築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[51: ０３]

>>48
ようやくローンの返済表が来ました。
１億１千万円強の借入れで、毎月５０万円弱の返済です。

その後、業者選定などはどうなりましたか？

[52: 01]

大手から中堅までの業者とじっくり話し合い中です。私も会社員なので、あまり時間がとれず、長くなりそうです。でも、不動産業兼建設業の業者は、とても急いでいる感じです。ノルマが厳しいのかなんだか分かりませんがとても不快です。普通の建設会社の方が、じっくり一緒に考えてくれそうです。

[53: 01]

>>51　安いですねえ。何年ローンなんですか？？

[54: ０３]

>>53
返済期間３０年で、利率は最後まで固定のローンです。

>>52
建築や都市計画の法令に関する制限事項は、そんなに見落とすことがありません。
市町村条例や消防法関係の制限事項は、ともすると業者も見落とすことがあります。
建築プランを持ってきたときに、何か不要なものがあったり、
少し不合理な造りになっているような場合、
質問することです。
このような制約事項があって、それを逃れるために細工していることが多いのです。
各業者の得手・不得手を、会話の中で憶えていくことと、
これらの制約事項は、相手まかせにしないで自分でも調べる必要があります。
インターネットでも法令や条例ある程度は調べられます。
業者に根拠となる法令や条例の条文まで聞いておくことです。
後で自分でもその条文を実際に見てみると、頭に入ります。

[55: 匿名さん]

>>52
もう、そろそろ業者が色々な制約事項を説明して、
大家さんもそれを把握するフェーズに入らないといけない時期ですね。
プランニングの大前提。
それを把握した大家さんが、自分の意見を言い、
業者はそれを基にプランニング。
さあ、どうなったんだろうかな？

[56: 01]

制約事項はたいした問題なく、防火、日照、建ぺい率、大丈夫です。
木質系２×４か在来工法か軽量鉄骨か・・・・・悩むぜ。

[57: 01]

2x4に決めました。準耐火構造で、機密性に○値段もまあまあ、地震にも強い。
外観はサイディングボード張りです。

[58: 匿名さん]

>>57
確かに２×４は建てるのは安く済みますね。
減価償却費も耐用年数が短いからいっぱい計上出来ます。

ところで建築後のメンテンス計画で、
修繕費用・期間は、どのくらい見積もっていますか？
２０年程度で建替するなら、いい工法ですが、
何十年も使うなら、ちょっと考えた方がよろしいですよ。

[59: 匿名]

２×４ってそんな安くないですよね。コストかかってないわりには。木造の在来工法の方がいいと私は思いますが。もしくは軽量鉄骨。

[60: 匿名さん]

>>59
＞２×４ってそんな安くないですよね。
その根拠は？

＞木造の在来工法の方がいいと私は思いますが。
火災保険料が違うよ。（１割程度安くなる）
もっとも２×４で保険料の軽減が出来るのを
保険会社の方が惚けてか知らなくてか、
在来工法と同じ保険料を取っている会社が
最近摘発されたけどね。

[61: ６０]

在来工法を採用するかどうかについて、
賃貸住宅では、そんなに大きな開口部は必要ありません。
間取り変更の自由度は高いですが、賃貸住宅ではあまり考慮する事項ではありません。

以上から在来工法を選択する理由は、あまり無いです。

[62: 59]

>>60だって実際に２×４の家、三井ホーム、何とかハイム、高いじゃないですか。あんなパネル工法の建物がね。

[63: ６０]

>>62
個人住宅を建てるんじゃないんだよ。

[64: 59]

個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
設備の仕様が個人住宅は高いけどね。

[65: ６０]

>>64
＞個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
基本構造の問題ではありませんよ。
個人住宅だと、同一構造にはなかなかならんだろう。
賃貸住宅では同一部材を沢山使用することが多い。
そういう意味でコストが省ける。

