シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[2551: 匿名さん]

>>2549
ご紹介のURLにも、初期費用や契約条件が借主よりに譲歩されている場合が多いと書かれていますよ。2539さんの契約の詳細はわかりませんが、違約金条項が無効か無効でないかのポイントは、消費者が不利になっていない事です。

[2552: 匿名さん]

>>2549
>あなたは自分家の鍵を無くしても鍵交換しないのですか？
>強盗に入られても良い人なのですか？
あなたは論点のすり替えをしようとしていますね。鍵穴を交換していないにも関わらず2万円を請求するのは妥当かどうかというのが論点ですよ。鍵穴を交換して欲しいかどうかではありません。

[2553: 匿名さん]

>>2550
>このスレの過去を読み漁ればいくらでも出てくるのに
あなたは過去スレを読み漁ったのですか！それはご苦労な事ですね。
ところで、関係者でないならば何を言いたいのですか？

[2554: 匿名]

これは2544さんが正しい。
２年以内退去で違約金１５万は不当だろう。まず弁護士に相談（お金がないなら法テラス）すべきだ。
鍵そのものなら合い鍵1500円くらいです。鍵などその辺で拾ってもどこの鍵かわからないよ。それより住んでいる本人がいいと言うのなら交換必要ないでしょう。というか実際交換していないのでしょう？
エスケーエナジーって？　シノケンエナジーの意味ですね。一見別会社だけれど同じ人たちだよ。アパート建築を中心に　それに付随して発生するあらゆる出費を吸い上げる。わかりますか。これがトータルサポートの意味ですよ。

[2555: eマンションさん]

もはやシノケン関係ない議論ですな

この掲示板はいつも荒れる

[2556: デベにお勤めさん]

そもそもシノケン自体が微妙なのに、議論するほどか？笑

[2557: 匿名さん]

シノケンの物件に住んでいるのですが、音がダダ漏れなので違法建築なのではないかと疑っています。レオパレスや大和ハウスのように調査してもらえないのでしょうか？（有料で頼むしかない？）

[2558: 匿名]

>>2557 匿名さん

賃貸は音漏れは仕方ない。
共同住宅だろ。
我慢するかしないかだよ

[2559: 匿名さん]

>>2557
本当に気になるレベルなら自腹ででも調査依頼すれば良いのでは・・・？
それで問題があればそれこそレオパ○スのような社会問題になるかもですが。

[2560: 匿名さん]

>>2559
貸主の許可なしに調査しても大丈夫ですか？

[2561: eマンションさん]

>>2557 匿名さん
木造住宅なんて、そんなもんですわ

[2562: 匿名]

>>2560 匿名さん

聞いてみろよ。こっちに聞いても責任ないだろ

[2563: 匿名さん]

普通にちょっと情報収集したら、シノケンの物件なんて割高で低利回りなのが分かるのに、なんでみんな買っちゃうんだろうねぇ。

[2564: 匿名さん]

>>2563
ほどんどのことは代理でやってくれるので、リーマンでも負担にならない。
融資が通りやすい。

[2565: 匿名さん]

あとは知名度ってのもあると思う。
なぜか、ＴＶでＣＭを流すような会社は大きな会社、信頼できる会社というイメージを持つ人が多いように思う。だから企業も、決して安くはない金額を投じてＴＶ ＣＭを流すのでしょう。

[2566: 匿名さん]

昨日クロ現でもやってましたが、不動産投資はもはや世の中から叩かれる存在でしかなくなりましたね・

[2567: 匿名]

>>2566 匿名さん
素人が金儲けなんて無理。
なぜ儲ける勝ち組がいるのか考えなさい

[2568: マンション検討中さん]

投資とは、自分労働せず、利益が取得すること。リスク低下さえ、利益上昇なら、いい投資。
シノケン社のアパート投資のように、フリーロンで、利回り1%なったら、本当にいいか？
フリーロンさえ、保証金や不動産取り得税なども、初期の自己資金だから。
さらに、お金急用の場合、すぐ売却できるか(残高より高く売れるか)

