マンション購入後、すぐに賃貸に出そうと思ってます。

[匿名さん]

現在、都内にある親の持ち家に家賃３万円払って
妻と子供（１歳）の３人で住んでおります。
家賃のほかに駐車場代として毎月２万円程度の出費があります。

あと５年もしたら
確実に転居することになると思うので、
地価や金利が上がる今年中に
都心近郊の人気地域にマンションを買ってしまって、
その後、２〜３年は賃貸に出そうと思っています。
頭金は８００万程度準備出来そうです。

ですが、他人に住まわせる場合でもローン審査が通るのか、
引渡し前に入居者の募集をかけられるのか、
ローンの返済が始まる時点で入居者希望者が現れるのか
などなど不確定な要素もあって、実行するか否か悩んでいます。

同じようなことされているかた、助言をお願いいたします。

[102: 賃貸マンションオーナー]

>>101
まずは、「既存の住宅ローンをどうするか」に関してです。
銀行から借りている場合は事前に事情を説明してください。うまくいけば、多少の条件変更くらいで住宅ローンをアパートローンとして継続出来ることもあります。既存の住宅ローンを別のアパートローンに変更すると、登記費用などかなりの出費になってしまいます。
住宅支援機構の場合だと、先の投稿者の通りで、別のアパートローンを自分で探すことになります。何もツテがないと現状では４〜５％くらいの金利になります。

次に不動産所得に関してです。
必要経費になるのは、建物の減価償却費や借入金の建物部分の利息支払い分です。不動産所得が赤字の場合だけ、その範囲で土地に対する利息支払い分も経費になります。
「不動産所得が黒字になるか、赤字になるか。」と「夫婦のそれぞれに所得が別にあるか」の組み合わせにより、損得の判断は変わります。

あなたの基本的考え方についての疑問です。
「購入から５年で賃貸にまわす」
このような考えは、どうしてでてくるのでしょうか？
非常に無駄な投資だと思いますよ。
５年だけ住むなら、なぜ賃貸住宅を選択しないのでしょうか？
中途半端な投資に対する考え方は、結局は貸手の付かない物件を無駄に購入することになります。
どのようにお考えですか？

[103: 匿名さん]

10年すんでいるマンションを賃貸に出そうと思っています。
壁紙など汚れているので、賃貸向けのリフォーム（比較的安価）をしようと思うのですが、
そのような業者はどうやって探したら良いでしょうか？

また、上で書いていらっしゃる方もいますが、賃貸管理費を払いたくないし、近所なので
自分で管理しようと思いますがなにか問題点はありますか？

よろしくお願いいたします。

[104: ９８]

１０２さんアドバイスありがとうございます
５年というのは将来実家に入って親の面倒を見なければならないのでそれがだいたい５〜８年後くらいが目安かなと思って５年と書きました
はじめは賃貸で捜してたのですよ 実家に近くて（実家から駅まで徒歩５分）なおかつ実家と駅の間にあることが条件でしたので捜したら家賃が５年間で１千万くらいになるので それなら分譲を買おうか って話しになった訳です
東京メトロの駅から３分なら借り手付きますよね

[105: １０２]

>>104
駅近物件でも、ファミリータイプだと少し駅から遠い物件と賃料はさほど変わりません。
ワンルームに近いタイプだと、それなりの賃料になります。（ファミリータイプの半分強）
どんな目的で、どんなタイプのものをいくらくらいで購入するかを明確にしないと、損得判断は出来ません。

賃貸物件の検討について
月に１６万円くらいだと、ファミリータイプの相場ですね。（広さで５０〜６０平米くらいですか）分譲物件を購入する場合
駅近だと、ファミリータイプは出入りが多くなります。
環境があまり良くないからです。
価格も新築ではかなりに金額になりますし、中古は管理費・修繕積立金が小規模物件だとかなりの金額になります。
途中から賃貸に回す場合、税制上でも色々な面で不利です。
分譲物件でグレードが高いと、賃貸に回しても退去時に相手からそんなに回復費用を取れません。
グレードが低い場合だと、住むのに惨めさを感じませんか？
どんな仕様の物件を購入するつもりですか？

[106: 匿名さん]