在来工法より２×４、
２×４よりは木質パネルや軽量鉄骨など、
工場で部材を準備出来る工法の方がコストダウンが効くんですよ。

２×４や２×６などは材料も安いものが使用出来るのと、
製作工程がマニュアル化されているので、
施工作業者の資質にはあまり影響を受けずに、
それなりのものが出来る。
壁式工法なので、開口部が大きく取れなくとも
賃貸住宅では大きな問題にはならない。

作業者を沢山必要な賃貸住宅では、
在来工法よりも色々な意味で有利な工法なのですよ。

[66: ０３]

>>01
どうなりましたか？
大家さん。

[67: 01]

最終的に、軽量鉄骨造の２階建ての普通のアパートに決まりました。２月か３月には着工予定です。

[68: ０３]

だいぶ、紆余曲折がありましたね。
最初は重量鉄骨、次は２×４、最終決定は軽量鉄骨。
どうして、そんなに変わったんですか？
総額が高いものからの順番にはなっていますけど。

[69: 匿名さん]

>>01
大家さん。建築計画は順調ですか？
信用金庫から、融資の承諾はとれましたか？

[70: 匿名さん]

私は、積水ハウスでたてました。
２階建て１０部屋です。

借り入れは、国民生活金融公庫で固定で、しかも元金均等で借りました。
普通の金融機関だと、元金均等ではなかなか貸してくれません。
この方が、最初の支払いは、多いですが、年月が経つほど支払いが少なくなり、総支払額も元利均等よりも少ないです。

借り上げは、積和不動産に一括か利上げしてもらいました。
契約は２年ですが、更新もあります。

こうしておくと、毎月の収入は、入居者の有る無しに関わらず決まっていますし、支払いも固定金利ですから、増えることはありません。
要するに、収入も、支出も固定で、比較的安心してアパート経営できます。

[71: 01]

建築計画は進んでます。少しおくれぎみですが、信用金庫からの融資の承認もとれました。建物分まるまる借り入れです。今悩むのは、サブリースにするかどうかです。アパマン、ニッショー、その他の業者がすすめにきます。収入は安定しますが、手数料が・・・・・もったいないな。

[72: ０３]

>>71
軽量鉄骨だと、大手なら関連サブリース会社で手数料は１〜２割。
積水ハウスの積和不動産は、３０年契約だと２割。
サブリースは賃貸実績が悪いと、２年後にかなりの減額となります。

管理契約だと５％程度ですが、管理費に消費税がかかります。

うちは先月中旬に建物竣工、月末には住宅部分も店舗部分も全戸契約となりました。

[73: 01]

全戸契約ですか、よかったですね。住宅部分と店舗部分で、それぞれ何戸ですか？？
利回りはどれくらいの予定ですか？　入居者募集にはどのような手段を使いましたか？
敷金、礼金等はどのように設定しましたか？是非、教えていただきたいです。

[74: ０３]

>>73
うちの場合は、ローンの条件に「住宅部分をサブリースすること」が入っていました。
店舗に関しては、自分で商売を専業としている不動産屋に媒介を依頼しました。

住宅部分は９戸、店舗１戸です。事業的規模の条件は満たしています。

住宅部分はサブリース会社が、礼金２ヵ月＆敷金１ヵ月で募集をかけていました。
天引きは家賃部分だけで７％。敷金・礼金・共益費は全てサブリース会社預かりです。
２年単位の賃料見直しです。
引渡しから１０日足らずで、全て埋まりました。
元々のコンセプトが、周囲より広めの住宅（ワンルームですが周辺は１５〜２５平米を３０〜４０平米にして、設備も多少高めの設定にしています。
風呂場乾燥や追い炊き、室内干し設備、宅配ボックス・防音ペアガラスなどを、追加しています。
また、ケーブルテレビの多チャンネル契約も賃借人には無料としています。
アナログテレビでも地デジやＢＳ・ＣＳ放送の大部分が無料で見られるサービスを付加しています。
（月々一戸辺り３千円の大家負担。）
建物建築費の値引き分を設備の追加やサービス付加に振り向けたわけです。

