シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[417: 検討者]

売り急ぎすぎている。かつ営業の話が辻褄が合わない。検討は吟味されたほうが良いと思います。

[418: 匿名さん]

そもそもここの売りって、頭金なしだから手軽に始められて低リスクってことですよね？
儲からない？というのは、求める程度に個人差はあれど、そもそもが安定思考の方向けの投資なのだと思ったのですが。

[419: 匿名さん]

何にせよ全て会社に任せるんじゃなくて、自分でもしっかりと経営についてや
不動産について勉強しないといけないかと。安い買い物じゃないんだし。
ネットとか雑誌の情報だけではなく自分で精査して判断し、
しっかりと備えることも必要だと自分は判断してます。

[420: シノケンだけは契約するな]

はっきり言います。

シノケンだけはやめろ。

シノケンとわず、電話口の応対が悪い会社は教育が行き届いてない。
一度問い合わせでコールセンターに繋がったが、応対や言葉遣いが「新人？バイト？」ってくらい敬語さえ使えない馬鹿に繋がりました。
本当に不快。
シノケンには申し訳ないけど、接客業とか１から勉強したら？って思う。
不動産や会社は信頼出来るところと契約を。
クチコミだけ信じるのではなく、まる1ヶ月以上かけて不動産通って決めた方がいいです。

[421: 匿名さん]

広告がいかにも、儲かるという投資は、まず危険と思わなくてはいけません。ローンを組んで儲かるなんてことはありません。資金がない人は注意。ほとんどが泣き寝入りだと思います。自分の年収をしっかり把握しましょう。夢のようなおいしい話なんてありません。

[422: 匿名さん]

>418
まぁアパート経営はその人の腕によるところもあるだろうし、
一概になんとも言えないんじゃないかな。本人次第ですよ。

[423: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん

え！シノケンが売りに急いでいると買いていただけだったと思いますが、NGなんですか。

[425: 匿名さん]

>>418さんは全く勘違いをしているようですね（笑）

>そもそもここの売りって、頭金なしだから手軽に始められて低リスクってことですよね？
頭金なしだから手軽に始められるというのはいいとして、頭金なしのフルローンは低リスクではないですよ。

>儲からない？というのは、求める程度に個人差はあれど、そもそもが安定思考の方向けの投資なのだと思ったのですが。
頭金なしのフルローンは、高い金利を払わされるんだから儲からないですよ。それに不動産賃貸業は、借家人が見つからなければ収入はゼロですから、全く安定していません。安定思考（安定志向）の人ならば、債券投資の方があっていると思います。

[426: 評判気になるさん]

本当のオーナーさんからの声が聞きたい

[427: 匿名さん]

１億の投資で月額５万のキャッシュフローでしょ・・
水道栓が二ヶ所壊れる位までは対応できるけど給湯器が壊れたらダメ。
地方だから部屋数が多くなるでしょう‥？到底、５万で対応は不可能です。
即持ち出しですよ・・要するに自己資金がほぼゼロで実入りは少ないが将来資産が出来るという
ふれこみだけど可能性はゼロでしょう。
私自身、東急不動産に過去在籍していて現在は都下中心に１２棟のアパートを経営していますが
シノケンの勧める地方の物件は利回りが当初、高いので危険です。勘違いします。
利回りが低いほど土地力が強い場所という事になります。
地方では土地とその上の建物の価値が逆転しています。賃貸は最後に建物が朽ちて土地値になります。
だから地方では二束三文になります。
１億の投資が出来るなら都内にするべきです。長期で収益を保つ必要があるなら猶更都内にするべきです。

[428: 評判気になるさん]

以前実際に契約寸前までやりとりした者です。シノケンからの物件紹介資料には満室時の収入と諸費用、そして税引き前のキャッシュしか書かれていない。都内の物件はそもそも土地が高いうえに、シノケンの建築費も平均以上のため利回りが低く5.5%程度、シノケン指定という管理運営費も平均より高いため1億円の物件買っても月10万には届きません。管理契約委託契約は物件契約時にやっと説明してくれたが、そこで初めてAD費や修繕にかかるオーナー負担分が書かれているため、退去あるたびにキャッシュが減ります。それらのコストは不動産賃料経営の経験者なら当然知っていることですが、知識のない人に資産形成と言って売るのはどうかと思います。ローン組んで持つアパートは資産ではなく負債ですという認識すべきです。

