賃貸に出すならどこの会社？

[一部屋オーナー]

夫の転勤により、築１年、駅上タワーマンションの１部屋を賃貸に出すことにしました。
まず、管理会社のリロケーション部門に連絡をして契約を結んだものの、
土日が休みの会社で平日のみしか案内ができない。ということで、いまひとつ。
更に、ハウスクリーニングを頼んでいたのに、実施されたのが１ヶ月以上あと。

頼りなさ過ぎるので、近くのケ○コーポレーションというところにも
頼んだが、「値下げしてください」の一点張り。
募集もしていないのに「問い合わせが１件も来ないので」というありえない
理由ということもあって、上司に直訴。
その後の対応はまともになったが…やっぱり「値下げ」要求。
まぁ、いいか？と値下げに応じたものの手数料などが管理会社よりも
かなり割高。

関東圏でよい会社ってどこがありますか？
また、色んな会社に依頼するメリットデメリットを話し合いませんか？

[2: 匿名さん]

[3: ハイツ]

基本的に一部屋だけ貸すなら管理会社は必要はないかと思います。
１戸マンション等をお持ちなら必要です。べつに無くてもかまいません。
家賃の値下げですが、周りの相場はどの様になっているかを調べるべきですね。
なにしろ私は管理会社に頼んだことが失敗だと思います。
契約をしているなら解除を勧めます。

賃貸を貸すなら近くの個人でやっている不動産屋をお勧めします。大手の不動産屋は必ず問題が起きます。貸す側・借りる側でも必ず多額の請求が来たり何らかの問題が起きます。
センチュリー２１とかミニミニとかその他の大手は絶対に問題が起きます。

[4: 匿名さん]

定期借家契約なら東急リロケーションとかリロケーションジャパンが有名ですよね。

[5: 匿名さん]

客付け主体のイケイケ系の仲介業者はやめといた方が無難でしょう。
問題が起きるのは入居時の審査の甘さに起因することが殆どです。
イケイケ系の客付け業者は審査もほどほどに入居させ、手数料を稼ぐことを最優先しています。
地元の個人オーナーさんからの信頼の厚い地味で小さな不動産屋さんの方が安心できます。
物件の個人オーナーの味方になってくれるのは、この手の不動産屋さんなのです。

[6: 不動産業界]

「大手は絶対に問題が起きます」
"絶対に"とはどういう意味でしょう。今はネット時代で、客付けは圧倒的に大手が強い。
確かにエイブル・ミニミニ・アパマン等は業者に対する対応も閉口する事がある。
ただしエイブル・ピタットハウスは直営もあれば、フランチャイズもある賃貸専門。
センチュリー２１は全てフランチャイズで賃貸・売買両方やる店が多い。
同じ看板掲げても社員も違えば、会社が違う場合もある。
地味で小さな不動産屋が皆親切かと言えば、そうでもない。古いやり方で客を客と思ってない
昔風の会社もある。
まず相談に言って、先のことも考えてくれる会社に頼めばいいんじゃないですか？
話せばだいたい雰囲気わかると思いますし。いいことばっかり言う所は注意かも。

[7: 匿名さん]

>>06
でも、大方の傾向で言えば賃貸大手はとにかく決めさせちゃえば的な所があると思いますよ。確かにフランチャイズ店の場合はその店によって違いますし、地味な小さい不動産屋さんが皆いいかと言えばそうではありませんけどね。これらの客付け中心の業者に個人オーナーさん達があまり物件を預けていないのが、何よりの証左だと思いますよ。あと、ピタットハウスは賃貸も売買も両方やってる店も多いんですがね。

[8: ｈｉｍｅ]

転勤の間大手Ｓ不動産販売に管理を委託した所入居者審査がずさんで、とんでもない借主にあたってしまい大変な目に合っています。家賃遅延はもちろん更新料支払い拒否や近隣トラブル等…
管理会社曰く「こんな人は今までいなかった」と業務放棄されました。
借主を紹介したらそれで終わりという担当者を訴えたい気持ちで一杯です。

[9: 匿名さん]

