シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[401: 匿名]

不相応だと思います。無理に負債を抱えて30年のローン組んでも、不動産屋に儲けさせてあげるようなものです。資金に余裕があり、頭金を出せる人でない限り危険です。

[402: 町の大家さん]

知り合いのシノケンアパートの実質入居率は90%いってませんね。
98%の広告に騙されちゃいけません。
都合の悪いことは条件から排除しての入居率です。
入居率80%のストレスをかけてシミュして収支が合ってはじめて
購入の検討すべきです。

[403: 匿名ちゃん]

割高な理由...
それはシノケンさんの求人を見ればいいと思いますよ。
1件売ってあんだけ担当にインセンティブ入ってるならどんだけ会社に収益入ってんだって話ですね。

まあ買う買わないにしても、
営業の出す資料、言葉をすべて鵜呑みにするのはダメですよ。
基本いいことしか言ってこないですから。

自分で勉強して、他社と比較して、他の投資と比較して、、、
全てやって不動産投資、シノケンさんがいいっていうならやればいいと思います。

管理など一括で他人にやってもらうってなるとやはり手数料あるから割高になるのは当たり前です。

シノケンの物件は直近で稼ぐっていうより、
今苦労して老後に遊べる金を今から作るっていうのが基本だと思うから、
老てくるまでおいしいとはわからないかも。

ただ私は老後の金よりも今有意義に過ごせる金なので、
シノケンの投資とは趣旨が違うのでやりません。

老後に金あっても仕方ない(笑)
動ける若い時に金使えず苦労してたら、
何のために生きてきたかわからないですからね(笑)

勿論老後のことは考えて蓄えは必要ですがね。

とにかくコメ主さんは一度転職サイトなどでシノケンさんの求人を見てみたほうがいいかもです。

[404: 通りがかりさん]

ただ単に投資と謳って土地と建物を買わせてるだけ。
要はただの不動産屋。

買主が数年後に赤字になろうが、破産しようが、関係ないね。

というか、本当にこれだけ儲かるなら、わざわざ人に売らないで、自分の会社でマンション経営すればいいのに、なぜ売る？
それは、売ったほうが、金になるからww

[405: 購入経験者さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[406: マンション検討中さん]

>>396 匿名さん

なぜですか？
よかったら詳しい不満を教えてもらえませんか？

[407: 検討者]

シノケンだけがリスクなしで儲かる仕組み
大家は数十年リスクを抱えて生活しないといけないし
見た目に騙された入居者は住みにくい住居で
1年間はガマンして生活しないといけない

[408: 匿名]

>>407 検討者さん

個人セミナ－で感じたことは、満室を想定したものなので、年収の配慮や、シミュレ－ションが80％位など、配慮があれば、イメージも評判もよくなったでしょう。希望を伝えているにもかかわらず、あまり配慮などはありません。広告がいかにも、うまい話なので、後で不信感の方が強いです。アパート経営は地道にやっていくものなので、儲かるものではありません。

[409: 匿名さん]

サラリ－マン大家も今後減っていくのではないかと思います。
老後があまり年金がもらえなくなり、下流老人とか、老後破産など言われて、年金対策にとやってみたものあまりに維持費がかかるし、マイナスではなくても、儲からないと気づき始めています。

[410: 匿名さん]

不動産投資はおいしいとか儲かるとは意味合いや表現が違います。
頭金を入れても、多額のローンを組まなくてはなりません。
キャシュフロ－が安定するには、年数もかかります。決して、広告や営業のうまい話はありません。
地道にやっていくものです。
うまい話なんて、世の中ありません。そこに騙されないように。

[411: 匿名さん]

買わない方がいいね(^◇^;)

[412: 購入経験者さん]

>>411
修繕費は収入の5%は計上しておきたいし
上記のシミュには入居者募集の広告費がはいっていない

[413: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドにシノケンのアパートの現実的なシミュレーションが載ってましたが、まあ儲からないね。今時買ってる人は、頭の中どうなってるんだ？？

[414: 匿名さん]

数年から十数年ごとにに不動産投資のブームがくるが、宣伝広告と営業力で知識のない一般人にババを押し付けているように思う。不動産投資にも金融機関に対するのと同じように、強い規制が必要だと思います。

[415: 匿名さん]

規制する以外に、消費者教育も必要だと思います。
不動産投資を一度経験した人は慎重になるはずなのに、なぜ数年から十数年ごとにブームがくるのかと言えば、時が経って子供が成人になり新しい対象者が入ってくるからでしょう。
ですから、業界に対する規制と消費者教育の２つをセットで進める事が大切だと思います。

[416: 購入経験者さん]

現実的なシミュの提示を義務化するべき

[417: 検討者]

売り急ぎすぎている。かつ営業の話が辻褄が合わない。検討は吟味されたほうが良いと思います。

[418: 匿名さん]

そもそもここの売りって、頭金なしだから手軽に始められて低リスクってことですよね？
儲からない？というのは、求める程度に個人差はあれど、そもそもが安定思考の方向けの投資なのだと思ったのですが。

