シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[2002: 匿名さん]

>管理会社に委託する=お金で解決できる
その結果、儲からず気苦労が増えるのでは？

[2003: 匿名さん]

あくまで主体は大家ですから、逃げ腰の対応になれば、業者の言い値になるでしょう。そうなれば1次的な損害だけでも上記特約ではカバーしきれないでしょう。残留するにおいのチェックなども含めて大家がやらなければなりません。管理業者や不動産屋は主体として動いてはくれません。担当者はみんな逃げたいですからね。

[2004: 匿名さん]

>管理業者や不動産屋は主体として動いてはくれません。担当者はみんな逃げたいですからね。
大家は嫌だとも言ってられないでしょうけれど、腐乱して体液が染み出した後の処理なんか誰も係りたくないというのが本音。だからこそ、専門の業者が成り立つのです。

[2005: 匿名さん]

お寺ビジネス。

[2006: 匿名さん]

その専門の業者をうまく使うにも　逃げ腰ではだめなのです。全部任せればすべて解決　なんてことはありません。やってみないとわからないと思いますが。

[2007: 匿名さん]

>>2006
>全部任せればすべて解決　なんてことはありません。
賃貸不動産経営は事業ですから、全て人任せでは上手くいかない事も多々あるでしょう。シノケンは不動産投資はサラリーマンでも出来るとＣＭを流してましたが、事業者になる覚悟を持たずに参入したサラリーマン投資家は、これから厳しい経験をする事になるかもしれませんね。

[2009: 通りがかりさん]

大手不動産投資会社の元社員です。
他の不動産投資会社よりは断然良いと言えます。建物の構造、賃貸管理、建物管理などしっかりしてます。
しかし、おいしいかどうかと言われると、なんとも言えません。
不動産投資会社は、会社が定めた条件(エリアや駅距離、土地の規模など)が合えば土地を購入し、建物を建てて商品化します。
例えば、よくあるのが首都圏で駅徒歩10分以内など。
アバウトな条件を設定しますので、良い物件もあれば悪い物件もあります。(ただ最近の新築物件はほとんどが割高です)
ですので、営業マンに流されず、しっかりと下調べして進めることをお勧めします。

それと、質問とは関係ないかもしれませんが、営業トークで不動産価格が上がる、賃料が上がると思ってしまうような巧妙な説明をされますが、上がるとは思わない方がいいと思います。

慎重に進めていただければと思います。

[2013: 匿名さん]

現在、シノケンのアパートに住んでいます。
今後、シノケンの入居を検討している方や建築を検討しているオーナーさんに少しでも参考になればと思い本当の口コミさせてもらいます。

私は、内見もして口コミを確認した上で入居しましたが、思ってた以上に壁が薄いです。
2階に住んでいるのですが、隣の人が夜中に帰宅してドスドス音を立て、喋り声は聞こえるわ、イビキや冷蔵庫から氷を出す音まで聞こえます。
時々、イラついていて奇声を発する時もあってかなり迷惑でストレスを感じるほどです。
この音の漏れ具合だと、もしかしたらレオ◯レス物件のように界壁施工されていないような気がします。
また、内部の壁紙もまだ物件が建って3年以内なのに空気が入り込んでいるなど、ヨレがあり施工もかなり雑です。
建物以外のことでは、グループ会社も含め電話しても対応が悪いです。「回答は週明け連絡します」と言われたのに連絡はそれから3日無く、結局自分から連絡をしたりなど。
他にも今までしてこなかったありえない経験をシノケンさんではさせてもらいましたね。笑
あまり言いすぎてしまうと、人物特定されてしまうかもしれないのでこの辺りで。
私は、たぶん2年来る前にここは出るかなって感じです。

[2015: 通りがかりさん]

レオパレスもそうだけど、木造の音抜けが気になる人は木造に住むべきでない。
音抜けの度合いは質量に依存するから、鉄コンで遮音ならまだしも、木造で遮音は厳しい。コスト的にもペイしない。

耳の良さや神経の細さも人によりけりで、全く気にならない人と凄く気になる人の差が激しく、木造は家賃を見る人が多い性格上、大抵下に合わせてくる。
生活音が聞こえてしまう事に神経質な人が木造に住むというのはやめたほうがいい。

[2016: マンション検討中さん]

音が気になる方は楽器可の防音マンションに住めばいいのに

[2019: 匿名さん]

>>2018
内見した時にちゃんとチェックすればいいだけ

[2020: 匿名さん]

