シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[2151: 匿名さん]

マーケティングをすると20年後は今よりも25％位20代の客層年齢が減るし厳しいな。
　相続税対策での土地持ちのアパート経営参入組はそれなりに減らずにいるし。　　
　おなじシノケンで建てている場合、フルローン組みと土地持ち参入組とでは収支のボーダーラインが違うから家賃の差で集客力に差がつくな。
なんせ相続税対策組ってのは資産を増やすと言うことよりも、資産を維持する事が主目的だからな。
フルローンでやろうとしている人は良く考えたほうが良いよ。家賃下落、入居率の低下、人口減少リスク。

[2152: 匿名]

>>2151 匿名さん

リスクなんか最初から分かってるんだよ。
ハイリスクだからこそ、ハイリターンなんだよ！

[2153: 匿名さん]

>>2152
ハイリスクな投資がハイリターンとは限らないよ。
ハイリスク、ローリターンも有るからね！（笑）

[2154: 匿名]

>>2153 匿名さん

ただ、ローリスクハイリターンは無いんだろ？
だからこそ、ハイリスク、ハイリターンなんだ！

[2155: 匿名さん]

ハイリスク・ハイリターンと言うよりもハイリターンは願望だよなぁ。都合の悪いリスクには目をつぶっているし。リスクに目をむけそれをいかに潰していくかがリスク管理なのでは?

[2156: 匿名さん]

借入期間(30-35年)の収支のシミュレーションをしてみるべきです。
「楽待」のシミュレータを使うこともできます。
ハイリスク、マイナスリターンになることがわかります。

[2157: 匿名]

>>2155 匿名さん

リスク管理は当然だが、ネガティブな意見ばかりがリスク管理にならん。
仕事もそうだが、できる社員とできない社員がいるんだよ。

[2158: 匿名さん]

努力ではどうにもならないもの→需要層の人口の絶対的減少。
相続税対策大家→土地持ちの為借入金が少ないので家賃の値下げをして集客力維持。
フルローン組→借入金が多いため家賃を値下げ出来ず集客力の低下→預金を切り崩して自転車操業。
35年のフルマラソンを乗り切る為には余力は必要。
オリンピック経験者だってリタイアする事があるのだから、それを踏まえた対策が必要。

[2159: 匿名]

>>2158 匿名さん

だからってフルローンは否定できないよ。

[2160: 匿名さん]

自分の土地にアパートを建てても30年間の総収支はプラスで乗り切れるとは限りません。
建売物件でフルローンの場合は、大赤字です。
2～3年で売却した場合も減価と諸経費で1500-2000万の損失となります。
アパート所有は事業であり、経営者としての心構えが必要です。

[2161: 匿名さん]

>>5157
無責任にハイリスク投資を他人に勧めるのは問題行為だと思います。ネガティブ意見を否定するならば、あなたは具体的なリスク管理法を述べるべきでしょう。

[2162: 匿名さん]

>>2154
預貯金はノーリクス、ローリターン。現物株や債券などはローリスク、ミドルリターン。これらを組み合わせて30年間運用すれば、結構なリターンを得られるでしょう。
ハイリターンを望んで、スーパーハイリスクなアパート経営を30年間続けるよりも、ずっと確実な投資手法だと思います。

[2163: 匿名さん]

>>2159
>だからってフルローンは否定できないよ。
フルローンでも儲かった人がいるのは事実かもしれません。しかし、失敗している人もいるし、今はまだ顕在化していなくてもハイリスクを抱えており、今後苦しむ事になる人がいる可能性が大いにあります。
ハイリスク、ハイリターン投資にはネガティブな面がある事を、無視せず認識して下さい。

[2164: ご近所さん]

>>需要層の人口の絶対的減少。
純粋な日本人の人口は今後減っていきますが、局所的には増える地域もあります。
日本人の労働力が減れば、会社を維持するために外国人労働者を受け入れざるをえません。

[2165: ご近所さん]

>>預貯金はノーリクス、ローリターン。
預貯金はローリスク、ノーリターン

[2166: 匿名]

>>2163 匿名さん
ネガティブ面があることなんぞ百も承知！
だからこそやり甲斐があると思います

[2167: 匿名さん]

外貨建て預金、お勧めです。
米国3%、豪2%、香港(1000万円以上)6%
円高の時に預金しましょう。
ミドルリターンが期待できます。

[2168: 匿名さん]

為替はハイリスクです

[2169: 匿名]

>>2168 匿名さん

じゃあ何がおススメなんだよ！
否定だけじゃなく、自分の考えを述べろよ！
それが社会人

[2170: 匿名さん]

