シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[2329: 匿名さん]

>>2328
社長は「新築一棟投資法」シリーズの著者で本を読んだことがあります。
初版本を出した頃と異なり土地価格が上昇しています。
利回りを上げるために立地の良くない場所を選択しています。

[2330: 匿名さん]

>>2329
>利回りを上げるために立地の良くない場所を選択しています。
フルローンでのアパート投資には高い利回りが必要ですが、土地が値下がりしてしまっては元も子もありません。その辺の見極めが大切ですね。

[2331: 匿名]

>>2330 匿名さん

ネガティブだな。

[2332: 匿名さん]

プリキュアの出番だ

[2333: 匿名さん]

小型のアパートでも都市部では1億円を超えます。
慎重すぎるほど慎重に意思決定すべきです。
私は小心者ですので土地を買う契約をした後、1週間ほど眠れません。
大きなプレッシャーがかかります。
株は2勝1敗でも利益がでます。
投資不動産の場合、2勝1敗では大きな損失がでます。
失敗は絶対に許されません。
少しでも不安があれば見送り、次のチャンスを待つべきです。

[2334: 匿名さん]

>>2331
楽観的なだけで、最悪の事態を考えないようでは投資は成功しませんよ。
上げ相場の時は誰でも大抵儲かるのです。しかし、下げに変わった時の事を考えておかないと損失に耐え切れずに飛びかねません。

団信がありますから、まぁそれでも良いのかもしれませんが（笑）

[2335: 匿名]

>>2334 匿名さん

そう。団信があれば死ねばチャラ

[2336: 匿名さん]

少子化の影響を考えたら、収支計画は35年で70％位の入居率で計算しないと駄目じゃないか?
98％の保証のない入居率で収支計算したらえらいことになるよな。

[2337: 匿名さん]

>>2334
>団信があれば死ねばチャラ
失敗したら、ご家族に多大な迷惑がかかります。絶対にその覚悟を忘れないで下さいね。
これは、決して冗談ではありませんからね！

[2338: 匿名]

>>2337 匿名さん
チャラになるのに、多大な迷惑にはならんよ。
無借金でアパート経営出来る遺族はウハウハ。

[2339: 匿名さん]

>>2338
>無借金でアパート経営出来る遺族はウハウハ。
アパート1棟よりも稼げない人の遺族は、そう思うのかもしれませんね。

[2340: 匿名さん]

>>2339
アパート1棟と言わず、10棟でも100棟でも買えばいいよ

[2341: 匿名さん]

>>2340
100棟買って死ねば毎年手取り5億円か
遺族ウハウハだね

[2342: 匿名]

>>2341 匿名さん

それが、団信の魅力！

[2343: 匿名さん]

>>2340、2341
死んだら団信でチャラになるなんて馬鹿なこと言ってる奴は、１棟だって買えやしないよ（笑）

[2344: 匿名]

>>2343 匿名さん
団信入れば借金無くなるんだよ？
知らないの？

[2345: 匿名さん]

銀行の融資を受けるには個人でも法人でも信頼を得ることが必要です。
個人の場合、時間を守る、礼儀、誠実さなど人物も評価されます。
取引銀行の場合、普通預金の入出金記録で浪費がないかチェックされます。
甘い考え方では行員に信頼されませんし、融資を引けません。
アパートローンは事業向け融資であり、審査は厳しいです。
事業経営者としての資質が問われます。

[2346: 匿名さん]

再建築不可物件を購入して新築アパートを建てるとシノケンの倍近い利回りになる

[2347: 匿名さん]

>>2346
太陽光の時もだけど政策に乗っかると簡単に稼げるね

[2348: 匿名さん]

@36円と@32円の時に新築アパートに太陽光パネルを設置しました。
20年間、お金が屋根から降ってくる感覚です。
2019年は@14円で採算割れになる可能性があります。
環境問題に貢献したいという優しい気持ちが必要です。

[2349: 匿名さん]