店舗は周囲相場と同等レベルで、礼金３、敷金７、前家賃。
募集して２日で決まりました。

勿論、全額借金で金利が３．２％の最後まで固定（３０年）金利です。
金利が低いので、毎月の収入の半分程度が残ります。
また、サブリースも募集から１０日程度で全て決まりましたので、次回２年後の賃料見直しには有利に働きます。

[75: 匿名さん]

>>73
東京２３区内ですが、４０平米程度の方がうちの辺りではすぐに埋まるようです。
家賃は９万円前後。
４０平米あると、不動産取得税はかからず、３年間は建物の固定資産税が無料になります。

ローンは保証料が込みでこの金利です。

[76: ０３]

>>73
資金計画はどうなりましたか？
信用金庫で有利な融資条件を受けられましたか？

[77: 傍観者]

01さんは信金から、承認を受けたと言っている。
>>76　有利な条件とは・・・・どのようにして勝ち取るのですか？

[78: ０３]

>>77
建築会社と金融機関の連携による金利優遇があります。
前提はサブリース会社を建築会社指定の会社とすることですが、２年間だけでよいのです。
これで１．１％優遇となりました。
融資額が１億円強ですので、年間利息で１２０万円くらいの得になります。

[79: 77]

03さんの場合ですと、大和ハウスの指定サブリース会社ということですか？
大和ハウスグループの一員の会社ですか？

[80: ０３]

>>79
融資する金融機関が、「ダイワリビングとのサブリース契約を結ぶこと」という条件が、金利優遇の条件になっていました。
しかし、これは他の大手ハウスメーカーでも似たようなものです。

[81: 傍観者]

０３さんは、不動産賃貸業のベテランさんみたいですが、教えてください！！
不動産賃貸業は、ロバートキヨサキ氏の言うように、おいしい商売なのですか？
お金を生む資産＝不動産は正しいのですか？

[82: ０３]

>>81
ロバートは知らんけど、
地域柄にマッチした建物を作る（場合によっては更地のままで形状変更）ことによって、
大きく儲かる場合もあるし、
ミスマッチだと店子が付いても赤字ということもある。
そうは言っても、他の商売と比較すれば、比較的安定収益を上げられる商売です。

東京という大都会は、既存大家の見方です。
賃料は他と比べればかなり高く出来ますからね。
そうはいっても地震は大家の大敵。
地盤がいいか悪いかで、被害程度も大きく違います。
地盤がいい場所に建てないと、大変。
東京の物件は、地盤がいい水害の恐れが無い場所に建て、
日本一高い地震保険料をしっかりと払っています。

不動産投資にはもうひとつのメリットがあって、
「相続財産評価額を少なくする」という点があります。

[83: 傍観者]

０３さんが大家業をはじめるきっかけは何だったのですか？
先祖からの土地の有効活用でしょうか？それともご自分の代からですか？

[84: ０３]

>>83
最初は、自ら２５年前に取得した８０坪強の更地。
１５年前にアパートを建てた。
地方都市なので、賃料はこの１５年間で３０％近く下がった。
今は収支トントン。

バブルで儲けた金で、東京２３区内の貸店舗を借家人付で１５年前に購入。
最近、またかなり株式で儲けたので、借家人を立退かせてビルを建てた。

２年前まで会社の社宅に家賃１万円以下で３０年近く住んでいたが、
貸店舗近くに分譲マンションを購入して住んでいる。

アパートやビルは皆、低利の最後まで固定金利のローンで全額借金。
（これで、税金の節約と、経営の安定をはかります。）
その敷地である土地は、現在借金無し。
（土地にローンがあると、他の所得との損益通算上で不利です。）
分譲マンションは財形住宅融資の数百万円を借金して、大半は自己資金での購入。
（貸す家と住む家は、完全に分離した方が、記帳する上では楽です。ローン控除より賃貸住宅の必要経費にした方が得です。）

