マンション購入後、すぐに賃貸に出そうと思ってます。

[匿名さん]

現在、都内にある親の持ち家に家賃３万円払って
妻と子供（１歳）の３人で住んでおります。
家賃のほかに駐車場代として毎月２万円程度の出費があります。

あと５年もしたら
確実に転居することになると思うので、
地価や金利が上がる今年中に
都心近郊の人気地域にマンションを買ってしまって、
その後、２〜３年は賃貸に出そうと思っています。
頭金は８００万程度準備出来そうです。

ですが、他人に住まわせる場合でもローン審査が通るのか、
引渡し前に入居者の募集をかけられるのか、
ローンの返済が始まる時点で入居者希望者が現れるのか
などなど不確定な要素もあって、実行するか否か悩んでいます。

同じようなことされているかた、助言をお願いいたします。

[42: 匿名さん]

自分は地方都市だけど、転勤らよって新築4年目から賃貸化、10年経過で3回入居者が
入れ替わりだけど、部屋は至って綺麗で資金的にも結構プラスで回せました。
入居者がいなかった期間は最長で20日間程度でしたね。
前回は1週間で確定しています。
場所、交通の便と家賃の設定次第とは思いますが、そう悪くはないですよ。

[43: 匿名さん]

あげ

[44: 匿名さん]

私も42さんと同じで地方都市です。転勤をきっかけに新築4年目から賃貸化。4年経過で1回入居者入れ替わり。部屋はかなり傷みましたが、修繕しても敷金返却が少しマイナスになる程度でした。経費、減価償却が多いので税金面でかなりメリットがあります。内部収益率はよいので今後も賃貸でいきます。日当たりと交通の便がよければ、家賃設定高めでも入居者は見つかります。不動産屋のすすめる家賃（他の階の同じ間取りで賃貸にしている家賃設定）の＋2万円でも大丈夫でした。
スレ主さん、実際に大家さんをやっている人の意見を参考にしてください。
実際にやってみて勉強しないとわからないことも多々あります。
私はこれから、大家さん業に積極的に取り組んでいこうと思っています。

[45: 匿名さん]

>>44
しっかり不動産経営をしてください。
そしてしっかり不動産所得の申告をしてください。
１０戸または５棟以上だとメリットが多いですが、マンション１室経営は不利です。

[46: 匿名さん]

なぜ不利なんですか？

[47: 匿名さん]

>>46
税制上で不利ですよ。
事業的規模にならないと、損益通算上で不利です。
その内容は自分で調べなさい。

[48: 匿名さん]

不利・有利は考え方の違いでしょう

私も転勤族ですが、考え方が違います
私個人だけかもしれませんが、転勤族の方は賃貸で儲けようなんて思って
いないと思いますよ

転勤族が持ち家を処理する方法は
①売却
②賃貸
③単身赴任
④空き家にしておく
大抵が①か②だと思います
①②をしたつもりでもしばらく④って事はありますがね

転勤族の場合は購入時に覚悟して購入するので
ローン返済額＋α程度の収入があれば良いんですよ
何れは戻ることを考えているのですから
また、転勤族の場合は住宅補助などが充実しているところが
多いですからね
ちなみに数ヶ月間空き家でも、住宅に掛かる費用はローン＋社宅で10万程度
もし、賃貸で借りてくれれば15万円程度の収入
色々税金もあるし・空き家もあるので転勤時のローンを肩代わりしてくれれば
それでいいですよ
どうせ、10年も住めば・襖やクロスは張り替えるつもりですから

[49: 匿名さん]

＞不利・有利は考え方の違いでしょう
考え方の違いなどどうでもいいですが、
不動産所得が発生しているなら確定申告が必要です。
損が発生しても、青色申告しない限りは翌年に損失の繰越は出来ませんし
利益が出た年は申告しないと脱税になります。
建物の減価償却は売却時には計算しておく必要がありますが
賃貸借にまわした場合も費用算出に必要です。

[50: 匿名さん]

我が家もスレ主さまと同じ状況で地方都市にマンションを契約いたしました。安易に考えていましたが奥が深いのですね。少し不安になってきました。現在マンション建設中です。
４９様と同じ全く同じ考えで契約いたしました。
転勤族に人気のある地区で人気物件　なかなか物件の出ない地域　５０歳で社宅を出なくてはならないとの理由で決断しました。
借り手はおそらくつくとデベの方（賃貸で出たら借りたいと言う方　待ちです）　近隣の不動産の意見ですが・・・
古くなるのは仕方がないと諦めています。

[51: 匿名さん]

訂正　×４９様と記載しましたが　４８様と全く同じ考えで契約いたしました。の間違いです。

[52: 匿名さん]

自分が借りたいな思う物件を狙え！自分が借りれると思う家賃で貸せる物件を狙え！100％空室覚悟でローンを組め！自分の家を競売にかけられたくなければ。安定した公務員以外は常にローン地獄の恐怖を頭の片隅に置いて、日々を過ごせ！

[53: 匿名さん]

[54: 匿名]

いったん賃貸にした物件はかなりの金額をかけて全室リフォームをしないと住めないそしてマンション１室を賃貸にだしても、利益にはならないということを経験済みです。

[55: 匿名さん]

事業的規模に該当しない場合の不利な点については以下を参考にされては・・
http://www.taxanser.nta.go.jp/phone/1373.htm

[56: 匿名さん]