シノケンのアパートを購入申し込みしてからすでに半年経つのですが
融資の審査ってそんなにかかるものなのですか？

[2021: 匿名さん]

>>2019

シノケンの新築物件は新生活時期だと建築中なのにどんどん入居者きまるし、建築中で内見もなかなかできないし建築物に対しての素人からしたらデザイナーズで新築だからということで内見しないで急いで信用して決めちゃうよ

[2023: 匿名さん]

>>2019
申し込みはしておいて竣工後に内見し、納得いかなければキャンセルすればいい
（キャンセルする場合は必ずきちんとした理由で断ってください）

[2024: 名無しさん]

元アパート入居者ですが、私の入った物件も騒音やそれに対する対応の悪さには許容できないものがありました。二度と関わり合いになりたくありません。

[2025: 検討板ユーザーさん]

>>2020 匿名さん
自己資金いらない融資はもう無理です。

[2029: 匿名さん]

>>2025 検討板ユーザーさん
自己資金どのくらい必要ですか？

[2032: 匿名さん]

他の方がアドバイスされたように慎重な判断が必要です。
数年で赤字になる場合もあります。
毎月の損失を給料で補填する余裕はありますか？
専門家の相談を受けるのも一つの方法です。

[2035: 評判気になるさん]

[NO.2008～本レスまで、情報交換を阻害するため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[2036: 匿名さん]

「やめた方がいいです」
「どうしてですか？」
「リスクに見合う利益を得るのはかなり難しいからです」
こんなやり取りが情報交換を阻害する投稿なのだろうか？

[2037: 匿名]

>>2036 匿名さん
ネガティブな意見はいらない

[2038: 匿名さん]

>>2037
ポジティブな意見ばかりなんておかしいですよ。
ネガティブな意見が嫌ならば来なければいい。この掲示板には、あなたのような方こそいらないと思います！

[2039: 匿名さん]

まあ管理人が一番いらないんだけどな

[2040: 匿名さん]

》259さんへ
入居率が20年間平均で7割位でも大丈夫な返済計画をたてられる位の頭金があったほうが良いと思いますよ。
もし家賃滞納者が1人でれば裁判費用で120万位、滞納家賃が半年間あればその期間＋裁判期間6ヶ月で1年分。
余裕のない返済計画では破綻します。

[2041: 匿名さん]

>>2040
家賃保証会社の契約を入居条件にすれば問題ありませんね。

[2042: マンション検討中さん]

>>2041
考えが甘～い！！！

[2043: 匿名]

>>2038 匿名さん

は？本来ポジティブ意見が1番ありがたい。
ネガティブな意見はマイナスだ

[2044: 匿名さん]

ポジティブが意見が一番ありがたい、なわけ無いだろ?
シノケンさんの賃貸物件情報でも10年以上の物件でフリーレントがあるように、家賃も下がれば入居率も下がる。だからその分を見込んで返済計画をたてないといけないし、保証会社をつけても絶対大丈夫と言うことはないだろう。更新時期に保証料の未納でも保証の更新はされるのか?

[2045: 匿名さん]

保証料は入居時に払う
更新時期に払うのは更新手数料

[2046: 販売関係者さん]

>>2041
家賃保証会社は、なんでもかんでも保証してくれる訳じゃないですよ。
家賃滞納が続いても暴力で追い出すわけにはいかない。手続きを踏んでやっと強制退去させても、金もってないやつからは何も取れないんだから、大家の持出しは結構な額になりかねません。

[2047: 匿名さん]

家賃保証って1度払えば退去までずっ?と保証される訳ではないでしょ?
されるの？

[2048: 匿名さん]

>家賃保証って1度払えば退去までずっ?と保証される訳ではないでしょ?
家賃保証契約は1年又は2年ごとに更新されますが、以下の場合には保証が継続されない可能性があります。
・更新の時に家賃の滞納がある
・借主が家賃滞納を繰り返している
・借主が更新手数料を払わない
家賃保証を利用たからと言って、大家は安心できません。

[2049: 名無しさん]

シノケンアパート今月退去するものです10年住んで退去費用45万請求されました。
年明けたらシノケンと大家と裁判になっても戦います。

[2050: 匿名さん]

>>2049
45万の明細はどうなっていますか？

[2052: 匿名さん]

融資が出る条件
耐用年数＝融資期間
物件価格の5割の資産
物件価格の3割の自己資金

[2053: 匿名さん]

[No.2051と本レスは 情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[2054: 匿名さん]

私も45万の明細は気になるな。
今どきそんなボッタクリみたいな費用請求はもの知らずな個人大家ならいざしらず、大手はしないだろ?せいぜいプチボッタ
よほど酷い使い方をしていたか、話を茶化すためのうそレスだろ?

