シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[2002: 匿名さん]

>管理会社に委託する=お金で解決できる
その結果、儲からず気苦労が増えるのでは？

[2003: 匿名さん]

あくまで主体は大家ですから、逃げ腰の対応になれば、業者の言い値になるでしょう。そうなれば1次的な損害だけでも上記特約ではカバーしきれないでしょう。残留するにおいのチェックなども含めて大家がやらなければなりません。管理業者や不動産屋は主体として動いてはくれません。担当者はみんな逃げたいですからね。

[2004: 匿名さん]

>管理業者や不動産屋は主体として動いてはくれません。担当者はみんな逃げたいですからね。
大家は嫌だとも言ってられないでしょうけれど、腐乱して体液が染み出した後の処理なんか誰も係りたくないというのが本音。だからこそ、専門の業者が成り立つのです。

[2005: 匿名さん]

お寺ビジネス。

[2006: 匿名さん]

その専門の業者をうまく使うにも　逃げ腰ではだめなのです。全部任せればすべて解決　なんてことはありません。やってみないとわからないと思いますが。

[2007: 匿名さん]

>>2006
>全部任せればすべて解決　なんてことはありません。
賃貸不動産経営は事業ですから、全て人任せでは上手くいかない事も多々あるでしょう。シノケンは不動産投資はサラリーマンでも出来るとＣＭを流してましたが、事業者になる覚悟を持たずに参入したサラリーマン投資家は、これから厳しい経験をする事になるかもしれませんね。

[2009: 通りがかりさん]

大手不動産投資会社の元社員です。
他の不動産投資会社よりは断然良いと言えます。建物の構造、賃貸管理、建物管理などしっかりしてます。
しかし、おいしいかどうかと言われると、なんとも言えません。
不動産投資会社は、会社が定めた条件(エリアや駅距離、土地の規模など)が合えば土地を購入し、建物を建てて商品化します。
例えば、よくあるのが首都圏で駅徒歩10分以内など。
アバウトな条件を設定しますので、良い物件もあれば悪い物件もあります。(ただ最近の新築物件はほとんどが割高です)
ですので、営業マンに流されず、しっかりと下調べして進めることをお勧めします。

それと、質問とは関係ないかもしれませんが、営業トークで不動産価格が上がる、賃料が上がると思ってしまうような巧妙な説明をされますが、上がるとは思わない方がいいと思います。

慎重に進めていただければと思います。

[2013: 匿名さん]

現在、シノケンのアパートに住んでいます。
今後、シノケンの入居を検討している方や建築を検討しているオーナーさんに少しでも参考になればと思い本当の口コミさせてもらいます。

私は、内見もして口コミを確認した上で入居しましたが、思ってた以上に壁が薄いです。
2階に住んでいるのですが、隣の人が夜中に帰宅してドスドス音を立て、喋り声は聞こえるわ、イビキや冷蔵庫から氷を出す音まで聞こえます。
時々、イラついていて奇声を発する時もあってかなり迷惑でストレスを感じるほどです。
この音の漏れ具合だと、もしかしたらレオ◯レス物件のように界壁施工されていないような気がします。
また、内部の壁紙もまだ物件が建って3年以内なのに空気が入り込んでいるなど、ヨレがあり施工もかなり雑です。
建物以外のことでは、グループ会社も含め電話しても対応が悪いです。「回答は週明け連絡します」と言われたのに連絡はそれから3日無く、結局自分から連絡をしたりなど。
他にも今までしてこなかったありえない経験をシノケンさんではさせてもらいましたね。笑
あまり言いすぎてしまうと、人物特定されてしまうかもしれないのでこの辺りで。
私は、たぶん2年来る前にここは出るかなって感じです。

[2015: 通りがかりさん]

レオパレスもそうだけど、木造の音抜けが気になる人は木造に住むべきでない。
音抜けの度合いは質量に依存するから、鉄コンで遮音ならまだしも、木造で遮音は厳しい。コスト的にもペイしない。

耳の良さや神経の細さも人によりけりで、全く気にならない人と凄く気になる人の差が激しく、木造は家賃を見る人が多い性格上、大抵下に合わせてくる。
生活音が聞こえてしまう事に神経質な人が木造に住むというのはやめたほうがいい。

[2016: マンション検討中さん]

音が気になる方は楽器可の防音マンションに住めばいいのに

[2019: 匿名さん]

>>2018
内見した時にちゃんとチェックすればいいだけ

[2020: 匿名さん]

シノケンのアパートを購入申し込みしてからすでに半年経つのですが
融資の審査ってそんなにかかるものなのですか？

[2021: 匿名さん]

>>2019

シノケンの新築物件は新生活時期だと建築中なのにどんどん入居者きまるし、建築中で内見もなかなかできないし建築物に対しての素人からしたらデザイナーズで新築だからということで内見しないで急いで信用して決めちゃうよ

[2023: 匿名さん]