そもそも、転勤になりそうなことがわかっているのに、何で買うの？

[57: 匿名さん]

転勤になったら賃貸に？
ローン契約の条件に、本人居住の条件付ではなかったのですか。無条件でない限り、賃貸にするためにはローン一括返済を迫られますよ。
もし条件付なら、無責任なアドバイスするデベだな。売りたい為だけなんだろうけど・・・。

[58: 匿名さん]

>57
転勤などのやむをえない事情による賃貸は
所定の手続きをすれば、大抵の場合賃貸可能です
もちろん、認められない場合もありますが一括返済はよほどのことがない限りありません
あっても、フリーローン金利での切り替えになる程度です
銀行もバカではありません、転勤⇒賃貸のたびに一括返済させるようなことをしていては
成り立ちませんので、大抵は返済が滞りなく行われていれば問題ありません。

[59: 匿名さん]

転勤後そこに帰れる保障がないのなら売却。
出身地などで、帰れるなら賃貸かな。

[60: 匿名さん]

転勤族でなぜ購入するのか・・・
確かにそういわれればそうですが、子供の為や老後は出身地（地元）に住みたいので
購入しました
子が小学生のうちは家族共々、その後は単身赴任ですかね
そうでもなければ購入はしないでしょ
子もなく、赴任地が出身地でないなどであれば購入はしないでしょうね
独身・夫婦のみであればしばらく賃貸・老後に購入でも良いでしょうね

[61: 匿名さん]

転勤族でなぜ購入するのか・・・
退職まで待つと６０歳でしょう。ずっと子供をつき合わせるわけにはいかないから。
妊娠中に購入し子供は病院から分譲マンションに帰りました。
６年間暮らし現在は転勤先で暮らしています。マンションは貸しています。
うちは３年で戻る予定、もし異動が上手くいかなくても子供が中学入学時には戻ります。
友達で「転勤族だけど子供にホームをつくってあげたいから購入した」という人が居ました。
外資の航空会社に勤務する父親を持つ彼女は大学入学まで親の転勤について歩きホームを
持てなかったことを残念に思っているそうです。

[62: 匿名さん]

あなたが家を買っても、あなたが転勤で度々引越ししたら、
あなたの子供はアパート暮らししているのと同じ体験をするわけですよね。

持ち家があろうとも、賃貸に出せば、他人が住んでいるわけだから、
買った家へたまに遊びに帰るという訳にもいきません。

で、元に戻って、
そもそも、転勤になりそうなことがわかっているのに、何で買うの？
となるわけです。
ジレンマだ．．．

[63: 匿名さん]

転勤の可能性がある者ですが、
普通のサラリーマンが無理せずに優良不動産を購入できるのは、
今しかないと考え、２年前に、特に血縁もいない大阪で
期限のない社宅を出て、中古マンションを買いました。
決断に至ったポイントは次のとおり。
ただ、５番の出会いがなければ、おそらく買ってないと思います。

１．企業会計処理制度の変更などからすると、２００５年度で
　　不良債権処理は一段落し、不動産価格は、ほぼ底値とみていたこと
２．都銀が超長期固定の住宅ローンを始めたこと
３．以前から転勤先で、中古住宅やマンションを見て歩いて
　　物件を見る目を養っていたこと
４．不動産会社の方との会話で、２００４年頃から大阪圏でも
　　新築マンション用地の取得は、徐々に難しくなってきて
　　いる（土地価格が上昇傾向にある）との情報を得ていたこと
５．退職後にまた住みたいと思える物件に出会えたこと
６．しかもその物件は、任意売却物件であり、不良債権を処理したい
　　銀行の主導で価格交渉が進められたこと
７．住宅ローン控除が満額適用されること
８．転勤先では、また社宅に住めること

[64: 匿名さん]

普通、不動産投資目的で銀行から融資を受けるのは難しいですが、
サラリーマンは「転勤」によって、合法的に、住宅ローンを
低利の不動産投資資金に変更することができると考えることも
可能です。

重要なのは、購入する不動産の収益性です。
新築マンションではどうしても収益性が悪くなるので、
駅近の管理状態が良好な築深中古マンションが狙い目です。

もちろん、不動産投資ですので様々なリスクを踏まえて
取り組む必要があります。

[65: 匿名さん]

でも、マンションを買う人の大きな理由に、
きれいで最新の設備が整った家に住みたいから
というのがあります。

>駅近の管理状態が良好な築深中古マンションが狙い目です。

これに抵抗を感じる人が多いから、新築マンションを買ってしまうんでしょうね。

[66: 匿名さん]

>>62
でもね帰る家ができるのよ。
それに出たり入ったりでも拠点が出来るし。
戻ってきたときには”懐かしい我が家”に気持になります。
私の親もそう考えて私が小学生の時に家を購入しました。
ずっと住んでいたわけではないけど結婚した現在でも育った家と感じます。

[67: 匿名さん]

>>66
戸建ならそういう感覚はわからないでもないですが、
マンションでもそうなんですか？

[68: 匿名さん]

>01
>他人に住まわせる場合でもローン審査が通るのか、
アパートマンションローンという扱いになります。
金利はさほど変わりませんが、住宅ローンでよくある物件優遇
金利１％が０．５に減ったりします。
審査は、物件の担保評価と債務者の支払い能力に期待賃料が
加味されます。