[429: 購入経験者さん]

購入者ですが初期空室保証というのにまず騙されましたね
それから毎年繁忙期には2～5割退去するので家賃収入減+AD費+修繕費で大赤字になりますので
購入される方は気を付けてください。

[430: 匿名さん]

>>428
>それらのコストは不動産賃料経営の経験者なら当然知っていることですが、知識のない人に資産形成と言って売るのはどうかと思います。
シノケンは、何も知らずにホイホイ買う素人が悪いとでも考えているのでしょうか？
でもこれは、詐欺的な行為ですね。いずれ問題になって、罰を受ける事でしょう。

[431: 匿名さん]

自分の同級生が大東建託の部長をしてるけどアパートの入居学生のアルバイトがあるんだよね。
昔のアイスクリーム屋の並びと同じで取り合えず半年くらいは入居していて
本部の指示で今のアパートを出て、次のアパートに転居。
最初の半年くらい、入居してて満室を装う。家主は安心するのよ、最初はね。
アパマンが大東建託などの入居を受けているがいい金が出るから自分の管理してるアパートから
必要な人数だけ抜く、だからアパマンに管理委託してるオーナーはたまったもんじゃない。

[432: 匿名さん]

こういう類のは昔からあったけど元々はライオンズが分譲のいくつか数こなして全国規模でやってて
そっから独立したエスリードなども同じような事してたな
までも丸ごと一棟売なんて大東建託なんかの元々土地がある奴向けの形でも赤字出るのに
土地代込みで利回り出そうとしたらよほどじゃないと素人なんかだとお先は見えてるよ

正直普通にそこまで利益が安定して他人にプレゼン出来るレベルの収益モデルなら
普通は自社で抱えますわな？ｗｗｗ

[433: 匿名さん]

アパート経営と言っても色々あるんですね。
完全にアパート経営＝儲けることができるみたいなイメージでしたw
やっぱり勉強が必要ですね。

[434: 匿名さん]

そもそも楽して稼ごうという奴は気に食わない。

[435: 匿名さん]

高リスク高リターンか低リスク低リターンかの見極めができないと自分の求める投資像と差が出てきて不満しか残らないし、そのあたりの見極めはしっかり分かるようにしておきたいところです。

[436: 匿名さん]

アパート経営って大変ですね。。 何かおすすめの投資商品ありますか？

[437: 匿名さん]

前の方が仰ってますが、楽してお金を稼ごうという気持ちだと失敗してしまいますよ（＾＾；）
投資商品と一括りに言っても株や外貨もありますし、それこそ不動産もあります。
自分で勉強して、自分に合った投資をするのが一番です。
これ以上はスレ違いだと思うので、是非自分で探してみてください。

[438: 匿名さん]

>>437 すみません。ありがとうございます。
なんでも納得出来るものがいいですよね。

[439: 匿名]

>>438 匿名さん

楽して儲かるなら、誰も仕事しない

[440: 匿名さん]

間違いない。笑

[441: 匿名さん]

>>438
投資ってギャンブルのように思われがちですが、
きちんと勉強をすれば一定の成果は得られると思いますので（＾＾）
頑張ってください！

[442: ３棟目]

もしシノケンで買えるなら買った方がいいですよ。
荒らすつもりはないですが、コメントを読んでると、経験のない方ばかりのようなので。
本音を言えば、匿名投稿できるスレでの情報はあてになりません。

[443: 匿名さん]

まぁ若い人には生命保険代わりにアパート経営っていいのかもね。
自分が死んだらローンはなくなるし。

[444: 匿名さん]

>>443
え？？？そうなんですか？？

[445: 匿名さん]

