賃貸に出すならどこの会社？

[一部屋オーナー]

夫の転勤により、築１年、駅上タワーマンションの１部屋を賃貸に出すことにしました。
まず、管理会社のリロケーション部門に連絡をして契約を結んだものの、
土日が休みの会社で平日のみしか案内ができない。ということで、いまひとつ。
更に、ハウスクリーニングを頼んでいたのに、実施されたのが１ヶ月以上あと。

頼りなさ過ぎるので、近くのケ○コーポレーションというところにも
頼んだが、「値下げしてください」の一点張り。
募集もしていないのに「問い合わせが１件も来ないので」というありえない
理由ということもあって、上司に直訴。
その後の対応はまともになったが…やっぱり「値下げ」要求。
まぁ、いいか？と値下げに応じたものの手数料などが管理会社よりも
かなり割高。

関東圏でよい会社ってどこがありますか？
また、色んな会社に依頼するメリットデメリットを話し合いませんか？

[2: 匿名さん]

[3: ハイツ]

基本的に一部屋だけ貸すなら管理会社は必要はないかと思います。
１戸マンション等をお持ちなら必要です。べつに無くてもかまいません。
家賃の値下げですが、周りの相場はどの様になっているかを調べるべきですね。
なにしろ私は管理会社に頼んだことが失敗だと思います。
契約をしているなら解除を勧めます。

賃貸を貸すなら近くの個人でやっている不動産屋をお勧めします。大手の不動産屋は必ず問題が起きます。貸す側・借りる側でも必ず多額の請求が来たり何らかの問題が起きます。
センチュリー２１とかミニミニとかその他の大手は絶対に問題が起きます。

[4: 匿名さん]

定期借家契約なら東急リロケーションとかリロケーションジャパンが有名ですよね。

[5: 匿名さん]

客付け主体のイケイケ系の仲介業者はやめといた方が無難でしょう。
問題が起きるのは入居時の審査の甘さに起因することが殆どです。
イケイケ系の客付け業者は審査もほどほどに入居させ、手数料を稼ぐことを最優先しています。
地元の個人オーナーさんからの信頼の厚い地味で小さな不動産屋さんの方が安心できます。
物件の個人オーナーの味方になってくれるのは、この手の不動産屋さんなのです。

[6: 不動産業界]

「大手は絶対に問題が起きます」
"絶対に"とはどういう意味でしょう。今はネット時代で、客付けは圧倒的に大手が強い。
確かにエイブル・ミニミニ・アパマン等は業者に対する対応も閉口する事がある。
ただしエイブル・ピタットハウスは直営もあれば、フランチャイズもある賃貸専門。
センチュリー２１は全てフランチャイズで賃貸・売買両方やる店が多い。
同じ看板掲げても社員も違えば、会社が違う場合もある。
地味で小さな不動産屋が皆親切かと言えば、そうでもない。古いやり方で客を客と思ってない
昔風の会社もある。
まず相談に言って、先のことも考えてくれる会社に頼めばいいんじゃないですか？
話せばだいたい雰囲気わかると思いますし。いいことばっかり言う所は注意かも。

[7: 匿名さん]

>>06
でも、大方の傾向で言えば賃貸大手はとにかく決めさせちゃえば的な所があると思いますよ。確かにフランチャイズ店の場合はその店によって違いますし、地味な小さい不動産屋さんが皆いいかと言えばそうではありませんけどね。これらの客付け中心の業者に個人オーナーさん達があまり物件を預けていないのが、何よりの証左だと思いますよ。あと、ピタットハウスは賃貸も売買も両方やってる店も多いんですがね。

[8: ｈｉｍｅ]

転勤の間大手Ｓ不動産販売に管理を委託した所入居者審査がずさんで、とんでもない借主にあたってしまい大変な目に合っています。家賃遅延はもちろん更新料支払い拒否や近隣トラブル等…
管理会社曰く「こんな人は今までいなかった」と業務放棄されました。
借主を紹介したらそれで終わりという担当者を訴えたい気持ちで一杯です。

[9: 匿名さん]

>>08

Ｓ友不動産販売なんて賃貸部門は元々強くないですからね。賃貸管理を任せるにはあまり向いていないと思います。入居審査をしっかりやってくれる、ちゃんと賃貸をやる気のある会社に依頼し直した方が良いでしょう。ですが、何より優先すべき問題は今の不良入居者をどうやって立ち退かせるかでしょう。そんな者を入れておくくらいなら、いっそのこと空室にしておいた方がはるかにましというものです。裁判・強制立ち退きも辞さないという断固たる措置を取る必要があると思います。

[10: 匿名さん]

大手（東急リロや三井リース）のサブリース契約はそういったトラブルの心配もなく、
リスクが回避できるものと思いますが、どうなんでしょうか？２割前後の手数料を
はねられても、それは安心料という見方もできます。一方で０８さんのようなケースは
運が悪かったというぐらいの頻度のものなのか、その辺についても、どなたかご意見を
お聞かせ頂ければと思います。

[11: 匿名さん]