＞引渡し前に入居者の募集をかけられるのか、
契約が済んでいればかけられます。ただし内部見学ができないので
引渡しまでは募集しても申し込みは期待できません。
内覧会に、仲介業者を連れていくのは必須ですがそのときに見込み客
をつれていくということまでは可能。

＞ローンの返済が始まる時点で入居者希望者が現れるのか
賃貸価格次第です。高すぎたら借り手はつかない。
また貸す時期が３月末など引越しシーズンでないと客は少ない。

＞などなど不確定な要素もあって、実行するか否か悩んでいます。
やっておいたらそれなりのことはあります。
５年で自分が使うというけど、安く貸しすぎると借家人が出て行かない
ケースがでてきます。かといって定期借家にすると家賃が安くなる。
間違っても、５年６年のサブリース（家賃保障）で貸さないことです。
途中解約は普通の賃貸よう難しいしできても違約金が高いです。
（追い出しのための費用を大家が負担する）


＞同じようなことされているかた、
賃貸マンションは都心に２室持っています。
こんどタワーの高層階の１Ｌを買いました。

＞助言をお願いいたします。
自己使用というのは転売しさらに買換えするには有益な手です。
賃貸物件を５年以内に転売すると譲渡益に３９％、５年超なら
２０％の課税です。しかし自分で住んでいて売ったなら３０００万
控除があります。

問題は金利で、自宅なら物件優遇で１％金利が安くなるのに
0.5％以下しか優遇されないケースが多い。かといって最初から
フラット３５のセカンドハウスのローンは借りにくい。

金利がさほど上がっていなけらば４年貸して２年住んで、売却して
新築に住み替えという案もいいかもしれません。
５年の内装リフォームなどクロスを張替え、ハウスクリーニングを
頼む程度で５０万もかからないでしょう。

[69: 匿名さん]

>>68
＞５年６年のサブリース（家賃保障）
普通は、２年毎に賃料を見直しされます。
２年毎に更新するかどうかを選択が出来るのが普通です。

マンション投資でローンを組むのは、
土地と建物の両方にローンを組むことになるため、
不動産損失となる場合は、土地部分の利息を損益通算出来ません。
土地を自己資金で購入して、賃貸住宅を全額ローンで建てるのよりも
不利な扱いになります。

[70: マンション投資家さん]

最近のまともなマンションなら普通に利回り5%ぐらいで運用できますよw
儲からないって騒いでる人は物件見る目がないのかな？？

[71: 匿名さん]

利回り5%ぐらいで・・・おめでたい人だね！

[72: マンション投資家さん]

↑そういうあんたは、そもそも投資するお金もない脳内メーカなんだろw
あ、ネット利回り5%以上で運用する自信がない人は何人いますか？

[73: 匿名さん]

現時点5%程度で最終的に元取れるの？
投信買った方がまだましな気がしますが？

[74: サラリーマンさん]

うちは現時点で利回り１７％あります。
団信保険料、固定資産税、管理費、修繕積み立て等も含めての利回りです。

別途、敷引きで６０万円押さえたので入れ替え時の負担もさほどないと想像しています。

もっとも今、会社が転居先の家賃を全額負担してくれているので１７％どころではない利益とも言いえるのですが。

[75: マンション投資家さん]

株・投信・FXすべて25%以上の利益出してますよw
マンション投資は転売でも儲かるんですが、良いマンションは所有している満足感があるのでネット利回り5%ぐらいでもOKです。
マンションに対する僕の関心は、新しくて設備がいいとか、不動産として転売しやすいというようなところからはズレています。
基本的には、素っ気無くて、人を突き放したようなところがあるけれど、都市空間としっかり関係を結んでいるような、マンションに惹かれます。
だから有名デザイナーが作ったかどうかも、あまり関係がない。
重要なのは、そのマンションを通して都市がどんなふうに感じられるかです。
くだらないマンションは利回り20%でも所有したくないですね。

[76: 匿名さん]

夢を語るニートさん頑張ってください。

[77: 匿名さん]

６８さん、参考にさせていただきます。

現在建設中のマンションを「等価交換＋０００万円」購入しましたが、６年ぐらいは住めなくなりそうです。
立地はとても気にいっています。

ローンは無いので経費の計上ができないのが難点です。

６年賃貸に出して、自己住居にしてから売却する方法も考えたいと思います。

[78: 住まいに詳しい人]

>>77
＞現在建設中のマンションを「等価交換＋０００万円」購入しましたが
あなたは購入マンションの地主さんですか？
それだと、取得した建物の取得価格も元の土地取得価格を一定の計算をした価格で引継ぐことになります。
買い替え特例ですからね。

元の土地取得価格は、現在の時価の土地更地価格と比べてうんと高いのですか？それともうんと安いのですか？
これによって、その後の話（天国と地獄くらいの違いがあります）は異なります。
いかがでしょうか？

[79: ７８＝６９]

>>77
６８はいつ投稿しているかな？

立体買い替えで賃貸借するんですか？
税金たっぷり取られますよ。
金融費用だけでなく、減価償却も殆ど出来ません。

＞６年賃貸に出して、自己住居にしてから売却する方法も考えたいと思います。
借家人付きのまま売却する方が賃料も多く取れるし、得だと思いますけど。
一般借家契約と定期借家契約では、賃料もかなり違います。
分譲向けに作られた住宅なら、貸さないかずっと貸し続けるか、どちらかだね。
立退かせて復元するのに、賃貸用に作られた物件と違って、金食い虫なんだよ。

