シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[2441: 匿名さん]

>>2440
このスレでは、情報交換を阻害する投稿とは思えないものでも、シノケンを批判したりアパート投資にネガティブな投稿が削除される傾向が強いように感じます。ですから失敗の投稿も削除されているのかもしれません。
もしかしたら、シノケンがが訴訟でも起こしていて、マンコミがセンシティブになっているのかもしれないと妄想しています。

[2444: 匿名さん]

実際これからの少子化を考えたら、最低新築なら10％ないと無理でしょ?
今新築6％なら20年後には家賃下落と入居率の低下で4％になるだろうし、30年後は…。
保証もない入居率と家賃額を信じたらアパート経営の為に本業の収入も犠牲になるな。
その結果35年後には古びたアパートを抱えて負動産の完成か!
大体アパート経営なんて土地持ちが相続の為にやるもんだよな。

[2445: 匿名]

成功ってなんでしょう？　割高なものを買って、自腹を切りながらも何十年もかけてやっと返済し、築数十年の小さな不動産を手に入れることが成功ならそういう人はいるでしょう。頭金なしで土地を購入し　建物を新築してアパート経営をし、家賃のみで返済し、なお利益が出るということが成功だとすれば、自分はそういう成功者は見たことがないし、計算上もあり得ないと思います。具体的な数字が知りたい方はこのスレを遡ってみてください。いろいろな方が出していますよ。

[2446: 匿名さん]

最近、買われた方は厳しい状況になっている人が多いかもしれません。
早くから目をつけた人はインカムゲインやキャピタルゲインを得ています。
株価も6年間でピーク時には30倍になり、多くの人に利益を与えました。
一般サラリーマンもアパートオーナーとしての誇りを持つことができました。
株も不動産もタイミングが大切です。

[2447: 匿名さん]

>>2446
>最近、買われた方は厳しい状況になっている人が多いかもしれません。
専門家にとって今はアパート投資に不利だとわかっている状況において、素人の一般大衆に向かってアパート投資を勧誘するようなＴＶ ＣＭを流している。これってどうなんでしょうか？
買われる方が厳しい状況になっても、全ては自己責任で企業には一切責任がない。もしそんな風に考えているのだとしたら、倫理観が欠如していると言わざるを得ません。

[2448: 匿名]

簡単のため一億円の宝くじを考えてみましょう。一枚１００円だとします。売る側は半分利益としますので　一人当選者が出れば約２００万枚のはずれくじが購入されたことになります。
それでもTVでは当たった人がウハウハのCMを流していますよね。当たる人は２００万人に一人、などとは口が避けても言いません。
今のCMはそういうものです。
倫理観など期待するだけ無駄でしょう。レオパレスを見てもね。

[2449: 匿名さん]

>>2448
>簡単のため一億円の宝くじを考えてみましょう。
宝くじは比較対象として適当ではありませんね。宝くじを買っても人生を棒に振る事はないですからね。

>倫理観など期待するだけ無駄でしょう。
期待が出来ないならば、法律で規制する必要があると思いますよ。

[2450: 現役マンションオーナー]

賃貸経営オーナーです。ワンルームマンションを40部屋展開して只今満室で稼働率100%です。100%の秘訣はカイベン(買い物が便利)、エキチカ(駅が近い)、南窓、pアリ(駐車場あり)だと思います。この条件をクリアしていない大屋さんは空き部屋対策で苦戦しているのが現実です。私は土地の購入から建築までほとんど借り入れなしで自己資金で賃貸経営を始めました。資金は昭和63年～のカラオケボックスブームにうまく乗れてそれで蓄えた資金を投入しました。賃貸の利益率はバブル期の銀行利息の6%程度です。しかも管理会社をいれずに自己管理で!固定資産税、所得税、修繕費を考えたら利益率はそれ以下かも～賃貸は借り入れで起業しても旨味はあまりありません借り入れを押さえて辺鄙な土地で起業したら空き部屋で家賃が入らず返済に苦しむだけです!ﾚ◯ﾊﾟ◯ｽのオーナーみたいに畑の真ん中にアパート建てておまけに違法建築されて苦しむだけです!今から人工は減るばかり!賃貸経営を今からお考えの方はよく検討してください。やるならカイベン、エキチカ、南窓、自己管理、不動産仲介は一社に絞らず複数とお付き合いしましょう!