>>2019
申し込みはしておいて竣工後に内見し、納得いかなければキャンセルすればいい
（キャンセルする場合は必ずきちんとした理由で断ってください）

[2024: 名無しさん]

元アパート入居者ですが、私の入った物件も騒音やそれに対する対応の悪さには許容できないものがありました。二度と関わり合いになりたくありません。

[2025: 検討板ユーザーさん]

>>2020 匿名さん
自己資金いらない融資はもう無理です。

[2029: 匿名さん]

>>2025 検討板ユーザーさん
自己資金どのくらい必要ですか？

[2032: 匿名さん]

他の方がアドバイスされたように慎重な判断が必要です。
数年で赤字になる場合もあります。
毎月の損失を給料で補填する余裕はありますか？
専門家の相談を受けるのも一つの方法です。

[2035: 評判気になるさん]

[NO.2008～本レスまで、情報交換を阻害するため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[2036: 匿名さん]

「やめた方がいいです」
「どうしてですか？」
「リスクに見合う利益を得るのはかなり難しいからです」
こんなやり取りが情報交換を阻害する投稿なのだろうか？

[2037: 匿名]

>>2036 匿名さん
ネガティブな意見はいらない

[2038: 匿名さん]

>>2037
ポジティブな意見ばかりなんておかしいですよ。
ネガティブな意見が嫌ならば来なければいい。この掲示板には、あなたのような方こそいらないと思います！

[2039: 匿名さん]

まあ管理人が一番いらないんだけどな

[2040: 匿名さん]

》259さんへ
入居率が20年間平均で7割位でも大丈夫な返済計画をたてられる位の頭金があったほうが良いと思いますよ。
もし家賃滞納者が1人でれば裁判費用で120万位、滞納家賃が半年間あればその期間＋裁判期間6ヶ月で1年分。
余裕のない返済計画では破綻します。

[2041: 匿名さん]

>>2040
家賃保証会社の契約を入居条件にすれば問題ありませんね。

[2042: マンション検討中さん]

>>2041
考えが甘～い！！！

[2043: 匿名]

>>2038 匿名さん

は？本来ポジティブ意見が1番ありがたい。
ネガティブな意見はマイナスだ

[2044: 匿名さん]

ポジティブが意見が一番ありがたい、なわけ無いだろ?
シノケンさんの賃貸物件情報でも10年以上の物件でフリーレントがあるように、家賃も下がれば入居率も下がる。だからその分を見込んで返済計画をたてないといけないし、保証会社をつけても絶対大丈夫と言うことはないだろう。更新時期に保証料の未納でも保証の更新はされるのか?

[2045: 匿名さん]

保証料は入居時に払う
更新時期に払うのは更新手数料

[2046: 販売関係者さん]

>>2041
家賃保証会社は、なんでもかんでも保証してくれる訳じゃないですよ。
家賃滞納が続いても暴力で追い出すわけにはいかない。手続きを踏んでやっと強制退去させても、金もってないやつからは何も取れないんだから、大家の持出しは結構な額になりかねません。

[2047: 匿名さん]

家賃保証って1度払えば退去までずっ?と保証される訳ではないでしょ?
されるの？

[2048: 匿名さん]

>家賃保証って1度払えば退去までずっ?と保証される訳ではないでしょ?
家賃保証契約は1年又は2年ごとに更新されますが、以下の場合には保証が継続されない可能性があります。
・更新の時に家賃の滞納がある
・借主が家賃滞納を繰り返している
・借主が更新手数料を払わない
家賃保証を利用たからと言って、大家は安心できません。

[2049: 名無しさん]

シノケンアパート今月退去するものです10年住んで退去費用45万請求されました。
年明けたらシノケンと大家と裁判になっても戦います。

[2050: 匿名さん]

>>2049
45万の明細はどうなっていますか？

[2052: 匿名さん]

融資が出る条件
耐用年数＝融資期間
物件価格の5割の資産
物件価格の3割の自己資金

[2053: 匿名さん]

[No.2051と本レスは 情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[2054: 匿名さん]

私も45万の明細は気になるな。
今どきそんなボッタクリみたいな費用請求はもの知らずな個人大家ならいざしらず、大手はしないだろ?せいぜいプチボッタ
よほど酷い使い方をしていたか、話を茶化すためのうそレスだろ?