[80: 匿名さん]

>>78さん

ご教授ありがとうございます。

前の住居は、１９９９年に購入しました。当時の地価は、今と同じぐらいだったような気がします。
その後、地価は下がり、近年再上昇したと思います。

土地の名義人は親族複数で、この度の等価交換で、持分に分けました。＞借家人付きのまま売却する方が賃料も多く取れるし、得だと思いますけど。

そうですか。
他にも住むところがあるので、貸しても売っても住んでもどちらでも良いのです。
色々と勉強してみます。

＞分譲向けに作られた住宅なら、貸さないかずっと貸し続けるか、どちらかだね。
＞立退かせて復元するのに、賃貸用に作られた物件と違って、金食い虫なんだよ

分譲マンションです。
仕様は良さそうなので、リフォーム代は高くつくと思います。

悩ましいです。　　ｂｙ７７

[81: 匿名さん]

新築マンションを購入する予定です。

今住んでいる分譲マンション（3LDK、築11年、都内）は、売却しないで賃貸に出そうと考えています。賃料は月額17万円〜19万円くらいになりそうです。
ローンは完済しているので、多少、空きの日にちが出ても問題ないと思っています。

年金感覚で、将来に渡っても、毎月現金を受け取るほうが、
今すぐ売却より良いと考えていますが、
このレスを読んで、部屋をボロボロにされることがあるなど、
少々不安になって来ました。

自営業なので、いざと言う時の資産として持っておくと安心だと思っているのですが
メリット、デメリットをどう考えたら良いかご意見をお聞かせください。

[82: 匿名さん]

いくらで買ったのれすか？

[83: 匿名さん]

購入した時は4900万円でしたが、売却査定は4000万円前後でした。

[84: 賃貸業界良くしたい]

運用物件高い商品購入して貸し出す訳ですよね。
売買の営業マンは、売る・買う時はお客様扱いして頂けます。でも、賃貸の事は良く分かりません。
では、貸すときは？？？＝同会社内の賃貸の方を紹介か！又は、賃貸業者を紹介するだけです。
賃貸の方は、大半素人さんが大半です。
業法？調査？分譲マンション？賃貸マンション？税金？利回り？管理規約ってな〜〜に？良く分かりません。又、管理してます？設備何が付いているか良く分かりませんから、問題が有った時はお抱え業者に連絡して、高い請求書を回してくるだけです。自分では見にも行きません。色々書きたいことありますが、書ききれないので今日はここら辺で失礼します。

[85: 匿名さん]

築１１年であれば、そろそろ小規模のリホームが必要になっている時期だと思いますが
ボロボロにされるといっても、破壊されるわけではなく,更には住むこともないので今後は売却か賃貸を継続と考えるのであれば、それほど考える必要は無いのでは？

ただ、思ったほどプラスにはならないと思いますがね。
何平米か判りませんが、退去時には壁紙・畳などの張替・清掃に平米数×万程度
水周りをいらうのであれば更に数十万は掛かるので、１年分の賃料は消えると思った方が良いでしょうね。　賃料的に、法人契約で礼金を高めに設定。　都心であれば保証金50-100万、礼金50万には設定できるでしょう。（個人であれば厳しいでしょうけど、必ず礼金で。　敷金・敷引はやめるべきです）

[86: 匿名さん]

アドバイスありがとうございます。81です。

スレ趣旨とは異なりますが、新規購入して貸すのではなく、
新規購入の物件に住んで、
今住んでいるマンションを賃貸に出すのです。

事務所でなく、居住なんですが、保証金なんて設定できるのですね。
ただ、都心ではないファミリータイプのマンションなので、
50万円〜100万円は無理かもしれません。

[87: 匿名さん]

新築を購入して、現在のマンションを貸し出す。

住居系で保証金とは余りお聞きした事は御座いません。

それで無くとも、新築分譲マンション貸出すのでも礼金０　敷金2か月取れるか取れないかですね。

お部屋探しの方も良くお勉強されております。

中古で適当なリフォームですと、テナント付きにくいですよ！

最近は、法人契約でも安心は出来ませんから、お気をつけて。

[88: 85]

関東と関西では言葉の言い方が違うのかもしれませんが
敷金＝保証金と考えていただければ問題ありません
敷金・保証金共に解約後には全額返還するべきものです。
そして、礼金・敷引とは返さなくてもよいもの（敷引問題は別にして）と考えて下さい。

私は関西ですが、不動産会社への依頼時は「敷金・敷引」＝「90万・50万」で行ないましたが
敷引問題があるので広告時は「敷金・礼金」＝「40万・50万」で行ないました。
そして、契約は法人契約（大手１部上場企業）で「保証金・礼金」＝「40万・50万」で契約中です。