>>08

Ｓ友不動産販売なんて賃貸部門は元々強くないですからね。賃貸管理を任せるにはあまり向いていないと思います。入居審査をしっかりやってくれる、ちゃんと賃貸をやる気のある会社に依頼し直した方が良いでしょう。ですが、何より優先すべき問題は今の不良入居者をどうやって立ち退かせるかでしょう。そんな者を入れておくくらいなら、いっそのこと空室にしておいた方がはるかにましというものです。裁判・強制立ち退きも辞さないという断固たる措置を取る必要があると思います。

[10: 匿名さん]

大手（東急リロや三井リース）のサブリース契約はそういったトラブルの心配もなく、
リスクが回避できるものと思いますが、どうなんでしょうか？２割前後の手数料を
はねられても、それは安心料という見方もできます。一方で０８さんのようなケースは
運が悪かったというぐらいの頻度のものなのか、その辺についても、どなたかご意見を
お聞かせ頂ければと思います。

[11: 匿名さん]

>>10

２割も上前はねられたら、ただでさえ少ない利益が吹っ飛んでしまうよ。それじゃあ、一体何のためにやってるんだか分からなくなるというもの。管理主体の近くの不動産屋さんでしっかりやってくれるところを探して、手数料の高いサブリース契約なんか結ばないこと。どんな物件を何部屋貸したいのか分からないけど、殊賃貸管理に関しては、三井とか東急とか住友といった「ブランド」が必ずしもいいとは思えないよ。

[12: 賃貸マンションオーナー]

積水ハウスさん等、３０年サブリース契約だと２割カットですね。
うちは大和ハウスさんの関連会社でのサブリースですが、３０年でも１割以下です。（実質５％）
もっとも、サブリースでなくともやっていけるような商品なので、
管理契約にすることも検討しています。（５％ではそのままサブリースが得ですが。）

[13: １２]

問題になるのは、賃料の妥当性。
さっさと埋めてしまえば問題ありませんが、
空家でいつまでも残っていれば、
次回の更新（２年毎が普通）で、家賃の大幅減額が待っています。

募集時の状況と、その後の推移が、２年後の状況に影響します。

[14: 匿名さん]

>>10

サブリース契約をした場合、ただでさえ管理委託手数料が高くつく上に、空室は即業者の負担となってしまうために募集賃料も相当低めに設定されてしまうダブルパンチとなってしまいますよ。それに、サブリース契約と言っても、入居者の付き易い新築からせいぜい５〜10年以内くらいまでしか受け付けない場合も多いので要注意です。あるいは、募集賃料の値下げをどんどん要求してきて、貸主が業者の要求に応じない場合はサブリース契約の更新を拒否するというのもよくある話です。

率直なところ、08さんの所の入居者は相当ヒドイと思います。入居申込に際して、入居の可否についての貸主の判断がどの程度反映されているのか分かりませんが（業者にまかせきりだったのか、それなりにご自身の判断もあってのことなのか）、いずれにしても業者にまかせきりにしないで自分の頭で判断することが大事です。不動産業者にまかせきりで自分の頭で判断出来ないようだと、後々様々なトラブルなどの不利益を押しつけられるか、でなければ手数料の高いサブリース契約を安い賃料で結ばされるか、いずれにしても業者の都合のいいようにされてしまうだけですよ。

[15: １２]

>>14
確かに、任せっきりだとそのようになりますね。
規模が大きい場合は、最初から条件が有利です。
マンション１室だと、かなり不利な条件になります。

[16: hime]

色々ご意見ありがとうございました。このまま部屋を取られるのかもしれないのでは…と思う程今も悩んで苦しんでいます。
管理を依頼する際に定期借家がいいのでは？とＳ不動産に聞いてみた所、まだその実績がないのと「転勤から戻れば明け渡しできる様手続きします」という言葉を信じた私が甘かったと反省と後悔しかありません。
まともに話合いができる借主ではない為、裁判をしたら逆に嫌がらせをさせられそうな状況です。
このままずっと貸し続けるしかないのでしょうか…？
また、Ｓ不動産を契約不履行で訴えるのはやはり大手なので難しいでしょうか？
ご意見お聞かせ下さい。

[17: 転勤中]

