マンション購入後、すぐに賃貸に出そうと思ってます。

[匿名さん]

現在、都内にある親の持ち家に家賃３万円払って
妻と子供（１歳）の３人で住んでおります。
家賃のほかに駐車場代として毎月２万円程度の出費があります。

あと５年もしたら
確実に転居することになると思うので、
地価や金利が上がる今年中に
都心近郊の人気地域にマンションを買ってしまって、
その後、２〜３年は賃貸に出そうと思っています。
頭金は８００万程度準備出来そうです。

ですが、他人に住まわせる場合でもローン審査が通るのか、
引渡し前に入居者の募集をかけられるのか、
ローンの返済が始まる時点で入居者希望者が現れるのか
などなど不確定な要素もあって、実行するか否か悩んでいます。

同じようなことされているかた、助言をお願いいたします。

[22: 匿名さん]

東京２３区内では地価は上がっているけど賃料は下がっている。
不動産ファンドが建物を買いまくって、それを賃貸市場に出してきているからが原因とか。「３月末近くまで安い賃貸物件が出ている。」と不動産屋が言っていたが、見事に符合する。

[23: 匿名さん]

東京の城南地区に住んでいますが、賃料は下がっていますね。
特に家賃２０万円を越える物件では、昨年と同じ家賃でグレードが上の
物件を借りることが出来ます。
ワンルームは、元々が安いせいか　あまり変わらないようです。

大手が相変わらずタワーを作っていますし、ファンドが出す物件もありますが
海外出張等の理由で自宅を安く貸す例も多いようです。

[24: 匿名さん]

タワーの家賃ってどれくらいでしょうか。
城南（港南？）で家賃２０万だと、どれくらいの広さの部屋が借りられますか？

[25: ２３]

２０万前半で高層新築だと５０−６０平米、中古なら７０平米以上もあるみたいですね。
定借物件なら駐車場付き一戸建てや、高層物件で広めもあるみたいです。

[26: 匿名さん]

24です。
早速ありがとうございます。
新築タワーは２０万円代前半で６０平米までですか。
賃料が下がったと言っても、やっぱりそれなりに高いようですね。
２０万円以上出せる人ってどんな人なんでしょう。
普通のサラリーマンだと頑張って１８万円位だと思うのですが。

[27: 匿名さん]

>>26
あなたが「２０万円だと」と質問しているんだから、
｛２０万円以上出せる人ってどんな人なんでしょう。」
って何ですか？

[28: 匿名さん]

普通のサラリーマンだと１８万円くらいまでが目処ではないか、しかし新築タワーでよい部屋なら無理をしてあと２万円まで考えられるかなということです。
つまり２０万が上限で、ポンと月２０万以上出せるサラリーマンはあまりいないと思いますよ。
で、２０万以上出せる人はどんな人でしょう？ってことです。

[29: 匿名さん]

２０万の家賃を払うなら、自分でローンを組んで買うんじゃないかな
仮にその物件が２０万以上の家賃を払う価値があるなら
それでも自腹はなかなか難しいけど、会社からの補助があるとかでならば転勤族が借りる場合はあるでしょう
実際普通のファミリー用の賃貸は１５万が限界だと思うよ

[30: 匿名さん]

うちの会社の場合、借上げ社宅はヒラで１５万円、少しえらくなって１８万円ですね。
１８万円に管理費は含まないから、実際には２０万円弱まで会社負担です。
社宅費として１万何千円か給与天引きされますが。

[31: ２３]

私の会社は外資ですので、海外からの赴任者は２０−３０万円くらいの
物件を借りています。

仰る通りで２０万越えの賃貸では借り手が少ないが、
都心の良い物件を貸したい人は多いので、
値段の割りには質の良い物件が借りられます。
（購入なら６０００万　程度の物件）

大手外資の役員クラスなら、５０万以上の賃貸物件も多いので
都心で１００平米くらいのアパートですね。
この手の賃貸専門の不動産会社もありますので、東京には
それなりに需要はあると思います。
青山、麻布辺りは賃貸料が上がっているので、臨海タワーの広い物件にも
需要が移って行くかもしれません。

[32: 匿名さん]