部屋の大きさは約90平米、募集時の築年数１年、駅徒歩10分圏内に２駅の阪神地区、賃料は16万円です。

ファミリー物件で賃料が17〜19万円とすると、年間204〜228万円
はっきり言って、平均的なサラリーマン？（税込年収500〜600万）では借りられるレベルではありません。　法人契約か高額収入の方に限られるでしょう。（会社が一部負担で個人契約の場合は年収になるのでやはり手当込みで税込年収500〜600万ではまず無理です）
それで、保証金（敷金）が払えないのであればやはり、信用がないと私は判断します。
ワンルームなら敷金０や礼金０も判りますが、ファミリータイプでは・・・

あと、法人契約についてですが。　個人経営（自営業）の法人契約は個人と同じ扱いです。
（住む人が社長で契約は会社名で連帯保証が社長個人←はっきり言って保証人の意味を成していない）
私の場合は入居希望者は２人目の方と契約しました。
１人目はフランチャイズ店を経営している方で、その経営者の社宅として希望、契約者は会社名で連帯保証はその経営者（店長）。　ある有名なフランチャイズ教室経営の方で、今でも残っていますが、廃校・新設校と激しい会社なので、当然お断りしました。
借りる方にも選ぶ権利はありますが、貸すほうにも選ぶ権利はあります。　入居審査は重要です。

[89: 匿名さん]

まだ住宅ローンが残った物件で、
「結婚」で手狭になったので、
相手の家に住み、
当該物件は当面、賃貸に出したいと思っています。

「結婚」は理由として、銀行に通用しますか？

やっぱり「転勤」などでないと無理なのでしょうか？

将来また住みたい物件なので、売りたくありません。

[90: 匿名さん]

>>81
なんだ、ローンを全額返した物件の方を貸すんですか。

賃料が収益で、管理費・修繕積立金と固定資産税・都市計画税、それに築１１年居住だと築７年程度経過した物件に本来の減価償却費計上分くらいしか損金計上出来ないですね。
　自己使用の住宅だと、法定耐用年数が賃貸用の１．５倍になります。自己使用していても、減価償却はしておかなければなりません。不動産所得の確定申告の際に、白色だと収支明細書に計算をして提出が必要です。（青色でも同様の提出書類があります。青色やっても１０戸または５棟以上ないと、１０万円の所得控除しかありません。）

人に貸すなら、借金はできるだけ残しておくこと。

全く計画性が無いね。

[91: 匿名さん]

>>全く計画性が無いね。

そんなことはありません。そもそも住宅ローンほど有利な条件で借り入れできることはない。それに、マンションであれば（建物の割合が大きいから）それなりに減価償却もでる。

最近増えた、借金漬けで木造アパートを購入しているサラリーマンの方がよほど危ないと思うけど。

[92: ９０]

>>91
＞そもそも住宅ローンほど有利な条件で借り入れできることはない。
何か勘違いしていませんか？
アパートローンを最初に組む際に、建物を建てる時点で計画すると、かなり安い金利で借入が出来ます。
また、本来だと土地だけを先行取得して、そこに建物を全額借金で建設するのが、一番得なやり方です。
それも、戸数で１０戸以上か、棟数で５棟以上。
これだと、所得控除も青色申告・複式簿記で６５万円受けられる。
チマチマと不動産賃貸業をやるのは、かなり不利なのですよ。
同じ条件ではないので、競合物件が多いと、条件的にかなり不利になることをご認識ください。

[93: 契約済みさん]

＞90＆91さん

81さんは投資目的で購入したマンションを売却or賃貸にするわけではないので
話がずれている気がしますが

投資目的であれば、ローンを残しておいた方が経費に落せるなどのメリットはありますが
元々住んでいて、たまたま今回の状況になったのであれば、話は全く異なります。

過去にさかのぼってではなく、現状以降のどちらが良いかの意見を書くべきでは？
って言ってもスレから派生した内容ですが。

[94: 匿名さん]

まだ住宅ローンが残った物件で、
返済が困難になったので、
安い賃貸に住み、
当該物件は当面、賃貸に出したいと思っています。

これは理由として、銀行に通用しますか？

やっぱり「転勤」などでないと無理なのでしょうか？

将来また住みたい物件なので、売りたくありません。

[95: 契約済みさん]

>94
返済が困難で・・・
ローン残高、毎月の支払い金額、固定資産、管理費がいくらか知りませんが
賃貸に出すといっても、必ず借り手が付くとは限らないので
同じく困難になるだけだと思います。

それに、そのような理由であればまず認めないでしょうね。

[96: ↑]

優しいのね。
>>94は
>>89を皮肉っただけでしょ。

[97: 匿名さん]

賃貸業務
賃貸は契約して鍵の引渡しまでが業者の仲介業務です。
テナントおよび賃料管理をご自身でなされるか、業者に任されるかを事前に良く認識されて置かれた方が宜しいでしょうね。
大抵は、募集依頼をされてテナント契約完了しましたら、どちらになされます？って言う感じで話進みますね。

業者に管理させる場合、賃料の５％相当額が管理費として取られます。貸主は管理任せてあるから安心して居てはいけません。良く内容を確認しておいて下さいね。
特に、新築などを貸し出す場合、取り扱い説明書は控えをテナントと管理業者にお渡ししておきましょう！
不具合有った場合、取説有りましたらメーカー等に安価に修理依頼が出来ます。意外と落とし穴が、営業は不具合の連絡を受けるだけで、お抱え工務店にあれやって、これやっての指示位です。その場合、工務店営業の出張料とメーカー出張料のW料金が掛かって来ます。

