築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[102: 地元不動産業者さん]

大手のメーカー、まったくいい話は聞きませんね。
家賃保障＝メーカーの思いのままに家賃はどんどん下がる一方。
水道が壊れた、電気が切れたくらいのレベルなのに、指定業者以外お断りで、
法外な請求をされる。更新料はなしでいつ更新したのか不明。
あげくの果てには適当な作りで、すぐ塗り替えしたほうがいいとかいう始末。
私の周りにはだまされて泣いている大家さんがいっぱいです。
結局名義はおばあちゃん、おじいちゃんなんで、困るのは相続したあと。
ウチの旦那さんの親の賃貸アパートは地元の業者に頼んで10年たちますが、
空いていた時はほぼないくらい。いい作りだし、コストもかかっていません。
地主のみなさん気をつけましょう。

[103: 住まいに詳しい人]

スレ主さん。
アパート建て始めたのかなあ？
それとも騙されてしまったか。

[104: ０３]

>>01
今年の４月から減価償却制度がかわります。
そのあたりはお分かりですか？

[105: 購入検討中さん]

私も同じような身分でして、建て替えを検討している者でございます。
メーカーはパナかハイムがよいのかと思っているのですが、評判はどんな感じでしょうか？
形態は、軽量鉄骨２階建１Ｋ×８部屋（３０平米）を考えています。
またどのくらいの建築費がかかるのか、ご意見を宜しくお願い致します。

[106: ０３]

>>105
まず、その前に
＞形態は、軽量鉄骨２階建１Ｋ×８部屋（３０平米）を考えています。
なぜ、この広さと間取りで、２階建、軽量鉄骨プランになるんでしょうか？

うちの場合は、商業地域で防火地域。
３階建にするか４階建にするかで、色々とプランを立ててもらって悩みました。

また、どうして１０室未満にするんですかね？
他にアパートや貸家を持っているならいいですが、
単独でとなると、１０室または５棟での事業的規模になぜしないのでしょうか？

事業的規模にすると、
青色申告控除が１０万円から６５万円になる（複式簿記が前提）し、
損益通算や損失の扱いがかなり有利になります。

[107: 購入検討中さん]

>損益通算や損失の扱いがかなり有利
そうなんでんすか。全く無知なもので・・・もっと勉強します。
ＨＰや近所で２階建８部屋タイプをよく見るもので、そういうのがいいなあと思っていました。
お金は借りればよいのですが、予算的にもそんなに大きな建物は建てられないかとも思っていました。
事業的規模を検討します。アドバイスありがとうございます。
メーカーのおすすめはありますか？

[108: ０３]

>>107
メーカーは、大手ハウスメーカーやあなたのご贔屓会社に、
自分が考える建築への考え方を示して、
どのようなプラン・どのような仕様で、
どのくらいな価格でのものを示すかを出させて、
比較検討されるのがよろしいと思います。

昨年建築した物件では、
１億円程度の総額で、２千万円くらい価格を勉強してもらいました。

仕様を決定するのは建築主ですが、
建築会社からの提案もありますので、
それについては理由を含めて謙虚に聞いた方がいいと思います。
ただし、それは地元の不動産屋さん等の動向も聞いて、
妥当性があるかどうかの判断はご自身で行なってください。
これは収支計画に、大きく影響します。

[109: ０３]

>>107
資金計画についてですが、
土地に借金があるなら全額返済します。
それから建物は全額借金で建てるようにします。

土地の借金は、事業的規模であるかないかにかかわらず、
利息分は、他の所得との損益通算できません。
マンション投資などで、よく嵌るパターンです。

借りる金融機関ですが、意外と穴は生命保険会社。
うちは昨年１０月部分実行で条件確定、本実行は１月で３％代の下、３０年間固定でしたが、
まだ、それに近い条件でやってくれる会社も多いですよ。
（ただし部分実行時の金利。本実行は同条件となります。）

[110: 購入検討中さん]

いろいろありがとうございます。

[111: ０３]

>>110
で、どうするんですか？

[112: ０３]

>>110
>>01
どちらも、自分で建築をするのでしょう？
その後はいかがなのですか？

[113: 大家]

>>01
どうなった。
返答しないと晒し上げ続けるぞ。

[114: 相続で将来大家]

>01

どうなったんですか？？？昨日のごはん食べたかどうかだけでもいいから何か返答して！

[115: 不動産購入勉強中さん]

>>01
どんなボロアパートが建ったんでしょうか？

[116: 01]

完成しました。入居者もすべて決まりました。

[117: ０３]

>>116
よかったですね。約５ヵ月ですか。
敷地が１００坪で軽量鉄骨なら、いい線ですね。
入居者もすべて決まり、おめでとうございます。

税務やローン、間取り・賃料などの関係、差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。

[118: 01]

すみません。事情があって、お教えすることはできません。

[119: ０３]

>>118
スレを建てておいて、完結したら状況報告をするのが当然でしょう。
そんな秘密主義なら、最初からスレを建てなければいいんじゃないの。
都合のいい所だけ利用して、情けないスレ主さんだね。

当初の予定通り重量鉄骨で建てておけばよかったんじゃないの。
金食い虫のアパートが出来たのにな。

軽量鉄骨だと、それなりの注意点もあるよ。
うちの第一号アパートはこの構造だったからね。

[120: 匿名さん]

>>119
根掘り葉掘り要求（質問）するネチネチした人だねえ、あなたは。

>>当初の予定通り重量鉄骨で建てておけばよかったんじゃないの。
差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。


>>軽量鉄骨だと、それなりの注意点もあるよ。
差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。

[121: ０３]

>>120
スレ主の回答待ち。

都市計画法上の用途地域と、建物用途（専用賃貸住宅か店舗併用住宅かなど）が何かで、答えが異なる。
具体的にこれらの条件が書かれないと、回答できないよ。
スレ主の敷地は、土地面積が１００坪だということと、重量鉄骨造を業者が提案してくるくらいだから、いにょう地では無いことだけは理解している。