ごめんなさい。あくまで私ならなんですが、５年先から住めると分かっているなら、５年先に買った方がいいかと考えます。確かに金利も価格もおまけに消費税までアップするかもしれませんが、５年先のマンションは今のものよりそれなりに設備も最新になっているはずです。内装の流行もありますよね。購入した新しい我が家へ入居するときはとても嬉しいですよ。

[33: 匿名さん]

スレ主です。
結局、親から５００万円借りて来年から住むということになって
ある物件登録しましたが、抽選で敗れました。
知り合いのＦＰさんにも相談しましたが、
32さんと同じようなアドバイスをもらいました。

[34: 匿名さん]

>>33
落選おめでとうございます。
結局は、賃貸用としてではなく、自宅用として購入しようとしたんですね。
「８００万円用意する」と最初に書かれていましたが、親の金をあてにしていたんですか。

地道にお金を貯めて、出来るだけ他人をあてにしないで、
住みたい時期に合わせて、自宅を購入しましょう。
ローンを組んでも返すのはあなたですよ。

大家さんをするのは、簡単そうで意外と大変なんですよ。
やるだけなら、だれでも出来ますが、
商売としてするのはなかなか大変です。
最近は地価が東京都内では値上がりしていますが、
賃料は逆に下がっています。
不動産ファンドが賃貸住宅をまとめて棟毎買いまくっているからです。
自宅にする分譲マンションを他人に貸すのは自殺行為です。

自分は大家とサラリーマンを兼業していますが、
自宅は分譲マンションをほぼ現金買いし、
土地を別に現金購入して、アパートと貸家を全額借金で建てて大家をしています。
自宅マンションと賃貸用の土地は、
夫婦二人のサラリーマン給与と投資で作り出しました。

[35: 匿名さん]

大家さんって儲からないのですか？
賃貸情報などに出ている相場並みの家賃では、結局空室は埋まらないのでしょうか？
本気で埋めようと思ったら、周辺の募集相場の何割引を覚悟すべきでしょう。

[36: 匿名]

>>34＝インコの散る　この叔父さんの言うことは無視しましょう。
大家はうまくやれば儲かります。だって慈善事業ではないし、儲からなければだれもやりません。
私も大家をやっています。分譲マンション一室と、平屋一戸建てです。たかが２件でも、いい収入になってます。今自分が住んでいる家は、ローンが残ってますが、家賃収入で楽々返済です。

[37: ３４]

>>36
にわか大家さん。インコだかなんか知りませんが、勝手におやりなさい。

>>35
今はかなり厳しいですよ。東京都内区部では全体の家賃自体がかなり下がってきています。
地価が上がって、普通なら家賃も上がると思うんですが、
地方都市から拡がってきている傾向が、東京にも来ています。

一つはハイグレード化と広さの要求。
これは地方都市から拡がっています。

もう一つは不動産ファンドの影響。

そして、もう一つは大家さんの大敵なんですが、敷き引きでの費用負担がかなり不利になっていること。日常的に劣化したものは大家負担になります。
和室とかを作ると畳のメンテナンスでかなりの負担になるので、床張りに変えたりします。

ですから、質を高めて多少広めの間取りにして、ある程度の設備を備えて空きを無くするように考えないと、これからは厳しいです。
家賃をまけるだけでは空室はなかなか埋まりません。

賃借人が入っているからと安閑としている大家は、ボニーとクライドの世界（「俺達に明日は無い」というアメリカのギャング映画）です。

[38: 匿名さん]

33さん
８００万＋５００万の１３００万準備しました。
資金的には十分だったのですが、抽選に外れては意味がないです。
いずれにせよ、賃貸に出すなんて考えないで
身の丈にあったものをじっくり探すつもりです。
金利とか考えると、買いにくくはなっていくと思いますが
これは仕方ないですね。

[39: 匿名さん]

↑33です。34さん　の誤りでした。

[40: ３４]

>>38
今は目先の税制とか金利につられて、買うのに焦っている人が多いんです。
下手な物件掴まされて後悔するより、自分達家族のライフスタイルに合わせて、
自分達が必要とした時期に、それに相応しい物件を購入してください。
そのすることで、皆が幸せになれるといいですね。