誠意有る業者と無い業者御座います。

大半は担当者が退職されたり、部署変更等になり、うやむやになって行くのが大半です。

[98: 匿名]

現在新築マンションを購入予定です
５年位そのマンションに住んであとは実家に戻る予定で 後は賃貸にだすつもりなのですが
妻と名義を共同名義にした時のメリットとデメリットをおしえてください
賃貸にだした時契約とか申告とかやっかいですよね

[99: 契約済みさん]

>98
住宅ローンのはどうするのでしょうか？
住宅ローンでは賃貸に出すことは出来ません。
転勤などの場合は例外的に認められますが、場合によってはフリーローンやセカンド住宅ローンなどの若干利率の高いローンに変更になる場合があります。

あと共有名義ですが、購入するときの代金負担に応じて設定することになるはずですが
比率を変える事が出来る負担割合に出来るのでしょうか？
賃貸時のことを考えて比率をいじると、贈与対象になる可能性があります。

賃貸時の共有と単独の場合ですが、状況によるのではないでしょうか？
私の場合は共有（3：1）ですが、妻（専業主婦）の方は所得を超えていないので無税、私は不動産所得があるために数万円の税金を確定申告で支払いました。
ただ、単独名義であったならば妻の分も私の所得になり課税対象なので税金は増えます。
確かに、申告書作成など手間はありますが私の家庭の場合は共有でメリットがある状態です。
ともにお勤めであればメリットはないかもしれませんね。

素人なので、他にもメリット・デメリットはあるでしょうけど

[100: 匿名さん]

>>98

シティタワー品川当たったんですか？
いいな。うらやましい

[101: ９８]

アドバイスありがとうございます
住宅ローンは賃貸にする時他のローンに借り換えます
そうですかぁ共有名義にした方が節税になりますね
所得の申告関しては不動産収入に必要経費を引いてあとは二人の共有割合に分け合えばいいんですね
賃貸契約とかその辺は得に支障ないんでしょうかね

[102: 賃貸マンションオーナー]

>>101
まずは、「既存の住宅ローンをどうするか」に関してです。
銀行から借りている場合は事前に事情を説明してください。うまくいけば、多少の条件変更くらいで住宅ローンをアパートローンとして継続出来ることもあります。既存の住宅ローンを別のアパートローンに変更すると、登記費用などかなりの出費になってしまいます。
住宅支援機構の場合だと、先の投稿者の通りで、別のアパートローンを自分で探すことになります。何もツテがないと現状では４〜５％くらいの金利になります。

次に不動産所得に関してです。
必要経費になるのは、建物の減価償却費や借入金の建物部分の利息支払い分です。不動産所得が赤字の場合だけ、その範囲で土地に対する利息支払い分も経費になります。
「不動産所得が黒字になるか、赤字になるか。」と「夫婦のそれぞれに所得が別にあるか」の組み合わせにより、損得の判断は変わります。

あなたの基本的考え方についての疑問です。
「購入から５年で賃貸にまわす」
このような考えは、どうしてでてくるのでしょうか？
非常に無駄な投資だと思いますよ。
５年だけ住むなら、なぜ賃貸住宅を選択しないのでしょうか？
中途半端な投資に対する考え方は、結局は貸手の付かない物件を無駄に購入することになります。
どのようにお考えですか？

[103: 匿名さん]

10年すんでいるマンションを賃貸に出そうと思っています。
壁紙など汚れているので、賃貸向けのリフォーム（比較的安価）をしようと思うのですが、
そのような業者はどうやって探したら良いでしょうか？

また、上で書いていらっしゃる方もいますが、賃貸管理費を払いたくないし、近所なので
自分で管理しようと思いますがなにか問題点はありますか？

よろしくお願いいたします。

[104: ９８]

１０２さんアドバイスありがとうございます
５年というのは将来実家に入って親の面倒を見なければならないのでそれがだいたい５〜８年後くらいが目安かなと思って５年と書きました
はじめは賃貸で捜してたのですよ 実家に近くて（実家から駅まで徒歩５分）なおかつ実家と駅の間にあることが条件でしたので捜したら家賃が５年間で１千万くらいになるので それなら分譲を買おうか って話しになった訳です
東京メトロの駅から３分なら借り手付きますよね

[105: １０２]

>>104
駅近物件でも、ファミリータイプだと少し駅から遠い物件と賃料はさほど変わりません。
ワンルームに近いタイプだと、それなりの賃料になります。（ファミリータイプの半分強）
どんな目的で、どんなタイプのものをいくらくらいで購入するかを明確にしないと、損得判断は出来ません。

賃貸物件の検討について
月に１６万円くらいだと、ファミリータイプの相場ですね。（広さで５０〜６０平米くらいですか）分譲物件を購入する場合
駅近だと、ファミリータイプは出入りが多くなります。
環境があまり良くないからです。
価格も新築ではかなりに金額になりますし、中古は管理費・修繕積立金が小規模物件だとかなりの金額になります。
途中から賃貸に回す場合、税制上でも色々な面で不利です。
分譲物件でグレードが高いと、賃貸に回しても退去時に相手からそんなに回復費用を取れません。
グレードが低い場合だと、住むのに惨めさを感じませんか？
どんな仕様の物件を購入するつもりですか？

[106: 匿名さん]

