シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[2261: 匿名さん]

最初は誰も素人であり、情報も乏しいです。
私は最初の物件を持つまでに次のことを2年間継続しました。
・書籍(不動産、融資、税務)を20冊以上読む
・Athomeの土地検索、物件検索を毎日する。
　GoogleMapのストリートビュー活用
・セミナーへの参加
幸い良い土地を安価に購入でき、大手工務店のモニターに応募しました。
5年前の土地は底値に近く、太陽光パネル(@36円)も無償で屋根に設置いいだきました。
私の不動産投資の最初の一歩です。

[2262: 匿名]

>>2261 匿名さん

やはり地道に勉強する事につきますね。
うまい話にパクっと食いつくって
大人のする事じゃない。

[2263: 匿名]

>>2256 評判気になるさん
それはいいわけだろ

[2264: 匿名さん]

>>2260
イヤ、騙していますね！
シノケンを擁護している人も、儲かるか儲からないかわからない。それが投資だと言っています。しかし、儲からない可能性を説明しつくしていません。
素人のサラリーマンに30年ものローンを組ませて買わせるのですから、30年間の収支シミュレーションを条件を変えて示してみせて、最大これだけの損が出る可能性があるという事を説明しなければいけないでしょう。銀行でも、為替が係る金融商品を説明する場合には、儲かる話ばかりではなく損する可能性も説明します。それと同じです。

[2265: 匿名さん]

2261です。
3棟目を建築した時の事例です。
7年前にシノケンの株式を購入しました。
当時は無名でしたがモデルルームを見学してヒットすると確信しました。
株価は10倍になり、土地を購入できました。
もちろん、施工はシノケンに依頼しました。
テレビＣＭのとおり「土地がなくても自己資金が少なくても」シノケン株を買えばアパートを持てる時代でした。

[2266: 匿名さん]

>>2265
シノケンの株だからって、株で儲けた話は関係ありませんよ。
その当時でも、土地も含めてフルローンで購入していたらどうなったと思いますか？

[2267: 匿名さん]

リーマンの頃だったら、
2%代の金利で土地代含めてフルローンでも上手くいっただろうよ。
土地代は底値、建材費も高騰前だったんだから。
ただ、あのタイミングで買える精神を一般リーマンがもつことそのものが難しいと思うが

[2268: 匿名さん]

>>2266
利回りが7%台の時期(5年以上前)でしたら、フルローンでも収支は黒字です。
さらに立地次第ですが、買値より高い価格で売却できた人もいます。
インカムゲインとキャピタルゲインを両方得ています。
2267さんの言うように、このことに気づけたリーマンは少ないと思います。

[2269: 2266]

>>2268
>利回りが7%台の時期(5年以上前)でしたら、フルローンでも収支は黒字です。
フルローンでも収支は黒字との事ですが、それは30年間トータルのシミュレーション結果ですか？

[2270: 匿名]

>>2264 匿名さん
それは買う方がやることだろ？

[2271: 匿名さん]

>>2269
30年間では赤字になります。
途中で売却するか、赤字でも最後まで持ち続け、土地を売却または建て替えします。
自分の土地に建てるか自己資金を３割以上入れないと黒字にはなりません。
日本では木造で築20年を超えると入居率や家賃の低下が大きくなります。
特に単身者は物件検索する際、90%の人が築20年以下の条件を入れます。
さらに税法上の木造の減価償却期間は22年で、これを過ぎると税負担が増えます。

[2272: 2264]

>>2270
商品の説明責任というのは販売者側にあるのですよ。

[2273: 匿名]

>>2272 2264さん
説明責任はあるけど、
あくまでシュミレーションと必ず明記されてるよ。

[2274: 匿名さん]

シノケンは単年度(初年度)の収支計画しか顧客に渡しません。
長期のシミュレーションは買い手が自己責任(自己判断)で作るものです。

[2275: 2264]

>>2273
説明責任はあると認めましたね（笑）
もし、損失可能性を意図的に少なく見積もったシュミレーション結果を見せて説明したら、それは説明責任を果たした事にはなりませんからね。

[2276: 2264]

>>2274
>長期のシミュレーションは買い手が自己責任(自己判断)で作るものです。
サラリーマン（一般大衆）を対象にしたらそうも言ってはいられませんよ。自己破産する人が大勢出れば社会問題になるし、集団訴訟など起こされたらどうなると思いますか？

[2277: 2269]

>>2271
>30年間では赤字になります。
>途中で売却するか、赤字でも最後まで持ち続け、土地を売却または建て替えします。
利回り7%台の物件をフルローンで購入し、赤字になっても30年間持ち続け、最後は土地を売却したとして一体いくら儲かるのでしょうか？土地は、値上がりも値下がりもしない前提でです。
結局、リスクや労力に見合うような儲けは期待できなくはないですか？

[2278: 名無しさん]

上司がしきりにシノケンを勧めてきて面談させようとしてきます。不動産の知識はほとんどありませんが、ゴリ押しが凄くて不気味です。

[2279: 匿名]

>>2274 匿名さん

その通り！

[2280: 匿名]

>>2276 2264さん

訴訟したけりゃすれば良い。
あくまでシュミレーションなのに、何を訴訟するの？

[2281: 匿名さん]

>>2277さん
土地4000万、建物6000万、35年フルローン
金利2%、入居率90%、下落率年1%、利回り7%
上記の条件で累計の赤字は2500万円です。
土地が同じ価格であれば1500万円のプラスです。
その他に税効果があります。
オーナーとしての誇りはプライスレスです。

[2282: 匿名さん]