[419: 匿名さん]

何にせよ全て会社に任せるんじゃなくて、自分でもしっかりと経営についてや
不動産について勉強しないといけないかと。安い買い物じゃないんだし。
ネットとか雑誌の情報だけではなく自分で精査して判断し、
しっかりと備えることも必要だと自分は判断してます。

[420: シノケンだけは契約するな]

はっきり言います。

シノケンだけはやめろ。

シノケンとわず、電話口の応対が悪い会社は教育が行き届いてない。
一度問い合わせでコールセンターに繋がったが、応対や言葉遣いが「新人？バイト？」ってくらい敬語さえ使えない馬鹿に繋がりました。
本当に不快。
シノケンには申し訳ないけど、接客業とか１から勉強したら？って思う。
不動産や会社は信頼出来るところと契約を。
クチコミだけ信じるのではなく、まる1ヶ月以上かけて不動産通って決めた方がいいです。

[421: 匿名さん]

広告がいかにも、儲かるという投資は、まず危険と思わなくてはいけません。ローンを組んで儲かるなんてことはありません。資金がない人は注意。ほとんどが泣き寝入りだと思います。自分の年収をしっかり把握しましょう。夢のようなおいしい話なんてありません。

[422: 匿名さん]

>418
まぁアパート経営はその人の腕によるところもあるだろうし、
一概になんとも言えないんじゃないかな。本人次第ですよ。

[423: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん

え！シノケンが売りに急いでいると買いていただけだったと思いますが、NGなんですか。

[425: 匿名さん]

>>418さんは全く勘違いをしているようですね（笑）

>そもそもここの売りって、頭金なしだから手軽に始められて低リスクってことですよね？
頭金なしだから手軽に始められるというのはいいとして、頭金なしのフルローンは低リスクではないですよ。

>儲からない？というのは、求める程度に個人差はあれど、そもそもが安定思考の方向けの投資なのだと思ったのですが。
頭金なしのフルローンは、高い金利を払わされるんだから儲からないですよ。それに不動産賃貸業は、借家人が見つからなければ収入はゼロですから、全く安定していません。安定思考（安定志向）の人ならば、債券投資の方があっていると思います。

[426: 評判気になるさん]

本当のオーナーさんからの声が聞きたい

[427: 匿名さん]

１億の投資で月額５万のキャッシュフローでしょ・・
水道栓が二ヶ所壊れる位までは対応できるけど給湯器が壊れたらダメ。
地方だから部屋数が多くなるでしょう‥？到底、５万で対応は不可能です。
即持ち出しですよ・・要するに自己資金がほぼゼロで実入りは少ないが将来資産が出来るという
ふれこみだけど可能性はゼロでしょう。
私自身、東急不動産に過去在籍していて現在は都下中心に１２棟のアパートを経営していますが
シノケンの勧める地方の物件は利回りが当初、高いので危険です。勘違いします。
利回りが低いほど土地力が強い場所という事になります。
地方では土地とその上の建物の価値が逆転しています。賃貸は最後に建物が朽ちて土地値になります。
だから地方では二束三文になります。
１億の投資が出来るなら都内にするべきです。長期で収益を保つ必要があるなら猶更都内にするべきです。

[428: 評判気になるさん]

以前実際に契約寸前までやりとりした者です。シノケンからの物件紹介資料には満室時の収入と諸費用、そして税引き前のキャッシュしか書かれていない。都内の物件はそもそも土地が高いうえに、シノケンの建築費も平均以上のため利回りが低く5.5%程度、シノケン指定という管理運営費も平均より高いため1億円の物件買っても月10万には届きません。管理契約委託契約は物件契約時にやっと説明してくれたが、そこで初めてAD費や修繕にかかるオーナー負担分が書かれているため、退去あるたびにキャッシュが減ります。それらのコストは不動産賃料経営の経験者なら当然知っていることですが、知識のない人に資産形成と言って売るのはどうかと思います。ローン組んで持つアパートは資産ではなく負債ですという認識すべきです。

[429: 購入経験者さん]

購入者ですが初期空室保証というのにまず騙されましたね
それから毎年繁忙期には2～5割退去するので家賃収入減+AD費+修繕費で大赤字になりますので
購入される方は気を付けてください。

[430: 匿名さん]

>>428
>それらのコストは不動産賃料経営の経験者なら当然知っていることですが、知識のない人に資産形成と言って売るのはどうかと思います。
シノケンは、何も知らずにホイホイ買う素人が悪いとでも考えているのでしょうか？
でもこれは、詐欺的な行為ですね。いずれ問題になって、罰を受ける事でしょう。

[431: 匿名さん]

自分の同級生が大東建託の部長をしてるけどアパートの入居学生のアルバイトがあるんだよね。
昔のアイスクリーム屋の並びと同じで取り合えず半年くらいは入居していて
本部の指示で今のアパートを出て、次のアパートに転居。
最初の半年くらい、入居してて満室を装う。家主は安心するのよ、最初はね。
アパマンが大東建託などの入居を受けているがいい金が出るから自分の管理してるアパートから
必要な人数だけ抜く、だからアパマンに管理委託してるオーナーはたまったもんじゃない。