[2451: 匿名さん]

>>2450
サラリーマンには無理です。自主管理できません。
エキチカ、pありでは利回り低すぎて借入れしたらとてもまわりません。
サラリーマンに現金で買うお金などありません。
ありえないこと書かないでください。

[2452: 匿名さん]

そもそも現金で買うならシノケン関係ありませんよね
スレ違いじゃないですか？

[2453: 匿名さん]

>>2451 匿名さん

>>2150 匿名さん
ひとつの例なんだろ？
意見を叩くのは失礼だろ？
成功者がいてはダメなの？
では、

[2454: 匿名さん]

>>2453
あなたも意見を叩くのは失礼ですよ

[2455: 匿名さん]

自分はいいけど他人はダメという甘い考えでは投資は成功しません。

[2456: 現役マンションオーナー]

>>2451 匿名さん
貴方の意見が正解です。入居者のニーズに応える物件を建てたら利回り低いんです。始めに申し上げましたよね！自己管理で経営しても利益率は6%程度です。借り入れを押さえて辺鄙な土地に建築しても入居者は集まりません。逆にもっと利回り低くなるだけです。ﾚ◯ﾊﾟ◯ｽの甘い営業トークに口説かれて畑の真ん中に建てた大屋さんの苦悩を知りませんね！
2451さん!ホントによく検討してくださいね！カイベン、エキチカ、南窓、pアリではない全く逆(南窓だけ適合)の土地に賃貸建てて入居率低く返済できずに最後は競売になった悲惨な農家の大屋さんも身近に居ました!それでも夢を見るなら色々な物件を偵察してくださいね。立地のよい物件と立地の悪い物件の入居率を比較してみて下さい。比べるのは簡単です。現場まで行って電気メーターやカーテンを見れば入居中か空き部屋かすぐわかりますから!会社帰りにでもやる気があれば偵察位できますよね！現実を見てください。そして一度立ち止まり考えて下さいね！

[2457: 匿名さん]

>>2456 現役マンションオーナーさん

やる気がある人の背中を押すべきだと思います

[2458: 現役マンションオーナー]

>>2457 匿名さん
背中を押された先が断崖絶壁じゃないか確認してくださいね！

[2459: 匿名さん]

>>2457
>やる気がある人の背中を押すべきだと思います
40部屋を借入なしで自分で管理して表面利回り6%では、現役マンションオーナーさんですら成功するかどうか怪しいのに、それを借入れしてやったら断崖絶壁に飛び込むようなものです。背中を押すべきだなんて、無責任極まりない発言だと思います。

[2460: 現役マンションオーナー]

>>2459 匿名さん
ご指摘有難う御座います。
私が建築したのは平成13年。平成27年には投資金は回収して2棟目9部屋のワンルームも完成させて、そのあと2棟の一戸建ての賃貸も完成して、中古のテナントビルも任意売却て買い取り、全て稼働してます。2459さん!貴殿がどの様な仕事をなされているかは分かりませんが、お盆や正月、ゴールデンウィーク、そしてボーナスを楽しみにしている生活をしているのでは成功は望めません!私は先にも述べましたが昭和63年からカラオケボックスを経営して、今日まで１日も休んでおりません。その商売でマンション建築の種銭も稼ぎました!フルローンで賃貸経営～？利益が出るのは大屋さんではなくて他の業者なのでは～？大屋さんに乗っかるのは空き部屋と火事や地震のリスクと残債～知恵と根性が無ければ失敗します。建築の知恵がない大屋さんが今、正にﾚ◯ﾊﾟ◯ｽに泣かされてますね！
表面利回り6%を貴殿が笑うのは自由ですがそれ以上は望めませんよ。経年劣化で家賃は下がるし家賃補償付の管理を依頼すれば30年一括借り上げなんて言ってる会社もありますが、家賃の改正は2年毎ですから。それでもやりたいならどうぞやってみてください!