＞＞No.105 by １０２　　途中から賃貸に回す場合、税制上でも色々な面で不利です。

昨年購入したマンションを１０年くらい住んだら賃貸に出そうと思っているんですが（だいぶん先の話です）、なぜ不利なのでしょう？教えてください。

[107: ９８]

物件に関してはほぼ決定してるんで（立地条件とかで）まあ いいですけど
借入金の建物部分の利息というのはどうやって割り出すのでしょうか
あらかじめ土地部分と建物部分と別のローンを組むとかですかね
あと途中から賃貸にまわすと不利とありますが具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか？
くれくれですみません

[108: １０２]

>>106
>>107
税務上でなぜ不利か。

自分で住んでいる期間も建物の価格は減価していくからです。
事業用として貸している場合と比べると、半分の減価償却をしなければなりません。
（中古購入だと、新築からの期間分の２割を、償却期間に追加できます。）

>>107
建物と土地の取得費をどう分けるか。

これは、賃貸に回そうが、自宅として使用しようが、土地と建物の取得価格を分離することはやらなければいけません。
マンションを購入する方の常識です。
質問すること自体がよく理解出来ません。
あなたは、何を考えているの？
通常は、新築なら消費税から逆算して建物価格を算出します。消費税が５％なら、消費税額の２１倍が建物価格です。
固定資産評価額を建物価格とする方法や、妥当と思われる建物価格からと、やり方は合理的なら問題ありません。

[109: ９８]

いやいや建物部分の価格の出し方わかりますが
建物部分の利息の出し方を聞いたんですよ
マンションを買うのにローンにしますよね
それは当然土地部分と建物部分両方のローンですから建物部分の利息ってはわかりませんよね
あらかじめ土地部分と建物部分と別々にローンを組めば建物部分だけの利息の金額がでそうですけど
どうなんでしょうね

[110: １０２]

>>109
物件を取得した最初の年は、年間支払った総利息金額を、取得建物価格と取得土地価格で按分します。
翌年以降は、前年の平均残債金額と当年の平均残債金額の差を、取得土地価格から減額して按分計算することが出来ます。

借換する場合は、その時点での按分率のままで、借換に要した費用を比例按分して残債額に上乗せして、以後の計算をします。

この方法が一番有利な方法であり、税務署もこの考え方での按分を認めてくれています。

[111: ９８]

参考になりました
ありがとうございました

[112: ビギナーさん]

はじめまして。ココの書き込み読んだ上でちょっとお聞きしたいのですが、
築３０年ほどの中古分譲マンション（駅徒歩５分の住宅街）を
８００万円程ローンを残した状態ですと賃貸で貸して（当人は実家で暮らすのが前提で）
ローン残金にあてるよりも売ってしまった方が無難ということでしょうか？

[113: サラリーマンさん]

>>112
賃貸に貸すには、ローンの借り換えが必要です。
借り換えにあたり、築30年越えだとアパートローンは難しいのでは？
銀行に確認が必要です。

借り換えが可能として
後は、利回りになりますが
築年数が経っているのと駅近であれば、利回りは、悪くないと思います。
ただ築年数が経っていると、今後の経費（修繕費）の問題
価値の下落もあると思うので、賃貸に興味が無ければ
売ってしまうのが無難かもしれませんね！

私は、築20年、ローン残債700万ありましたが
急行停車駅徒歩2分で需要もあり、利回り10％が見込まれたので
賃貸にしています。

[114: 112]

>>113
ご返答ありがとうございます！
要点としては、利回りとアパートローンに切り替えられるかと賃貸経営に興味があるかですかね。

利回りが自分では調べられないので不動産屋に相談するとして、
後は売却した際の値段とのリスクを比べるって感じでしょうか？
とりあえず利回りを調べて考えてみます。
あ、後、借り換えもですね（汗

[115: サラリーマンさん]

>>112
地元不動産屋に聞く時には、賃貸相場を聞いてから
売却時の相場を聞いた方が良いですよ！
不動産屋にしてみたら、売却の方が手数料が多く取れるので
売却を勧めたがります。

後は、現住ＭＳの賃貸状況を管理会社に確認するのも良いですよ！
人気ある物件でしたら、売却にしても賃貸にしても空室も無いでしょうし！
利回りが良ければ、賃貸に出しているオーナーも多いと思いますので！
参考になると思います。

