築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[22: 匿名さん]

>>21
東京の高田馬場あたりや阿佐ヶ谷・荻窪のあたりだと、
ピッタリの名前ですね。
アニメの故郷。

[23: 01]

決めました。重量鉄骨造３階建て。地元業者のセントラルホームズです。

[24: ０３]

>>23
関東で「地元業者のセントラルホームズ」とは解せませんが？
３階建重量鉄骨造だと、大手なら積水ハウスがかなり安く作ってくれます。
複数業者と相見積もりはされたんですか？

[25: 01]

従業員３人の会社なので、皆さん知らないと思います。
積水ハウスって高いでしょ？？

[26: ０３]

>>25
積水ハウスは相見積り取ると、かなりまけます。
ただし４階建だと、工法が変わるんで、高くなります。
あと、賃貸住宅または賃貸・自宅併設住宅は得意だけど、店舗併設は不得意分野のようです。

積和のＭＡＳＴサブリースについては、３０年プランもありますが、賃料２割引となり、
同じ積和の１０年プラン１割引や、他社のサブリースよりも良くないように思います。

うちでは重量鉄骨４階建と３階建でコンベを行い、
３階建では積水ハウスが一番安かったんですが、敷地の関係で１０戸に達せず
４階建プランでは大和ハウスが一番安く、これに決定しました。

見積もりをとる前に、各社に設備や外構で当方から仕様を示し、
同じような床面積や用途になるように、
自動火災通報装置の設置をしなくて済むように、
ワンルームマンション条例による駐車場や管理室の設置をしなくて済むように、
沿道緑化も最低限で済むように、
条件は明確にしてからコンベを行いました。

実際に見積もりを他社もしていることを示してから取ると、
今のように各社の利益が大きく出ている時期だと、
値段もハッスルして勉強してくれますよ。

値引きしてくれたら、その後に設備変更があっても、
その値引き率で変更の差額も精算していきます。

[27: 匿名君]

>>26　積水や大和などの大手ハウスメーカーよりも、中小の建設会社のほうが、価格的には圧倒的に安いと思いますが・・・・。26さんは、中小の業者にも見積もりをしていただいたのでしょか？？

[28: ０３]

>>27
やっているよ。
隣のうちが建てた建設会社にも声を掛けた。

実は１５年くらい前にも軽量鉄骨２階建アパートを作っているが、
この時は、
木質パネル系、
木質壁式系、
在来工法、
ＡＬＣ壁軽量鉄骨、
ＰＣ壁式等にも声を掛けた。

今回は耐火仕様でないとだめなのと、１０戸以上確保が最低限必要なので、
重量鉄骨造とＲＣで最初から６社くらいに絞った。

今は設備にある程度の金を掛けないと、なかなか客が寄り付かない。
そういうオプションを付けてコンベをすると、
たいていは大手のシステムアパート会社の方が安くあがるんだよ。
最初の見積もりでは大体が中小の建設会社が数％安くなるけど、
見積もり結果で再交渉もすると、値引き率はかなり違う。

勿論、後から手を抜かれないように、別の工事監理会社に目を光らせるんだよ。
数十万円でやってくれるし、自分でも時々現場をチェックして
見積もり通りでないと、そこを指摘して代金を減額させる。
これて工事監理費用も浮いてしまう。
自宅の近くで施工しているから、このような芸当も出来るんさ。

特に基礎や鉄骨建方の段階で発注書を切り直すと、
部分融資の実行も遅れるんで、一石二鳥。

最初に値引いた分が、工事内容変更でも最後までその割合で値引きさせるんで、
後からそれが活きてくる。
自分が最初から、
「どのような建物を建てるかを自分の方から言わないと駄目なんだよ。」
と言っているのは、このような価格交渉に大きく活きてくるんだよ。

[29: 匿名]

なんか０３さんって、悪魔ね。怖い。恨まれてそう。

[30: ０３]

>>29
何がどう悪魔なんですか？
契約を守らせる努力をしていないと、
とんでもないコスト高で安普請の建物が出来てしまいますよ。

[31: 匿名さん]

03さん
きちんといろいろと調べて他の人にアドバイスされている書き込みは感謝されるべきだと思います。
仕事として、いくつもの物件を手がけている不動産、建設業者と比べれば、地主の方のほうが
知識が不足しがちなのは（残念ながら）仕方ないのを上手く対応されていると思いました。

私は、賃貸物件を建てることはありませんが、03さんのような方が近くにいてくれればとても安心です。

誹謗中傷する人もいるかもしれませんが、私のように感じる人もいることを知って頂ければと思います。

[32: 匿名さん]

>>23
建築プランや価格交渉は、どのような方針でどのようにやっていますか？
工事監理はどのようにされる予定ですか？

[33: 匿名２３]

とくにこれといってやってません。
工事監理？？その業者の監督でしょ。

[34: ３２]

>>33
業者お任せだと、施工して問題が起きたら、
どんどん追加工事をされちゃいますよ。
最初に建物仕様をキチット抑えておかないと、
後で「こんな筈じゃなかった。」「こうして欲しい」となって、
「ではそれは別途見積りで、発注書を書いてください」となります。

建物本体以外の付帯工事（外構など）は、
特に最初にキチット仕様固めが必要です。

工事監理は重要で、広い敷地なんだから多少は金を掛けた方がいいですよ。

うちでは、別の工事監理会社にお願いしています。
工事監理専門業者だと、本体価格の１割近くかかりますが、
東京近郊だと、節目節目で週１〜２回程度の頻度で、
重要時期に監理をしてくれる会社があります。
総工事期間までやってもらって規模にもよりますが４０〜７０万円くらい。
非常に役にたっています。
（工事で見るポイントまで教えてくれるので、自分でもある程度出来るようになります。）

色々と勉強して現地調査をして、自ら見積りの相違点を発見して、
建設業者に監理費用以上の工事費減額をしてもらいました。

[35: 匿名さん]

スレ主さん、
資金計画どうなったんですか？
建物の仕様は決めたんですか？

[36: 01]

資金は建物まるまる信用金庫で借ります。建物はごく普通の重量鉄骨造の２階建てアパートです。

[37: ０３]

>>36
＞ごく普通の重量鉄骨造の２階建てアパート
普通、２階建だと軽量鉄骨や木質パネル系だと思いますが、
なぜコストがかかる重量鉄骨造（建設単価が通常２〜３割増）になさったんですか？

スパンを大きくしたいとかで、事務所等を作るのなら一般的ですが
低層住宅用では割高になります。

[38: 匿名さん]

>>35
スレ主さん、建設会社に騙されているのかな？

今時、二階建で重量鉄骨造ということは、
崖地で実際には４〜５階建であるか
３階以上を自宅や事務所にしているか
いずれにしても単純な二階建では無い。
それなら理解出来ます。

そうでなくて単純に平らな地盤に普通に二階建なら、
重量鉄骨にする根拠が知りたいね。

[39: ０３]

>>36
確か２３投稿では重量鉄骨３階建だということでしたが、
２階建に変わったということでしょうか？

[40: 匿名さん]

>>37
業者が建物構造を決定し、スペックが変わったらそのまま割高な工法でも工事をする。
よくあるパターンだな。

[41: 01]

私は建設や、不動産については素人なので、業者の思うままだということでしょうか？？
みなさんのこのレスを見せて、一喝しようかと思います。そして、まだ契約はしていないので、
今までの話は撤回するかもしれません。