[2461: 匿名さん]

>>2460
毎日が日曜日の私からしたら、年中無休の貴殿は負組みだと思います。

[2462: 匿名さん]

不動産投資を休みなしでリスク背負ってやるくらいなら社畜として働いてたほうがまだマシですね。

[2463: 匿名さん]

本業以外の収入で借金なしで利回り6％なら凄いんじゃないか?
大体こういう人は働くのが趣味みたいなものなんだから、年中無休でも苦にならないんだろうな。

[2464: 匿名さん]

>>2458 現役マンションオーナーさん

それはやってみなければ分からないだろ？

[2465: 匿名さん]

>>2464
では、やってみてください。

[2466: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2467: 匿名さん]

>>2465 匿名さん

かしこまりました。
償却目的なんで仮に赤字でも税金払わなくてオーケー！

[2468: 匿名さん]

ああ言えば上祐。
シノケンさんが力を入れて勧誘していた普通のサラリーマンとは違う属性の人ですねぇ。

[2469: 匿名さん]

>>2468
最近は普通のサラリーマン向けの営業はしてませんから。
高所得者や資産家向けの節税や年金対策ですよ。

[2470: 名無しさん]

頭金300万
総額8000万
金利2.0パーセント
行ったこともない他県の新築物件

配偶者が結婚前に、勢いで購入してしまってて、これから30数年間、金利の上昇や家賃の遅延、入居者の質などにビクビクしていく人生…。もちろん、計算した結果、利益なんて出るわけもなく。

騙されてたというか、明らかな勉強不足だ。無知な素人が不労所得やらなんやらに飛びついた結果がこれですわ…。ははは。

みんな、二の舞にならぬよう。

[2471: 匿名さん]

>>2470
シノケンですか？

[2484: 匿名さん]

[No.2472～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･情報交換を阻害
･削除されたレスへの返信
･削除に関する話題

[2485: ひろこ]

こんにちは。シノケンさんを批判するつもりはありませんが、まだ購入して数年の方や数億円借りてマンション何棟建てたとか、其の方達を成功者だの言ってるのが、可笑しく思いませんか?普通ローン35年ですよね、シノケンさんはまだ創業30年も経過して無いですよね、キャッシュフローは余程でないと出ませんし、持ち出しはありえますしどう成功者なのか詳しく説明お願いします

[2486: 匿名さん]

リーマンショック時の安い時に購入し
最近売却して利益出たから成功

[2487: 匿名さん]

>>2485ひろこさん
物件価格1億円（建物7000万円。土地3000万円）
オーバーローン、消費税還付560万円
貯金が一切なくても560万円が簡単に手に入ります。
この560万円を年利10%の複利で投資をすると
初年度616万円、10年後1452万円、35年後14306万円になります。
この560万円を年利5%の複利で投資をすると
初年度588万円、10年後912万円、35年後2941万円になります。

[2488: 匿名さん]

それに最初の頃は家賃収入少なくとも手取りで
年70万円は入るから700万円も投資に回せば
アパート経営で赤字になっても総合的には
黒字になります。

[2489: 匿名さん]

>>2487
オーバーローンも消費税還付スキームも既に封じ込めらて難しくなっていますよ。
それに、複利で年10%や5%というのは一体どのような投資なのでしょうか？
とらぬ狸の・・・・のような気がします。

[2491: 検討板ユーザーさん]