>>2348
屋根設置の太陽光から出火が相次いでいるってニュースでやってたけど、大丈夫？

[2350: 匿名さん]

パネルを設置することを前提に設計された建物は大丈夫です。
システム全体を制御する基盤も設置されています。
異常があると発電を自動停止するように設計されています。

[2351: 匿名さん]

>>2350
>パネルを設置することを前提に設計された建物は大丈夫です。
これは、太陽光パネルから出火しても家は損傷しないという意味ですね。
しかし、出火した太陽光パネルは無償で交換してくれるのでしょうか？想定外の出費となれば、収益計画が狂い大丈夫じゃない！可能性もあると思いますが。

[2352: 匿名さん]

>>2349
これですね。
ttps://www3.nhk.or.jp/news/html/20190128/k10011794311000.html

[2353: 匿名さん]

入居者が死んでしまったら元も子もありません。

[2354: 匿名]

>>2353 匿名さん

大袈裟だろ！
死なんていつ来るかわからんぞ！
外も歩けない

[2355: 匿名さん]

>>2354 匿名さん
外で入居者が死のうとアパート経営にあまり影響ありませんが
アパート内で死んだら大変ですよ

[2356: 匿名さん]

太陽光パネルで発火する確率は極めて低いですよ。
最近のパネルは安全優先ですぐに停止します。
逆に停止するとシステムを再起動しないといけないので、気づかず１か月以上発電できなかったこともあります。
さらにシノケンのオーナーはすべて補填される保険(東京海上)に強制的に入っています。
火災はもちろん、孤独死も保険でカバーされます。

[2357: 匿名さん]

>>2356
2352見る限り出火の原因はパワコンとケーブルなんですが

[2358: 匿名さん]

事業用(10Kw以上)のパワコンは屋外用で接続箱やモニターとともに防火壁に設置しています。

[2359: 匿名さん]

東京都内でシノケンだと利回り6%の場合
自分で土地を探して自分で建築会社に依頼すると8%
借地だと9%、再建築不可を再建築できるようにすると11%
くらいでしょうか？

[2360: 匿名]

>>2355 匿名さん
それがリスクだろ？

[2361: マンション検討中さん]

日本の人口は減っても東京は安泰ですね
国の予想を上回る人口流入
ttps://this.kiji.is/463590480486368353

[2362: 匿名さん]

シノケンに相談しようと思って電話したらサラリー年収1000万円以上限定ですと断られました。
広告にはそんな事一切書いていないのにひどすぎます。

[2363: 匿名さん]

>>2362
自己資金として購入価格の20-30%出すことができれば一般的な年収でも可能だと思います。

[2364: 匿名さん]

>>2362
あなたの年収は？資産は？
シノケンの対応はある意味良心的ですよ。収入も、資産も、知識もない奴がフルローンでアパート経営なんてしたら「破綻」する可能性大だから。

[2365: 匿名さん]

てっゆうかシノケンでも融資が引けなくなったから仕方なくでしょ。
まぁ売ってしまえばシノケンさんはアパートオーナーと違って利益は確定だし、管理費も入ってくるし、飛んだオーナーからは安くアパートを買えるしで経営に死角はなしだよ。

[2366: 匿名さん]

>>2365
買うべきなのはアパートではなく、シノケン株って事ですかね？

[2367: 匿名さん]

>>2366
2013年から5年で株価は10倍以上になりました。
しかし、昨年8月の株価は2000円、現在800円
60%下がっています。
業績は昨秋以降下降。
今年度はかなり厳しいと思います。

[2368: 匿名さん]

タテルの300円に近づくと思われます

[2369: 匿名さん]

いつの間にか、シノケンさんの広告も年収1000万以上対象に変わってたね。
うたい文句は減価償却による節税効果って、つまり宴も終わりってことだよな。。
リクルートのスーモで新築1K､1R､1DKの検索をかけたら23区内だけで25112軒も該当物件が出てきたよ。

[2370: 匿名さん]

