料金がどれくらいの稼働率前提なのか？ですが・・将来的に少ない利用者で立体駐車場を維持管理するのは高くつきそうです。

[556: 匿名さん]

>>555さん
機械式は利用者が少なくなれば潰して、別の施設に転用できるので、そうなるのでは？
自走式の立体では、そうはしにくい…
将来性を考えての設置と考えてみてはどうでしょうか？

[557: 物件比較中さん]

556さん・・お話の筋は理解できますが・・そもそも今の駐車場の跡地を何にするんですか？所詮自転車置き場位・・壊して何か作るにも結局住民の負担になるのは目に見えてますよね・・入居率が低ければ１戸当たりの負担も増えますし・・悩むところです。けど駅からこれだけの距離あると老後を考えると車も必要になると思いますし・・

[558: 匿名さん]

>>556

機械式駐車場を撤去して更地にするだけでどれくらいのコストがかかるかご存知でしょうか。


この物件、竣工時に完売は無理だと思いますが、行く行くは全室埋まるでしょう。
ただ１年以上はかかるでしょうね。
売れ残り数件なら内緒に出来ますが、数十戸の大幅な減額となれば入居済み住民への説明なしにはできません。
「全室埋めないと管理費や修繕積立金が上がるんですよ、仕方ないんです」と言う話になるんでしょう。
その後値引きの広告を出してようやく完売という、ありがちな状況が想像されます。

１年目の不足分管理費はデベ負担になるパターンが通常のようですが、
２年目以降は住民の分配負担になると思われます。
駐車場代金が管理費に組み込まれている場合は、それも含めて住民の負担として分配されます。
駐車場代を値上げして不足分を穴埋めするという策は現実的ではないでしょう。
より一層駐車場利用希望者が減るだけですから。

少子高齢化の時代、大規模マンションはよほど立地や価格などにメリットが無い限り、
将来的なリスクを考えると危なっかしくて手を出せません。
初動の売れ行きが、そのマンションの正しい評価価値だと言うのが現実です。

[559: 物件比較中さん]

558さん・・
ありがとうございます。やはりここはやめておこうと思います。
もうすこし小規模のほうがいいかなと。
うまれば大規模のメリットを享受できますがうまらない場合はデメリットして跳ね返りますね。
器が大きいと切り売りするわけにもいきませんし。
それと完売のための値引きなどが修繕積立不足を理由に行われては気分的にいやですし・・