[2569: マンション検討中さん]

>>2460 現役マンションオーナーさん
フルローンで経営できても、収益が安定。30年後、老後の投資ではと思います。
何もせず、金もらえる投資はないと思うから、もらったのは、間の業者かな？

[2570: eマンションさん]

>>2364 匿名さん

シノケンは、素のサラリーを狙いしているでは？売り上げないと、株が下がるでしょう！良い物件がいっぱいなら、シノケン自ら持ち、管理すれば、と思います。

[2571: eマンションさん]

>>2217 通りがかりさん

株とか、動く時点で、損賠かどうかがわかる。
アパート経営は、最終売却しないと、損賠かわからない場合もある。
だって、シノケンたてから僅か30年？

[2572: 匿名さん]

シ●ケン社さんは将来性…大丈夫なんすかね・・・？

[2573: 匿名さん]

アパート販売は縮小します。
管理戸数が35000戸あり、管理業務による安定した収益があります。
堅実な経営の会社ですが成長は止まると思います。

[2574: 匿名さん]

音漏れがすごい。
隣はカップルで住んでるみたいで、話し声が丸聞こえ。ビニール袋の音とかも。
入居2日しかたってませんが限界で、新しい物件探してます。
カップルだから、いつそういうことをしはじめるのかと思うとこわくて、毎日イヤホンしながら寝てますが、曲と曲の合間の静かな時間がこわい。
だからほぼ眠れない。
今日は実家に帰ってるけど、もう自分の家に帰りたくない。

[2575: 匿名さん]

都内一億一千、地方7000を買いました。
空室率は、宣伝通りです。3年目なので、修理費等は、かかってません。管理費が高すぎるので、利益が出ません。
（レス2512）
↑↑
3年目でこれだと確実に破綻じゃよ。
少し不動産勉強しただけの僕でも分かるよ。

宣伝でも一棟目買って次に二棟目にも着手しました。
みたいに同じようなのが成功事例的に紹介されているけど、内容を見てみると全然成功事例じゃないんだよね。

赤字まっしぐらな物件を買った人が成功事例として紹介されているこの業界ってホントやばいんだなって思うよ

[2576: 匿名さん]

フルローンですと1億円で100万円弱の利益ですから1%弱、たいした利益は出ません。

[2577: 匿名さん]

>>2575 匿名さん
シノケンのアパート8年所有していますが、破綻していません。
家賃は1000円下がりましたが(64000→63000)、入居率は変わらず
すぐ入居が決まります。

[2578: 匿名さん]

シノケンの物件に住んで9年経ちます。
退去の際どのくらいかかるでしょうか？
これだけいるとそんなにかからないのでしょうか？初めての引越しで不安です。
出る際に知っていた方が良いことあれば教えていただきたいです。

ベランダに知らない男の人が立っていたり、となりの外人さんが外にゴミを放置して虫はわくわ、扉は閉めないで大声で喋るわと結構大変な物件でした。

[2579: 匿名さん]

>>2577 匿名さん
シノケンの物件って新築ですよね？
不具合が出始めて費用がかかるのって8年ではなく15年とかじゃないんですか？
厳しいのはこれからだと思いますよ

[2580: 匿名さん]

>>2579
リフォーム費は毎月積立費でとられます。
屋根や外壁は30年は持ちますし、給湯器やエアコンは無償なので
それ以外の費用が多少はかかるでしょうが、15年で1000万円利益
でていれば問題ないでしょう。

[2581: 匿名さん]

大規模改修はオーナーが費用負担します。
外壁はタイルではなくサイディングのため、15年ほどで取り替えます。
屋根を含め、足場を組む補修は多額の費用がかかります。

[2582: 匿名さん]

サイディングの種類にもよりますが、シノケンのは30年持ちますよ

[2583: 匿名さん]

>>25
サイディング自体の寿命は40年ですが、メンテは必要です。
シーリングは10年、塗装は20年

[2584: 匿名さん]