>16さん
長くても契約期間終了の際には退去してもらえるでしょう。
契約書には貸主からの予告期間は６ヶ月となっていますか？
貸主自ら使用するのに退去させられないことは無いですよ。
Ｓ不動産販売は退去後の敷金清算までが仕事ですから、担当者を変えてでも今の賃借人との接触は、代理に任せたほうが良いでしょう。
賃借人はキレると退去真際に何するか分からず怖いですからね。
冷静に事務的な対応がベストでしょう。
がんばって下さい。

[18: １２]

>>17
＞長くても契約期間終了の際には退去してもらえるでしょう。
一般借家契約なんだから、契約更新を希望する借家人だったら、退去は無理です。
何時まで経っても、出ていってくれませんよ。

[19: ぷちおーなー]

日本財託管理サービス
ここはオーナーにとっては任せがいがあると思いますよ
借りる側からしたら最悪ですが

[20: 入居審査]

定期賃借であれば大手のリロケーション会社が良いのではないでしょうか？
値下げに関しては、周辺家賃の相場に定期賃借として約８割といった所でしょうか？　でも関東のどこか知りませんが、駅前タワマンで定期（2・3年）ではあまり客が付かないのでは？


あと、大手の賃貸専門は良くないとの意見が多いですが
そもそも、入居審査は貸主がするものではないのですか？
不動産屋はあくまで入居時の審査資料を借主から集めるだけでは？
私も転勤族で分譲賃貸に出しましたが、入居審査時に
「源泉徴収票のコピーor納税証明書」：年収を確認するため
「在籍証明書」：会社名を調べるため
は最低限要求しましたよ
もちろん不動産会社所定の用紙（年齢や同居者など）も確認しました
家賃が16万の設定だったので、年間192万
年収が600万以下はほ無条件で不可にしました（600万でも手取りは500万もないでしょうから）

それに大手でも地域密着でもネット・雑誌広告をＯＫにすると不動産流通に流れるのでどこも同じでは？　逆にネット・雑誌広告に流さないと、客は付きにくくないのかな？

[21: 匿名さん]

地場の昔からやっていて何店舗か出している
業者が良いと思う。

[22: 匿名さん]

世田谷区の用賀にある北山ハウス産業という会社は比較的良いと思います。コスモスイニシアの賃貸物件の管理を委託されている会社なのですが、入居審査をしっかりやるので入居後の滞納率は低いとの定評があります。契約書の書式も他の賃貸仲介大手と比べてもしっかり作られています。本社の用賀以外にも、渋谷・新宿・中野・溝の口にも営業店があります。世田谷区・川崎市の田園都市線沿線が一番強いエリアのようですが、都心９区と中野区くらいまでなら大丈夫です。

[23: 賃貸は不可解な事ばかり]

テナント募集から物件引渡しまでが仲介業です。
入居後の管理は別物です。
ファンド、リート企業は切り分けて居りますね。
少し企業の規模が大きくなりますと、テナント募集と管理担当者別れます。問題が生じた時はお互いに責任のなすりつけ合いが始まります。
良い営業マンはいずれ退職して、独立か別会社へ行かれます。
賃貸は継続して行きますので、良き方と出会える事が一番でしょうね！

特に賃貸は媒介ってないこと皆さん存じて居りませんね！一般も専任有りません。ですから、募集受けても積極的に公開しなくても良いのですね。もちろん報告などはして来られないでしょうね！

詳しく書くと切りがないので、ご質問御座いましたらお答します。

[25: 匿名さん]

分譲賃貸に管理まで不要です。
延滞、その他のトラブルが心配なら保証会社をセットすることです。

賃貸募集でしたら専任ではなく一般〔複数の業者に依頼〕にする事です。業者それぞれに強みも異なります。業者には、定期的に内覧件数を問い合わせ、あまりに内覧件数が少ない業者は全然仕事をしていない証明になるので激しく罵倒すべきでしょう。

[26: 匿名さん]

うん。

[27: 匿名さん]

渋谷区、山手線外側の駅徒歩６分の築浅２ＬＤＫを、来年春に賃貸にだしたいんですが、どこの不動産会社が良いでしょうか？
遠く離れたところ（新幹線で２時間）に転居する予定なので、各種不都合などに対応できるような不動産会社がありましたら、教えてくださいませ。