＞＞No.105 by １０２　　途中から賃貸に回す場合、税制上でも色々な面で不利です。

昨年購入したマンションを１０年くらい住んだら賃貸に出そうと思っているんですが（だいぶん先の話です）、なぜ不利なのでしょう？教えてください。

[107: ９８]

物件に関してはほぼ決定してるんで（立地条件とかで）まあ いいですけど
借入金の建物部分の利息というのはどうやって割り出すのでしょうか
あらかじめ土地部分と建物部分と別のローンを組むとかですかね
あと途中から賃貸にまわすと不利とありますが具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか？
くれくれですみません

[108: １０２]

>>106
>>107
税務上でなぜ不利か。

自分で住んでいる期間も建物の価格は減価していくからです。
事業用として貸している場合と比べると、半分の減価償却をしなければなりません。
（中古購入だと、新築からの期間分の２割を、償却期間に追加できます。）

>>107
建物と土地の取得費をどう分けるか。

これは、賃貸に回そうが、自宅として使用しようが、土地と建物の取得価格を分離することはやらなければいけません。
マンションを購入する方の常識です。
質問すること自体がよく理解出来ません。
あなたは、何を考えているの？
通常は、新築なら消費税から逆算して建物価格を算出します。消費税が５％なら、消費税額の２１倍が建物価格です。
固定資産評価額を建物価格とする方法や、妥当と思われる建物価格からと、やり方は合理的なら問題ありません。

[109: ９８]

いやいや建物部分の価格の出し方わかりますが
建物部分の利息の出し方を聞いたんですよ
マンションを買うのにローンにしますよね
それは当然土地部分と建物部分両方のローンですから建物部分の利息ってはわかりませんよね
あらかじめ土地部分と建物部分と別々にローンを組めば建物部分だけの利息の金額がでそうですけど
どうなんでしょうね

[110: １０２]

>>109
物件を取得した最初の年は、年間支払った総利息金額を、取得建物価格と取得土地価格で按分します。
翌年以降は、前年の平均残債金額と当年の平均残債金額の差を、取得土地価格から減額して按分計算することが出来ます。

借換する場合は、その時点での按分率のままで、借換に要した費用を比例按分して残債額に上乗せして、以後の計算をします。

この方法が一番有利な方法であり、税務署もこの考え方での按分を認めてくれています。

[111: ９８]

参考になりました
ありがとうございました

[112: ビギナーさん]

はじめまして。ココの書き込み読んだ上でちょっとお聞きしたいのですが、
築３０年ほどの中古分譲マンション（駅徒歩５分の住宅街）を
８００万円程ローンを残した状態ですと賃貸で貸して（当人は実家で暮らすのが前提で）
ローン残金にあてるよりも売ってしまった方が無難ということでしょうか？

[113: サラリーマンさん]

>>112
賃貸に貸すには、ローンの借り換えが必要です。
借り換えにあたり、築30年越えだとアパートローンは難しいのでは？
銀行に確認が必要です。

借り換えが可能として
後は、利回りになりますが
築年数が経っているのと駅近であれば、利回りは、悪くないと思います。
ただ築年数が経っていると、今後の経費（修繕費）の問題
価値の下落もあると思うので、賃貸に興味が無ければ
売ってしまうのが無難かもしれませんね！

私は、築20年、ローン残債700万ありましたが
急行停車駅徒歩2分で需要もあり、利回り10％が見込まれたので
賃貸にしています。

[114: 112]

>>113
ご返答ありがとうございます！
要点としては、利回りとアパートローンに切り替えられるかと賃貸経営に興味があるかですかね。

利回りが自分では調べられないので不動産屋に相談するとして、
後は売却した際の値段とのリスクを比べるって感じでしょうか？
とりあえず利回りを調べて考えてみます。
あ、後、借り換えもですね（汗

[115: サラリーマンさん]

>>112
地元不動産屋に聞く時には、賃貸相場を聞いてから
売却時の相場を聞いた方が良いですよ！
不動産屋にしてみたら、売却の方が手数料が多く取れるので
売却を勧めたがります。

後は、現住ＭＳの賃貸状況を管理会社に確認するのも良いですよ！
人気ある物件でしたら、売却にしても賃貸にしても空室も無いでしょうし！
利回りが良ければ、賃貸に出しているオーナーも多いと思いますので！
参考になると思います。

[116: 112]

>>115
たびたびのご助言助かります！！

今現在ネット査定の概算で１１３０万円〜１５８０万円
この金額にリフォームして無い分の実査定Down分が加味されてくるかなってところですか。
賃貸の方の査定は週末に予定してますので売却の実査定もあわせてどう出るかって所です。

分譲ベースの物件ですが、賃貸に廻している方も数名いらっしゃる様なので（現入居率１００％）
どうなるか判りませんが大変ご参考になりました。
ありがとうございます。

[117: 匿名さん]

新築マンションをローンで購入する際に、今居住している築10年のマンションを賃貸に出すことは
損なことなのでしょうか？

当初は、借りたローンは気長に返して、今居住しているマンションは毎月賃料が入ってくるから
ローン返済の1部として、苦しくなってから売却すれば良いと考えていました。

しかし、3年以上居住していないと、売却時に税金がかかる、
ローンの支払利息がかかる、団信の手数料がかかる、固定資産税がかかる、
管理費、修繕積立金がかかる、賃借人が常に見つかるか？などを考慮すると
売却した方が良いと思えますが、あえて売却せずに賃貸している人は、
何のメリットを考えて、売却しないのでしょうか？

