築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[61: ６０]

在来工法を採用するかどうかについて、
賃貸住宅では、そんなに大きな開口部は必要ありません。
間取り変更の自由度は高いですが、賃貸住宅ではあまり考慮する事項ではありません。

以上から在来工法を選択する理由は、あまり無いです。

[62: 59]

>>60だって実際に２×４の家、三井ホーム、何とかハイム、高いじゃないですか。あんなパネル工法の建物がね。

[63: ６０]

>>62
個人住宅を建てるんじゃないんだよ。

[64: 59]

個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
設備の仕様が個人住宅は高いけどね。

[65: ６０]

>>64
＞個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
基本構造の問題ではありませんよ。
個人住宅だと、同一構造にはなかなかならんだろう。
賃貸住宅では同一部材を沢山使用することが多い。
そういう意味でコストが省ける。

在来工法より２×４、
２×４よりは木質パネルや軽量鉄骨など、
工場で部材を準備出来る工法の方がコストダウンが効くんですよ。

２×４や２×６などは材料も安いものが使用出来るのと、
製作工程がマニュアル化されているので、
施工作業者の資質にはあまり影響を受けずに、
それなりのものが出来る。
壁式工法なので、開口部が大きく取れなくとも
賃貸住宅では大きな問題にはならない。

作業者を沢山必要な賃貸住宅では、
在来工法よりも色々な意味で有利な工法なのですよ。

[66: ０３]

>>01
どうなりましたか？
大家さん。

[67: 01]

最終的に、軽量鉄骨造の２階建ての普通のアパートに決まりました。２月か３月には着工予定です。

[68: ０３]

だいぶ、紆余曲折がありましたね。
最初は重量鉄骨、次は２×４、最終決定は軽量鉄骨。
どうして、そんなに変わったんですか？
総額が高いものからの順番にはなっていますけど。

[69: 匿名さん]

>>01
大家さん。建築計画は順調ですか？
信用金庫から、融資の承諾はとれましたか？

[70: 匿名さん]

私は、積水ハウスでたてました。
２階建て１０部屋です。

借り入れは、国民生活金融公庫で固定で、しかも元金均等で借りました。
普通の金融機関だと、元金均等ではなかなか貸してくれません。
この方が、最初の支払いは、多いですが、年月が経つほど支払いが少なくなり、総支払額も元利均等よりも少ないです。

借り上げは、積和不動産に一括か利上げしてもらいました。
契約は２年ですが、更新もあります。

こうしておくと、毎月の収入は、入居者の有る無しに関わらず決まっていますし、支払いも固定金利ですから、増えることはありません。
要するに、収入も、支出も固定で、比較的安心してアパート経営できます。

[71: 01]

建築計画は進んでます。少しおくれぎみですが、信用金庫からの融資の承認もとれました。建物分まるまる借り入れです。今悩むのは、サブリースにするかどうかです。アパマン、ニッショー、その他の業者がすすめにきます。収入は安定しますが、手数料が・・・・・もったいないな。

[72: ０３]

>>71
軽量鉄骨だと、大手なら関連サブリース会社で手数料は１〜２割。
積水ハウスの積和不動産は、３０年契約だと２割。
サブリースは賃貸実績が悪いと、２年後にかなりの減額となります。

管理契約だと５％程度ですが、管理費に消費税がかかります。

うちは先月中旬に建物竣工、月末には住宅部分も店舗部分も全戸契約となりました。

[73: 01]

全戸契約ですか、よかったですね。住宅部分と店舗部分で、それぞれ何戸ですか？？
利回りはどれくらいの予定ですか？　入居者募集にはどのような手段を使いましたか？
敷金、礼金等はどのように設定しましたか？是非、教えていただきたいです。

[74: ０３]

>>73
うちの場合は、ローンの条件に「住宅部分をサブリースすること」が入っていました。
店舗に関しては、自分で商売を専業としている不動産屋に媒介を依頼しました。