>>2580 匿名さん
こちら素人なのであれなんですが、おそらくどこか収支計算に穴があると思うんですよね。
15年で1000万の利益が出たとしても１年にしたら67万くらい。
1ヶ月にしたら5.5万円くらい。

レス2577さんの物件がいくらで何部屋あるかは分からないんですが、仮に20部屋で3000円値下がりしたら赤字転落してしまいますよね。
この計算には改修？やらメンテナンスなどにかかる費用は入ってない。
しかも満室というのが条件。

後半戦がキツそうな気がしますな。

[2585: 匿名さん]

>>2580 匿名さん
それと、どこかで家賃の下落率は最初の10年が最も高い。って読んだんですけど、1000円で済むものですか？
仮に新築で家賃50000最初とれたとして、次の入居者から49000。
新築と中古ってそんなに家賃変わらないものですっけ？

[2586: 匿名さん]

>>2584 匿名さん
20部屋だと物件価格は約2億円ですので200万円弱の利益が出ます。
3000円値下がりしても赤字になりませんね。物件価格の1%弱の利益には
入居率、経費（税金も含む）込みになります。（実利益です。）

[2587: 匿名さん]

>>2585 匿名さん
シノケンの場合は入居率優先なので、新築でもプレミア家賃になっていません。
（決定するのはあくまて大家ですが、そう提案してきます）
新築と築浅では家賃に変わりはありませんね。

[2588: 匿名さん]

実際入居希望者が家賃高いと感じれば、入居率は下がるはずですが
入居率は変わっていません。

[2589: 匿名さん]

>>2585 匿名さん
ちなみに引越し繁忙期と閑散期で家賃を変える大家は多いです。
その場合、繁忙期に新築で始めて閑散期に退去・募集すると3000円の差は出るかもですね。

[2590: 匿名さん]

15年で1000万円貯まるとして、その1000万円を年利10%の投資で100万円の利益が出ます。

[2591: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2592: 匿名さん]

今はどうか知りませんが、シノケンが紹介してくれたのは表面利回り8%前後でしたね。

[2593: 匿名さん]

5%って大手ハウスメーカーの利回りですね。
シノケンは提案しないし、仮にあったとしても融資が通りません。

[2594: 匿名さん]

6-7年前は福岡名古屋で1K6戸5000万円。
400万円の家賃で8%の利回りがありました。
現在は7500～8000万で5%台の利回りです。
地価と建築費が高騰しています。
首都圏では1棟1憶円超です。

[2595: 匿名さん]

物件価格が高騰しているって言っても5%台はないでしょｗ
ttps://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dimAll/?realtor_id=&area=&line=&st=&limit=20&keyword=%E5%90%8D%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E5%B8%82&newly=&price_from=&price_to=&gross_from=&gross_to=&dim%5B%5D=1002&year=1&structure%5B%5D=4&b_area_from=&b_area_to=&houses_ge=&houses_le=&min=&l_area_from=&l_area_to=&ex_real_search=

[2596: 匿名さん]

>>2594
今日の楽待記事によればアパートの価格は下がって利回りが上がってるようですよ

[2597: 匿名さん]

立地の良い築2-3年の物件は今でも利回り4～5%台ですよ。
楽待で検索してみてください。
利回りの高い物件は訳ありです。
儲かれば手放しませんよ。

[2598: 匿名さん]

>>2597 匿名さん
シノケンの新築アパートで儲かるかどうかのスレなのに
築2-3年の利回りがどう関係するのですか？

[2599: 匿名さん]

>>2598
購入するタイミングが重要です。
5年以上前に購入した人は儲かっている人も多いと思います。
価格が高騰して利回りの低い時期に買えば、数年で赤字経営になります。
築2-3年の築浅物件は収支のバロメーターになります。

[2600: 匿名さん]