そうだよ。そんなことも知らないの？
不動産販売の鉄板営業トークじゃん。

[446: シノケン断念]

健康じゃないと団信入れないけどね

[447: 匿名さん]

某銀行は、アパートローンに団信なるものが無いので、理由を聞いたら相続人が将来に渡り賃料収益でローンが払える物件にしか融資しないので団信不要だって。団信があるアパートローンは、相続人が将来は賃料収益からローンが払えないと銀行が見てるって証拠だって。

団信付きアパート＝クソ物件

[448: 匿名さん]

>>444
住宅ローンを借りる時は団体信用生命保険に加入させられます。しかしそれは、あなたが死んでしまった時に銀行がその生命保険でローンの残債を回収するためです。残された家族はローンの支払いを免れますが、預貯金がなければ当面の生活費のために最低限の保険は別途必要だと思います。

[449: 匿名]

固定資産税で物件の評価額がわかります。4千万円位か5千万円位の評価額しかないのに実際、8千万円位の物件を高値で購入しています。
借り換えも評価額が足りなく、オ－バ－ローンをしているわけです。
都市銀行は借り換えはできにくいです。物件の価値を調べた方がいいと思います。

[450: 匿名さん]

固定資産税評価額は、お国が税金で市場調査をして時価の７割程度になるよう設定されてます。
変な評価額はたまにありますが、ほぼ正しいのです。
どんなに高くても固定資産税評価額の１.３倍くらいまでの物件を買いましょう。

[451: 購入者]

家賃保証や満室経営というのに、騙されました。
シノケンは出入りが多く、満室経営ではないと伝えておきます。

[452: 匿名さん]

>>451 購入者さん

シノケンは満室経営なんて言ってないでしょ。

[453: シノケン担当者は詐欺師？]

>>452
残念ながらシノケンの担当者は言いますね

[454: ３棟目]

もちろんいいことばかりではありません。
相場より高くかわされます。
ですが、物件ステのリサーチや、トラブル対処のリスク・運営費と考えれますし。
そもそも、素人個人での借入では手持ち１０００万は必要です。
不動産投資は、株同様に枝葉の多い投資です。まずは資料請求して、話を聞いてみるのです。

そして、こんなところには来ないで、情報は本・セミナー・業界人から得るのです。
餅は餅屋、写真は写真屋ですよ。

[455: 検討者]

>>454
つまり頭金0円ってのもウソなんですね

[456: 匿名さん]

>>454 ３棟目さん

賃貸アパート経営に大したノウハウなんかいらねーよ。高卒でも普通の社会常識と社交辞令があれば誰でも出来る。ちなみに自分は全てを自分でしているアホ素人です。土地の仕入れから工務店、銀行との交渉、募集管理まで素人でも満室運営出来てます。

[457: 匿名さん]

>>456
>ちなみに自分は全てを自分でしているアホ素人です。土地の仕入れから工務店、銀行との交渉、募集管理まで素人でも満室運営出来てます。
自分を素人だと言っているけど、土地の仕入れとか工務店、銀行との交渉とかをどうやったら良いのかわからない人が本当の素人。456さんは素人じゃないね！

カモにされるのは自営業者じゃなくって、公務員とか大企業のサラリーマンでしょう。個人事業主にさせて赤字でも損益通算して申告すれば節税になりますよってパターン。世間知らずの素人さんは、そんな上手い方法があったのか！ってひっかかる。でも冷静になってよく考えれば、投資なのに赤字って全くおかしな話だって気づくはずなんだけどね。

[458: ３棟目]

>>456
>ちなみに自分は全てを自分でしているアホ素人です。土地の仕入れから工務店、銀行との交渉、募集管理まで素人でも満室運営出来てます。

よかったですねｗ

満室運営の算定基準を教えていただけますか？

[459: ４５６]

>>458 ３棟目さん

今現在が満室なので満室運営と書きました。

[460: 匿名]

シノケンさんはローンの利子が他より、安く組めますが、高値で物件を購入していては、お得ではありませんね。
高値で購入しすぎです。
物件の価値が低すぎます。
収支がトントンなら、維持していてもどうなのか。