[432: 匿名さん]

こういう類のは昔からあったけど元々はライオンズが分譲のいくつか数こなして全国規模でやってて
そっから独立したエスリードなども同じような事してたな
までも丸ごと一棟売なんて大東建託なんかの元々土地がある奴向けの形でも赤字出るのに
土地代込みで利回り出そうとしたらよほどじゃないと素人なんかだとお先は見えてるよ

正直普通にそこまで利益が安定して他人にプレゼン出来るレベルの収益モデルなら
普通は自社で抱えますわな？ｗｗｗ

[433: 匿名さん]

アパート経営と言っても色々あるんですね。
完全にアパート経営＝儲けることができるみたいなイメージでしたw
やっぱり勉強が必要ですね。

[434: 匿名さん]

そもそも楽して稼ごうという奴は気に食わない。

[435: 匿名さん]

高リスク高リターンか低リスク低リターンかの見極めができないと自分の求める投資像と差が出てきて不満しか残らないし、そのあたりの見極めはしっかり分かるようにしておきたいところです。

[436: 匿名さん]

アパート経営って大変ですね。。 何かおすすめの投資商品ありますか？

[437: 匿名さん]

前の方が仰ってますが、楽してお金を稼ごうという気持ちだと失敗してしまいますよ（＾＾；）
投資商品と一括りに言っても株や外貨もありますし、それこそ不動産もあります。
自分で勉強して、自分に合った投資をするのが一番です。
これ以上はスレ違いだと思うので、是非自分で探してみてください。

[438: 匿名さん]

>>437 すみません。ありがとうございます。
なんでも納得出来るものがいいですよね。

[439: 匿名]

>>438 匿名さん

楽して儲かるなら、誰も仕事しない

[440: 匿名さん]

間違いない。笑

[441: 匿名さん]

>>438
投資ってギャンブルのように思われがちですが、
きちんと勉強をすれば一定の成果は得られると思いますので（＾＾）
頑張ってください！

[442: ３棟目]

もしシノケンで買えるなら買った方がいいですよ。
荒らすつもりはないですが、コメントを読んでると、経験のない方ばかりのようなので。
本音を言えば、匿名投稿できるスレでの情報はあてになりません。

[443: 匿名さん]

まぁ若い人には生命保険代わりにアパート経営っていいのかもね。
自分が死んだらローンはなくなるし。

[444: 匿名さん]

>>443
え？？？そうなんですか？？

[445: 匿名さん]

そうだよ。そんなことも知らないの？
不動産販売の鉄板営業トークじゃん。

[446: シノケン断念]

健康じゃないと団信入れないけどね

[447: 匿名さん]

某銀行は、アパートローンに団信なるものが無いので、理由を聞いたら相続人が将来に渡り賃料収益でローンが払える物件にしか融資しないので団信不要だって。団信があるアパートローンは、相続人が将来は賃料収益からローンが払えないと銀行が見てるって証拠だって。

団信付きアパート＝クソ物件

[448: 匿名さん]

>>444
住宅ローンを借りる時は団体信用生命保険に加入させられます。しかしそれは、あなたが死んでしまった時に銀行がその生命保険でローンの残債を回収するためです。残された家族はローンの支払いを免れますが、預貯金がなければ当面の生活費のために最低限の保険は別途必要だと思います。

[449: 匿名]

固定資産税で物件の評価額がわかります。4千万円位か5千万円位の評価額しかないのに実際、8千万円位の物件を高値で購入しています。
借り換えも評価額が足りなく、オ－バ－ローンをしているわけです。
都市銀行は借り換えはできにくいです。物件の価値を調べた方がいいと思います。

[450: 匿名さん]

固定資産税評価額は、お国が税金で市場調査をして時価の７割程度になるよう設定されてます。
変な評価額はたまにありますが、ほぼ正しいのです。
どんなに高くても固定資産税評価額の１.３倍くらいまでの物件を買いましょう。

[451: 購入者]

家賃保証や満室経営というのに、騙されました。
シノケンは出入りが多く、満室経営ではないと伝えておきます。

[452: 匿名さん]

>>451 購入者さん

シノケンは満室経営なんて言ってないでしょ。

[453: シノケン担当者は詐欺師？]

>>452
残念ながらシノケンの担当者は言いますね

[454: ３棟目]

もちろんいいことばかりではありません。
相場より高くかわされます。
ですが、物件ステのリサーチや、トラブル対処のリスク・運営費と考えれますし。
そもそも、素人個人での借入では手持ち１０００万は必要です。
不動産投資は、株同様に枝葉の多い投資です。まずは資料請求して、話を聞いてみるのです。

そして、こんなところには来ないで、情報は本・セミナー・業界人から得るのです。
餅は餅屋、写真は写真屋ですよ。

[455: 検討者]

>>454
つまり頭金0円ってのもウソなんですね

[456: 匿名さん]