>>2168
すべて円資産で持つのはハイリスクです。
財政破綻する日が遠からず訪れます。
富裕層は既に国際分散投資を始めています。

[2171: 匿名さん]

>>2169
スレ違いなんだよ
他所でやれ

[2172: 匿名]

>>2169
社会人ならルール守れよｗ

[2173: 匿名]

>>2171 匿名さん

スレ違いか？正論だろ

[2174: 匿名]

>>2170 匿名さん

かそうつうか？ってこと？

[2175: 匿名さん]

失礼ながら、購入希望者の投稿内容を見ると経営者としての意識が十分でありません。
不動産投資や会計・税務について基礎的な知識を身に付けてください。
書籍で学ぶこともできます。
不動産ファイナンス論。不動産投資論などを大学の聴講生として学ぶこともできます。
不動産会社や銀行の融資担当と対等に交渉できる知識と信頼が必要です。
億のお金が動く事業ですので。

[2176: 匿名さん]

>>2175
>失礼ながら、購入希望者の投稿内容を見ると経営者としての意識が十分でありません。
足りないのは、経営者としての意識だけじゃないですよ。大人としての知識や見識も十分ではないように思われます。

[2177: 匿名さん]

>>2166
>ネガティブ面があることなんぞ百も承知！
リスクを承知していて、それでもやるというのならばどうぞご勝手に。
でも、一人で静かにやって下さい。他の人を巻き込まないようにして下さい。

[2178: 匿名]

>>2176 匿名さん

そうかな？
十分は誤字で正しくは充分です。
大人なら誤字は慎みましょう

[2179: 匿名さん]

>>2178
ここのスレの住人はオーナーや不動産業界の方も数多くいらっしゃいます。
多くの人のアドバイスを素直に聞き入れた方が良いですよ。

[2180: 匿名]

>>2179 匿名さん
じゃあポジティブな話も素直に聞き入れてよ！！

[2181: 匿名さん]

>>2180 匿名さん

受け入れてる人もいるじゃない、物件や立地がそこまで悪くないと。

土地なし金なしリーマン向けではないと言う人は多いけど

[2182: 匿名さん]

>>2178
あげ足くらいしかとれないのね。しかも勘違いしてるし、かわいそすぎます。
「十分」もあるのですよ。

[2183: 匿名さん]

＞＞2180
>じゃあポジティブな話も素直に聞き入れてよ！！
あなたの話には具体性がない。聞き入れて欲しかったら、ポジティブに捉えている理由をもっと具体的に、例えばどういった物件を購入して返済と収支はどうなると考えているのかを示しましょう。

[2184: 匿名さん]

>>2183
シミュレーション 現在の一般的な事例です。
物件価格(諸経費込み)１億円
自己資金1000万円　ローン9000万円
年間家賃540万円（表面利回り5.4%）
年利2%35年返済、家賃下落率1%、大規模修繕20年後
初年度
収入　家賃540万円
支出　ローン返済360万円　諸経費160万円
手取り(CF) 年20万円
※15年後には年マイナス95万円
　30年後には年マイナス173万円
35年間の累計でマイナス4350万円です。

これは条件の良い試算で現実はもっと厳しいです。

[2185: 匿名さん]

前向きなとこで、シノケンさんで1K（20㎡）の3階建で9部屋で建築費用はどれくらいかかりますか?（内容判断しているシノケンさんの平均的な仕様で）
よろしければ教えて下さい!

[2186: 匿名]

>>2184 匿名さん

まず金利が高い

[2187: 匿名さん]

>>2185
共用部を含めると240㎡(73坪)となります。
建築費は5900万円(税込み)です。
諸経費込みで6200万円です。

[2188: 匿名さん]

2189さん、回答ありがとうございます。
今読んでいるアパート投資の体験ブログに出てくる見積もりよりも4割位高いのでヤッパリ検討から外します。

[2189: 匿名]

>>2188 匿名さん

2189さん？

[2190: 匿名さん]

2187さんへの書き間違いです。すみません。

[2191: 匿名]

>>2190 匿名さん

謝ればよろしい。

[2192: 匿名さん]

>>2188
私は割高でもテレビＣＭがありブランド力と体力の企業を選んでいます。
メリット
・客付け力、高い入居率
・融資を引きやすく優遇金利
・長期(30年以上)の継続企業
・管理、メンテを一任
・シノケンの場合はロフト付き(実質30㎡)
2187で示した金額は建売向けの価格で、地主向けにはもう少し安く施工できます。
しかし、自主管理される方には、地域の工務店を選択した方が安価で良いと思います。