[41: 匿名]

34＝散る

[42: 匿名さん]

自分は地方都市だけど、転勤らよって新築4年目から賃貸化、10年経過で3回入居者が
入れ替わりだけど、部屋は至って綺麗で資金的にも結構プラスで回せました。
入居者がいなかった期間は最長で20日間程度でしたね。
前回は1週間で確定しています。
場所、交通の便と家賃の設定次第とは思いますが、そう悪くはないですよ。

[43: 匿名さん]

あげ

[44: 匿名さん]

私も42さんと同じで地方都市です。転勤をきっかけに新築4年目から賃貸化。4年経過で1回入居者入れ替わり。部屋はかなり傷みましたが、修繕しても敷金返却が少しマイナスになる程度でした。経費、減価償却が多いので税金面でかなりメリットがあります。内部収益率はよいので今後も賃貸でいきます。日当たりと交通の便がよければ、家賃設定高めでも入居者は見つかります。不動産屋のすすめる家賃（他の階の同じ間取りで賃貸にしている家賃設定）の＋2万円でも大丈夫でした。
スレ主さん、実際に大家さんをやっている人の意見を参考にしてください。
実際にやってみて勉強しないとわからないことも多々あります。
私はこれから、大家さん業に積極的に取り組んでいこうと思っています。

[45: 匿名さん]

>>44
しっかり不動産経営をしてください。
そしてしっかり不動産所得の申告をしてください。
１０戸または５棟以上だとメリットが多いですが、マンション１室経営は不利です。

[46: 匿名さん]

なぜ不利なんですか？

[47: 匿名さん]

>>46
税制上で不利ですよ。
事業的規模にならないと、損益通算上で不利です。
その内容は自分で調べなさい。

[48: 匿名さん]

不利・有利は考え方の違いでしょう

私も転勤族ですが、考え方が違います
私個人だけかもしれませんが、転勤族の方は賃貸で儲けようなんて思って
いないと思いますよ

転勤族が持ち家を処理する方法は
①売却
②賃貸
③単身赴任
④空き家にしておく
大抵が①か②だと思います
①②をしたつもりでもしばらく④って事はありますがね

転勤族の場合は購入時に覚悟して購入するので
ローン返済額＋α程度の収入があれば良いんですよ
何れは戻ることを考えているのですから
また、転勤族の場合は住宅補助などが充実しているところが
多いですからね
ちなみに数ヶ月間空き家でも、住宅に掛かる費用はローン＋社宅で10万程度
もし、賃貸で借りてくれれば15万円程度の収入
色々税金もあるし・空き家もあるので転勤時のローンを肩代わりしてくれれば
それでいいですよ
どうせ、10年も住めば・襖やクロスは張り替えるつもりですから

[49: 匿名さん]

＞不利・有利は考え方の違いでしょう
考え方の違いなどどうでもいいですが、
不動産所得が発生しているなら確定申告が必要です。
損が発生しても、青色申告しない限りは翌年に損失の繰越は出来ませんし
利益が出た年は申告しないと脱税になります。
建物の減価償却は売却時には計算しておく必要がありますが
賃貸借にまわした場合も費用算出に必要です。

[50: 匿名さん]

我が家もスレ主さまと同じ状況で地方都市にマンションを契約いたしました。安易に考えていましたが奥が深いのですね。少し不安になってきました。現在マンション建設中です。
４９様と同じ全く同じ考えで契約いたしました。
転勤族に人気のある地区で人気物件　なかなか物件の出ない地域　５０歳で社宅を出なくてはならないとの理由で決断しました。
借り手はおそらくつくとデベの方（賃貸で出たら借りたいと言う方　待ちです）　近隣の不動産の意見ですが・・・
古くなるのは仕方がないと諦めています。

[51: 匿名さん]

訂正　×４９様と記載しましたが　４８様と全く同じ考えで契約いたしました。の間違いです。

[52: 匿名さん]

自分が借りたいな思う物件を狙え！自分が借りれると思う家賃で貸せる物件を狙え！100％空室覚悟でローンを組め！自分の家を競売にかけられたくなければ。安定した公務員以外は常にローン地獄の恐怖を頭の片隅に置いて、日々を過ごせ！