詳しい方教えてください。

[118: 30代大家さん]

>>117
>3年以上居住していないと、売却時に税金がかかる

短期売却を考えていない、将来的には未定

>ローンの支払利息がかかる、団信の手数料がかかる

ローンは完済している

>固定資産税がかかる、管理費、修繕積立金がかかる

経費含めて利回りが良い

>賃借人が常に見つかるか？

駅近立地良く、賃借人はコンスタントに見付かる物件

などを踏まえて賃貸に出しています。

>今居住している築10年のマンションを賃貸に出すことは
損なことなのでしょうか？

最終的には立地と利回りで判断されるのが良いかと

>今居住しているマンションは毎月賃料が入ってくるから
>ローン返済の1部として、苦しくなってから売却すれば良いと考えていました。

私も同じ考え方です。
ただ苦しくなってから売却と言う考え方よりも
良い値で買い手が居れば売却も考える構えです。
幾らでこのＭＳ物件を購入したい客が居るなど
賃貸窓口不動産屋から話しがくる事があります。

[119: サラリーマンさん]

>築10年のマンションを賃貸に出すことは損なことなのでしょうか？

一般論として、築年数が浅い物件は売ってしまうのが得策！
築年数が経っている物件は、利回りが良いので無理して売るよりも
賃貸にするのがお得って聞きますが

築10年だと、最終の売り時なのでは？

[120: 匿名さん]

117です。
アドバイスありがとうございます。

書き方が悪かったですが、ローンは買い替えで購入した新築マンションの新しいローンです。
20年固定で利息は3％弱です。
今、居住しているマンションのローンは完済しています。

最近の今、居住している同じマンションの他の部屋の販売事例、
および今売りに出ている価格を大手不動産会社に教えてもらいました。

その価格を当てはめると、賃貸に出すと表面利回りは５％程度にしかならないようです。

それから中古マンションの取引数が今年の3月をピークとして下がって来ていて、
平成15年頃の価格に戻ると業界で言われているということで、
これなら、これから需要が高まる1〜３月に向けて、
賃貸でなく売却にしようと思いました。

[121: 一棟丸ごとオーナー]

>>120
よく文章が理解出来ませんけど、次のように解釈しました。

今居住しているマンションは、売却せずに貸し出そうとしている。
今まで住んでいる所の住宅ローンは全て完済した。
新たに購入した今後自宅用となる住宅の方は、新たに住宅ローンを組んだ。


今住んでいるマンションを賃貸に出す前提なら、次のような資金運用をすべきです。

今住んでいる住宅のローンはそのままアパートローンに転換する手続きをする。
今後自宅用とする住宅のローンは、最小限に抑える。

ローンの転換が難しいなら、新たに取得した方を賃貸に出すべきです。

事業用資産を無借金にして、住居用を借入資金で賄うのは、いくらローン減税があっても資金運用としては損なことです。

[122: 通りすがりさん]

>>121
>今まで住んでいる所の住宅ローンは全て完済した。
と解釈したのなら
>今住んでいる住宅のローンはそのままアパートローンに転換する手続きをする。

って矛盾していません？

[123: 匿名さん]

117です。

わかりづらくて申し訳ありません。

マンションは全部で2部屋です。

１）今まで済んでいたマンション。ローンは完済している。
２）自宅用として新しくローンを組んで購入したマンション。

質問のポイントは、売却するのと、賃貸に出すのはどちらが有利か？でした。

いろいろ揺れましたが、こちらの希望の賃料で借りてくれる方（1部上場会社の法人契約）が
すぐ見つかりそうなので、今は、賃貸に出そうと思っています。

[124: サラリーマンさん]

>>121さんへ質問
>事業用資産を無借金にして、住居用を借入資金で賄うのは、いくらローン減税があっても資金運用>としては損なことです。

事業用資産の利息は経費で落とせますが
事業用ローン金利と住宅金利の差が大きければ
住居用を借入資金で賄うのが一概に損とはならないのでは？
勿論借入金額にもよりますが

例えばローンが2000万程度で事業用ローンが６％、住宅ローンが３％だと
住宅ローン借入の方がお得ではないですかね？

それとも、長期的に見ると事業ローンの方がお得な理由があるのでしょうか？

[125: １２１]

>>124
＞例えばローンが2000万程度で事業用ローンが６％、住宅ローンが３％だと
アパートローン、６％まではいきません。
自分が昨年借入したのは金利が３。２％代で、保証料込。３０年の全期間固定です。
都市銀行の住宅ローンからの条件変更だと、大きな金利上昇はほとんど無いはずです。
今でもニッセイのアパートローンだと２０年間以上固定金利で、表向きの貸出金利は４．３３％です。２億円まで借りられます。（借入条件により、これより安い金利で借りられる場合もあります。）

＞事業用資産の利息は経費で落とせますが
不動産所得が黒字になる場合は、支払金利と保証料は全額経費になります。
不動産所得が赤字になる場合で他の所得と損益通算する場合は、建物の支払い金利分を全額経費計上した後、土地の支払い金利は不動産所得がゼロになるまでした認められません。