＜総武・中央緩行線「平井」駅徒歩9分＞

◆物件概要
物件所在地： 江戸川区平井
土地有効面積： 152.79㎡　
接道： 東側　約2.5ｍ（現況）私道
用途地域： 第1種住居地域
建ぺい率： 60%
容積率： 160%
都市計画： 市街化区域
売地価格： 6,000万円

---------------------------------

◆建物参考プラン
建物構造： 木造３階建
延床面積： 240.48㎡
総戸数： 9戸
建物参考価格： 6,765万円
利回り： 約7.29%（満室想定）

（予定年間賃料収入9,312,000円）

[2601: 匿名さん]

＜南北線「王子」駅徒歩8分＞
＜JR京浜東北線「王子」駅徒歩10分＞
＜都電荒川線「王子駅前」駅徒歩13分＞

◆物件概要（条件付土地）
物件所在地：北区王子
土地有効面積：184.9㎡　　
接道：南東側 約4.0m公道
用途地域：第1種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：160%
都市計画：市街化区域
売地価格：8,500万円

---------------------------------

◆建物参考プラン
建物構造：木造３階建
延床面積：247.63㎡
総戸数：14戸
建物参考価格：7,484万円
利回り：約7.5%（満室想定）

（予定年間賃料収入11,988,000円）

[2602: 匿名さん]

価格8400万円 利回り 7.80%
所在地 神奈川県川崎市多摩区西生田4
沿線交通 小田急小田原線 読売ランド前駅 徒歩7分
築年月 2019年11月 総戸数 10戸 建物構造 木造
建物面積 178.70㎡ 階数 2階建て 土地面積 179.74㎡

[2603: 匿名さん]

価格 7200万円 利回り 8.46%
所在地 神奈川県横浜市保土ケ谷区岩井町
沿線交通 JR横須賀線 保土ヶ谷駅 徒歩5分
築年月 2019年07月 総戸数 8戸 建物構造 木造
建物面積 184.50㎡ 階数 2階建て 土地面積 271.69㎡

[2604: 匿名さん]

新築で5%の物件を探す方が難しいのですが

[2605: 匿名さん]

[物件概要]
No.31316 売りアパート 東京23区内 中村橋 徒歩8分 15,800万円 7.4% 2019年築(新築)
仲介手数料50%割引物件（5,000万円以上の物件は、全て仲介手数料が30％-50％割引です。）

[特徴]
2019年12月完成予定　スーパーまで徒歩3分　南東・南西角地　劣化等級2級取得予定

[備考]
木造3階建　1K15戸　バストイレ別　室内洗濯機置場　オートロック　南西側6m・南東側4m道路面　新築　劣化等級2級

[2606: 匿名さん]

[物件概要]
No.24562 売りアパート 東京23区内 下赤塚 徒歩11分 13,830万円 7% 2019年築(新築)
仲介手数料50%割引物件（5,000万円以上の物件は、全て仲介手数料が30％-50％割引です。）

[特徴]
2019年築アパート　2路線2駅利用可能　「地下鉄赤塚」駅へは徒歩13分　土地48坪

[備考]
木造3階建　1K12戸　バストイレ別　室内洗濯機置場　TVモニターホン　北西側公道面

[2607: 匿名さん]

シノケンの新築物件を調べてください。
記載いただいた物件は他社のものですね。
坪単価の低い物件ばかりです。
立地が一番大切ですよ。

[2608: 匿名さん]

>>2604
ググれば一発ですよ。
https://apartment-start.com/shinoken-yield/
https://www.open-goma-miler.com/entry/2018/09/25/235932

[2609: 名無しさん]

上階の話し声、足音、ションベンの音すら聞こえてしまう壁の薄さ。
絶対寝れない。
ペット不可物件でも普通に犬ネコ飼っている。
管理会社なのに対応しない。
嫌なら違約金払って出て行けと言われる。
こんな会社存在する事がすごい。
詐欺。

[2610: 通りがかりさん]

当初は若干のキャッシュフローが出ると聞きますが、10年20年経った後家賃低下などがあったらそれではキャッシュフローマイナスになってしまいますね・・・。どうなんでしょう？