[53: 匿名さん]

[54: 匿名]

いったん賃貸にした物件はかなりの金額をかけて全室リフォームをしないと住めないそしてマンション１室を賃貸にだしても、利益にはならないということを経験済みです。

[55: 匿名さん]

事業的規模に該当しない場合の不利な点については以下を参考にされては・・
http://www.taxanser.nta.go.jp/phone/1373.htm

[56: 匿名さん]

そもそも、転勤になりそうなことがわかっているのに、何で買うの？

[57: 匿名さん]

転勤になったら賃貸に？
ローン契約の条件に、本人居住の条件付ではなかったのですか。無条件でない限り、賃貸にするためにはローン一括返済を迫られますよ。
もし条件付なら、無責任なアドバイスするデベだな。売りたい為だけなんだろうけど・・・。

[58: 匿名さん]

>57
転勤などのやむをえない事情による賃貸は
所定の手続きをすれば、大抵の場合賃貸可能です
もちろん、認められない場合もありますが一括返済はよほどのことがない限りありません
あっても、フリーローン金利での切り替えになる程度です
銀行もバカではありません、転勤⇒賃貸のたびに一括返済させるようなことをしていては
成り立ちませんので、大抵は返済が滞りなく行われていれば問題ありません。

[59: 匿名さん]

転勤後そこに帰れる保障がないのなら売却。
出身地などで、帰れるなら賃貸かな。

[60: 匿名さん]

転勤族でなぜ購入するのか・・・
確かにそういわれればそうですが、子供の為や老後は出身地（地元）に住みたいので
購入しました
子が小学生のうちは家族共々、その後は単身赴任ですかね
そうでもなければ購入はしないでしょ
子もなく、赴任地が出身地でないなどであれば購入はしないでしょうね
独身・夫婦のみであればしばらく賃貸・老後に購入でも良いでしょうね

[61: 匿名さん]

転勤族でなぜ購入するのか・・・
退職まで待つと６０歳でしょう。ずっと子供をつき合わせるわけにはいかないから。
妊娠中に購入し子供は病院から分譲マンションに帰りました。
６年間暮らし現在は転勤先で暮らしています。マンションは貸しています。
うちは３年で戻る予定、もし異動が上手くいかなくても子供が中学入学時には戻ります。
友達で「転勤族だけど子供にホームをつくってあげたいから購入した」という人が居ました。
外資の航空会社に勤務する父親を持つ彼女は大学入学まで親の転勤について歩きホームを
持てなかったことを残念に思っているそうです。

[62: 匿名さん]

あなたが家を買っても、あなたが転勤で度々引越ししたら、
あなたの子供はアパート暮らししているのと同じ体験をするわけですよね。

持ち家があろうとも、賃貸に出せば、他人が住んでいるわけだから、
買った家へたまに遊びに帰るという訳にもいきません。

で、元に戻って、
そもそも、転勤になりそうなことがわかっているのに、何で買うの？
となるわけです。
ジレンマだ．．．

[63: 匿名さん]

転勤の可能性がある者ですが、
普通のサラリーマンが無理せずに優良不動産を購入できるのは、
今しかないと考え、２年前に、特に血縁もいない大阪で
期限のない社宅を出て、中古マンションを買いました。
決断に至ったポイントは次のとおり。
ただ、５番の出会いがなければ、おそらく買ってないと思います。

１．企業会計処理制度の変更などからすると、２００５年度で
　　不良債権処理は一段落し、不動産価格は、ほぼ底値とみていたこと
２．都銀が超長期固定の住宅ローンを始めたこと
３．以前から転勤先で、中古住宅やマンションを見て歩いて
　　物件を見る目を養っていたこと
４．不動産会社の方との会話で、２００４年頃から大阪圏でも
　　新築マンション用地の取得は、徐々に難しくなってきて
　　いる（土地価格が上昇傾向にある）との情報を得ていたこと
５．退職後にまた住みたいと思える物件に出会えたこと
６．しかもその物件は、任意売却物件であり、不良債権を処理したい
　　銀行の主導で価格交渉が進められたこと
７．住宅ローン控除が満額適用されること
８．転勤先では、また社宅に住めること