本当に後悔しています。入居費用が高いのは新築だからだと思っていましたが、シノケンはどこも同じように高額なんですね。LPガスしか使えない事も契約した後に知りました。入居してからは壁が薄いのかどうかは分かりませんが住民の生活音が凄い。普通に生活していて出る音と迷惑な騒音の違いくらいは分かります。確実に家の構造が悪い。間取りが馬鹿なので１階ロフトの真上に２階に住んでいる家のトイレがある。排泄音から流す音まで聞こえる。自分の家のトイレも排水管にド派手な音を立てて水が流れていく。大変うるさい。もう既に誰かが騒音のクレームを入れたのか契約時に貰った10時以降の音楽など騒音を出すのは辞めてくださいといったプリントと、クレームが入ったという旨のプリントが入っているだけの手紙が届いた。家が全て悪いです。お隣のテレビの音も上の人の話し声も聞こえるなんてそうそう無い。家賃引き落としの件でも手数料が毎回600円程取られるのはさすがに痛いのでクレジットが使えるか、同行同一支店の通帳であれば手数料はかからないか電話で聞いたら「こちらではちょっと分かりません」と、分からないわけないだろ。クレジットカードは使えませんとハッキリ言ってました。

[2492: 現入居者]

１階に住んでいます。
朝早くにシャワー浴びてる音がロフトで寝ている頭上から聞こえて目が覚めます。
かがとから歩く人が上階の住人さんである場合、
歩く音はドンドンと振動します。
学生さんなのか、深夜に連れ込んでいる様子で、
上階からの音なのに下からゴンゴンと音が地響きのように振動がきました。

普段の生活音（トイレの流す音、台所の歩く音、シャワーを浴びる音など）は本当に壁が薄いらしくいろんな音がリアルに聞こえますが、ずっと住み続けたいし、家族の生活音だと思い直したり、木造だからと考え許容しています。それにしてもすごい響き音ですが。。。言い出したらきりがないので。。。。（シャワー時は水が床に落ちる時にバチバチと音が鳴り続けます。。。。）
当方あまり神経質な方ではないはずなのですが現在進行形で上階が深夜なのにうるさくてイライラするほどうるさいので書き込むことに。学生さんだろうから早く卒業して引っ越して欲しいです。

[2494: 匿名さん]

>>2491
私は振り込みしていますよ。ネット銀行からで手数料はかかりません。ご参考まで。

[2498: 評判気になるさん]

現在、入居3ヶ月目です。

仕事で建設業の現場管理をしています。

入居している部屋は、
かまぼこ型の木造住宅で1層6室
2階建、計12部屋です。

現在入居部屋は2階、階段側の角部屋です。

音に関してのみ言うと、
向かいの部屋の生活音は聞こえません。
玄関前は開けてても開けてなくても同じなくらい聞こえますw
もう見えるか見えないかの違いくらいw
隣室の音は
80%以上は聞こえます。
話し声、テレビの音、ドライヤーの音
咳の音、オナラの音、トイレットペーパーを引っ張り出す時の音、もちろん洗濯機も。
階段を歩く音はとても響いて耳障りですw

レオパレスも問題になってましたが、
壁に対しての音漏れ対策されているとは思えません。

壁内の仕様を教えて欲しいと感じています。ボード1枚貼り程度でないかと感じます。壁と壁の間に空間がとってあって、音が伝搬するときに大きくなってるかもしれません。
2重壁くらいでグラスウール敷き詰めて欲しい…

デザイン性と水回りの仕様の良さに甘んじて住んでいますが、2年頑張って、早いとこ出たいですw

[2499: 匿名さん]

>>2498
別に2年無理して頑張らなくてもよいのでは？
違約金は1年未満ですよね？

[2500: 匿名さん]

シノケンのアパートに住んでますが、生活音が本当にうるさくって、イライラするレベルです。
普通に会話の内容がわかるくらいの壁、床の薄さってありえないです。
わざとかよってくらいドンドンドンドン夜中でもトイレの音、響まくります。
引っ越したいけど違約金かかるし、一年以上ならかかりませんか？
デザインはいいけど、作りが雑すぎ。新築なのにシンク下の壁に穴が最初から空いていました。
床のフローリングもなんか変な黒いゴミ最初っから詰まってるし。
むかつくくらい欠陥住宅でした。

[2501: 匿名さん]

私もシノケンのアパートに住んでますが、そんなに気になりませんよ。

たしかに気にすれば音は聞こえなくないですが、皆さんが書いているように、大袈裟な聞こえ方はしません。

アパートによって違うのでしょうか？

[2502: 匿名]