>>454 ３棟目さん

賃貸アパート経営に大したノウハウなんかいらねーよ。高卒でも普通の社会常識と社交辞令があれば誰でも出来る。ちなみに自分は全てを自分でしているアホ素人です。土地の仕入れから工務店、銀行との交渉、募集管理まで素人でも満室運営出来てます。

[457: 匿名さん]

>>456
>ちなみに自分は全てを自分でしているアホ素人です。土地の仕入れから工務店、銀行との交渉、募集管理まで素人でも満室運営出来てます。
自分を素人だと言っているけど、土地の仕入れとか工務店、銀行との交渉とかをどうやったら良いのかわからない人が本当の素人。456さんは素人じゃないね！

カモにされるのは自営業者じゃなくって、公務員とか大企業のサラリーマンでしょう。個人事業主にさせて赤字でも損益通算して申告すれば節税になりますよってパターン。世間知らずの素人さんは、そんな上手い方法があったのか！ってひっかかる。でも冷静になってよく考えれば、投資なのに赤字って全くおかしな話だって気づくはずなんだけどね。

[458: ３棟目]

>>456
>ちなみに自分は全てを自分でしているアホ素人です。土地の仕入れから工務店、銀行との交渉、募集管理まで素人でも満室運営出来てます。

よかったですねｗ

満室運営の算定基準を教えていただけますか？

[459: ４５６]

>>458 ３棟目さん

今現在が満室なので満室運営と書きました。

[460: 匿名]

シノケンさんはローンの利子が他より、安く組めますが、高値で物件を購入していては、お得ではありませんね。
高値で購入しすぎです。
物件の価値が低すぎます。
収支がトントンなら、維持していてもどうなのか。

本当は物件で収益を上げなくては、いけないのに、給与に頼る形になっている。
収入アップや収益をあげないと、今後どうなるのか。

[461: 購入者]

自分も借り換えしようとして、銀行に何件か問合せしましたが、物件の評価額が低いことを言われました。
かなりの高値ローンを組んでいることを指摘されました。


マイナスではないが、早めの売却まですすめられました。

今後の方向を考えています。

[462: 名無しさん]

>>459 ４５６さん、三棟目さんが聞いてるのは算定基準やで、それは現況やろ。

[463: 匿名さん]

まあ、いずれにしてもここで質問しても回答者の顔も見えなくて信憑性ないし、
シノケンの営業マンに聞くだけでは信頼できないなら、
自分の人脈とかで信頼できる投資とか経営に詳しい人見つけて相談するしかないよね。
営業マン信用できないからってここで質問しても、もっと信用できない回答しかこないと思うんだがねｗ

[464: 匿名さん]

みんな仲良くねー。笑

[465: 匿名さん]

どうでもいいけどこないだ久しぶりに佐々木蔵之介さんをここのCMで見た。

[466: 匿名さん]

賃貸サイトみてみてください・・・
一か月経っても新築物件が半分の部屋も埋まってません。

[467: 匿名さん]

>>466 匿名さん

新築で１ヶ月で満室になるなら家賃設定に問題ありだよ。もっと家賃上げて良かったのではとなる。３ヶ月から半年で満室になるくらいがベストな賃料。

[468: とある不販]

ローン25年は厳しいかと思う
劣化等級とって30年はほしい。じゃないとＣＦが厳しい時が来ると思う
築年数と賃料の低減

あとは自分ですみたいか？という目線か…。
あるていど現金突っ込んで、繰り上げ返済で資産化する道を選べる属性のひとはいいかとおもう

けど個人的には微妙…。

[469: 匿名さん]

不動産価格と建築費が高騰しているので、シノケンのビジネスモデルは限界にきてると思う。

[470: 匿名さん]

>>469
>不動産価格と建築費が高騰しているので、シノケンのビジネスモデルは限界にきてると思う。
経営層もビジネスモデルの限界を感じているかもしれないね。しかーし！限界にきていようが会社を存続させるためにはあの手この手を使うのが常。その１つが高額な費用のかかるＴＶ ＣＭ放映だろう。根拠がなくても有名人になんとなく信用度を感じるような、自分でよく考えないカモがひっかかる。

[471: 匿名さん]

業者の利益がタップリのった高値で買って儲かるワケが無い・・・

[472: 匿名さん]

不動産ってかなりぶんどってくるからね。
賃貸の更新料も未だに納得できないわ。

[473: 匿名さん]

更新料が納得いかないの分かりますw
私はそれが嫌で結局駅近で小さいマンションを買ってしまいました。
後悔はしてないです。

[474: 匿名さん]

>>473
マンション買ったんですね！決め手はなんですか？？
今私もマンションを買うか迷っていて、でもオリンピック後の方がいいかもという話も聞いたので、どっちがいいんだろうか迷ってます＞＜
参考に教えてください！

[475: 匿名さん]

今金利は安かったはず。

[476: 匿名さん]

大家になって分かったのだが、更新料の免除の申し出が入居者からあったら拒否するのは勇気がいる。退去されるとＡＤや現状回復やら空室期間などで損失は更新料どころじゃない。