[2055: 匿名さん]

4.5万円じゃない

[2056: 匿名さん]

できればだけどさ、顔見える人に聞いた方がいいぞみんなw
怖い世の中

[2057: 匿名さん]

年末年始も相談とかやってるのでしょうかね？

[2058: 匿名さん]

年明けから資産運用頑張ろーぜ。
年末年始くらいは頭休めよう

[2059: 匿名さん]

年末年始しか時間が取れません

[2060: 通りがかりさん]

業界の中でもこの会社はかなりまともにやっとる方だよ

他が腐ってるから

[2061: 匿名]

>>2060 通りがかりさん

そりゃ偏見だよ。
一生懸命、お客様の幸せを考えて提案してる
会社ばかりだよ。悪は少数。
利他の精神で仕事してるんだよ。みんな。

[2062: 匿名さん]

>>2060、2061
業界の方でしょうか？
そうだとしたら、茹でガエルにならないようにご注意を！

昨今は企業に対して求められるコンプライアンスのレベルが一段と上がっています。一般人は、程度の差こそあれ不動産投資の会社は全て腐っている（腐りかかっている）と疑いを持ってみていると思いますよ。

[2063: 匿名]

>>2062 匿名さん
あのさ、なんで業者呼ばわりするの？
失礼だろ？

[2064: 匿名さん]

オーナーです。
シノケンは清掃、客付け、災害(台風など)への対応など管理がしっかりとしています。
4年間満室で家賃の下落もありません。
安定した利益を得ています。

[2065: 匿名]

>>2064 匿名さん
ありがとうございます。
こういう前向きな発信を、今後とも期待しております。私も前向きに検討したいです

[2066: 匿名さん]

オーナー目線での管理はしっかりしていても入居者目線の管理はめちゃくちゃなんだよな
金の出どころの問題なんだろうな

[2067: 匿名]

>>2066 匿名さん

一概には言えないと思う

[2068: 匿名さん]

>>2064
4年間満室ってことは1度も退去していないのですね。
シノケンは退去率が異常に高いイメージなのですが。

[2069: 匿名さん]

2068さん
退去は3回ありましたが、2週間以内に入居しています。
入居の際、礼金もいただいています。
退去の理由は転勤と卒業(学生)てす。
半分の部屋は法人契約ですので退去はありません。

[2070: 匿名さん]

>>2068
礼金もらっても広告費払いますよね

[2071: 匿名]

>>2070 匿名さん

払わないこともあるだろ

[2072: 匿名さん]

>>2071
どういう時払わなくてよいのですか？

[2073: 匿名さん]

再び、オーナーです。
新築時は２か月分、その後は１か月分の礼金をいただいています。
ただし、礼金はシノケンにすべて支払います。
広告料のようなものです。
立地の良くない物件は礼金ゼロで募集することがあります。
その場合、広告料を支払うことになるようです。

[2074: 匿名さん]

>>2073
立地の悪いところ（特に福岡とか）は広告費家賃の2～3カ月で募集してますよね

[2075: 匿名さん]

>>2074
広告費を2-3ケ月とられたら利回りは大きく下がり大変ですね。
福岡は地震が少ないのでリスクヘッジで1棟買ってくださいと勧められたことがあります。

[2076: 匿名]

>>2075 匿名さん

半年あくなら、広告費3ヶ月払った方が得

[2077: 匿名さん]

>>2076
>半年あくなら、広告費3ヶ月払った方が得
広告費を3ヶ月払っても、直ぐに埋まるという保証はありません。半年あく可能性のある物件を購入するならば、半年あいても大丈夫な資金計画にする必要があります。

[2078: 匿名]

>>2077 匿名さん

だから埋まらなきゃ払わないんだから！

[2079: 匿名さん]

>>2078
一生埋まらなければ払わなくて済みますねｗ

[2080: 匿名さん]

空室、家賃下落、金利上昇をふまえた長期のシミュレーションを立てた上で意思決定しています。
私の場合(シノケン)、家賃に対する借入金の返済比率が35%程なので半分空室でも収支は黒字です。
フルローンで買った人は返済比率が70%を超え、1室空室でも赤字になります。
給与で赤字を補填することになります。

[2081: 通りがかりさん]

ここのアパートを買って投資してる人間に問いたい。
あんただったらこんな木造のしょうもないアパートに住みたいと思うか？しかもプロパンガスで壁も薄すぎる。
こんなアパート買って儲かるなら誰もがやってるわ。

[2082: 匿名]

>>2081 通りがかりさん

だけど、成功している人がいるのも事実。
要するに、購入者の資質で経営なんて変わるんだよ。
シノケンへ責任転嫁してる人なんて、どこで投資しても敗者なんだよ。

だいたい博打で失敗して、人のせいなんて虫が良すぎるし、大の大人の発想じゃねーよ

[2083: 匿名さん]

>>2081
世の中、貴殿を中心に回っているわけではありません。
貴殿が住みたくないからって他の人がそう思うとは限りません。
勤務地や大学から近ければいい、安ければいい、駅から近ければいい
見た目が良ければいい、周辺環境が良ければいい、新しければいい
いろんな人がいるのですよ。

[2084: 匿名]

>>2083 匿名さん
仰る通りです。

[2085: 匿名さん]

東京23区内の新築でも礼金1月が主流になってきているのに、2月分も礼金がとれるなんて凄いですね。

[2086: 匿名]

>>2083 匿名さん

要はマーケティング調査が重要ですよね

[2087: 匿名さん]

>>2086さん
マーケティング調査は必要ない時代です。
調査会社がマップを作っています。
情報を仕入れる時代です。
ＡＩを活用して分析し、適正家賃を求めることもできます。