頭金なしで１億円貸す金融業者などいるのでしょうか？だからこそ預金残高の改ざん問題が起きるのではないでしょうか？
5％、10％の投資先って？　そんなものがあるならなんでわざわざ危なくて　先行きどうなるかわからない不動産投資などやるのか？低い金利でお金借りて投資すればいいのでは？

[2503: 匿名さん]

>>2502
>5％、10％の投資先って？　そんなものがあるならなんでわざわざ危なくて　先行きどうなるかわからない不動産投資などやるのか？低い金利でお金借りて投資すればいいのでは？
頭金もない人達は低い金利では借りられない。そういう人達でも低い金利で借りられるのが不動産ローンって訳なのでしょう。
頭金すら貯められず一攫千金を狙うような人は、自分でどんなリスクを抱え込んでいるのか正しく認識出来ていないと思いますよ。

[2504: 匿名さん]

>5％、10％の投資先って？
どういった投資なのか明かされませんでしたが、レバレッジを利かせた投資だと推測します。
種銭があってリスクを冷静にコントロール出来る人ならばやっても良いでしょうけれど、お金を借りてまでやる投資ではありませんね。それではレバレッジ無限大で、簡単に破綻してしまいますから。

[2505: 匿名さん]

以前シノケンの物件にすんでました。
たしかに、アパートなので音は少し響いてました。
ただ、仲介業者の方がアパートのデメリットな部分など先に教えてくれたので心構えができてた分、あまり気になりませんでした。
ここに書いてる方の内容見て思いましたが、仲介業者が事前に教えるべきデメリットを教えてくれてなかったから住んでからのイメージと違ったという感じになったのでは？？
私が借りた時は、初期費用は安いけどアパートなのでうるさいですよって普通に言われました。
逆に、音を気にしないなら安く借りれるからいいかもと言われて、初期費用出せなかったのでその時は契約しましたけど、納得した上で借りたので不満はありませんでした。

[2510: 検討板ユーザーさん]

[NO.2506～本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2511: 匿名さん]

この会社はフラット35とか住宅ローンの不正利用問題、関係ないんでしょうかね？

[2512: 通りがかりさん]

都内一億一千、地方7000を買いました。
空室率は、宣伝通りです。3年目なので、修理費等は、かかってません。管理費が高すぎるので、利益が出ません。聞きたい事がある人はお答えします。

[2513: 匿名さん]

>>2512 通りがかりさん
シノケンのフルローンで購入されましたか？

[2514: 通りがかりさん]

>>2513 匿名さん
フルローンですよ。提案される立地は良いですが、利益が出ない。

[2515: 匿名さん]

>>2514
利益が出ないんじゃフルローンのリスクに見合わないでしょう。なぜ購入したのですか？

[2516: eマンションさん]

>>2515 匿名さん
2億で年間100万（所得税払い後）ほどです。
手出しはなしです。
保険代わりになるかと思って…。

[2517: 納豆ご飯]

>>2516 eマンションさん
それならやりますわ！

[2518: 匿名さん]

>>2516
始めて3年目なのに利回りが僅か0.5%。それでは早々に赤字になる可能性が大きいのではないですか？

[2519: 匿名さん]

>>2516
100万円の他に修繕費を積み立てていますか？
築3年ならまだ家賃は下がっていないでしょうが、これから家賃は下がっていきますし
入居率も下がってきますよね。
将来赤字になった時、リーマン給与で補てんされるおつもりですか？

[2520: 納豆ご飯]

>>2519 匿名さん

わざと赤字にして損益通算するんじゃないのかな？

[2521: 匿名さん]

35年間に渡って
家賃下落なし、入居率100%、金利上昇なし、大規模修繕不要
を前提に収支計画を立てられていると思います。

[2522: 匿名さん]

つまり破綻前提、と見えますが…そういうスタイルですか。。

[2523: 匿名さん]

時期が良ければ売却で逃げるってこともありえますが、今は時期が悪いので無理ですね。

[2524: 検討板ユーザーさん]