>>2369
23区で募集中のシノケン物件は173室
うち、新築は1室のみ
新築はすぐに埋まります。
シノケンの入居率は高いですよ。

[2371: 匿名さん]

>>2370
シノケン物件でなくても、新築は入居人が決まるのは早いですよ（笑）
差が出るのは、10年後、20年後の入居率。これを高いまま維持する為には、物件の魅力を保つ努力が必要でしょう。オーナーは、そのための費用も見積もっておく必要があると思います。

[2372: マンション検討中さん]

２月５日（火）夜１０時からガイアの夜明けでアパート融資の実態を放送するよ。

[2373: 匿名さん]

>>2372
見たけどレオパレス問題がメインだったね
シノケンも社会問題化したらあんな風になるのかね

[2374: 匿名さん]

しかし減価償却を使って節税って広告でうっているけど、それって赤字経営が前提ってことですか?

[2375: 匿名さん]

>>2374
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/96129
節税対策として不動産投資を進めてくる相手には、十分に気をつけた方がよいでしょう

[2376: 匿名さん]

利回りが下がり、すぐに赤字経営になるケースが多いです。
節税できる
数年後、高値で売却できる
これを伝えないと売ることができません。
地主と異なり、サラリーマンの節税効果はあまりありません。
損失の方が大きくなる場合も多いです。

[2377: 匿名さん]

知識の無い素人のサラリーマンに節税になりますよと勧めるのは投資として成り立っていないからでしょうね。赤字やほとんど儲けがない物件を買う馬鹿な投資家はいないでしょうから。

[2378: 評判気になるさん]

シノケンのアパートに住む人(層)ってどんな感じですか？
やっぱ若い人が多いですかね

[2379: 匿名さん]

>>2378
見た目で選ぶ人は若者に多い

[2380: 匿名さん]

>>2373
これですね。
ttps://news.careerconnection.jp/?p=66762
ついでにシノケンの不正も暴いて欲しい

[2381: 匿名さん]

>>2278
1Kロフト付きは20-35歳が多いです。
単身者向け1LDK(30㎡)は家賃が高いので30代40代が多いです。

[2382: 匿名さん]

外野の夜明け見てレオ株を空売りしておいて大正解
あれだけニュースで取りあげられればもうおしまいだね

[2383: 匿名さん]

>>2278
経済的に余裕がある人はチンケなシノケンアパートになど住まないから
収入が少ない社会人や仕送りの少ない大学生がメインになる

[2384: 匿名さん]

シノケンのホームページで「アパートの品質基準において国交省指定の瑕疵担保責任保険法人や建築確認検査機関などの第三者機関によるチェックをクリアしております。」に記載ありますが、今回のレオパレス事件でこの方たちの検査がザルであることが露呈されましたね。

[2385: 匿名]

以前から言われているように、アパートは土地を持っている人が節税を兼ねて上物を建てて経営するもの。それだってレオパレスではひどい目にあっているのに。土地を買って新築など・・・。ちょっと計算できる人ならわかるでしょう。維持できなくなったら売るしかない。業者はオーナーがどうなろうとどうでもいい。新築さえ建ててくれれば大もうけ（レオパレス見ればわかるでしょう）、管理費とって２度おいしい。残債払えないで手放せば中古物件扱って３度おいしい。なぜ預金残高改ざんしてまでも建てさせようとするか、おわかりですね。

[2386: 匿名さん]

もしもシノケンアパートにも隠された瑕疵がありそれを上層部が知っているとしたら、その人達は生きた心地がしないでしょうね。

[2387: ハーモニーレジデンスに住んでます。]