[477: 匿名さん]

更新料の免除の申し出とかできるんですね！？
全く知らなかった・・・。

[478: 匿名]

>>477 匿名さん

普通は出来ないよ。

[479: 匿名さん]

>>478
そうなんですか・・・人生、なんでも知ってるのと知らないのでは大きな差ですね。
ちょっといろいろと例外も勉強してみます。

[480: 匿名さん]

まぁでも、大家にならないと分からない情報ですね。
ここの掲示板で一番勉強になったかも笑

[481: 匿名]

>>479 匿名さん

無知じゃ世知辛い世の中だよ。

[482: 匿名さん]

そんな客、大家側だったら嫌だけどなw

[483: 匿名]

>>482 匿名さん

いや、無知だからこそ分かることもある。

[484: 購入者]

更新時に家賃の値下げ交渉ならたまにあるな
更新料無料キャンペーンは市の県の方から圧力あるし

[485: 匿名]

>>484 購入者さん
なるほど

[486: 通りがかりさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[487: 匿名さん]

最近住みはじめましたが最悪です。
真上の住人の、
洗濯機の音、トイレの水を流す音、シャワー中の音、足音はもちろん、何かのチャックを開閉する音まで聞こえます。
内見時、上記のような事は無いか事前に確認したところ、○オ◯レ◯さんのような事はありませんとお話ししていましたが、大差変わりないかと…。
はやく退去したいです。

[488: 検討者]

前にも書きましたが木造のロフトタイプは音がものすごく反響しますので
上下、両隣の少しの音でも聞こえてきます。
音に敏感に反応する人は絶対入居しちゃいけません。

[489: 匿名さん]

シノケンのアパートは、ＡＤが良いので賃貸仲介屋にとっては儲けが大きい。何も知らずアパート探して仲介屋に行ったらＡＤの良い利益率の高い物件にはめ込まれる。

[490: 匿名さん]

昔、音がうるさいって隣の住人から怒られたことがあったの思い出した。
自分では気をつけていても隣には響いてたり、自分が思っていた以上に気にする人がいるんだなーとその時思いましたね。
反省。

[491: 匿名さん]

みんながみんな同じ時間帯で生活してるわけじゃないしその辺大変だよね。
自分も仕事が夜勤で他の住人と生活リズム違うから、夜中仕事に行く時に音立てないように結構気をつかってる。

[492: 購入経験者さん]

シノケン物件、閑散期で全然入居してくれない
AD2ヶ月でも決まらずAD2ヶ月+フリーレント1ヶ月を要求してきた
マジきつい

[493: 匿名さん]

宅建業法では、仲介の報酬は借主から一カ月と決まってます。宅建業者が自ら貸主に報酬を要求する事は宅建業法違反です。ただし、貸主が自らの意思で広告料なる名目を進んで支払うのは違法ではありません。

[494: 匿名さん]

隣の声丸聞こえでストレス半端ないアパート。
やっと引っ越します。

[495: 匿名さん]

そういうアパートあるよねーーー。

[496: 匿名さん]

賃貸なんて完璧であるはずがない。所詮人の家。
自分の中の優先順位をどこまで埋めれるかでしかないよ。
完璧を求めるのであれば、新築の賃貸に住むべき。
値段は上がるけどな。

[497: 匿名さん]

なんでシノケンのスレッドで賃貸の話してんの？
ここアパート経営の会社じゃないの？？

[498: 匿名さん]

色んな事業してるんでしょ。

[499: 匿名さん]

え、知らんかったｗｗ
俺もアパート経営だけの会社かと思ってたｗ

[500: 匿名]

　シノケンのセミナー受けて、数千万円の物件を紹介されたものです。

　良い点は、「資料請求したら２，３日で届いた」「資料自体もとても分かりやすい」「セミナーも初心者にとても分かりやすい内容」「個別面談の担当者が親切に説明」等

　悪い点、「紹介された物件、事業計画書のキャッシュフローが低すぎる」「私でも住んでみたいとは思えなかったモデルルーム」「後日、面談してくれた担当者以外のスタッフがやたらと電話してくる」「数千万円の買い物をするのに他社と相見積もりするのは誰もが当然にやることなのに、シノケンのスタッフはそれを計算していない」等

　だからと言って一方的にシノケンが悪いとは言いきれないですよ。

[515: 匿名さん]

ここ見てセミナーに参加しようかなと思ってるんですが、
セミナー参加者の年齢層ってどんな感じなんですかね。
私は30代後半なんですけど、50代とか60代くらいの人しかいなさそうで、浮かないかとか変な目で見られないか心配・・・。

[517: 評判気になるさん]

居住者ですが、管理会社であるシノケンファシリティーズやシノケンコミュニケーション、諸々関連会社が総じて対応が適当です。書類の処理が遅くて口座不備になったり。おすすめしません。

[518: 経験者]

>>515
属性とかにもよるけどアパートローンの融資（団信）に
年齢制限あるから40代までが多いですね。

[520: 購入経験者さん]