[2611: こりごり]

最悪でした。どうしてこんなこのような物件を平気で管理しているのでしょうか？？
対応も事務的（毎回人が変わる）１ｋを複数の人に住まわせるなど信じられません。
違約金はしっかり払わされます。いかなる理由があっても全く他人ごと。

[2612: 匿名さん]

>>2610
自分の土地に賃貸を建てて30年間黒字でゴールできるようにとは限りません。
高騰した現在の市況で土地付き物件を買えばどうなるのかよく考えてみましょう。

[2613: 匿名さん]

>>2611
管理会社の対応が悪い場合は大家に文句言うといいかも。
管理会社の客は入居者ではなく大家ですから。

[2614: 匿名さん]

>>2611
物件自体がそもそもイマイチ、ということでしょうか？

[2615: 口コミ知りたいさん]

>>2609
某界壁なしアパート会社でも同じような被害、意見を多く見ましたが、この会社も壁薄いんですか・・・
木造はどこも一緒…なのかな!?

[2616: 匿名さん]

>>2615 口コミ知りたいさん
過去ログみればわかりますが、壁・床ともに薄いのか
構造上の問題なのか上下左右音がよく響きます。

[2617: 匿名さん]

>>2615
防音仕様の木造もありますが、普通はどこも似たようなもの。
間取りを工夫することで、多少は防げますが。

[2618: 口コミ知りたいさん]

>>2616
ありがとうございます！
木造は仕方ない、という思いもありますし、物件による差もあるとは思いますが…、
引越し先の候補からは外そうかな、という気持ちになってきました。
後悔したくないですし。。

[2619: タウン]

>>2616 匿名さん
構造上の問題ではなく
そういう構造なんですよ。

[2620: 匿名さん]

>>2618
レ●パレスよりは多少なりともマシなのでは？？w

[2621: 匿名さん]

>>2574と>>2611は同一人物っぽいけど
2週間程度で部屋出ていくのに　短期の違約金とられるのは当たり前ではあるけど、
電話をもし無視してるなら出るか折り返しした方がいいぞ。たとえ担変わるとか事務的だって言ってもごねればもしかしたら…ってことはあるし、そもそも電話出るのは人間としての常識だし。
それと2週間で出ていくとか住んで〇日目とか身バレ大丈夫？ここ中の人も見てるし。
ちなみに1kとか間取り関係なく二階建ての2階で2人入居って認められてるの？1階なら可で2階は不可と聞いたことあるが。

[2622: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2623: 名無しさん]

IoTとかスマートハウスとか言って進んでるように見えるけど、同じグループのエスケーエナジーは時代遅れ
検針票なんてなんか点線のちぎったやつだしコンビニ払いもクレカ払いもできない。
使用料ネットから見れるようにならないかなー

[2624: 匿名さん]

業績も悪くなさそうですが、ここは不祥事とか反社会的勢力との繋がりとか…大丈夫ですかね！？
ここ最近不動産業界も色々な話が出てくるので純粋に心配です・・・

[2625: 通りがかりさん]

　新築はプレミアムがあるから、高い。
成功している人は、中古物件が多い。
物件価格に対して、2～3%位キャッシュフローがないと、維持が厳しい。

始めは、少額からやるのが、普通。それから、2棟と増やしていく。

悔しい思いをしないためにも、わからないうちは購入しないほうがいい。

自分もすごく、後悔したからそんな人が減ればいいと思う。

[2626: マンション検討中さん]

>>2625
興味本位での質問で恐縮なのですが、
シノケン社で購入して後悔されてらっしゃるのでしょうか？

[2627: 通りがかりさん]

>>2626 マンション検討中さん

　今は、後悔してません。他の物件もあり、キャシュフローも出てます。

初めに高額を購入すると、次の購入の融資が厳しいので、少額からをおすすめします。

[2628: マンション検討中さん]