>>10

２割も上前はねられたら、ただでさえ少ない利益が吹っ飛んでしまうよ。それじゃあ、一体何のためにやってるんだか分からなくなるというもの。管理主体の近くの不動産屋さんでしっかりやってくれるところを探して、手数料の高いサブリース契約なんか結ばないこと。どんな物件を何部屋貸したいのか分からないけど、殊賃貸管理に関しては、三井とか東急とか住友といった「ブランド」が必ずしもいいとは思えないよ。

[12: 賃貸マンションオーナー]

積水ハウスさん等、３０年サブリース契約だと２割カットですね。
うちは大和ハウスさんの関連会社でのサブリースですが、３０年でも１割以下です。（実質５％）
もっとも、サブリースでなくともやっていけるような商品なので、
管理契約にすることも検討しています。（５％ではそのままサブリースが得ですが。）

[13: １２]

問題になるのは、賃料の妥当性。
さっさと埋めてしまえば問題ありませんが、
空家でいつまでも残っていれば、
次回の更新（２年毎が普通）で、家賃の大幅減額が待っています。

募集時の状況と、その後の推移が、２年後の状況に影響します。

[14: 匿名さん]

>>10

サブリース契約をした場合、ただでさえ管理委託手数料が高くつく上に、空室は即業者の負担となってしまうために募集賃料も相当低めに設定されてしまうダブルパンチとなってしまいますよ。それに、サブリース契約と言っても、入居者の付き易い新築からせいぜい５〜10年以内くらいまでしか受け付けない場合も多いので要注意です。あるいは、募集賃料の値下げをどんどん要求してきて、貸主が業者の要求に応じない場合はサブリース契約の更新を拒否するというのもよくある話です。

率直なところ、08さんの所の入居者は相当ヒドイと思います。入居申込に際して、入居の可否についての貸主の判断がどの程度反映されているのか分かりませんが（業者にまかせきりだったのか、それなりにご自身の判断もあってのことなのか）、いずれにしても業者にまかせきりにしないで自分の頭で判断することが大事です。不動産業者にまかせきりで自分の頭で判断出来ないようだと、後々様々なトラブルなどの不利益を押しつけられるか、でなければ手数料の高いサブリース契約を安い賃料で結ばされるか、いずれにしても業者の都合のいいようにされてしまうだけですよ。

[15: １２]

>>14
確かに、任せっきりだとそのようになりますね。
規模が大きい場合は、最初から条件が有利です。
マンション１室だと、かなり不利な条件になります。

[16: hime]

色々ご意見ありがとうございました。このまま部屋を取られるのかもしれないのでは…と思う程今も悩んで苦しんでいます。
管理を依頼する際に定期借家がいいのでは？とＳ不動産に聞いてみた所、まだその実績がないのと「転勤から戻れば明け渡しできる様手続きします」という言葉を信じた私が甘かったと反省と後悔しかありません。
まともに話合いができる借主ではない為、裁判をしたら逆に嫌がらせをさせられそうな状況です。
このままずっと貸し続けるしかないのでしょうか…？
また、Ｓ不動産を契約不履行で訴えるのはやはり大手なので難しいでしょうか？
ご意見お聞かせ下さい。

[17: 転勤中]

>16さん
長くても契約期間終了の際には退去してもらえるでしょう。
契約書には貸主からの予告期間は６ヶ月となっていますか？
貸主自ら使用するのに退去させられないことは無いですよ。
Ｓ不動産販売は退去後の敷金清算までが仕事ですから、担当者を変えてでも今の賃借人との接触は、代理に任せたほうが良いでしょう。
賃借人はキレると退去真際に何するか分からず怖いですからね。
冷静に事務的な対応がベストでしょう。
がんばって下さい。

[18: １２]

>>17
＞長くても契約期間終了の際には退去してもらえるでしょう。
一般借家契約なんだから、契約更新を希望する借家人だったら、退去は無理です。
何時まで経っても、出ていってくれませんよ。

[19: ぷちおーなー]

日本財託管理サービス
ここはオーナーにとっては任せがいがあると思いますよ
借りる側からしたら最悪ですが

[20: 入居審査]

定期賃借であれば大手のリロケーション会社が良いのではないでしょうか？
値下げに関しては、周辺家賃の相場に定期賃借として約８割といった所でしょうか？　でも関東のどこか知りませんが、駅前タワマンで定期（2・3年）ではあまり客が付かないのでは？


あと、大手の賃貸専門は良くないとの意見が多いですが
そもそも、入居審査は貸主がするものではないのですか？
不動産屋はあくまで入居時の審査資料を借主から集めるだけでは？
私も転勤族で分譲賃貸に出しましたが、入居審査時に
「源泉徴収票のコピーor納税証明書」：年収を確認するため
「在籍証明書」：会社名を調べるため
は最低限要求しましたよ
もちろん不動産会社所定の用紙（年齢や同居者など）も確認しました
家賃が16万の設定だったので、年間192万
年収が600万以下はほ無条件で不可にしました（600万でも手取りは500万もないでしょうから）

それに大手でも地域密着でもネット・雑誌広告をＯＫにすると不動産流通に流れるのでどこも同じでは？　逆にネット・雑誌広告に流さないと、客は付きにくくないのかな？