[116: 112]

>>115
たびたびのご助言助かります！！

今現在ネット査定の概算で１１３０万円〜１５８０万円
この金額にリフォームして無い分の実査定Down分が加味されてくるかなってところですか。
賃貸の方の査定は週末に予定してますので売却の実査定もあわせてどう出るかって所です。

分譲ベースの物件ですが、賃貸に廻している方も数名いらっしゃる様なので（現入居率１００％）
どうなるか判りませんが大変ご参考になりました。
ありがとうございます。

[117: 匿名さん]

新築マンションをローンで購入する際に、今居住している築10年のマンションを賃貸に出すことは
損なことなのでしょうか？

当初は、借りたローンは気長に返して、今居住しているマンションは毎月賃料が入ってくるから
ローン返済の1部として、苦しくなってから売却すれば良いと考えていました。

しかし、3年以上居住していないと、売却時に税金がかかる、
ローンの支払利息がかかる、団信の手数料がかかる、固定資産税がかかる、
管理費、修繕積立金がかかる、賃借人が常に見つかるか？などを考慮すると
売却した方が良いと思えますが、あえて売却せずに賃貸している人は、
何のメリットを考えて、売却しないのでしょうか？

詳しい方教えてください。

[118: 30代大家さん]

>>117
>3年以上居住していないと、売却時に税金がかかる

短期売却を考えていない、将来的には未定

>ローンの支払利息がかかる、団信の手数料がかかる

ローンは完済している

>固定資産税がかかる、管理費、修繕積立金がかかる

経費含めて利回りが良い

>賃借人が常に見つかるか？

駅近立地良く、賃借人はコンスタントに見付かる物件

などを踏まえて賃貸に出しています。

>今居住している築10年のマンションを賃貸に出すことは
損なことなのでしょうか？

最終的には立地と利回りで判断されるのが良いかと

>今居住しているマンションは毎月賃料が入ってくるから
>ローン返済の1部として、苦しくなってから売却すれば良いと考えていました。

私も同じ考え方です。
ただ苦しくなってから売却と言う考え方よりも
良い値で買い手が居れば売却も考える構えです。
幾らでこのＭＳ物件を購入したい客が居るなど
賃貸窓口不動産屋から話しがくる事があります。

[119: サラリーマンさん]

>築10年のマンションを賃貸に出すことは損なことなのでしょうか？

一般論として、築年数が浅い物件は売ってしまうのが得策！
築年数が経っている物件は、利回りが良いので無理して売るよりも
賃貸にするのがお得って聞きますが

築10年だと、最終の売り時なのでは？

[120: 匿名さん]

117です。
アドバイスありがとうございます。

書き方が悪かったですが、ローンは買い替えで購入した新築マンションの新しいローンです。
20年固定で利息は3％弱です。
今、居住しているマンションのローンは完済しています。

最近の今、居住している同じマンションの他の部屋の販売事例、
および今売りに出ている価格を大手不動産会社に教えてもらいました。

その価格を当てはめると、賃貸に出すと表面利回りは５％程度にしかならないようです。

それから中古マンションの取引数が今年の3月をピークとして下がって来ていて、
平成15年頃の価格に戻ると業界で言われているということで、
これなら、これから需要が高まる1〜３月に向けて、
賃貸でなく売却にしようと思いました。

[121: 一棟丸ごとオーナー]

>>120
よく文章が理解出来ませんけど、次のように解釈しました。

今居住しているマンションは、売却せずに貸し出そうとしている。
今まで住んでいる所の住宅ローンは全て完済した。
新たに購入した今後自宅用となる住宅の方は、新たに住宅ローンを組んだ。


今住んでいるマンションを賃貸に出す前提なら、次のような資金運用をすべきです。

今住んでいる住宅のローンはそのままアパートローンに転換する手続きをする。
今後自宅用とする住宅のローンは、最小限に抑える。

ローンの転換が難しいなら、新たに取得した方を賃貸に出すべきです。

事業用資産を無借金にして、住居用を借入資金で賄うのは、いくらローン減税があっても資金運用としては損なことです。