[2193: 匿名さん]

>>2192
>私は割高でもテレビＣＭがありブランド力と体力の企業を選んでいます。
エエッ！！正気ですか？
4割も高い建築価格が、挙げられたようなメリット程度で見合うとは思えませんけれど、、、ちゃんとシミュレーションしてますか？
もしかして、土地持ちの相続対策ですか？

[2194: 匿名さん]

>>2193
私の場合は6世帯のモデルですので建築費は諸費用・税込みで4400万円です。
年間家賃は522万円で、利回りは12%(最終利回り7%)
毎月の最終手取り(CF)は24万円です。
土地は自己所有です。

[2195: 匿名]

>>2193 匿名さん
割高の建築費でも、魅力あれば家賃高く取れるし下落率さがる

[2196: 匿名さん]

>>2192　匿名さん

魅力のある都内の良い土地の奴とかは
狭い土地を戸数で増やしているシャワーのみ、ロフトの構成で
単身の若年層以外は敬遠する構造が多いですよね。

さらに昔はまだましだったかもしれませんが、
最近は一部屋15㎡とかもあったりして実質30㎡なんてとてもありませんよ

[2197: 匿名さん]

地価の高い山手線の内側のエリアでは木造は向かないです。
地価、建蔽率、地域のニーズによってRC、鉄骨、木造を選択します。
都心3区には当然シノケン物件はありません。
他の区でも建築する場合は12㎡程の狭小物件となります。
福岡、名古屋では22-23㎡+ロフト付きが平均スペックです。
1LDK(30-35㎡)モデルも増えています、
将来的に高齢者向け住宅(要介護2まで)にリノベーションできます。
シノケンのターゲット層の若年人口は近い将来大きく減少します。

[2198: 職人さん]

>>2194
>土地は自己所有です。
確かに土地持ちさんがやるならば有り得なくはないでしょう。しかし、シノケンは土地なしでもサラリーマンでも出来ると宣伝していて、良く考えもせずに鵜呑みにしてやろうって人には土地持ちさんの例は参考になりません。土地なしでもこれだけ儲かるという例をお願いします。

[2199: 匿名さん]

>>2198
土地値が安く、利回りの高い時期には利益がでました。
現在では、物件価格が高い上に供給過剰になり、利回りが下がっています。
土地がなく、少ない自己資金では家賃に占める返済比率が7割を超え、すぐに赤字になります。
土地もお金もなく、何の努力もせず、儲かるビジネスはありません。
私は土地持ちではなく、自分で稼いで土地を買っています。
不動産会社や銀行との交渉も自分で行っています。
苦労やリスクの対価として利益が得られます。
成功しているサラリーマン大家さんは大変な努力をされています。

[2200: 匿名さん]

現在、土地なしサラリーマンのフルローンなんか絶対でませんので安心してください。

[2201: 匿名]

>>2200 匿名さん
やってみないと分からん

[2202: 匿名さん]

>>2201
最近やってた楽待の融資特集見ればわかります

[2203: 匿名さん]

>>2199
ご自身や成功しているサラリーマン大家さんは大変な努力をされていると言われていますが、土地がなく自己資金もない人が、今どんな努力をすれば儲かる大家になれますか？

[2204: 匿名さん]

>>2200、2202
確かに現在はフルローンなんて出ないでしょうけれど、少し前まではフルローンでも貸し付けていた。その時にフルローンで借りた人達は今後どうなっちゃうんでしょうね？
先の事も考えずに、やってみないと分からんなんて言っている○○な人に教えてあげてください。

[2205: 匿名さん]

>>2199
>私は土地持ちではなく、自分で稼いで土地を買っています。
土地代を含めると最終利回りはいくつになるのでしょう？7%の半分以下になってしまうのではないかと推測しますが、、、。

[2206: 匿名さん]

>>2205
土地代+建物では表面利回り7.5%
最終利回りは4.3%になります。
所有する物件の中では最も高い利回りです。
シノケン以外の物件は太陽光パネルを設置することにより利回りを上げています。

[2207: 匿名]

>>2204 匿名さん

じゃああなたは、絶対に儲かる投資しか手を出さないの？

[2208: 匿名さん]

>>2207
何で儲からないものに投資しないといけないの？

[2209: 2204]