[2055: 匿名さん]

4.5万円じゃない

[2056: 匿名さん]

できればだけどさ、顔見える人に聞いた方がいいぞみんなw
怖い世の中

[2057: 匿名さん]

年末年始も相談とかやってるのでしょうかね？

[2058: 匿名さん]

年明けから資産運用頑張ろーぜ。
年末年始くらいは頭休めよう

[2059: 匿名さん]

年末年始しか時間が取れません

[2060: 通りがかりさん]

業界の中でもこの会社はかなりまともにやっとる方だよ

他が腐ってるから

[2061: 匿名]

>>2060 通りがかりさん

そりゃ偏見だよ。
一生懸命、お客様の幸せを考えて提案してる
会社ばかりだよ。悪は少数。
利他の精神で仕事してるんだよ。みんな。

[2062: 匿名さん]

>>2060、2061
業界の方でしょうか？
そうだとしたら、茹でガエルにならないようにご注意を！

昨今は企業に対して求められるコンプライアンスのレベルが一段と上がっています。一般人は、程度の差こそあれ不動産投資の会社は全て腐っている（腐りかかっている）と疑いを持ってみていると思いますよ。

[2063: 匿名]

>>2062 匿名さん
あのさ、なんで業者呼ばわりするの？
失礼だろ？

[2064: 匿名さん]

オーナーです。
シノケンは清掃、客付け、災害(台風など)への対応など管理がしっかりとしています。
4年間満室で家賃の下落もありません。
安定した利益を得ています。

[2065: 匿名]

>>2064 匿名さん
ありがとうございます。
こういう前向きな発信を、今後とも期待しております。私も前向きに検討したいです

[2066: 匿名さん]

オーナー目線での管理はしっかりしていても入居者目線の管理はめちゃくちゃなんだよな
金の出どころの問題なんだろうな

[2067: 匿名]

>>2066 匿名さん

一概には言えないと思う

[2068: 匿名さん]

>>2064
4年間満室ってことは1度も退去していないのですね。
シノケンは退去率が異常に高いイメージなのですが。

[2069: 匿名さん]

2068さん
退去は3回ありましたが、2週間以内に入居しています。
入居の際、礼金もいただいています。
退去の理由は転勤と卒業(学生)てす。
半分の部屋は法人契約ですので退去はありません。

[2070: 匿名さん]

>>2068
礼金もらっても広告費払いますよね

[2071: 匿名]

>>2070 匿名さん

払わないこともあるだろ

[2072: 匿名さん]

>>2071
どういう時払わなくてよいのですか？

[2073: 匿名さん]

再び、オーナーです。
新築時は２か月分、その後は１か月分の礼金をいただいています。
ただし、礼金はシノケンにすべて支払います。
広告料のようなものです。
立地の良くない物件は礼金ゼロで募集することがあります。
その場合、広告料を支払うことになるようです。

[2074: 匿名さん]

>>2073
立地の悪いところ（特に福岡とか）は広告費家賃の2～3カ月で募集してますよね

[2075: 匿名さん]

>>2074
広告費を2-3ケ月とられたら利回りは大きく下がり大変ですね。
福岡は地震が少ないのでリスクヘッジで1棟買ってくださいと勧められたことがあります。

[2076: 匿名]

>>2075 匿名さん

半年あくなら、広告費3ヶ月払った方が得

[2077: 匿名さん]

>>2076
>半年あくなら、広告費3ヶ月払った方が得
広告費を3ヶ月払っても、直ぐに埋まるという保証はありません。半年あく可能性のある物件を購入するならば、半年あいても大丈夫な資金計画にする必要があります。

[2078: 匿名]

>>2077 匿名さん

だから埋まらなきゃ払わないんだから！

[2079: 匿名さん]

>>2078
一生埋まらなければ払わなくて済みますねｗ

[2080: 匿名さん]

空室、家賃下落、金利上昇をふまえた長期のシミュレーションを立てた上で意思決定しています。
私の場合(シノケン)、家賃に対する借入金の返済比率が35%程なので半分空室でも収支は黒字です。
フルローンで買った人は返済比率が70%を超え、1室空室でも赤字になります。
給与で赤字を補填することになります。

[2081: 通りがかりさん]

