築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[2: 匿名さん]

何か聞きたいか判らないのですが、
業者の評判ですか？
それともアパートの形態？
形態なら、資産運用の問題だから、これだけの情報で判断しろという方が無理。

まず聞きたい点を絞って聞いてみたら如何でしょうか？

[3: 現在建替中の都内大家です]

>>01
まずは、
自分の敷地を含めた用途地域や高度・日照の規制などはどうなっていますか？
公道との接続はどうなっていますか？

次に、
どんな用途の建物にする予定ですか？
自宅も併せて建設する。
店舗も併せて建設する。
賃貸住宅のみ。

敷地１００坪に対して、
建設面積はどのくらい？
延べ床面積はどのくらい？

土地形状は？
法面とかは？
平らな敷地？
地盤の強度は？

[4: ０３]

>>01
長年、大家をやっていたんなら、
自分でどのようなものを作ったらいいかのプランを立て、
それに対して、業者は市場調査や制限事項を調べて、
どのようなプランでどの程度の予算かを持ってくる。

あなたが、どういう考えで、どのような建物を建てたいのかを
聞いているんです。

[5: 01]

私は大家をやって４年です。４年前に相続したのです。３４歳の会社員です。
賃貸住宅のみ。長方形。平らです。地盤の強度は問題なし。建物が古く、問題がでてきたので建て替えようと
考えていたら、どこから匂いをかぎつけたんか・・業者がどんどん押し寄せてくるようになりました。
私が考えているのは、いかに少ない投資で、利益をたくさん生み出すか・・・・・いわば資本主義の基本です。各業者は我こそが一番！！とばかりに口は達者です。03さんアドバイスをください。

[6: ０３]

>>04
うちも会社員やっています。
地形はいいようですね。

＞いかに少ない投資で、利益をたくさん生み出すか
今の建物をそのまま活かして、収益を上げるのが一番いいはず。
何か問題があるから建替をしたいと考えているんでしょう。
借家人が入っていれば、出ていってもらう費用もかかりますよね。
敷地１００坪では、事業的規模（５棟または１０室以上）にはなっているはず。
事業的規模だと、解体費や立退き料の損金算入は全額認められます。
（事業的規模でないと、その年の不動産所得が上限。）

うちは貸店舗だったから、１軒でもその費用だけで数百万円かかりましたよ。
うちの建物は８０年近く経っていた老朽化で、
これ以上修繕しても建物が維持出来ないので建替することになりました。
２店舗、商業地域だったんで、今回の建替で事業的規模になります。
青色申告・複式簿記で、６５万円所得控除を、ようやく受けられるようになります。

重量鉄骨造・耐火建築で、店舗もありますが、
通常の火災警報器だけで済むように、
建物構造と床面積は工夫しました。
（店舗と合体で３００平米以上あると、
通報機能のある火災警報設備が必要。
５００平米以上では、賃貸住宅だけでも必要。
コストがかかります。）

経営は事業的規模なんですか？
建替した方が先の収益見込みが良いのですか？
立退きさせるのは容易なんですか？

聞きつけて業者が来るには、何か理由があるはずです。
いかがでしょうか？

[7: 匿名さん]

建築以前に、まず立ち退きが一番の問題でしょうね。
老朽化が事実なら正当事由にはなるが、６ヶ月の猶予は必須。
立替ならば敷金精算は出来ず全額返却でしょうし、場合により
立ち退き料も考えた方が良い。

借り入れ無しでそこまで出来るなら、サラ地にしてから
ゆっくり考えるという方法もあるかもしれない。

業者には、そこまでのサービスもしてくれる所もあるから
一概に邪険に扱う必要は無いと思いますが．．．

[8: ０３]

>>05
建替の見通しはあるんでしょうか？

私は、全て自分で交渉して、立退き料まで決定させました。
その後の書面での整理も、全て自分だけでやりました。

賃貸借契約の期限が来る６ヵ月前までに、
配達証明・内容証明の手紙で終了通知した後に、立退き交渉するのは常識です。

インターネットからの手続きの方が、
手間もかからず、文書の文字数にもよりますが
料金も安価で済む場合が多いです。

私がインターネットで手続きした頃は、
ＸＰのＳＰ２が対応していなかったので、
９８のパソコンで手続きしました。

[9: 01]

なんかいろいろややこしいですね。立ち退きは問題なさそうです。現在住んでるのは、２部屋だけで、退去は承認済みです。なので、工法について、今迷ってます。軽量鉄骨か２×４のアパートなら、基礎にかかるお金があまりかかりそうになさそうかな？？ＲＣ、Ｓ造だと、基礎が高そうです。安く建てるなら・・・・・決まりかな？？

[10: 匿名さん]

結局　工法の問題を聞きたかった訳だったのね。
真面目に相手をした０３さんがかわいそう。

[11: 01]

まずは工法からということです。

[12: ０３]

>>11
工法よりも、まずはその土地がどのような用途地域で
どの程度の規模（建築面積と延床面積、高さ）の
どのような用途（全て賃貸住宅か、店舗併用なのか等）の
建物を建てるかを決めるのが先です。
駐車場をどうするかも、予め考えておかなければなりません。