>>2207
2208は私ではありません。念のため。

>じゃああなたは、絶対に儲かる投資しか手を出さないの？
自分は高い確率で儲けが期待できないものには出来るだけ投資しないスタンスです。
儲かる人と損する人の差は、儲かる確率とリスクを上手くコントロール出来るかどうかの差だと思っています。もし、大きく儲けられる可能性はあるが損する可能性も高いものに手を出す場合は、失っても問題ない範囲に留めます。大金を借りて一か八か人生を掛けるような事はしたくありません。

[2210: 匿名]

>>2208 匿名さん

ちゃうちゃう、儲かるか分からないから投資するんだろ？

[2211: 匿名さん]

>>2209
正しい考え方だと思います。
株式は数十万の投資から始められます。
不動産は1憶の投資です。
失敗すれば人生が変わり、家族を不幸にします。

[2212: 匿名]

>>2211 匿名さん

終わらないよ、自己破産して再起は可能

[2213: 匿名さん]

>>2212
自己破産を軽く考えないで下さい。
あなたが自己破産すると連帯保証人が債務の返済を迫られます。連帯保証人になどかなり親しい間柄の人でなければなっては貰えないと思いますが、その人に多大な迷惑がかかりますよ。

[2214: 2204]

>>2210
>ちゃうちゃう、儲かるか分からないから投資するんだろ？
真面目に教え諭そうと思った自分が馬鹿でした。もう止めます。
他の人も相手にするのを止めた方が良いと思います。やっても無駄ですから。

[2215: 匿名さん]

銀行も信頼できない人には融資しませんので安心してください。

[2216: 匿名]

>>2214 2204さん

俺も真面目に諭してるんだよ！なんで離れていくの？貴殿にも投資で幸せになってほしい。一生サラリーマンだと、社畜で人生終わるんだよ？そんなつまらない人生でよいの？不労所得こそ人生を謳歌出来るんだ！
絶対に諦めちゃダメだよ！

[2217: 通りがかりさん]

大東建託で失敗した人ってよく聞くけど
シノケンで失敗したって聞かないよね。

週刊誌でもあの程度だし、
わりとこの業界ではまともな会社だと思う。

[2218: 匿名さん]

>>2217
表面的な事しか見ていない。アパート一棟投資がどういったものなのか、わかっているのでしょうか？
信じられるのは自分だけですよ。

[2219: 匿名]

>>2217 通りがかりさん

私もそう思う

[2220: 匿名]

>>2217
このスレでも他のサイトでもシノケンで失敗したってありますよ
大東建託やレオパレスのように社会問題化しないかぎりは
大半の人は泣き寝入りしています。

[2221: 匿名さん]

大東のオーナーは地主で、費用は建築費のみです。
不採算になっても売却すればなんとかなります。
多額の借金を持つシノケンオーナーは不採算(赤字)になると大変です。
1億の新築物件でも積算評価は6000万円くらいで、借入金は1億残ります。

[2222: 匿名さん]

自己破産をして、自宅を売り払い逃げるように転校したら、どれだけ子供の心は傷つくのか容易に想像出来るはず。
そんなにも人が不幸になるのを見たいのか?

[2223: 匿名]

>>2222
子供はいません

[2224: 匿名さん]

築1年の6部屋の建物がもう3部屋空き部屋だけど大丈夫？ 作りやばすぎだろ デザイナーズに釣られないように
あ、シノケンは違約金で儲けているんですかね？

[2225: 匿名]

>>2222 匿名さん

>>1206 匿名

なんで子供がいること前提なんだよ！
子供がいない家庭もある！
2221さんに失礼だと思うよ

[2226: 匿名]

>>2220 匿名さん

泣き寝入りというか、投資で失敗したのだから自己責任だろ。誰のせいでもない。投資した人間の責任

[2227: 匿名さん]

>>2226
儲からない投資をさも儲かるように宣伝している悪行を棚に上げ、失敗した人の自己責任などとのたまうふてぶてしさ。多くの人を不幸に落とし入れれば、多くの恨みを買ってあなたも必ず報いを受けますよ。

[2228: 匿名]

>>2227 匿名さん

だーかーらー。儲かるか儲からないのか分からないのが投資だろ？事実儲かってる人がいるんだから、一概には言えないんだろ？
提案されても普通は自分でも分析するんだよ、
それで納得して署名捺印するんだろ？
自分で何も考えずに捺印して、後から騙されたって吠えるのは、虫が良すぎるだろー。大人の世界で商売してるんだから。むしろ無知だった自分を恨め！

[2229: 匿名]

>>2228
宝くじと同じですね。
買わないと当たらないけど、買っても当たらない。

[2230: 匿名]