>>2627
なるほど、勉強になります。
正直なところ、業界全体的に良い話を聞かないのでかなり疑心暗鬼ではありましたが、
やはり勉強不足で手を出すのは危険ですね。
ちょっと考え直します、ありがとうございます。

[2629: 通りがかりさん]

>>2626 マンション検討中さん

私もシノケンで買いましたが、全く後悔してません。
最初は不安でしたが、今は3棟運用してます。
業界は荒れてますが、シノケンは比較的真っ当にやっている方だと思います。
実際にかなり家賃収入入ってきますし。
やれる人は今のうちにやっといたほうがいいんじゃないでしょうか？

[2630: マンション検討中さん]

>>2626　さん
先日中古で築6年のシノケンさんの物件購入したものです。
結論からいうと物件はよかった。建物も綺麗だし、デザインもいい、新築以来ほぼ満室継続
ただランニングでたくさんの手数料をもらって、よくもまぁこんなにと思いました
相場の上限の管理手数料（シノケンファシリティの管理手数料５％　相場は3.5％）
入居者に高いガス料金を負担させる（ガス供給はプロパンでこれもシノケンの子会社）
、実態よりも高い金額の共益費（光熱費等が実際経費でなく、入居者から集めた管理費をそのままシノケンのものにしている）　等々
そしてそれらを変更しようとすると違約金の嵐　
こりゃオーナー儲からないわ（本当はもっと儲かるのにめっちゃ抜かれてるよ！）
自分は解除不能のガス会社以外すべて引き継がず解約しましたよ

もし新築で検討されるなら、建物だけになさい、その後の運営はシノケングループで面倒見ますなんて調子のいい営業トークにだけは乗らないことです

[2631: 匿名さん]

シノケン千葉に住んでいるんだけど今回の件でシノケン管理がいかにクソかということが思い知らされてましたね

[2632: マンション検討中さん]

シノケンのマンションに住む事を検討している者です。
ネット使用料無料との事ですが通信速度のプランは1Gbpsですか？それとも100Mbpsですか？
それともマンションごとに違うのでしょうか？

[2633: 匿名さん]

>>2631
対応で不備があったんですか？？

[2634: マンション検討中さん]

>>2630
ありがとうございます。
非常に参考になります。
自己責任だし、うまい話の裏には…とまでは言えないかもしれませんが、
なかなか勉強不足では難しいことを痛感しております。

自己責任だからこそ、しっかりとした知識を持って検討しなければ、ですね！

[2635: 匿名]

この会社はちょっと営業がね。。

[2636: 匿名さん]

管理もね

[2637: 匿名さん]

>>2635
>>2636

この流れ…この会社良い所が全くないんだなと・・・www

[2638: 購入経験者さん]

社員もたくさん書き込んでいるようですね。

[2639: みやた]

>>2638 購入経験者さん

違法じゃ無いだろ？

[2640: 匿名さん]

シノケンの物件って自分でネット契約できる？

[2641: 匿名さん]

>>2638
えっ！？
社員は書き込みするほど結構ヒマなんですか！？
仕事して?w

[2642: 通りがかりさん]

>>2641 匿名さん

確かにwww
社員もそうだし、おそらく、同業他社からの悪評書き込みもあるだろう

所詮、ネットなんてこんなもんよ。

[2643: 匿名さん]

>>2642
結局匿名掲示板ですからねぇ。
とは言え、社員が積極的に掲示板書き込みしてる会社とかちょっと・・・w

[2644: 匿名]

>>2638 購入経験者さん
終ってますね (笑)

[2645: マンション検討中さん]

プハー

[2646: マンション検討中さん]

お腹空いたー

[2647: マンション検討中さん]

ゲロ吐きそう

[2648: 匿名さん]

>>2644
このスレがｗ

[2649: 匿名さん]

あんまり良い評判聞かないからなー、この会社。
不正とかなきゃ良いけど。

[2650: 銀の戦車]

>>2649
不正は知らんけど、社員の質が高くないって書き込みが多いってのは評判通りかもな。
評判良かったらこんなん書かれんよw