[2088: 匿名]

>>2085 匿名さん
2ヶ月取れますよ！

[2089: 匿名さん]

礼金には地域差があります。
東京、名古屋は１か月が多い印象です。
京都の築浅は２か月分とります。
息子がKO大学近くの築浅マンションを借りていますが敷金礼金なしでした。
近隣の家賃相場は高い(1Kで12万)ですが、繁忙期以外は敷礼ゼロの物件もかなりあります。

[2090: 匿名]

>>2089 匿名さん

KO大学とはどこの大学ですか？
イニシャルで伏せられてしまうと情報に信憑性が欠けてしまいますよ！

[2091: 匿名さん]

>>2080
あなたの様な人ならば止めろとは言いません。しかし、資金も無いのに大きく儲けたいって甘い考えの人が世の中多いのです。
リスクが高く理性的に判断すればやらない方が良いという事をあまり賢くない（失礼！）大衆相手に企てて儲ける。営利企業のこういった行為には、”自己責任”では片づけられない倫理的な問題があると思います。

[2092: 匿名]

>>2091 匿名さん

仰ってることは一理ありますが、何事も自己責任のスタンスでいないと、企業の発展は無いよ。こんにゃくゼリー喉に詰まらせて、メーカーの責任も吠えてる人間と資質は変わらないよ。
投資なんだからリスクはあって当たり前。
リスクげ無い投資を投資とは呼ばない。

[2093: 匿名さん]

>>2090 匿名さん
諭吉さんです

[2094: 匿名]

>>2093 匿名さん

というと、どこの大学ですか？
焦らさないで下さいよー。
この掲示板の方々気にしてますよ

[2095: 匿名さん]

今年の目標は副業で700万円稼ぐことです。

[2096: 匿名]

>>2095 匿名さん
出来ますよ！
マーケティングを怠らないで下さい

[2097: 匿名さん]

2018副業収入　1200万円
・家賃等の最終手取額700万円(確定申告で税務上の所得ゼロ)
・有価証券売却益約500万円(源泉分離20%課税)
給与所得と合算すると本来は800万の税額(所得税住民税)です。
実際の年間税額は300万程で500万節税できます。
不動産投資は高い税効果が期待できます。
減価償却費、専従者給与(家族)など多くの経費を差し引くことができます。
もちろん、シノケンアパートも所有しています。

[2098: 匿名]

>>2097 匿名さん

ほら！やっぱり成功者いるじゃん！安心しました！

[2099: 評判気になるさん]

不動産複数所有（ほぼ残債無し）の元々金を持っていたであろうリーマンと
日銭を稼ぐリーマンを一纏めにしても仕方ないじゃんｗ

昔のログを見返せばわかる通り、頭金をそれなりに入れられる人がやるには優良だが、それ以外の人がやるには。。。というのはずっと言われ続けている。
そして、後者で成功をした道筋を知りたいです。

[2100: 匿名さん]

>>2094
別に気にならんけどね。
ＫＯ、諭吉とくれば、もう慶応大学で間違いないでしょ？

[2101: 匿名さん]

>>2097
嘘だとは言いませんから、資産のバランスシートを示してくれませんか？

[2102: 匿名さん]

>>2098
>安心しました！
勘違いしちゃダメですよ。2099さんが言うように、有価証券で500万円を稼ぎ出すくらいですから、2097さんはきっと普通のサラリーマン（貧乏人）じゃありませんよ！

[2103: 匿名]

>>2100 匿名さん
そういうことですね！
やっとわかりました！
わざわざ、分かりやすい回答をありがとうございます！

[2104: 匿名]

>>2101 匿名さん
ここで見せても、業者だ！とか、嘘だ！と罵る気だろ？

[2105: 匿名]

>>2102 匿名さん
属性がどうであれ、シノケン様の物件を購入して成功してる人がいるんです。
その事実を捻じ曲げようとする神経が分かりません。

[2106: 匿名さん]

>>2099
2095の者です。
今はもうできるかわかりませんが、新築アパート3棟を同時にほぼフルローンで購入しました。りそな、オリックス、セゾンから融資を受けて。（当時の資産200万円）
年間300万円のキャッシュをゲットしました。
次にその300万円で太陽光用の土地を購入し、残りはアプラスから融資を受けて。
それを4年間繰り返します。そうするとアパートが3棟、太陽光が4基になり
年間600万円のキャッシュをゲットできるようになりました。
さらに溜まったキャッシュで利回り5～10%程度期待できる金融系（ソシャレやFX鞘）投資しています。

[2107: 匿名さん]

りそなからひける+新築アパート3棟同時とか、普通の人の行動とは思えないのですが。
プロを師事して、指導等を受けた感じですかね。

[2108: 匿名さん]