住宅部分は９戸、店舗１戸です。事業的規模の条件は満たしています。

住宅部分はサブリース会社が、礼金２ヵ月＆敷金１ヵ月で募集をかけていました。
天引きは家賃部分だけで７％。敷金・礼金・共益費は全てサブリース会社預かりです。
２年単位の賃料見直しです。
引渡しから１０日足らずで、全て埋まりました。
元々のコンセプトが、周囲より広めの住宅（ワンルームですが周辺は１５〜２５平米を３０〜４０平米にして、設備も多少高めの設定にしています。
風呂場乾燥や追い炊き、室内干し設備、宅配ボックス・防音ペアガラスなどを、追加しています。
また、ケーブルテレビの多チャンネル契約も賃借人には無料としています。
アナログテレビでも地デジやＢＳ・ＣＳ放送の大部分が無料で見られるサービスを付加しています。
（月々一戸辺り３千円の大家負担。）
建物建築費の値引き分を設備の追加やサービス付加に振り向けたわけです。

店舗は周囲相場と同等レベルで、礼金３、敷金７、前家賃。
募集して２日で決まりました。

勿論、全額借金で金利が３．２％の最後まで固定（３０年）金利です。
金利が低いので、毎月の収入の半分程度が残ります。
また、サブリースも募集から１０日程度で全て決まりましたので、次回２年後の賃料見直しには有利に働きます。

[75: 匿名さん]

>>73
東京２３区内ですが、４０平米程度の方がうちの辺りではすぐに埋まるようです。
家賃は９万円前後。
４０平米あると、不動産取得税はかからず、３年間は建物の固定資産税が無料になります。

ローンは保証料が込みでこの金利です。

[76: ０３]

>>73
資金計画はどうなりましたか？
信用金庫で有利な融資条件を受けられましたか？

[77: 傍観者]

01さんは信金から、承認を受けたと言っている。
>>76　有利な条件とは・・・・どのようにして勝ち取るのですか？

[78: ０３]

>>77
建築会社と金融機関の連携による金利優遇があります。
前提はサブリース会社を建築会社指定の会社とすることですが、２年間だけでよいのです。
これで１．１％優遇となりました。
融資額が１億円強ですので、年間利息で１２０万円くらいの得になります。

[79: 77]

03さんの場合ですと、大和ハウスの指定サブリース会社ということですか？
大和ハウスグループの一員の会社ですか？

[80: ０３]

>>79
融資する金融機関が、「ダイワリビングとのサブリース契約を結ぶこと」という条件が、金利優遇の条件になっていました。
しかし、これは他の大手ハウスメーカーでも似たようなものです。

[81: 傍観者]

０３さんは、不動産賃貸業のベテランさんみたいですが、教えてください！！
不動産賃貸業は、ロバートキヨサキ氏の言うように、おいしい商売なのですか？
お金を生む資産＝不動産は正しいのですか？

[82: ０３]

>>81
ロバートは知らんけど、
地域柄にマッチした建物を作る（場合によっては更地のままで形状変更）ことによって、
大きく儲かる場合もあるし、
ミスマッチだと店子が付いても赤字ということもある。
そうは言っても、他の商売と比較すれば、比較的安定収益を上げられる商売です。

東京という大都会は、既存大家の見方です。
賃料は他と比べればかなり高く出来ますからね。
そうはいっても地震は大家の大敵。
地盤がいいか悪いかで、被害程度も大きく違います。
地盤がいい場所に建てないと、大変。
東京の物件は、地盤がいい水害の恐れが無い場所に建て、
日本一高い地震保険料をしっかりと払っています。

不動産投資にはもうひとつのメリットがあって、
「相続財産評価額を少なくする」という点があります。

[83: 傍観者]

０３さんが大家業をはじめるきっかけは何だったのですか？
先祖からの土地の有効活用でしょうか？それともご自分の代からですか？

[84: ０３]

>>83
最初は、自ら２５年前に取得した８０坪強の更地。
１５年前にアパートを建てた。
地方都市なので、賃料はこの１５年間で３０％近く下がった。
今は収支トントン。

