シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[2901: 匿名さん]

>>2898 周辺住民さん
サラリーマンがフルローンでってのは無理でしょうね。
土地がなくても資産があれば大丈夫ですよ。

[2902: ガチコ]

>>2899 匿名さん

騒音問題は、当事者間同士で解決するものだよ？管理会社は介入しない。

[2907: マンション掲示板さん]

［No.2687から本レスまで、スマートデイズ(かぼちゃの馬車)とスルガ銀行の話題や同業他者の話題、および、削除レスへの返信が続いているため、全て削除しました。今後も同様の発言が続く場合、長期の投稿停止措置をとる場合もございますので、あらかじめご了承ください。また、迷惑行為に対しては、一切反応することなく、削除依頼をお願いいたします。 管理担当］

[2908: 購入経験者さん]

税引き後のキャッシュフローが、良い物件と悪い物件があります。
また、私道が接道になっているケースが多い、そのためだいぶ叩いて買って
利益率30%以上のっけて再販かな。戸建住宅が手を出しにくい私道や前面4メートル未満の
物件が多い。
ただ、退去しても保証金がでたり、1週間と空かず次が埋まったりして満足度も高い。
高い利益を求める人にはすすめません。子供の学費が知らず知らず貯まって幸せ、
払い終わったら売って土地代が回収できるので、まあ、のんびりさんにはおすすめ
かな。ガン団信も加入できる。

[2909: 匿名さん]

ここの物件は退去率が異常に高く、
退去のたびに高額なリフォーム清掃費が必要になります。
新たな入居者を付けるのための広告宣伝費も高額で、トータルで赤字になるケースがほとんどです。

築１０年を経過した薄壁アパートなんて誰も手を出さないので売れません。
どうしても手放したければ残債以下で叩き売るしかなく、売却にかかる経費を含めて大赤字です。

業者による詐欺まがいの広告にくれぐれもお気をつけください。

[2910: 購入経験者さん]

>>2909
清掃費は退去者負担だけどな
経年劣化でなければリフォーム費も退去者負担だから築浅は大家に費用負担ないよ
広告費も1ヵ月で仲介業者に渡るだけだから高額ということはない
ウソついて楽しいの？

[2912: 購入経験者さん]

>>2889 匿名さん
木造アパートなんて、そんなもんですよ。
鉄筋コンクリート造なら、まだましでしょうが。

[2915: 福岡物件のオーナーになりたいさん]

>>2914 購入経験者さん
「経年劣化、通常使用による損耗でなければリフォーム費も退去者負担」
これは国土交通省の原状回復ガイドラインの
基準だからシノケン物件だけでなく、
シノケン物件以外の全国の全てのオーナーに適用される基準です。

今は広告費を払えば入居者が来ると言うわけでなく、ネットで賃貸の部屋を検索して見つける人が多いです。オシャレな間取りだから住みたいと思う人もいるし、お金がなければ立地がよければ安くて古い部屋に入りたいと思う人もいます。
入居者さんのお財布の都合ですね。

入居者が注意深く丁寧に住んでる場合は、
経年劣化と通常使用損耗だけの場合が多いので、
そういうパターンだと、
結局は家主だけが原状回復リフォーム費用を
負担する事になりますね。

[2916: 福岡物件のオーナーになりたいさん]

>>2913 匿名さん
不人気物件は入居者が決まらず
ずっと空室だから業者は
成功報酬の広告費をずっと
もらえないのでは?

入居者は長期で入居することが家主の
理想だけど、入居者にも入居者の都合が
あるからね。転職とか結婚とかで引っ越しとか。
優良物件であれば家主が書類選考で
「短期入居になりそうな人はハネて、
長期入居者だけ入居ok」にする工夫が
できる。シノケンは入居者選考まで
全部やるみたいだけど、家主が入居者選考に
口出しできるなら、シノケン管理でも
いいよね。

ところでシノケンさんの管理手数料って家賃収入の
何％なのですか?　知ってる方がいたら
教えて下さい

[2917: 福岡物件のオーナーになりたいさん]

シノケンって建築費用は坪単価いくら
なのですか?

木造しか建てないんですか
鉄筋コンクリートでは建てないんですか?

６０年持つそうですが、１５年周期ぐらいで
やってくる外壁や屋上防水修理の大規模修繕
や、３０年周期のガス管、水道管の全面交換は家主の負担ですか?シノケンの負担ですか?

また、仮にシノケン会社が３０年後に
消えていた場合はどうなるのですか?

今しばらくは間違いなくシノケン会社は勢いがある
会社だとは思います。しかし将来はどうでしょう？

[2918: 購入経験者さん]

>>2915
経年劣化と通常使用損耗によるリフォームなんてそんな頻繁にあるものではありませんよ。
10年所有してる物件で1部屋だけ費用は4万円でした。
6年と2年所有してる物件は今のところありませんね。
もちろん10年超えたらさすがにリフォームが必要になってくるでしょうが。

>>2916
オレのところは管理手数料5%ですね。清掃や消防点検費、ネット料は別で。

[2919: 購入経験者さん]

>>2917
建築費用の坪単価は60万くらいですね。
シノケンから提案してくる1棟物は木造、区分所有はRCです。
RCも造れるので、こちらから言えば1棟物も対応してくれるかもしれません。

ガスはガス屋負担ですが、水道や外壁は家主負担ですね。
オレの経験上、外壁や屋根の大規模修繕は30年、水道管は50年は持ちます。

シノケンがなくなったら、管理会社を変えるだけです。
かぼちゃみたく管理を断られることはありませんので。
シノケンがなくならなくても、契約が切れれば管理会社変更できますよ。

[2920: 福岡物件のオーナーになりたいさん]

>>2918 購入経験者さん
回答ありがとうございます。
築浅だと経年劣化や通常損耗がないんですね。

うらやましいです。
シノケン物件オーナーさんは火災保険は
シノケンさんが勧めてきた保険に
入るんでしょうか?