属性によるけど金融機関は融資の条件として団信加入を求めてくる。
（死んだ時死亡保険で残債返済される）
男性の平均寿命がだいたい80歳
融資期間はシノケンが提案してくるのは30年～35年
融資が通る年齢というのが決まってくる、あくまでも属性によるけど

[521: 購入経験者さん]

ちなみに健康面が問題で融資（団信）受けられない人が結構いるらしい

[522: 匿名さん]

メガバンクなどは、不動産投資の融資に団信は無い。なぜなら相続人が不動産の収益からローン返せるからだ。銀行が団信を要求するのは、貴方の不動産の収益からはローンの返済が怪しいと思ってるから。自分が買った不動産の価値に気がつけよ。

[523: 匿名さん]

>>519 匿名さん

アパートローンに年齢制限なんて普通ねーよ。
年齢制限のあるアパートローンは貴殿のリーマンとしての収入に着目しての貸付てるだけ、一方で、今問題になってる大東建託の相続対策のアパートローンでもジジババにフルローンで出てる。相続対策のジジババへのアパートローンは団信なんて付いてない。
大東建託の方がまだ健全だ。

[524: 匿名さん]

17年7月末入居開始の新築シノケン物件に入居しました。

LPガスということで不安でしたがガス会社さんが
ミライフ西日本 基本料金1300円 従量料金〜580円/m3
という事で平均的料金という事で入居を決めました。

しかし入居開始から1ヶ月たたない今月18日に突然ガス会社の変更を行うという手紙が入っていました。
新しいガス会社はエスケーエナジー大阪というシノケン系列のガス会社で
基本料金2484円 従量料金〜550円というかなり割高な料金を求められています。
しかし、8月末までに切り替えの手続きを行わなければガスが使用出来ないという内容でした。
物件はガス給湯器、ガスコンロのためガスの使用無しには生活できません。

このように、新築入居1ヶ月で割高のグループガス会社に強制変更されてしまい、シノケングループは詐欺まがいの商売を行なっているのではないかと考えています。

現在は消費者相談センターへの陳情を考えています。
入居をお考えの方、賃貸経営をお考えの方は、もう一度よく考慮してからお選びになった方が良いかと思います。

[527: 匿名さん]

すみません。
団信について少し確認なのですが、
アパートローンの融資と団信って別という認識でよろしいですよね？

[528: 匿名さん]

>>527
シノケンで自己資金少ないサラリーマンならセットもの

[529: 匿名さん]

全く別物です。
団信とは団体信用生命保険といって、住宅ローン専用の生命保険のことです。
住宅ローンの条件に団信の加入が必要な場合があります。

[530: 匿名さん]

団信って難しいですね。。
ありがとうございます。

[531: 商談中]

シノケンから最初りそな銀行とオリックス銀行の融資紹介されたんだけどダメで
次にクレディセゾン紹介されてダメで次にSBJ銀行がダメで最後はスルガ紹介されたが
金利が高すぎてキャンセルせざるおえない。
りそなとオリックスは団信は必修条件で、それ以外はシノケン担当者に任せてたのでわからない。

[532: 匿名さん]

>>530 匿名さん

別に難しく無いと思う。

銀行が担保価値の不足を、最後は貴殿の命でカバーしてもらいたいだけ。

[535: 匿名さん]

>>531 商談中さん

スルガ銀行とオリックス銀行に持ち込まれてるので年収700万円以上のお方と思われますが、それで通らないのは貴殿の年収等の属性の問題じゃなくて、物件に問題ありじゃないですか？

[536: 商談中]

>>535
年収約550万です。

[538: 匿名さん]

最初は、三百万くらいの築古ワンルームで、自ら賃貸募集、室内清掃、リフォーム、入居者とのやりとりを経験すると勉強になるぞ。

[539: 匿名さん]

チマチマやってられない

[540: 匿名さん]

シノケンのアパートは、昔はノンリコースローンを組めるほど割安で優良だった。が、今はかつての面影が全くない。

[541: 匿名さん]

>>536
>年収約550万です。
止めておけ。
年収550万ぽっちでローン組まないと買えないような資産もない奴は、今のように不動産が高値の時期に手を出すと、取り返しがつかない大やけどするぞ。
最後は首を吊る覚悟があるんだったら別だけどな。

[542: 匿名さん]

年収550万って日本人の平均給与より高い気がするのだが、それでも難しいのか…_|￣|○

[545: 匿名さん]

400万円のサラリーマンでもできるって担当者は言ってたな

[546: 匿名さん]

アパート経営は日本人の大半が対象になる資産形成だから、ここは今後も株価は中長期的に見て、右肩上がりだろうな。

[549: eマンションさん]

2600万で買った物件が、一年たたない時にシノケンの関連ページで1990万で売りにでてた。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[550: 匿名さん]

>>549
2600万ってことはマンション1戸かな
新築買って入居がついた時点でもう中古価格70%になるから別におかしくない
1年たたないうちに売るほうがおかしい

[554: 匿名さん]

このサイト見るようになってからシノケンのバナー広告ばかりになったね

[556: 検討中]