>>2101
>資産のバランスシートを示してくれませんか？
申し訳ありませんが、個人の貸借対照表、損益計算書となるため開示できません。
土地はすべて南向きの角地で現金購入しています。
建物だけ超低金利(0.7-0.9%)で融資をうけています。
シノケン物件も全室南向き角部屋3面採光ロフト付きです。
スーパー・コンビニ徒歩1分、ターミナル駅まで徒歩10分の立地です。
収益よりも入居者が快適に暮らせることを第一に計画を立てています。

[2109: 匿名]

>>2108 匿名さん

開示する必要なんてありませんよね。
正しい判断です。

[2110: 匿名]

>>2108 匿名さん
入居者様目線であることが成功の秘訣ですね。
失敗して人は所詮数字しか見てない。
そりゃ失敗するわな。

[2111: 匿名さん]

>>2107
ネットで調べていたら新築アパート3棟を同時購入したブロガーがいまして
後はシノケンに相談しながらですね。

[2112: 匿名さん]

フルローンで買う人は0.07パーセントの金利では借りられません。
フルローンの勧誘を批判されているのに、何故か擁護する人は土地もあり低金利で資金を引っ張れる人の例を出してきて大丈夫だと言いますね。

[2113: 匿名さん]

>>2112
たしかに、私なんて7件の融資で1.95%～3%ですからね。

[2114: 匿名さん]

株価は4か月で1/3(2000→655)になったので、株式のシノケンスレッドは大荒れです。
参加者は不動産や金融関係の方も多いです。
株で大損した人も多い中で、空売りで着実で利益をあげている人もいます。

[2115: 匿名さん]

2112です。
0.7％を0.07％と書いてしまいました。訂正します。

[2121: 匿名さん]

最近は削除しましたメッセージすら表示されないんですねｗ

[2122: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2124: 匿名さん]

》2123さんみたく
痺れたい人以外には価値はないですね。
35年間満室、家賃下落なしなんて不可能な数字だしね。

[2125: 匿名]

>>2124 匿名さん

痺れなくはないがやる価値はあると思う。
償却資産も欲しい。

[2126: 買い替え検討中さん]

[情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[2127: 匿名さん]

サラリーマンがフルローンでやる価値はなかろう？
その辺をゴッチャにして誤魔化そうとしているのが業者の人間と言われるんだよ。

[2128: 匿名]

>>2127 匿名さん
価値があるか無いかは一概には言えない。

[2129: 匿名さん]

>>2127
1年で約100万円を10年もらえたとして、1000万円のキャッシュが手に入る。
これを有効に使える人には価値がある。

[2130: 匿名さん]

>>2129
レバレッジを利かせるために借入するのは悪いことではありませんが、10年で1000万円のキャッシュを手に入れる為にどんなバランスシートになるのでしょう？
資産の無い人がフルローンやオーバーローンで新築物件を購入すると直ぐに債務超過になってしまいます。その状態で収益が赤字になれば、途端にキャッシュが足りなくなって破産という事態になるでしょう。
自分がどの程度のリスクをとれるのかをきちんと見極められるようになる事が大切だと思います。

[2131: 匿名]

>>2130 匿名さん

何故そんなにネガティブな意見ばかり書くの？
やりたくないなら書き込まなきゃ良いよ。
ここに来る人は買いたい人なんだよ。

[2132: 匿名さん]

新築で1年に100万円のがキャッシュじゃ、新築から10年経って家賃が1割下落して、入居率が90％になったら途端に赤字ですね。
20年経ったらさらに家賃が下落するしどうしたらいいんですかね?
しかも新築10年以内だって必ず入退去の期間で空き期間は発生するし、清掃代や修繕が発生することもあります。
だからやるとしたら8％以上の利回りをだせる物件でないと厳しいと言っているんです。
35年間家賃下落なしなんてあり得ないわけですから。
あと戦前の標語「足りない足りない何が足りない、知恵が足りない」なんて精神論だけでは無理。
東京23区内だって空き地だった所に次々アパートが立っているんです!駅から徒歩10分圏内に。人口は減っているのに。

[2133: 匿名]

>>2132 匿名さん

徒歩10分以内なら都心なら鉄板だろ。
ネガティブな意見ばかりで辟易する。
買いたい奴は買えば良い。
買いたくない奴は買うな！
以上

[2134: マンション検討中さん]

不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'S
で23区内の駅から徒歩10分以内で検索したら新築完成済みの未入居物件がゴロゴロでてきた。
うーん、しびれるー。

[2135: 匿名]

>>2134 マンション検討中さん

新築が立つのは需要がある証拠だね！

[2136: 匿名さん]

誰に需要があるかが、重要ですね。
建てる側ではなくて、入居する側にあるといいですね

[2137: 匿名さん]

>>2136 匿名さん
岐阜の会社が外国人住宅を手掛けるみたいですね、東洋経済にも35万受け入れ書いてありましたし。今後のビジネスはこっちなのかな。

[2138: 匿名さん]