[2921: 匿名さん]

>>2914
あなたのような業者に騙される人をなくすために、真実を書き込んでいるのです。

経年劣化によるリフォームの話をしているわけではないでしょ。
そこだけを強調して論点ずらしをするのは卑怯です。

[2922: 匿名さん]

>>2915
新築のうちは広告料１ヶ月でも決まりますが、
新築プレミアムがなくなれば２ヶ月でも決まらないようになります。
入居者に過失がない生活の汚れやキズのリフォーム費用は全て貸主負担でしょう。
特に、おたくのように入退去の激しいところは回数が増えてかなりの負担になります。

[2923: 匿名さん]

>>2916
白々しく何を言ってるんですか。。
不人気物件になると、家賃引き下げと広告料増額のダブルパンチになるでしょう。
「入居促進のために」と内装リニューアルを提案されることも。
手数料その他はすべて業者のものでしょうが。

[2924: 匿名さん]

>>2917
これだけ入居者からクレームが相次いでいる状況で、６０年も持つわけがないでしょう。
築１０年を過ぎたいわく付き物件は買い手もつきません。
不動産投資サイトを見れば分かる通りです。

[2925: 匿名さん]

>>2918
あなたの言うリフォーム費用が嘘っぱちであることは先に書いた通りです。
どんなに入居者からクレームが相次いでも管理会社を変えることができなければ入居退去が激しくなるのも当然です。

[2926: 匿名さん]

>>2919
冗談でしょう。
ただでさえ７%程度の利回りで赤字なのに、RCなんて建てたら６%を切りますよ。

管理会社を変えられないという緩みが、入居者からのクレームが相次ぐ要因になっているのだと思います。

[2928: 福岡物件のオーナーになりたいさん]

>>2919 購入経験者さん

回答ありがとうございます。
「経験上５０年持つ」ということは、
購入経験者さんは、
シノケン物件だけでなく、
築５０年以上の
物件もお持ちなんでしょうか?

[2929: 福岡物件のオーナーになりたいさん]

>>2922 匿名さん

シノケン物件って新築でも築5年でも築10年でも
ずっと同じ家賃で入居者を募集してるんですか?

入居するかどうかを決めるのは
入居候補者さんが決める事ですから、
いくら広告費を積んでも物件に魅力が
なければ、入り手はないのでは?

広告費を積んだかどうかではなく、
入居希望者の予算と条件とニーズに
合致した物件を、適正な家賃設定で
オーナー側が提供できるかどうかに
かかっているんではないですか?

築年数が経過すれば
「ボロいけど安い」に魅力を感じる人が
納得できる低い家賃設定にするのは
当たり前だと思います

[2930: 福岡物件のオーナーになりたいさん]

>>2927 匿名さん

一人二役って((笑))
どうせやるなら一人で複数を演じますよ。
一人で3人とか４人とか

[2931: 匿名さん]

姉歯物件事件を忘れている人多すぎ
耐震偽装をした会社信用しすぎだぞ
盲目ですか？

[2932: 福岡物件のオーナーになりたいさん]

>>2931 匿名さん

鉄筋コンクリートといえば姉歯さんですね。その件があって木造賃貸に
切り替えたんでしょうね。

他の会社は鉄筋コンクリートの
賃貸ビルも作ってますよね

[2933: 匿名さん]

3階建てのハーモニーテラスシリーズって見たことない
広い土地に2階建てのアパート群は大体シノケン

[2934: 購入経験者さん]

>>2933
建築基準法知ってますか？
10ｍ制限の土地にロフト付3階建ては物理的に無理ですよ。

[2935: 購入経験者さん]

>>2928
昔は中古で不動産投資してましたが、最近はシノケン等の新築アパートだけですね。楽だから

[2937: 購入経験者さん]

>>2936
管理会社で解決できることとできないことあるからな
法律で簡単に追い出せないし、半年以上は待ってもらうしかないな
管理契約は2年で自動更新、変えたければ解約すればいいじゃん

[2941: 匿名さん]

他社だと3階建てアパート群とか普通にあるな
ちょっとしたマンション建てられるような土地にアパート群はやばい
建設する技術と能力、協力してくれる建設会社、管理メンテナンスする能力
すべてが無しってこと

[2944: 通りがかりさん]

自分で土地探して銀行から融資引いて
建設会社に建ててもらい管理会社に任せる
たしかにシノケンの2倍の利回り期待できるけど
素人にできるわけない

[2946: 検討板ユーザーさん]

銀行や建設会社と良好な関係を築けている優良不動産会社を見つけられるかどうかだね。
安普請のシノケンアパートに比べて建物のつくりが全然違うし、
業者に上前をはねられることがないから利回りが大きく違ってくる。