賃貸住宅も、どういう入居者にターゲットを当てるかが
大切です。
自ずと、周辺の家賃相場も把握する必要があります。

公道との接続がどのようになっているかも大切。
１００坪あると、複数道路の接続なのか、単一道路の接続なのかで
建築プランも大幅に変わります。

[13: 見物人]

０３さんって、偉いですね。
私なら、自分のやりたいことくらい
整理してから聞いてくれと怒ってしまうけど。

[14: ０３]

>>13
スレ主さんは大家さん４年目。
あまり入居者がいないボロアパートで、最初に考えるのは節約だけ。
その延長上で、物事を考えているんでしょう。

新しい建物を建てる場合、業者の知恵をもらうことも必要ですが
自分自身がどのような賃貸住宅を建てるかを明らかにしないと、
業者も見当外れの提案しかしてくれません。

最初が大切なんです。

[15: 匿名さん]

少しは建替の計画、進んだのかなあ？

[16: 01]

全く進んでません。まず重量鉄骨だと基礎の費用がかかるので、２×４か軽量鉄骨がいいか？？？？？どうなんでしょうか・・・

[17: ０３]

>>16
２階建の賃貸専用住宅なら、軽量鉄骨造で充分でしょう。
３階・４階建だと、地盤が良ければ重量鉄骨造が有利です。

うちは商業地域で防火地域、敷地広さが６０坪強。
４階建重量鉄骨造・１階店舗で、建物本体価格が約９千万円。
基礎はＲＣ一体直基礎（ベタ基礎）で約８百万円。（施工面積は４０坪）

地盤が悪くベタ基礎が採用出来ない場合、
うちの近辺では基礎だけで１３００万円くらいかかるとの査定でした。
打ち込む杭の仕様や必要な本数・深さで価格は大きく変わります。
うちの辺りでは、どんなに表層地盤が悪くとも、
固い岩盤が１０ｍくらい地下にあるため、そのような査定でした。
場所によっては６０ｍくらいまで打ち込まなければならない場所もあります。

高さや広さ、賃貸専用なのか店舗や駐車場併用なのか、
道路との繋がりなどのレイアウトなど、
自分がどのような建物を建てるかを大雑把にでも決めたんですか？
これは、建築会社もある程度のプランを持ってきますが、
施主が自分から示すのが基本です。
プランに合った工法を選択するべきで、
工法にあったプランでは本末転倒です。

[18: ０３]

>>16
建築業者を利用するのは、自分の敷地の制約事項などを事前に調べてもらうことです。
自治体によって、条例などで色々な注文を付けてくる事項を、
業者にきちんと調べさせるんですよ。

用途地域（建物の用途、建蔽率、容積率）、高度規制、日影規制などを調べるのは当然です。
それ以外に沿道緑化やワンルームマンション条例など、
設備を設けるかどうかなどという規制もあります。
消防関係や道路との接続については、
建築基準法や消防法以外に、
自治体の建築安全条例のようなものがありますから
これらのチェックも必要です。
複数の会社に建物を建てることを言って、
まずは向こうのいいなりのプランを作らせて、
その中からどういう規制があるかを自分で把握します。

業者を選択しないで、複数会社にコンベンションをさせるんです。
慣れないと、この時点で契約してしまうんでしょうが、
自分で全部、これらの法令・条例を漏れなく調べるのは大変です。
１社だと、調査漏れがあってもわかりませんが、
複数社に調べさせると、大体調査漏れがわかります。

[19: 01]

複数社に見積もらすだけ見積らしといて、他社でやります・・・・・・というのは後で恨まれないでしょうか？？

[20: 匿名さん]

>>19
最初に業者に渡すものは、境界確認書や自分の土地・建物の地番建物番号など。
調査の手立てになるものを与える程度で構いません。
あとは近隣との関係を、わかる範囲で説明しておきます。

土地・建物の現況と、都市計画制限などを調べてきます。
後からの業者には、他社が先に調べた結果を教えてあげても構いません。
必要なら空地部分の簡易地質調査や、家賃相場まで調べてくれる所もあります。

調査結果の概要がわかった段階で、どんな建物を建てたいかを説明して、
実際にどのような形でどう出来るかを考えてもらいます。

低層住居専用地域だと
高さ１０ｍ以下しか作れなかったり、
過半を住宅にしなければならなかったり、
空地を６０％以上確保しなければならなかったり、
隣地境界線から１ｍ以上離して建てねばならなかったり、
隣地境界付近では５ｍくらいしか高さを上げられなかったりとか、
色々な制約が出てくるはずです。
その他の用途地域だと、また違った制約があります。

色々な制約をクリアした建物しか建てられませんし、
自ずとどういう建物を建てたらよいかの判断がつくはずです。

見積もりは数社とって、なんら問題ありませんよ。
決定したら、駄目なことをハッキリとお断りして、
契約する１社とその後の計画を進めることになります。