そうだね、これからは3月にかけてさらに新築完成物件が増えるから、入居希望者はちょっと希望条件を緩めれば選び放題だね。
家賃を節約したければ、23区内でも築1年から2年の旧カボチャの馬車の物件は20000円位でもあるし。
もっとみなさんが頑張って新築アパートを建設すれば23区内の新築1Kが3万円代になるね。

[2139: 匿名さん]

東京なめすぎ
駐車場が3万円するのに新築アパートが3万円になるわけない

[2140: 匿名]

>>2139 匿名さん

まさにその通り、ここの人は日本の首都を知らない地方人が、投資に失敗して腹いせに書き込んでるだけだろ？

[2141: 匿名さん]

>>2140 匿名さん
それって、シノケンさんでも失敗することはあるってことですかね？


3万は言い過ぎにしても、落合南長崎とか見てくださいよ。
23区内でも供給過多になれば、値崩れはしたりフリーレントつけたりしてるとこはあります。

[2142: 匿名さん]

>>2139
駐車場３万円も新築アパート３万円もどちらも希望価格です。希望価格は３万じゃなくて１０万でもいいですけれど、借り手がつかなければ実質は０円です。

[2143: 匿名さん]

>>2131
>やりたくないなら書き込まなきゃ良いよ。
やりたければ自分一人でやれば良いんだよ。ここに書き込んで他人を巻き込もうとするなっつーの！

ここに書き込んで他人を巻き込もうとするのは、本当は不安だからだろ？
赤信号、みんなで渡れば怖くないってな！（笑）

[2144: 匿名]

>>2141 匿名さん

あのさ、どんな投資でもリスクはあるんだから、失敗する人もいるんだぞ。下ばかり見るな！何も生まれないぞ！生産性がない話は、聞くだけで虫酸がはしる。

[2145: 匿名さん]

　いや現に旧カボチャの馬車物件は東京23区内築1年から2年のがもので家賃2万位からあります。ゲストハウスですが。
　それに賃貸物件の検索を掛ければ新築未入居物件が今でもかなりの数が出ている状況です。
今のアパートの新築ラッシュが続けばないとは言えないのでは?
　今でも東京23区内で新築1Kなら5万円台前半のがありますからあと1万ちょっと下がれば3万円台に突入です。
　借り手にとっちゃ良い時代かも知れません。

[2146: 匿名さん]

狭小アパートならあるかもしれませんが。シノケンならアヴァンド。
マーケティングとシミュは十分行うべきですね。

[2147: 匿名]

>>2143 匿名さん
不安で書き込んで何かメリットある？道場求めてどうするの？

[2148: 匿名さん]

>>2147
背中を押してもらえると先に進める人がいます。
失敗したら人のせいにできます。

[2149: 匿名さん]

お宝物件があり、自己資金が最低でも２割以上あれば背中を押せます。

[2150: 匿名]

>>2148 匿名さん

人としてどうなの？

[2151: 匿名さん]

マーケティングをすると20年後は今よりも25％位20代の客層年齢が減るし厳しいな。
　相続税対策での土地持ちのアパート経営参入組はそれなりに減らずにいるし。　　
　おなじシノケンで建てている場合、フルローン組みと土地持ち参入組とでは収支のボーダーラインが違うから家賃の差で集客力に差がつくな。
なんせ相続税対策組ってのは資産を増やすと言うことよりも、資産を維持する事が主目的だからな。
フルローンでやろうとしている人は良く考えたほうが良いよ。家賃下落、入居率の低下、人口減少リスク。

[2152: 匿名]

>>2151 匿名さん

リスクなんか最初から分かってるんだよ。
ハイリスクだからこそ、ハイリターンなんだよ！

[2153: 匿名さん]

>>2152
ハイリスクな投資がハイリターンとは限らないよ。
ハイリスク、ローリターンも有るからね！（笑）

[2154: 匿名]

>>2153 匿名さん

ただ、ローリスクハイリターンは無いんだろ？
だからこそ、ハイリスク、ハイリターンなんだ！

[2155: 匿名さん]

ハイリスク・ハイリターンと言うよりもハイリターンは願望だよなぁ。都合の悪いリスクには目をつぶっているし。リスクに目をむけそれをいかに潰していくかがリスク管理なのでは?

[2156: 匿名さん]

借入期間(30-35年)の収支のシミュレーションをしてみるべきです。
「楽待」のシミュレータを使うこともできます。
ハイリスク、マイナスリターンになることがわかります。

[2157: 匿名]

>>2155 匿名さん

リスク管理は当然だが、ネガティブな意見ばかりがリスク管理にならん。
仕事もそうだが、できる社員とできない社員がいるんだよ。

[2158: 匿名さん]

努力ではどうにもならないもの→需要層の人口の絶対的減少。
相続税対策大家→土地持ちの為借入金が少ないので家賃の値下げをして集客力維持。
フルローン組→借入金が多いため家賃を値下げ出来ず集客力の低下→預金を切り崩して自転車操業。
35年のフルマラソンを乗り切る為には余力は必要。
オリンピック経験者だってリタイアする事があるのだから、それを踏まえた対策が必要。