[85: 傍観者]

０３さんのように練金術に長けた人はなかなかいないと思います。
０３さんご自身は、他の人と比べて、何が勝ってるとお思いですか？
運が強いのですか？

[86: 傍観者]

０３さんが所有しておられる物件を並べておしえていただけますか？
例　３階建てＲＣ造１５戸賃貸マンション・・・・・・

[87: ０３]

>>85
錬金術？
毎日、新聞を読んで、身近なことを観察しているだけです。
いくらでもチャンスはあります。
多少は運もあるかもしれませんが、普段の努力で報われますよ。
ご自分で勉強してください。

>>86
何を求めたいんですか？
事業的規模（１０室または６棟）を満たすようにすること。
土地の借金は持たないこと。
建物は出来るだけ借金でやること。
地震があっても被害が少ないような強い地盤であること。
水害を受けるような場所でないこと。
これだけ知れば充分ではないですか？

[88: 傍観者]

私はこのスレをみていて、０３さんのアドバイスは、とても　”なるほど”　と思うことがあります。
なので、”自分で勉強しなさい”　ではなく、もう少し何かポイントみたいなものを教えていただきたい
と思います。　０３さんは金融関係の方ですか？一流大学卒ですか？

[89: ０３]

>>88
ノー学暦、職業は金融関係ではありません。
ポイントは書いています。
考え方は示していますので、あとは自分でお考えください。

[90: ０３]

>>89
間違えた。訂正です。
×　ノー学暦
○　ノー学歴

[91: 傍観者]

？？？　もっと親切に・・・

[92: 匿名さん]

>>91
何を求めたいの？

[93: ０３]

>>91
傍観者さん。
あなたは実際にアパート経営されていますか？
親切も何も、基本は自分で全て考えるんですよ。

[94: 傍観者]

和足はアパートなんて持ってません。　ただ、同じリーマンで、持てる人と、持てない人（ほとんどの人）
との差は、一体何なのか・・・・・それが知りたいのです。

[95: ０３]

>>94
しっかり本業で稼ぐ。
かみさんもしっかり稼ぐ。
公立保育園に入る。
（２５年前の東京２３区内は、子供２人合計でも１３０００円が上限でした。）

安い家賃の所に住む。
昔は住宅公団の２万円くらいの賃貸に住んで、会社から１万円くらい家賃補助を受けていました。
その後、家賃１万円弱の社宅に住みました。

時期を見て、投資をする。
第二次オイルショックの頃から株式をやっていました。
ヤバくなる前に投資を止める。
３０年間の間に、株式投資を本格的にやった期間は１０年くらいです。

株式投資にしても、不動産投資にしても、普段の新聞などをしっかり読むことが大切です。
まずは、身近なところから、すこしずつレベルアップしてやっていくことです。
それと、人が行動していることをよく観察することです。
これは相手がコンピュータでも同じことが言えます。
今年から青色申告（複式簿記の６５万円コース）を始めますが、
最近、仕訳から総勘定元帳を自動作成するものを自ら考えて作りました。

[96: 匿名さん]

>>94
傍観者さん、どうしましたか？

>>01
大家さん。どうしましたか？

[97: 01]

古いアパートの解体が始まりました。あっという間に終わりました。

[98: ０３]

>>97
建築が始まると約４ヵ月で竣工かな。
軽量鉄骨だと、予定よりも早く出来てしまうことが多いですよ。
１００坪の敷地だと、２階建で建築面積６０坪、法床面積１２０坪くらいですか？
６０００万円〜８０００万円くらいで出来るんじゃないの？

[99: 1]

>>97
いつまでに建つの？

[100: ０３]

昨年、建物を解体したりで、不動産所得がゼロになりました。
予定納税していた分が、先日還付されましたが、
高い金利のおまけも付いてきました。
（昨年７月末に２０万円予定納税していた分に、５０００円のおまけ付き。）