バブルで儲けた金で、東京２３区内の貸店舗を借家人付で１５年前に購入。
最近、またかなり株式で儲けたので、借家人を立退かせてビルを建てた。

２年前まで会社の社宅に家賃１万円以下で３０年近く住んでいたが、
貸店舗近くに分譲マンションを購入して住んでいる。

アパートやビルは皆、低利の最後まで固定金利のローンで全額借金。
（これで、税金の節約と、経営の安定をはかります。）
その敷地である土地は、現在借金無し。
（土地にローンがあると、他の所得との損益通算上で不利です。）
分譲マンションは財形住宅融資の数百万円を借金して、大半は自己資金での購入。
（貸す家と住む家は、完全に分離した方が、記帳する上では楽です。ローン控除より賃貸住宅の必要経費にした方が得です。）

[85: 傍観者]

０３さんのように練金術に長けた人はなかなかいないと思います。
０３さんご自身は、他の人と比べて、何が勝ってるとお思いですか？
運が強いのですか？

[86: 傍観者]

０３さんが所有しておられる物件を並べておしえていただけますか？
例　３階建てＲＣ造１５戸賃貸マンション・・・・・・

[87: ０３]

>>85
錬金術？
毎日、新聞を読んで、身近なことを観察しているだけです。
いくらでもチャンスはあります。
多少は運もあるかもしれませんが、普段の努力で報われますよ。
ご自分で勉強してください。

>>86
何を求めたいんですか？
事業的規模（１０室または６棟）を満たすようにすること。
土地の借金は持たないこと。
建物は出来るだけ借金でやること。
地震があっても被害が少ないような強い地盤であること。
水害を受けるような場所でないこと。
これだけ知れば充分ではないですか？

[88: 傍観者]

私はこのスレをみていて、０３さんのアドバイスは、とても　”なるほど”　と思うことがあります。
なので、”自分で勉強しなさい”　ではなく、もう少し何かポイントみたいなものを教えていただきたい
と思います。　０３さんは金融関係の方ですか？一流大学卒ですか？

[89: ０３]

>>88
ノー学暦、職業は金融関係ではありません。
ポイントは書いています。
考え方は示していますので、あとは自分でお考えください。

[90: ０３]

>>89
間違えた。訂正です。
×　ノー学暦
○　ノー学歴

[91: 傍観者]

？？？　もっと親切に・・・

[92: 匿名さん]

>>91
何を求めたいの？

[93: ０３]

>>91
傍観者さん。
あなたは実際にアパート経営されていますか？
親切も何も、基本は自分で全て考えるんですよ。

[94: 傍観者]

和足はアパートなんて持ってません。　ただ、同じリーマンで、持てる人と、持てない人（ほとんどの人）
との差は、一体何なのか・・・・・それが知りたいのです。

[95: ０３]

>>94
しっかり本業で稼ぐ。
かみさんもしっかり稼ぐ。
公立保育園に入る。
（２５年前の東京２３区内は、子供２人合計でも１３０００円が上限でした。）

安い家賃の所に住む。
昔は住宅公団の２万円くらいの賃貸に住んで、会社から１万円くらい家賃補助を受けていました。
その後、家賃１万円弱の社宅に住みました。

時期を見て、投資をする。
第二次オイルショックの頃から株式をやっていました。
ヤバくなる前に投資を止める。
３０年間の間に、株式投資を本格的にやった期間は１０年くらいです。

株式投資にしても、不動産投資にしても、普段の新聞などをしっかり読むことが大切です。
まずは、身近なところから、すこしずつレベルアップしてやっていくことです。
それと、人が行動していることをよく観察することです。
これは相手がコンピュータでも同じことが言えます。
今年から青色申告（複式簿記の６５万円コース）を始めますが、
最近、仕訳から総勘定元帳を自動作成するものを自ら考えて作りました。

[96: 匿名さん]

>>94
傍観者さん、どうしましたか？

>>01
大家さん。どうしましたか？

[97: 01]

古いアパートの解体が始まりました。あっという間に終わりました。

[98: ０３]

>>97
建築が始まると約４ヵ月で竣工かな。
軽量鉄骨だと、予定よりも早く出来てしまうことが多いですよ。
１００坪の敷地だと、２階建で建築面積６０坪、法床面積１２０坪くらいですか？
６０００万円〜８０００万円くらいで出来るんじゃないの？

[99: 1]

>>97
いつまでに建つの？

[100: ０３]

昨年、建物を解体したりで、不動産所得がゼロになりました。
予定納税していた分が、先日還付されましたが、
高い金利のおまけも付いてきました。
（昨年７月末に２０万円予定納税していた分に、５０００円のおまけ付き。）