[2159: 匿名]

>>2158 匿名さん

だからってフルローンは否定できないよ。

[2160: 匿名さん]

自分の土地にアパートを建てても30年間の総収支はプラスで乗り切れるとは限りません。
建売物件でフルローンの場合は、大赤字です。
2～3年で売却した場合も減価と諸経費で1500-2000万の損失となります。
アパート所有は事業であり、経営者としての心構えが必要です。

[2161: 匿名さん]

>>5157
無責任にハイリスク投資を他人に勧めるのは問題行為だと思います。ネガティブ意見を否定するならば、あなたは具体的なリスク管理法を述べるべきでしょう。

[2162: 匿名さん]

>>2154
預貯金はノーリクス、ローリターン。現物株や債券などはローリスク、ミドルリターン。これらを組み合わせて30年間運用すれば、結構なリターンを得られるでしょう。
ハイリターンを望んで、スーパーハイリスクなアパート経営を30年間続けるよりも、ずっと確実な投資手法だと思います。

[2163: 匿名さん]

>>2159
>だからってフルローンは否定できないよ。
フルローンでも儲かった人がいるのは事実かもしれません。しかし、失敗している人もいるし、今はまだ顕在化していなくてもハイリスクを抱えており、今後苦しむ事になる人がいる可能性が大いにあります。
ハイリスク、ハイリターン投資にはネガティブな面がある事を、無視せず認識して下さい。

[2164: ご近所さん]

>>需要層の人口の絶対的減少。
純粋な日本人の人口は今後減っていきますが、局所的には増える地域もあります。
日本人の労働力が減れば、会社を維持するために外国人労働者を受け入れざるをえません。

[2165: ご近所さん]

>>預貯金はノーリクス、ローリターン。
預貯金はローリスク、ノーリターン

[2166: 匿名]

>>2163 匿名さん
ネガティブ面があることなんぞ百も承知！
だからこそやり甲斐があると思います

[2167: 匿名さん]

外貨建て預金、お勧めです。
米国3%、豪2%、香港(1000万円以上)6%
円高の時に預金しましょう。
ミドルリターンが期待できます。

[2168: 匿名さん]

為替はハイリスクです

[2169: 匿名]

>>2168 匿名さん

じゃあ何がおススメなんだよ！
否定だけじゃなく、自分の考えを述べろよ！
それが社会人

[2170: 匿名さん]

>>2168
すべて円資産で持つのはハイリスクです。
財政破綻する日が遠からず訪れます。
富裕層は既に国際分散投資を始めています。

[2171: 匿名さん]

>>2169
スレ違いなんだよ
他所でやれ

[2172: 匿名]

>>2169
社会人ならルール守れよｗ

[2173: 匿名]

>>2171 匿名さん

スレ違いか？正論だろ

[2174: 匿名]

>>2170 匿名さん

かそうつうか？ってこと？

[2175: 匿名さん]

失礼ながら、購入希望者の投稿内容を見ると経営者としての意識が十分でありません。
不動産投資や会計・税務について基礎的な知識を身に付けてください。
書籍で学ぶこともできます。
不動産ファイナンス論。不動産投資論などを大学の聴講生として学ぶこともできます。
不動産会社や銀行の融資担当と対等に交渉できる知識と信頼が必要です。
億のお金が動く事業ですので。

[2176: 匿名さん]

>>2175
>失礼ながら、購入希望者の投稿内容を見ると経営者としての意識が十分でありません。
足りないのは、経営者としての意識だけじゃないですよ。大人としての知識や見識も十分ではないように思われます。

[2177: 匿名さん]

>>2166
>ネガティブ面があることなんぞ百も承知！
リスクを承知していて、それでもやるというのならばどうぞご勝手に。
でも、一人で静かにやって下さい。他の人を巻き込まないようにして下さい。

[2178: 匿名]

>>2176 匿名さん

そうかな？
十分は誤字で正しくは充分です。
大人なら誤字は慎みましょう

[2179: 匿名さん]

>>2178
ここのスレの住人はオーナーや不動産業界の方も数多くいらっしゃいます。
多くの人のアドバイスを素直に聞き入れた方が良いですよ。

[2180: 匿名]

>>2179 匿名さん
じゃあポジティブな話も素直に聞き入れてよ！！

[2181: 匿名さん]

>>2180 匿名さん

受け入れてる人もいるじゃない、物件や立地がそこまで悪くないと。

土地なし金なしリーマン向けではないと言う人は多いけど

[2182: 匿名さん]

>>2178
あげ足くらいしかとれないのね。しかも勘違いしてるし、かわいそすぎます。
「十分」もあるのですよ。

[2183: 匿名さん]