本当は物件で収益を上げなくては、いけないのに、給与に頼る形になっている。
収入アップや収益をあげないと、今後どうなるのか。

[461: 購入者]

自分も借り換えしようとして、銀行に何件か問合せしましたが、物件の評価額が低いことを言われました。
かなりの高値ローンを組んでいることを指摘されました。


マイナスではないが、早めの売却まですすめられました。

今後の方向を考えています。

[462: 名無しさん]

>>459 ４５６さん、三棟目さんが聞いてるのは算定基準やで、それは現況やろ。

[463: 匿名さん]

まあ、いずれにしてもここで質問しても回答者の顔も見えなくて信憑性ないし、
シノケンの営業マンに聞くだけでは信頼できないなら、
自分の人脈とかで信頼できる投資とか経営に詳しい人見つけて相談するしかないよね。
営業マン信用できないからってここで質問しても、もっと信用できない回答しかこないと思うんだがねｗ

[464: 匿名さん]

みんな仲良くねー。笑

[465: 匿名さん]

どうでもいいけどこないだ久しぶりに佐々木蔵之介さんをここのCMで見た。

[466: 匿名さん]

賃貸サイトみてみてください・・・
一か月経っても新築物件が半分の部屋も埋まってません。

[467: 匿名さん]

>>466 匿名さん

新築で１ヶ月で満室になるなら家賃設定に問題ありだよ。もっと家賃上げて良かったのではとなる。３ヶ月から半年で満室になるくらいがベストな賃料。

[468: とある不販]

ローン25年は厳しいかと思う
劣化等級とって30年はほしい。じゃないとＣＦが厳しい時が来ると思う
築年数と賃料の低減

あとは自分ですみたいか？という目線か…。
あるていど現金突っ込んで、繰り上げ返済で資産化する道を選べる属性のひとはいいかとおもう

けど個人的には微妙…。

[469: 匿名さん]

不動産価格と建築費が高騰しているので、シノケンのビジネスモデルは限界にきてると思う。

[470: 匿名さん]

>>469
>不動産価格と建築費が高騰しているので、シノケンのビジネスモデルは限界にきてると思う。
経営層もビジネスモデルの限界を感じているかもしれないね。しかーし！限界にきていようが会社を存続させるためにはあの手この手を使うのが常。その１つが高額な費用のかかるＴＶ ＣＭ放映だろう。根拠がなくても有名人になんとなく信用度を感じるような、自分でよく考えないカモがひっかかる。

[471: 匿名さん]

業者の利益がタップリのった高値で買って儲かるワケが無い・・・

[472: 匿名さん]

不動産ってかなりぶんどってくるからね。
賃貸の更新料も未だに納得できないわ。

[473: 匿名さん]

更新料が納得いかないの分かりますw
私はそれが嫌で結局駅近で小さいマンションを買ってしまいました。
後悔はしてないです。

[474: 匿名さん]

>>473
マンション買ったんですね！決め手はなんですか？？
今私もマンションを買うか迷っていて、でもオリンピック後の方がいいかもという話も聞いたので、どっちがいいんだろうか迷ってます＞＜
参考に教えてください！

[475: 匿名さん]

今金利は安かったはず。

[476: 匿名さん]

大家になって分かったのだが、更新料の免除の申し出が入居者からあったら拒否するのは勇気がいる。退去されるとＡＤや現状回復やら空室期間などで損失は更新料どころじゃない。

[477: 匿名さん]

更新料の免除の申し出とかできるんですね！？
全く知らなかった・・・。

[478: 匿名]

>>477 匿名さん

普通は出来ないよ。

[479: 匿名さん]

>>478
そうなんですか・・・人生、なんでも知ってるのと知らないのでは大きな差ですね。
ちょっといろいろと例外も勉強してみます。

[480: 匿名さん]

まぁでも、大家にならないと分からない情報ですね。
ここの掲示板で一番勉強になったかも笑

[481: 匿名]