ここのアパートを買って投資してる人間に問いたい。
あんただったらこんな木造のしょうもないアパートに住みたいと思うか？しかもプロパンガスで壁も薄すぎる。
こんなアパート買って儲かるなら誰もがやってるわ。

[2082: 匿名]

>>2081 通りがかりさん

だけど、成功している人がいるのも事実。
要するに、購入者の資質で経営なんて変わるんだよ。
シノケンへ責任転嫁してる人なんて、どこで投資しても敗者なんだよ。

だいたい博打で失敗して、人のせいなんて虫が良すぎるし、大の大人の発想じゃねーよ

[2083: 匿名さん]

>>2081
世の中、貴殿を中心に回っているわけではありません。
貴殿が住みたくないからって他の人がそう思うとは限りません。
勤務地や大学から近ければいい、安ければいい、駅から近ければいい
見た目が良ければいい、周辺環境が良ければいい、新しければいい
いろんな人がいるのですよ。

[2084: 匿名]

>>2083 匿名さん
仰る通りです。

[2085: 匿名さん]

東京23区内の新築でも礼金1月が主流になってきているのに、2月分も礼金がとれるなんて凄いですね。

[2086: 匿名]

>>2083 匿名さん

要はマーケティング調査が重要ですよね

[2087: 匿名さん]

>>2086さん
マーケティング調査は必要ない時代です。
調査会社がマップを作っています。
情報を仕入れる時代です。
ＡＩを活用して分析し、適正家賃を求めることもできます。

[2088: 匿名]

>>2085 匿名さん
2ヶ月取れますよ！

[2089: 匿名さん]

礼金には地域差があります。
東京、名古屋は１か月が多い印象です。
京都の築浅は２か月分とります。
息子がKO大学近くの築浅マンションを借りていますが敷金礼金なしでした。
近隣の家賃相場は高い(1Kで12万)ですが、繁忙期以外は敷礼ゼロの物件もかなりあります。

[2090: 匿名]

>>2089 匿名さん

KO大学とはどこの大学ですか？
イニシャルで伏せられてしまうと情報に信憑性が欠けてしまいますよ！

[2091: 匿名さん]

>>2080
あなたの様な人ならば止めろとは言いません。しかし、資金も無いのに大きく儲けたいって甘い考えの人が世の中多いのです。
リスクが高く理性的に判断すればやらない方が良いという事をあまり賢くない（失礼！）大衆相手に企てて儲ける。営利企業のこういった行為には、”自己責任”では片づけられない倫理的な問題があると思います。

[2092: 匿名]

>>2091 匿名さん

仰ってることは一理ありますが、何事も自己責任のスタンスでいないと、企業の発展は無いよ。こんにゃくゼリー喉に詰まらせて、メーカーの責任も吠えてる人間と資質は変わらないよ。
投資なんだからリスクはあって当たり前。
リスクげ無い投資を投資とは呼ばない。

[2093: 匿名さん]

>>2090 匿名さん
諭吉さんです

[2094: 匿名]

>>2093 匿名さん

というと、どこの大学ですか？
焦らさないで下さいよー。
この掲示板の方々気にしてますよ

[2095: 匿名さん]

今年の目標は副業で700万円稼ぐことです。

[2096: 匿名]

>>2095 匿名さん
出来ますよ！
マーケティングを怠らないで下さい

[2097: 匿名さん]

2018副業収入　1200万円
・家賃等の最終手取額700万円(確定申告で税務上の所得ゼロ)
・有価証券売却益約500万円(源泉分離20%課税)
給与所得と合算すると本来は800万の税額(所得税住民税)です。
実際の年間税額は300万程で500万節税できます。
不動産投資は高い税効果が期待できます。
減価償却費、専従者給与(家族)など多くの経費を差し引くことができます。
もちろん、シノケンアパートも所有しています。

[2098: 匿名]

>>2097 匿名さん

ほら！やっぱり成功者いるじゃん！安心しました！

[2099: 評判気になるさん]

不動産複数所有（ほぼ残債無し）の元々金を持っていたであろうリーマンと
日銭を稼ぐリーマンを一纏めにしても仕方ないじゃんｗ

昔のログを見返せばわかる通り、頭金をそれなりに入れられる人がやるには優良だが、それ以外の人がやるには。。。というのはずっと言われ続けている。
そして、後者で成功をした道筋を知りたいです。

[2100: 匿名さん]

>>2094
別に気にならんけどね。
ＫＯ、諭吉とくれば、もう慶応大学で間違いないでしょ？