[101: 住まいに詳しい人]

スレ主、騙されたんですかね。
これでは建物が建てあがった頃に、トラブルが続出するわ。

[102: 地元不動産業者さん]

大手のメーカー、まったくいい話は聞きませんね。
家賃保障＝メーカーの思いのままに家賃はどんどん下がる一方。
水道が壊れた、電気が切れたくらいのレベルなのに、指定業者以外お断りで、
法外な請求をされる。更新料はなしでいつ更新したのか不明。
あげくの果てには適当な作りで、すぐ塗り替えしたほうがいいとかいう始末。
私の周りにはだまされて泣いている大家さんがいっぱいです。
結局名義はおばあちゃん、おじいちゃんなんで、困るのは相続したあと。
ウチの旦那さんの親の賃貸アパートは地元の業者に頼んで10年たちますが、
空いていた時はほぼないくらい。いい作りだし、コストもかかっていません。
地主のみなさん気をつけましょう。

[103: 住まいに詳しい人]

スレ主さん。
アパート建て始めたのかなあ？
それとも騙されてしまったか。

[104: ０３]

>>01
今年の４月から減価償却制度がかわります。
そのあたりはお分かりですか？

[105: 購入検討中さん]

私も同じような身分でして、建て替えを検討している者でございます。
メーカーはパナかハイムがよいのかと思っているのですが、評判はどんな感じでしょうか？
形態は、軽量鉄骨２階建１Ｋ×８部屋（３０平米）を考えています。
またどのくらいの建築費がかかるのか、ご意見を宜しくお願い致します。

[106: ０３]

>>105
まず、その前に
＞形態は、軽量鉄骨２階建１Ｋ×８部屋（３０平米）を考えています。
なぜ、この広さと間取りで、２階建、軽量鉄骨プランになるんでしょうか？

うちの場合は、商業地域で防火地域。
３階建にするか４階建にするかで、色々とプランを立ててもらって悩みました。

また、どうして１０室未満にするんですかね？
他にアパートや貸家を持っているならいいですが、
単独でとなると、１０室または５棟での事業的規模になぜしないのでしょうか？

事業的規模にすると、
青色申告控除が１０万円から６５万円になる（複式簿記が前提）し、
損益通算や損失の扱いがかなり有利になります。

[107: 購入検討中さん]

>損益通算や損失の扱いがかなり有利
そうなんでんすか。全く無知なもので・・・もっと勉強します。
ＨＰや近所で２階建８部屋タイプをよく見るもので、そういうのがいいなあと思っていました。
お金は借りればよいのですが、予算的にもそんなに大きな建物は建てられないかとも思っていました。
事業的規模を検討します。アドバイスありがとうございます。
メーカーのおすすめはありますか？

[108: ０３]

>>107
メーカーは、大手ハウスメーカーやあなたのご贔屓会社に、
自分が考える建築への考え方を示して、
どのようなプラン・どのような仕様で、
どのくらいな価格でのものを示すかを出させて、
比較検討されるのがよろしいと思います。

昨年建築した物件では、
１億円程度の総額で、２千万円くらい価格を勉強してもらいました。

仕様を決定するのは建築主ですが、
建築会社からの提案もありますので、
それについては理由を含めて謙虚に聞いた方がいいと思います。
ただし、それは地元の不動産屋さん等の動向も聞いて、
妥当性があるかどうかの判断はご自身で行なってください。
これは収支計画に、大きく影響します。

[109: ０３]

>>107
資金計画についてですが、
土地に借金があるなら全額返済します。
それから建物は全額借金で建てるようにします。

土地の借金は、事業的規模であるかないかにかかわらず、
利息分は、他の所得との損益通算できません。
マンション投資などで、よく嵌るパターンです。

借りる金融機関ですが、意外と穴は生命保険会社。
うちは昨年１０月部分実行で条件確定、本実行は１月で３％代の下、３０年間固定でしたが、
まだ、それに近い条件でやってくれる会社も多いですよ。
（ただし部分実行時の金利。本実行は同条件となります。）

[110: 購入検討中さん]

いろいろありがとうございます。