三種の神器

一家に一台

一家に一棟か

[561: 匿名さん]

若い時からの資産形成の重要性は分かるが、先月の週刊ダイヤモンド見たら、シノケンのアパートの収支シミュレーションでは、資産がマイナスになってたぞ。資産減らしても気がつかない？

[563: 匿名さん]

自分で直接に銀行に融資を持ち込むと、銀行員はやんわりと「買おうとしておられる物件は相場より割高ですねー、とか当行で収支のシミュレーションをするとこのくらいの利回ですよー」とか言ってくれます が、提携ローンの恐ろしい所は銀行は、提携先の味方であって貴方にはその不動産の悪い点は教えてくれません。

[564: 匿名さん]

>>563
銀行の担保評価は物件価格の6～7割だから
残りは個人属性+シノケン属性で3～4割あればフルローンってことになるのでしょうか？

[565: 匿名さん]

>>564
>銀行の担保評価は物件価格の6～7割だから
それが、万が一の時でも間違いなく現金化できるラインという事でしょうね。
築浅で競売にでているような物件を調べてみると、最低入札価格がかなり安くて驚きますよ。

[566: マンション掲示板さん]

不動産投資とは、あまり関係がない話なんですが、多分、シノケンから資料を取り寄せてから、不動産投資(ほぼ詐欺)みたいな電話が凄く掛かってきます。完全に情報を流失されてるとしか思えないです。お気をつけ下さい。
後、ある不動産で儲けている人からお話を聞いたのですが、今の時代立地だけでは人はこないとの事。どうやって儲けているかと言うと、ボロボロのアパートや一軒家を買い取って、なるべく自分でリフォームするらしいです。昨今、立地というのはどこでも需要があるらしく、やはりどこまで住む価値を安い金額で見出すか勝負になるらしいです。
私は、少し土地を見る仕事もしてるんですが、やはり素人の方が、立地だけで勝負するのは厳しいです。
それでも、やりたいのであれば、一度お話を聞いてから、契約書含めの資料を全て提示してもらって下さい。そこで、一つでも間違っていたらではなく、一つでも話されていない事柄が明記されていたら、辞めた方がいいです。その人は、あなたの幸せなんて考えていません。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[567: 経験者]

オレは土地価未満の中古物件だけを買い漁ってる

[568: 匿名さん]

>>567
どのくらいの資金と経験があるのかわかりませんが、こういう自信満々の人ほどあぶないなーって思います。
土地価未満の中古物件だけを買い漁ると言われてますが、そういう物件にはその価格なりの理由があるものです。初心者で資金力もない人は、うかつにマネしちゃだめですよ（笑）

[569: 匿名さん]

>>568 匿名さん

いやいや土地値の物件ほど安全でしょ。
不動産の事は分からないのでと思考停止して全部シノケンにお任せしたら、今の不動産価格で生存できるのですか？

[571: 匿名さん]

>>561
新築満室時の年間家賃収入が588万円でローンが417万円じゃすぐ破綻するよな
シノケンはこんなシミュみせて儲かるとか言ってるの？

[585: ロフト私も大好き]

あなたが不動産を借りる時、多分パソコンで検索しますよね。
その時条件として「広さ：20平米以上、30平米以下」とか入れますよね。
ところがロフトはその中に入れられないのです。
なので、できればロフト無しでも最低20平米を確保して、
検索時に「20平米以上・・・」に入るようにするべきでしょうね。
ワンルームなんて大抵それくらいを必要としますから。

それと、部屋面積の半分まではロフトが許されてますから、なるべく広く取りたいものですが、問題は、1・4メートル取ると、それ以外の部分の天高が3・5メートル以上になり、あまりにも高すぎるということです。
階段を付けてアクセントを付けるとか、皆色々と考えています。
まずは借りるふりをして物件を沢山ご覧になると言いですよ。
特に「デザイナーズ」が頭についている物件は面白いものが多いです。
ご検討有れ。

[586: ロフト私も大好き]

シノケンは一括借上げ方式を取っており、家賃保証をしております。
ご自身で資料請求し精読されるとお分かりになりますが、ローンを払っている最中は大して儲からないことを「保障」しております。（笑）
35年ローンですよ！つまり、あなたが30歳以下であれば、老後の蓄えとして良いかもしれませんが、40代、50代の世代がやるもんじゃありません。

いわばアパート経営のフランチャイズ。「あなたの資産で、うちが儲かるシステム」
当然ですが、家賃保証はしますが、家賃の額は保証してません。
更新時変わります。つまり値下げもあるということ。
それを、金を借りた銀行に持っていけますか？「家賃が下がったので、借りた金の一部はなかったことにしてください。」（笑）
まあ流石にそこまでは要求しないでしょうが、金利を下げてくれとか、リスケジュールは要求するでしょ？まあリスケジュールは通ると思います。そうなると、「●●歳から無借金経営」と言う計画から大きくアテが外れます。65歳から年金のように家賃収入があると思っていたら、リスケジュールで78歳からになってしまった、俺、生きてるかなー？という話です。