>>2229 匿名さん

ちょっと例えが違うのでは？

[2231: 匿名]

シノケン新築アパート、買わないと儲からないけど買っても儲からない

[2232: ご近所さん]

資産+負債の大部分を、しかも何十年も縛られて、一桁台利回りって
年金でも買った方がましなんじゃないのｗ
土地持ち&資産も潤沢にある人が、リスク分散でやるってならまだわかるけどさ。
それなら丸投げできて手間がかからないサブリース業者使う意味も分かるし。

iDeCo NiSAは限度額振り切ってるんだよね？当然。

[2233: 匿名]

>>2232
イデコとニーサとふるさと納税と経営セーフティはやってます。

[2234: 匿名さん]

日経平均に連動するインデックス型のETFがお勧めます。
GRIFや日銀も大量保有しています。
次の2つが人気で1日で数百億円の売買高があります。
日経の上げ幅の2倍上がる日経平均レバレッジ
日経の下げ幅の2倍上がる日経ダブルインバース
私は下げを予測してダブルインバースを買っています。
この3か月で30%値上がりしました。
株式やETFで資金を作り、不動産投資しています。

[2235: 匿名さん]

>>2228
2228さんの言い分は、「騙される方も悪い」という詐欺師の常套句と同じように感じます。
きっと、客が損しようがどうでも良いのでしょうね。投資は全て自己責任なんだから、ただ仕事として売っている自分には責任なんて無い。そう考えているに違いないと思います。
こういう輩は、正直なところ儲かるか儲からないかは分かりませんなんて絶対に言わないでしょうし、損する可能性の方が大きいと思う物件でも儲かる可能性しか説明せずに売ろうとするでしょう。
しかし、これは業者に求められる「信義誠実」とはほど遠い行為です。法令遵守だけでなく高いモラルも求められるのが昨今の流れですから、違法ではなくても社会的に許されなくなっていくと思います。

[2236: 匿名さん]

>>2234
>株式やETFで資金を作り、不動産投資しています。
なぜ、株式やETFで運用し続けないのですか？
株式やETFでの運用を勧めておきながら、自分では不確定要素が多く気苦労も多い賃貸不動産投資に手を出しているなんて矛盾を感じます。純粋に不動案経営が好きなのでしょうか？

[2237: 匿名]

>>2235 匿名さん

言い訳ばかりの人生で良いのかい？
騙される側が悪いと思ってれば
騙されなくなるよ。
それで良いじゃん。

[2238: 匿名さん]

日経の社説にアパート経営のことが載っていたけど、2012年の段階で空家が多いのにみたいなことが書いてあった。

[2239: 匿名]

>>2238 匿名さん
それは百も承知。
だからこそ、やり方なんだよ。

[2240: 匿名]

>>2238 匿名さん
オーナーの資質次第

[2241: 匿名]

>>2236
1つのことを極めた方が利益出ますよ。

[2242: 匿名さん]

つまり宣伝文句を間に受けて始めた奴が馬鹿なんだ。
でファイルアンサーってことでOK。

[2243: 匿名さん]

>>2236
不動産投資のメリット
・安定した利回り
・高い税効果
・コミュニティの広がり
・家族を幸せにできます
アパート経営は株の10倍楽しいです。

[2244: 匿名さん]

※あくまで個人の感想であり、効果・効能を保証するものではありません。

[2245: 匿名]

>>2242 匿名さん

ちょっと違う。宣伝効果だけで
ご自身で勉強しなかったのが最大の
汚点。シノケン様は悪くない

[2246: 匿名]

>>2243 匿名さん

色々勉強されてそうですね

[2247: 匿名さん]

う?ん、堂々巡りだ。
しかし最近の6％程度の利回りのものはどう見てもフルローンでは破綻だろ?試算すればわかることなの？
なんでこんなに平気で嘘をつけるのかな?
大丈夫と言うなら。6％の年利回りで利益のでる試算をみせて欲しいよ。

[2248: 匿名]

>>2247 匿名さん

イールドギャツプ4パーセントあれば
なんとか回るだろう。
あとは立地かな。
オーナーの資質で、焦げ付く事もあるかと

[2249: 匿名]

>>2247 匿名さん

投資に嘘も真もないだろう。

結果儲けたか損したかだけだろ

[2250: 匿名さん]

>投資に嘘も真もないだろう。
詐欺師は話をすり替える詭弁が本当にお得意のようですね（笑
宣伝やセールストークに嘘が隠されている。嘘はなかったとしても、真実が説明しつくされていない。