そもそもまだフルローンやってるとか、すごくないですか？
いまフルでやれるなら、やるべし。

[2525: 匿名さん]

3年前は普通に出てたけど、今はサラリーマン向けのフルローンは出ないよ

[2526: 匿名さん]

銀行の立場だけでなく、購入希望者のためにもフルローンで貸し出さない方が良いと思います。近い将来、破綻することが懸念されます。

[2527: 納豆ご飯]

>>2526 匿名さん

破綻の危険は投資にはつきもの。
気にするな。

[2528: 匿名さん]

不動産投資は本来ローリスク、ミドルリターンで安定した収益を得ることができるものです。
破綻の可能性が少しでもあれば投資を見送るべきです。
現在はハイリスク、ノーリターンの状態です。

[2529: 納たくさん]

>>2528 匿名さん
固定資産税の評価額は下がるので、その分利益です

[2530: 匿名さん]

家賃下落、入居率低下、修繕、金利上昇など10年経てば収支が悪化します。
フルローンの場合、大幅な持ち出し(損失)になり、税効果を大きく超えるものです。

[2531: 匿名さん]

シノケンのおかげで2000万円貯金できました。
これで金融庁が煽っている老後も安心ですね。

[2532: 匿名さん]

私も純利益の累計でで1000万以上あります。
取得した時期が良かったためです。
土地値が2倍近くになった今買えば赤字かもしれません。

[2533: 匿名さん]

>>2532
リーマンショック後に新築で購入しましたが、売却査定してもらったら
購入価格の1.5倍で売却できるようです。

[2534: 匿名さん]

現金で投資するならこれで利回り10%は確実
・S&P500
・ランド円サヤ取り
・ペソ円スワップ
・五十日、9:55 BO

[2535: 匿名さん]

・SBIソシャレ

以上5点に分散投資で去年の利回りは30%でした

[2536: 匿名さん]

私は2013年にシノケン株を買い、4年で10倍になり売却しました。
年換算の利回りは78%です。

[2537: 匿名さん]

シノケンアパート購入者です。文京区の物件で一部屋10m2強。空室になっても直ぐに埋まる状況です。
最近は少しずつ値上げをしていますが、状況は変わらないので空室になるのが少し待ち遠しい状況です。本当に世の中、20％とか30％とかという空室率なんでしょうか。それともたまたまいい場所を買えたのか。10年強今の状況が続けられれば、借入金返済が土地値まで進むので破綻なくなる予定です。

[2538: あ]

シノケンは入居者から苦情の出るやっすい立物ばかり出してるからトラブルが絶えません。
絶対やめた方がいいです

[2539: あ]

本当に最悪な会社です。

今まで10回以上引越しをしましたが、未だかつてないほど最悪な物件でした。
上の階に住んでいる人の会話やテレビの音が丸々聞こえ、ページをめくる音までも聞こえます。
1年毎に更新料2万円を払わされ、こんなに我慢して住んでも2年契約だから2年未満に退去すればお金が掛かるから我慢してたら、新しいゴミ箱の設置をシノケンが役所に届出してなかったという理由でゴミ回収が1ヶ月なされず、ハエやGが湧き特別にシノケンが有料で回収してくれることもしなかった！
LPガスも家で料理しなくてもシャワー入るだけで毎月8千円ぐらい請求が来る。
我慢の限界だったから入居2年以内に退去したら違約金15万！！あり得ない！！クリーニング費用も固定で3万円！！苦情入れても聞き入れて貰えない！！ぼったくり会社で何も入居者の事は考えてもらえない。
管理費毎月払うくせに鍵を無くして開けれない時は平日の10時から17時に会社に取りに来いの対応だった。鍵代も鍵穴を変えたわけではないのに2万円払わなくてはならない。ぼったくり過ぎる会社がシノケンだ。
二度と関わりたくない。

[2540: 匿名さん]

批判するのは勝手だけど悪い度でいくと
貴殿5割、シノケン3割、仲介2割ってとこだよ