>>2276さん
アパート経営は事業であり、金融商品の販売と異なります。
訴訟は重大な瑕疵のない限り、勝訴することは難しいと思います。
法律は社会的弱者を保護しますが、アパートオーナーは一般人から見れば社会的強者です。

[2283: 匿名]

>>2282 匿名さん
その通り、自らシュミレーション努力を怠り、パクッと食いつく輩が信じられない。
何千万の購入するんだぜ？

[2284: 匿名さん]

>>2281
>オーナーとしての誇りはプライスレスです。
投資（儲かるか儲からないか）には関係がない事ですよ（笑）

[2285: 2277]

>>2281
>土地4000万、建物6000万、35年フルローン
>金利2%、入居率90%、下落率年1%、利回り7%
>上記の条件で累計の赤字は2500万円です。
>土地が同じ価格であれば1500万円のプラスです。
入居率が90%で家賃下落率が年1%というのはちょっと楽観的な数字ではないですか？
赤字期間のファイナンスも問題ですし、そもそも利回り7%なんて好条件ですよね？

[2286: 2277]

>アパート経営は事業であり、金融商品の販売と異なります。
>訴訟は重大な瑕疵のない限り、勝訴することは難しいと思います。
簡単に勝訴できないというのはその通りでしょう。しかし、訴訟が起きる事自体がシノケンにとってマイナスです。社会問題になれば、世間の風当たりも強くなり、法律だって変わります。

[2287: 匿名さん]

>>2286
勝訴するかどうかではなく社会問題化するかどうかです。
かぼちゃの馬車、大東建託、レオパレス等々
あなたは買いたいですか？住みたいですか？

[2288: 匿名]

>>2287 匿名さん

それじゃあ単なる嫌がらせだろ！

[2289: 匿名さん]

>それじゃあ単なる嫌がらせだろ！
単なる嫌がらせとはちょっと違う。
身から出た錆。自業自得。因果応報でしょう（笑）

[2290: 匿名]

>>2289 匿名さん
そんなことしても誰も幸せにならんよ

[2291: 匿名さん]

>>2282
>法律は社会的弱者を保護しますが、アパートオーナーは一般人から見れば社会的強者です。
シノケンにのせられて、いずれ行き詰る時限爆弾物件を購入させられたサラリーマンは、強者ではなく弱者（情報弱者）。保護すべき対象でしょう。

[2292: 匿名さん]

サブリースに関しても同様の見解があります。
サブリース会社は物件の借主であるため弱者となります。
貸主のオーナーよりも、サブリース会社の方が法的に保護されます。

[2293: 匿名さん]

>>2292
>サブリースに関しても同様の見解があります。
家賃改定も認められているしサブリース会社は全然弱者ではない。業者にのせられてサブリース契約し、やがて行き詰るサラリーマンオーナーこそ保護すべき弱者ですよ。

[2294: 匿名さん]

>>2290
>そんなことしても誰も幸せにならんよ
オイ小僧。相手を幸せにしなければ、お前も幸せにはなれんのだぞ。肝に銘じておけよ！

[2295: ご近所さん]

利確できない投資を借りた金で始めるメンタルは尊敬するわｗおまけに他人に丸投げで。

[2296: 匿名]

>>2294 匿名さん
すごい！哲学的な考えだ！

[2297: 匿名さん]

>>2295
私の物件は7000万円程ですが近隣の同スペックの物件は1億円で売りに出ています。
土地値が5年間で2倍以上になったためです。
立地によりますがフルローンでも良い時期に買った人は大きな利益を得ることができます。
土地がなくても金がなくても先見性と決断力があればビジネスとして成功できるケースもあります。
今、購入しても無理ですが・・・

[2298: 匿名]

>>2297 匿名さん
ありがとうございます！
前向きに購入検討したくなりました！

[2299: 匿名さん]

2298さん、生命保険も忘れずにネ。

[2300: 匿名]

>>2299 匿名さん
どうしてですか？
団信知らないですか？

[2301: 匿名さん]

>>2298
アンタ、わかってんのかね？
2297さんは、「今、購入しても無理ですが・・・」って言ってるぞ！

[2302: 匿名さん]

いや融資の必須条件でない場合、経費をケチって団体信用生命保険に入らない人もいるからね。一億も借りたら結構な保険料になるしね。でも入っとけば残された家族は助かるから。

[2303: 匿名さん]

地主の大家は団信を使う必要はあまりありません。
狭小地の木造物件では新築でも積算評価が低くなります。
命を担保として借りることになります。

[2304: 匿名さん]

>地主の大家は団信を使う必要はあまりありません。
それは、土地も含めて第一抵当権を付けるからでしょう。貸したお金を確実に回収出来るのならば、銀行も団信に入れとは言いませんよ。

>命を担保として借りることになります。
返済に困ったら命を差し出して返済すれば良いというのは、あまり賢い人の考えではありませんね。返済に困らないような物件を見極める。それが本当の投資家というものでしょう。

[2305: 匿名]

>>2303 匿名さん

そうなんですか？
金利には団信が含まれてるから安心では？抵当権関係ないでしょ？

[2306: 匿名さん]

団信に入ると金利が0.3位上がるからタダじゃないんですよ?
まぁ話題そらしのネタなんだろうけれども。

[2307: 匿名]

>>2306 匿名さん

なんで話題そらしなんて侮辱するの？
分からないから聞いただけ。
金利上がっても死んだらチャラなんだからいいじゃない？

[2308: 匿名さん]

>>2307
侮辱罪で訴えて賠償請求するといい
クレーマーはおいしいビジネス

[2309: 匿名さん]

皆さん親切にアドバイスされていると思いますよ！

[2310: 匿名]

>>2308 匿名さん

私はクレーマーではない！
誇りを持ってる！