一応は転勤と言うことになるのですが、数年後には関連会社への転籍になる場合が多いため、ふたたび渋谷区に居住することは無いと思います。
ローンはありません。

三井系のファースト・レジデンスやケン・コーポレーションを考えておりますが、どうでしょうか。
経験者の方々、アドバイスをお願いいたします。

[28: 福岡の不動産屋]

福岡の不動産会社勤務店長ですが、やはり担当営業次第だと思います。担当営業がどのくらいがんばってくれるかが必須です。

[29: 匿名さん]

三井のファーストレジデンスもいいですが、東急リバブルは老舗でなかなか硬い会社ですよ。
ｋｅｎはどうかなぁ。

[30: 匿名さん]

ていうか、レジデントファーストだよね。

[31: 匿名さん]

>27さん

賃料どの程度の物件ですか？

例えば３０万以上の賃料だと借りられる人も限られるため特定の層に強い会社を
入れておいた方がいいです（ケンとかね、外資系法人に強いから）。
２０万前後で都心の東急沿線ならリバブルとか結構客見つけてきます。
住友は賃貸には全く力入れていないので（金にならないから）時間の無駄かと
思います。


余談ながら、テナントの審査についての不平・不満が結構でてましたけど、
何寝ぼけたこと言ってんのか・・・って感じです。
保証会社いれるか、大手上場勤務の連帯保証人つけるかしないで貸すなんて
リスクでかすぎです。ご存じの通り日本の法律では絶対的にテナント有利だし
とにかく手間・時間かかります。

それと自分が住むという理由では、テナントが住み続けたいとしている
普通賃貸借契約を終了させる正当な事由にはなりません。

[32: 匿名さん]

東急リロケーションという会社には呆れている
沿線の物件なのでいいかなと思ったのが大失敗
入居者の方ばかり向いてオーナーの利益を全く考えない
契約に際して都合の悪いことは一切説明しないので、ハンコを押すのは慎重に

[33: 匿名さん]

具体的に何が悪いのかはっきり書いてくれ。
うちも検討中なので、参考にしたい。

[34: 匿名]

関西商事

[35: 匿名さん]

分譲を賃貸するのに、売買も検討していたので、同じリハウスに。
他のリバブルからも「うちでも賃貸だしましょう」と言われている
間に決まったのだが、決まった先はリバブルの法人賃貸部門の
取引会社だった。

いくつか実際にきいた方がいいですよ。
結構、契約（手数料）も違うし。

でも、私の場合は売買に一番親切だったのが、リハウスだったので
流れで決まってしまいました。

[36: マンション投資家さん]

S友はやる気ナッシングだな。
営業は自社賃貸物件ばかり力を入れてる。

[37: 匿名さん]

>29さん >31さん

27です。返信遅くなりました。
2010年2月にリバブルにお願いしました。
家賃＋管理費で20万円弱にしましたら、1ヶ月後にお客さんがみつかりました。

管理手数料は５％+消費税です。

近隣にライバル物件が多く、ちょっとお得感のある金額にしたのが良かったと思います。
営業の担当者は法人を探してくださいました。

[38: どんだけ]

リロケーションジャパンって、どんだけ馬鹿な会社だよ。
任せていた家屋は、管理の巡回費用払っていた。
誰がどうみても穴のあいた外壁の写真つきで「異常なし」との報告。
で、文句言いに１月の１０日すぎに営業時間外に電話したら
「年末年始の休業期間は・・・」のアナウンス。
新年あけて何日たってんだよ。
そんな会社なので今回の件もああ、やっぱりって感じです。
で今回顧客情報流出事件。
その数の多さ。賃貸物件の所有者に関する情報（所有者氏名、所有物件等の賃貸物件情報および所有者情報）65,534件、および入居者に関する情報（入居者氏名、住所等の入居者情報）129,598件。
で、私もそのひとりです。
そしてその公表の遅さ。
漏えい8/25　新聞発表9/23　お詫びの手紙着10/7
火のないところに煙はたたず。
それでもこの会社が好きならお好きにどうぞって感じかな。