一言で欠陥マンション。
新築の頃から入居しましたが隣の方の騒音で警察沙汰になってます。歩く音、ケンカ、夜の声まで聞こえてきて鬱になりました。マンション側の対応はなし。
違う階の方とこのマンションについて話してたら新築なのにトイレの水が溢れてきてその事を話したら、大きな集合住宅にはよくあること。など言われたそうです。笑えますね、ありえなすぎくそ。これ見てるシノケンさーーん、おたくらの物件自分たち住めますかー？？自分たちさえよければいいと言う考えの金儲け、いつか絶対罰当たりますからね^_^
もーすぐ出て行きますが、退去時ぼったくられないようにこの欠陥具合専門家に見てもらおうと思ってます、逆にお金払って欲しいです、慰謝料。

[2388: 匿名さん]

>>2387
新築に欠陥はよくあることではありますが、住んでみてはじめてわかります。
入居前にシノケン社員が2～3日暮らせばいいと思いますね。

[2390: 匿名さん]

新築で住みはじめ気づいたことが、隣の家のトイレの音や共用スペースの階段を上り下りする音、壁紙の継ぎ目？など何かとつくりが雑であったりがっかりしています。

[2391: 匿名さん]

木造でも音を軽減できるような設計・施工をすることもできますが、コスト面を考えると難しいと思います。
私のシノケン物件は音を抑える間取りと構造で生活音レベルは大丈夫です。
ファミリータイプの木造物件は赤ちゃんの大きな鳴き声でも完全に遮音できる構造です。
そのため、子育て家族に長期入居いただいておりますし、家賃の下落もありません。
建売の1Kアパートには、このような入居者への配慮はありません。
利回り重視で、低コストで建築しないと売れません。

[2392: 匿名さん]

>>2391
つまり安いアパートに住むんだから入居者は贅沢言うなってことですね。

[2393: 匿名]

最近はアパートローンが極めて厳しくなってきたようだ。当然だが本来の姿に戻ったのだろう。前述のコメントにもあるが、シノケンも年収1000万超えでなければ相手にしないようですね。ローンがおりないからでしょう。
ここでも某社のWEB対策チームが荒らしまがいのコメントを頻発しておりましたが、最近見ませんねぇ。転職されたのかもしれません。

[2397: 匿名さん]

確かに国の検査はザルかもしれませんが、ことの責任はチェックを怠った監理者とその者を雇用している企業にあるように思います。

[2398: 匿名さん]

たったの1週間で株価1/2、大もうけできました。
ガイアの夜明けを教えてくださった方、ありがとうございます。

[2399: 匿名さん]

>>2397
全国の工務店が一斉に不正するとは思えません。
ttp://news.livedoor.com/article/detail/16008981/

[2400: 匿名さん]

>>2399
レオパレスが違法建築の指示を出していたとしたら、勿論レオパレスの責任が最も重いでしょう。しかし、その指示に従ってしまった監理者も責任を免れないと思います。
その位厳格な処分をしなければ、建築業界の体質は変わらない。

[2401: デベにお勤めさん]

この記事によるとシノケンの電気自体は安いみたいですが、入居してみて実際どうですか？
https://xn--6oq38fr53apimgvzu8j.com/shinoken-review/

[2402: 匿名さん]

シノケン電気なんてあるんですね?。

あと、確かにここのサイトは確かになんか以前より落ち着いてきてますね。妙な嘘ばかり書かれていて、なんで？と思いましたが、そういう会社さんのアラシだったのですね・・・。ちょっと納得です。

もう５年以上オーナーですが、シノケンさんの物件は退去があってもすぐに決まるので常に満室状態です。募集で頑張ってくれるので、サラリーマンは手間いらずで本当にありがたないなと思っています。

最初に紹介を受けた物件の中には、個人的にはよくわからないものもありましたけど。

最初にいい物件をちゃんと選べば、ほんといい会社さんだというのが実感です。

[2403: 匿名さん]

書き漏れましたが、音については配置が工夫されている建物ならかなり違うかなと。

買う前に複数人数でいって、上の階で暴れてもらったらすぐに分かりますよ。

あと、携帯でガンガンに音を鳴らして、周囲の部屋に入るのは自分でもできますしね。

私はそれ両方ともやりましたけど、大丈夫でした。結局、１棟１棟、工務店も詳細設計も異なるので、ちゃんと現物確認するのが重要ですよね。

[2404: 匿名さん]