＞＞2180
>じゃあポジティブな話も素直に聞き入れてよ！！
あなたの話には具体性がない。聞き入れて欲しかったら、ポジティブに捉えている理由をもっと具体的に、例えばどういった物件を購入して返済と収支はどうなると考えているのかを示しましょう。

[2184: 匿名さん]

>>2183
シミュレーション 現在の一般的な事例です。
物件価格(諸経費込み)１億円
自己資金1000万円　ローン9000万円
年間家賃540万円（表面利回り5.4%）
年利2%35年返済、家賃下落率1%、大規模修繕20年後
初年度
収入　家賃540万円
支出　ローン返済360万円　諸経費160万円
手取り(CF) 年20万円
※15年後には年マイナス95万円
　30年後には年マイナス173万円
35年間の累計でマイナス4350万円です。

これは条件の良い試算で現実はもっと厳しいです。

[2185: 匿名さん]

前向きなとこで、シノケンさんで1K（20㎡）の3階建で9部屋で建築費用はどれくらいかかりますか?（内容判断しているシノケンさんの平均的な仕様で）
よろしければ教えて下さい!

[2186: 匿名]

>>2184 匿名さん

まず金利が高い

[2187: 匿名さん]

>>2185
共用部を含めると240㎡(73坪)となります。
建築費は5900万円(税込み)です。
諸経費込みで6200万円です。

[2188: 匿名さん]

2189さん、回答ありがとうございます。
今読んでいるアパート投資の体験ブログに出てくる見積もりよりも4割位高いのでヤッパリ検討から外します。

[2189: 匿名]

>>2188 匿名さん

2189さん？

[2190: 匿名さん]

2187さんへの書き間違いです。すみません。

[2191: 匿名]

>>2190 匿名さん

謝ればよろしい。

[2192: 匿名さん]

>>2188
私は割高でもテレビＣＭがありブランド力と体力の企業を選んでいます。
メリット
・客付け力、高い入居率
・融資を引きやすく優遇金利
・長期(30年以上)の継続企業
・管理、メンテを一任
・シノケンの場合はロフト付き(実質30㎡)
2187で示した金額は建売向けの価格で、地主向けにはもう少し安く施工できます。
しかし、自主管理される方には、地域の工務店を選択した方が安価で良いと思います。

[2193: 匿名さん]

>>2192
>私は割高でもテレビＣＭがありブランド力と体力の企業を選んでいます。
エエッ！！正気ですか？
4割も高い建築価格が、挙げられたようなメリット程度で見合うとは思えませんけれど、、、ちゃんとシミュレーションしてますか？
もしかして、土地持ちの相続対策ですか？

[2194: 匿名さん]

>>2193
私の場合は6世帯のモデルですので建築費は諸費用・税込みで4400万円です。
年間家賃は522万円で、利回りは12%(最終利回り7%)
毎月の最終手取り(CF)は24万円です。
土地は自己所有です。

[2195: 匿名]

>>2193 匿名さん
割高の建築費でも、魅力あれば家賃高く取れるし下落率さがる

[2196: 匿名さん]

>>2192　匿名さん

魅力のある都内の良い土地の奴とかは
狭い土地を戸数で増やしているシャワーのみ、ロフトの構成で
単身の若年層以外は敬遠する構造が多いですよね。

さらに昔はまだましだったかもしれませんが、
最近は一部屋15㎡とかもあったりして実質30㎡なんてとてもありませんよ

[2197: 匿名さん]

地価の高い山手線の内側のエリアでは木造は向かないです。
地価、建蔽率、地域のニーズによってRC、鉄骨、木造を選択します。
都心3区には当然シノケン物件はありません。
他の区でも建築する場合は12㎡程の狭小物件となります。
福岡、名古屋では22-23㎡+ロフト付きが平均スペックです。
1LDK(30-35㎡)モデルも増えています、
将来的に高齢者向け住宅(要介護2まで)にリノベーションできます。
シノケンのターゲット層の若年人口は近い将来大きく減少します。

[2198: 職人さん]

>>2194
>土地は自己所有です。
確かに土地持ちさんがやるならば有り得なくはないでしょう。しかし、シノケンは土地なしでもサラリーマンでも出来ると宣伝していて、良く考えもせずに鵜呑みにしてやろうって人には土地持ちさんの例は参考になりません。土地なしでもこれだけ儲かるという例をお願いします。

[2199: 匿名さん]

>>2198
土地値が安く、利回りの高い時期には利益がでました。
現在では、物件価格が高い上に供給過剰になり、利回りが下がっています。
土地がなく、少ない自己資金では家賃に占める返済比率が7割を超え、すぐに赤字になります。
土地もお金もなく、何の努力もせず、儲かるビジネスはありません。
私は土地持ちではなく、自分で稼いで土地を買っています。
不動産会社や銀行との交渉も自分で行っています。
苦労やリスクの対価として利益が得られます。
成功しているサラリーマン大家さんは大変な努力をされています。

[2200: 匿名さん]

現在、土地なしサラリーマンのフルローンなんか絶対でませんので安心してください。