[39: 購入経験者さん]

センチュリー２１は、確かに適当やられますよ。気をつけてください。
社員の質最悪です。

[40: 匿名さん]

ケ○コーポレーションは当方も査定をお願いしたことがあります。

管理費込みの賃料提示を勧められました。
「その方が探す方が計算しやすくて成約しやすいんですよ」というお話でしたが世間一般では逆ですよね？？
礼金が減る分管理費別の方が成約率が上がるのが常なのでＭＭ地区だけ何か違うのかな？と疑問に思いました。

提示された査定額は相場通りというカンジでしたが
物件広告の提示時期が遅い…

あと気になった点としては
「契約は家主退去後１～２カ月後に決まるのが普通です。ご入居中だとお手持ちの家具とのイメージが合わない為」との解説でした。
退去後の成約が多いと言われたのはこちらだけでした。

査定依頼の電話をしてから折り返しも１週間後だったので少々不安があり結局当方は契約には至りませんでした。

[41: ビギナーさん]

り●うす・・・営業マン売り上げの為情報隠す！　K●●・自社HPは時間掛かって掲載　情報は他社流通させず　おお●系はノルマが高いので情報隠し借主からと貸主両方からふんだくろうとします。

入れてしまえば、後は別セクションの担当に回され　当事者知らん顔！次なる獲物の為に走ります。

り●×すは反倍と統合される予定なので、ますますたらいまわしの傾向に・・・

は●す　あぱ●　系は消毒代とかよくわからない費用を借主請求します。薬剤で室内変色あっても責任は取れません。

[42: 匿名さん]

大手Ｓ不動産販売の被害に遭われている方があまりにも自分の状況に似すぎていて、
思わず書き込んでしまいました。
適当な説明で普通契約に変更、借主の破損・汚損をこちらに請求、トラブルが起きると逃げだす。
しかも契約したのは問題の大手リロケーション会社…。
入居者の横暴をそのままこちらに向けて迫ってくるので、
モメるのが苦手な自分は精神的にかなりキツイ日々です。
いつまで続くんだろう…。

[44: 名無し]

昔海外赴任のため、駐在期間中の管理と賃貸を東急リロケーションに頼もうとしたが
営業が最悪だった。変えたばかりの畳や襖を全部交換しろというマニュアル通りの対応、
しまいには、契約もしていないのに希望者がいるから見せろ、仕事で不在だというと、カギを貸せ。
住んでいるのに、カギを貸して赤の他人が入ってくるのをＯＫする人はいないだろ

[45: 匿名さん]

購入した、不動産会社の販売子会社が一番です。すべてを理解しているから。

[46: 匿名さん]

東京都内にあるマンション管理会社のアートア○ニューという管理会社がありますが、最悪です。私は、マンションオーナーですが、特に、退去の際には、必ず管理会社の立会があり、故意過失の傷や現状回復の箇所を見るのが普通ですが、立会にも来ないし、リフォームの際にも、オーナー負担率が、８０％以上を要求してくるので、マンションオーナーは、絶対にこの管理会社とは、契約しない方が良いです。また、契約違反行為をしてる入居者に管理会社からの注意を促しても全く改善されず、担当者に連絡しても居留守し、折り返しTELするように伝えても、こちらから連絡しなければ、全く連絡がつきません。
管理会社の名ばかりの最低最悪な悪徳管理会社です。

[47: ママさん]

オススメは言えないが、やめたほうがいいのは、千駄ヶ谷に本社のある悪セル。名は全てを表す。

[48: 匿名さん]

リロケーションを通じて賃貸にしたが、解約すると、法的にだとか言って、修理代をほとんど、認めない。
だから、貸した後の面倒見が大変悪いので、私は今後とも絶対に利用しない。
しかし、良いのは3年間ぐらいで、後は、年数を経つと、対応が悪くなる。

[50: 匿名さん]

株式会社ダーウィンの対応は良かったです。
届出書類の手続きも代行してくれて貸出中に入居者が居る場合は、無期限で家賃が払われる家賃保証システムなどがあり、確定深刻に必要な年間収支報告書の発行も行ってくれます。

[51: 匿名さん]

勉強になります！