>>2402-2403 匿名さん
シノケンは物件を購入してから建物を建てる方式ではありませんか？
建物が建ってから購入できるのですか？

[2406: 匿名さん]

嘘というか儲からない根拠をキチンと書くのがシノケン否定派で、肯定派は論点のすり替えしかしてない印象でしたよ。

[2408: 匿名さん]

[NO.2405～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[2409: 匿名さん]

>>2406
シノケン否定派ではありません。
同業の中では最も誠実で安定した企業です。
ただし、不動産価格がピークの今買っても儲からないという投資のタイミングの問題です。

[2410: 匿名さん]

>同業の中では最も誠実で安定した企業です。
今買ったら高い確率で損するだろうという状況下において、ど素人のサラリーマンにまで売りつけようという姿勢が「誠実」とは思えませんけれど、、、。
同業者の中では良い方だとしても、業界全体がアウトだったらやっぱりシノケンだってアウトなのですよ。

[2411: 匿名さん]

>>2410
その通りかもしれません。
プロの投資家は今買いません。
しかし、不動産営業の人は売らないと生活できません。
年収の高い人には税効果が期待できる、30年後に土地が残るが営業フレーズとなっています。
詳しくはユーチューブをご覧ください。

[2413: 匿名]

>>2412 匿名さん

なんだかんだ言って、最後に捺印した人が悪い

[2414: 匿名さん]

節税効果ってことは初っ端から赤字経営と言うことですね?
10年20年後は大赤字ですね!

[2415: 匿名さん]

毎年1棟づつ購入すれば節税効果があります、

[2416: 匿名さん]

>>2411
>しかし、不動産営業の人は売らないと生活できません。
確かに不動産営業の人にも生活がありますが、だからと言って不誠実な行為で他者を不幸にしても良いという事にはなりませんね。
このような話になると、必ず2413のような「投資は自己責任。最後は捺印した人が悪い」などと馬鹿な事を言い出す輩が現れますが、この考えは間違っています。なぜなら、儲かる可能性を強調し損する可能性について正しく説明しないからです。素人相手に偏った情報しか提供しないのは、信義則に反する不誠実な行為だと思います。

[2417: 販売関係者さん]

スカイ

[2418: スカイ]

シノケンの物件、ハーモニーレジデンスに住んで１年になりますが、ガス料金が高すぎます。
単身で、料理もたいしてやらないのですが、毎月、電気料金（犬がいるので冷暖房かなり使用）と同じくらいかかります。
最近知ったのですが、都市ガスではなくシノケンの子会社エスケーエナジーというガス会社のプロパンでした。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[2419: 匿名さん]

>>2418
貴殿が無知なだけでは？

[2420: 匿名さん]

>>2418
アパートでプロパンというのは珍しくありません。勿論、オーナーや業者が儲ける為にそうするのですが、賃貸なのですから不満があれば転居するのが良いと思います。
次は、都市ガスかプロパンか入居前に確認しましょう。

[2423: 匿名]

>>2420 匿名さん
そうですね。入居前の確認不足も甚だしい。

[2424: 匿名さん]

他者批判ばかりで自己反省する気がないようですし、また同じような事が起きるでしょうね

[2425: 匿名さん]

>>2418
ガス料金のほとんどはお湯ですからね
料理は数%、料理しなくてもほとんど変わりませんよ

[2426: 匿名さん]

入居者の方には申し訳ありません。
プロパンのおかげでオーナーは給湯器とエアコンを無償で取り替えていただけます。

[2427: 匿名]

>>2426 匿名さん
そりゃ良いですね！
給湯器メンテナンスフリーに
なればウハウハ。
入居者は何もわからずガス代を払わせれば良い！弱者から金をふんだくるぞ！

[2428: 匿名さん]

>>2427
世の中そんなに甘くないですよ。
都市ガスの方がプロパンよりもその分家賃高くとれます。