>>479 匿名さん

無知じゃ世知辛い世の中だよ。

[482: 匿名さん]

そんな客、大家側だったら嫌だけどなw

[483: 匿名]

>>482 匿名さん

いや、無知だからこそ分かることもある。

[484: 購入者]

更新時に家賃の値下げ交渉ならたまにあるな
更新料無料キャンペーンは市の県の方から圧力あるし

[485: 匿名]

>>484 購入者さん
なるほど

[486: 通りがかりさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[487: 匿名さん]

最近住みはじめましたが最悪です。
真上の住人の、
洗濯機の音、トイレの水を流す音、シャワー中の音、足音はもちろん、何かのチャックを開閉する音まで聞こえます。
内見時、上記のような事は無いか事前に確認したところ、○オ◯レ◯さんのような事はありませんとお話ししていましたが、大差変わりないかと…。
はやく退去したいです。

[488: 検討者]

前にも書きましたが木造のロフトタイプは音がものすごく反響しますので
上下、両隣の少しの音でも聞こえてきます。
音に敏感に反応する人は絶対入居しちゃいけません。

[489: 匿名さん]

シノケンのアパートは、ＡＤが良いので賃貸仲介屋にとっては儲けが大きい。何も知らずアパート探して仲介屋に行ったらＡＤの良い利益率の高い物件にはめ込まれる。

[490: 匿名さん]

昔、音がうるさいって隣の住人から怒られたことがあったの思い出した。
自分では気をつけていても隣には響いてたり、自分が思っていた以上に気にする人がいるんだなーとその時思いましたね。
反省。

[491: 匿名さん]

みんながみんな同じ時間帯で生活してるわけじゃないしその辺大変だよね。
自分も仕事が夜勤で他の住人と生活リズム違うから、夜中仕事に行く時に音立てないように結構気をつかってる。

[492: 購入経験者さん]

シノケン物件、閑散期で全然入居してくれない
AD2ヶ月でも決まらずAD2ヶ月+フリーレント1ヶ月を要求してきた
マジきつい

[493: 匿名さん]

宅建業法では、仲介の報酬は借主から一カ月と決まってます。宅建業者が自ら貸主に報酬を要求する事は宅建業法違反です。ただし、貸主が自らの意思で広告料なる名目を進んで支払うのは違法ではありません。

[494: 匿名さん]

隣の声丸聞こえでストレス半端ないアパート。
やっと引っ越します。

[495: 匿名さん]

そういうアパートあるよねーーー。

[496: 匿名さん]

賃貸なんて完璧であるはずがない。所詮人の家。
自分の中の優先順位をどこまで埋めれるかでしかないよ。
完璧を求めるのであれば、新築の賃貸に住むべき。
値段は上がるけどな。

[497: 匿名さん]

なんでシノケンのスレッドで賃貸の話してんの？
ここアパート経営の会社じゃないの？？

[498: 匿名さん]

色んな事業してるんでしょ。

[499: 匿名さん]

え、知らんかったｗｗ
俺もアパート経営だけの会社かと思ってたｗ

[500: 匿名]

　シノケンのセミナー受けて、数千万円の物件を紹介されたものです。

　良い点は、「資料請求したら２，３日で届いた」「資料自体もとても分かりやすい」「セミナーも初心者にとても分かりやすい内容」「個別面談の担当者が親切に説明」等

　悪い点、「紹介された物件、事業計画書のキャッシュフローが低すぎる」「私でも住んでみたいとは思えなかったモデルルーム」「後日、面談してくれた担当者以外のスタッフがやたらと電話してくる」「数千万円の買い物をするのに他社と相見積もりするのは誰もが当然にやることなのに、シノケンのスタッフはそれを計算していない」等

　だからと言って一方的にシノケンが悪いとは言いきれないですよ。

[515: 匿名さん]

ここ見てセミナーに参加しようかなと思ってるんですが、
セミナー参加者の年齢層ってどんな感じなんですかね。
私は30代後半なんですけど、50代とか60代くらいの人しかいなさそうで、浮かないかとか変な目で見られないか心配・・・。