東京に立てる場合、「東京流入人口の多さが経営の安定化を支える」等言ってますが、日本全体の人口自体はご存知のように下げ相場で、東京もいつ天井を迎え、人口減になるか分かりません。そもそも生粋の東京人は全国一番減少しているのです。
話題のBIが国会を通れば、なにもわざわざ東京に行ってまで稼がなくてもいいや、なんて若者も増えそうで、人口という相場は、何がどう動くか誰にも分かりません。ましてや遷都や関東大震災等、ものすごいダイナミズムにのまれた時、借金だけが残ったなんてことになりかねません。

アパート経営と言うのは「経営」なのです。
ちゃんと勉強して、どうやってローコスト化し、どうやってメンテナンスし、どうやってローンを払い、そして儲けを残すかを真剣に考え、自分で動かないと、絶対に儲かりません。大体表面利回り（会社で言うと粗利ですね）で5％～10％くらいの利益しか取れない、少ないと言われている本屋より少ない利益なのです。35年後、ローンも無くなり無借金で家賃はすべてあなたのモノ、と言ってますが、そもそも築35年のアパートマンションがいくらで貸せるか？メンテナンスがいくらかかるか？よくお調べになってください。
親から貰った1000坪の土地の利用方法と言うのであれば話は別ですが（いやそれですらシノケンに頼んではいけませんが）、自己資金がなくてもアパート経営なんて、絶対にするべきではありません。

[587: 匿名さん]

確かにアパート経営って本当に「経営」ですよね。
売上コスト管理から、設備管理まで。
自分から学ぶ姿勢を崩さないようにします。

[588: 匿名さん]

自分に合う投資方法が何かを見極めるのも大事だと思います。
FX、先物取引、株式、など、投資商材は複数ありますが、
どれもメリット・デメリットがあり、適当に流れに身を任せれば出来るものではありませんよね。
それこそ今流行りのビットコインに関してもニュースで色々と悪い話題にもなっていますが、賢く付き合えば優れた投資商材と言えます。
私の上司は毎日アプリ？の確認や情報収集を怠らず、かなり上手くいっているようです（笑）
自分の事をよく知りながら計画しましょう。
少々話がずれますが、年金や蓄えの話でいくと、個人的には本当に401kはオススメです。

[589: 匿名さん]

>>588
今って年金いくら貰えるんでしょうか。
401kってなんですか？

[590: 匿名さん]

>>589
年金と一括りに言っても種類が沢山ありますからまずはどれが知りたいかですね。
このサイトが分かりやすくまとめられていたので、ご参考にしていただければと思います。 https://seniorguide.jp/article/1001439.html
401kはこちらが分かりやすいかと。
http://401k.tokiomarine-nichido.co.jp/

[591: 匿名さん]

新築時はたしかに不労所得でも問題ないけど
このままほっておくと将来赤字で苦しむことになるよ
楽して儲かるとかいう妄想はやめた方がいい

[592: 匿名さん]

楽に金儲けなんて出来ないよ。
ちゃんと自分で考えて自分の人生に責任持たなきゃ。

[593: 匿名さん]

>>590
すみません。401kは結局確定拠出年金ということですよね？
最近流行りのiDeCoと何が違うんですか？

[594: 匿名さん]

日本版401KがiDeCo

[595: 匿名さん]

厳密に言うと少し違うのですが、大きく分けるとほぼほぼ同じと考えていただいて問題ないかと思います。
取扱う会社によって401kやDCという呼び方をしていたのですが、
2016年9月の制度改正によって個人型の確定拠出年金はiDeCoという呼び方で統一されました。
私が馴染みのある呼び方をしてしまったため、混乱を招いてしまいましたね。失礼しました。

[596: 匿名さん]

最近良く聞きますよね、iDeCo。
確定拠出の「Defined Contribution Plan」と個人で運用する制度の特徴から「individual type」を組み合わせて 「iDeCo」(イデコ)という名前になったようですね。
（すみません。豆知識を披露したかっただけです。笑）

[597: 匿名さん]

各銀行でよくセミナーもやっているので、
ご興味がある方は一度聞きに行ってもいいと思いますよ。
税金控除もありますし、話を聞きに行って損はないと思います。

[598: 匿名さん]

シノケンと関係ない

[599: 匿名さん]

将来の話で盛り上がってしまいました。。
大変失礼いたしました。

[600: シノケンストレスで胃に穴空きました]

皆さんおっしゃる通り最悪です。緊急対応に関して何も対応してくれませんでした。名古屋住まいなのですが、東京出張帰りで、東京支社に鍵を忘れてしまい、鍵を開けてほしいと連絡したところ、こちらでは対応できかねますとのこと。どうしたらいいのですか？の質問に対してはわかりかねますという返答。思わず、あんたの会社は何の仕事してんの？と言ってしまいましたがそれに対しても無言…。
新築3年目ですが、2年目から床がぐらぐらします。トイレのドアも閉まりません。入退去の入れ替わりが激しいです。
このクチコミ見て引っ越しを決めました。