[64: 匿名さん]

普通、不動産投資目的で銀行から融資を受けるのは難しいですが、
サラリーマンは「転勤」によって、合法的に、住宅ローンを
低利の不動産投資資金に変更することができると考えることも
可能です。

重要なのは、購入する不動産の収益性です。
新築マンションではどうしても収益性が悪くなるので、
駅近の管理状態が良好な築深中古マンションが狙い目です。

もちろん、不動産投資ですので様々なリスクを踏まえて
取り組む必要があります。

[65: 匿名さん]

でも、マンションを買う人の大きな理由に、
きれいで最新の設備が整った家に住みたいから
というのがあります。

>駅近の管理状態が良好な築深中古マンションが狙い目です。

これに抵抗を感じる人が多いから、新築マンションを買ってしまうんでしょうね。

[66: 匿名さん]

>>62
でもね帰る家ができるのよ。
それに出たり入ったりでも拠点が出来るし。
戻ってきたときには”懐かしい我が家”に気持になります。
私の親もそう考えて私が小学生の時に家を購入しました。
ずっと住んでいたわけではないけど結婚した現在でも育った家と感じます。

[67: 匿名さん]

>>66
戸建ならそういう感覚はわからないでもないですが、
マンションでもそうなんですか？

[68: 匿名さん]

>01
>他人に住まわせる場合でもローン審査が通るのか、
アパートマンションローンという扱いになります。
金利はさほど変わりませんが、住宅ローンでよくある物件優遇
金利１％が０．５に減ったりします。
審査は、物件の担保評価と債務者の支払い能力に期待賃料が
加味されます。

＞引渡し前に入居者の募集をかけられるのか、
契約が済んでいればかけられます。ただし内部見学ができないので
引渡しまでは募集しても申し込みは期待できません。
内覧会に、仲介業者を連れていくのは必須ですがそのときに見込み客
をつれていくということまでは可能。

＞ローンの返済が始まる時点で入居者希望者が現れるのか
賃貸価格次第です。高すぎたら借り手はつかない。
また貸す時期が３月末など引越しシーズンでないと客は少ない。

＞などなど不確定な要素もあって、実行するか否か悩んでいます。
やっておいたらそれなりのことはあります。
５年で自分が使うというけど、安く貸しすぎると借家人が出て行かない
ケースがでてきます。かといって定期借家にすると家賃が安くなる。
間違っても、５年６年のサブリース（家賃保障）で貸さないことです。
途中解約は普通の賃貸よう難しいしできても違約金が高いです。
（追い出しのための費用を大家が負担する）


＞同じようなことされているかた、
賃貸マンションは都心に２室持っています。
こんどタワーの高層階の１Ｌを買いました。

＞助言をお願いいたします。
自己使用というのは転売しさらに買換えするには有益な手です。
賃貸物件を５年以内に転売すると譲渡益に３９％、５年超なら
２０％の課税です。しかし自分で住んでいて売ったなら３０００万
控除があります。

問題は金利で、自宅なら物件優遇で１％金利が安くなるのに
0.5％以下しか優遇されないケースが多い。かといって最初から
フラット３５のセカンドハウスのローンは借りにくい。

金利がさほど上がっていなけらば４年貸して２年住んで、売却して
新築に住み替えという案もいいかもしれません。
５年の内装リフォームなどクロスを張替え、ハウスクリーニングを
頼む程度で５０万もかからないでしょう。

[69: 匿名さん]

>>68
＞５年６年のサブリース（家賃保障）
普通は、２年毎に賃料を見直しされます。
２年毎に更新するかどうかを選択が出来るのが普通です。

マンション投資でローンを組むのは、
土地と建物の両方にローンを組むことになるため、
不動産損失となる場合は、土地部分の利息を損益通算出来ません。
土地を自己資金で購入して、賃貸住宅を全額ローンで建てるのよりも
不利な扱いになります。

[70: マンション投資家さん]

最近のまともなマンションなら普通に利回り5%ぐらいで運用できますよw
儲からないって騒いでる人は物件見る目がないのかな？？

[71: 匿名さん]

利回り5%ぐらいで・・・おめでたい人だね！