シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1851: 匿名さん]

不動産の融資は厳しくなったけどコインランドリーなら緩いよ

[1852: 匿名さん]

コインランドリーは最初は良かったけど競合が出まくって
最後はオーナーが首

ワタクシはそんな建物と設備の売買をしております。安いよ～安いよ～

[1853: 匿名さん]

シノケンもリートに参入ってことはエンド客が相当少なくなったんだろうな。
建築業も夜逃げが出始めて物件価格が下がり始めてるのに今アパート経営するとか勇気あるよな。

[1854: 匿名さん]

tateruもクラウドファンディングに力入れてるしリーマンアパートはオワコンなの？

[1855: 匿名さん]

家賃保証？

何年かごとに家賃の見直しがある（何のための家賃保証だかわからん）。

次の入居者が入るまで一定の免責（保証されない）期間がある。

建設業者のすすめによるリフォームを前提とした保証。
（空室率あげるために　こういうリフォームしましょうよ、と割高なリフォームを提案する）
断れば、「双方の合意により円滑に契約を持続する」に反するため保証契約は破棄・・・。

こんな内容になっていませんか？

うまく入居者が入っていれば一定の保証料をとり、入らなければリフォームを勧めて契約を破棄させればよい。
どのみち業者は　損することのない契約。

[1856: 匿名さん]

>>1842
＞立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。
出来ない
一億の物件でそのうち建築費が5000万円だとすると、6％の利回りだと回収できないですよね。
600万の収入から経費30％の180万円金利0.8％80万円だとしても340万円しか残りませんから10年間でも利息が減ったとしても3500万円位？しかも満室条件で。
1842さんは、8％の利回りだとできるというのかもしれないが、今時おまかせで新築８％の物件はないでしょう？
街中に出ているのは6～7％、購入経費の事を考えると実質5.5～6.5位でしょう？

あと出来るとしたら
①　金利経費は考えない。
②　麻布あたりに土地を持っていてアパートを建築した場合10年で返済できる。（土地代は無視）
①，②という考えかな？
1842さんは前提条件をはっきりさせないと。

[1857: 匿名さん]

>>1856 匿名さん

返信ありがとうございます。
自己所有の土地で立地も良いです。
屋根には太陽光パネルがあります。
諸経費、金利込で10年回収できます。
シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。

[1858: 通りすがり]

レスポンスいいね！！

[1859: 匿名さん]

>>1857さん
回答ありがとうございます。
＞シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。
シノケンの物件とは一棟売りの物件、自己所有の土地にシノケンさんで建てた物件？

[1860: 匿名さん]

>>1859さん
自己所有です。
容積率400％で本来は高層のビルを
建てるエリアですが、北側に老夫婦
の一戸建てあるため低層のシノケン
アパートにしました。
スーパー・コンビニ徒歩１分。
デパートも徒歩圏です。
生活至便で自分が住みたいです。

[1861: 匿名さん]

>>1860
シノケンのターゲットである土地なしサラリーマンには全く参考にならないお話ですね。
そういう恵まれた前提条件を明かさないで、「シノケンの物件は10年回収できます」と一般論のように言うと誤解を与えかねませんよ。

[1862: 匿名さん]

［情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[1863: 匿名さん]

オーナーなりすまし業者でしょう。

[1864: 匿名さん]

>>1862さん　1863さん
不快な思いをさせてしまって申し訳ありません。
シノケンというとサラリーマン向け建売アパート業者というイメージしか湧かないと思います。
しかし、普通の建築業者で一戸建でもアパートでも好きなように建ててくれます。
私の物件もオーダーメイドで福岡出身の営業と建築士に依頼して建築しました。
デザインや機能性に優れ、低コストです。
管理会社の客付けも良いと思います。
一番驚いたことは、営業が建売物件を勧めなかったことです。
１人のサラリーマンが借入できる金額は限りられているので利回りの低い物件は買わない方が良いとアドバイスいただきました。
自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。

[1865: 匿名さん]

>>1864
>自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。
会社によるかもしれないですが、住宅の営業は個人商店的な所があると思います。ですから、たまたま担当した営業が良かったからといって、シノケンの営業は誰でも顧客第一に考えているのかどうかはわからない。嘘ではないのでしょうけれど、こういう情報の出し方も誤解を与えかねないと思います。

[1866: 匿名さん]

>>1865さん
ご指摘ありがとうございます。
営業、現場監督、管理業者とも対応が良く社員教育、企業風土も少なからずあると思います。
基礎工事から上棟までの過程も見てきましたが、しっかりとした作りで、不備を指摘した時もすぐに対応いただけました。
厚さ５㎝ほどある設計図と構造計算書もいただきました。
セキスイ、Daiwa、大東、東建の営業とも付き合いがありますが大手と遜色ありません。
ただし、福岡時代から勤務する営業は建築知識も豊富で図面と見積書を見ながら商談できますが、最近採用の社員は完成物件を売るだけで建築の知識が必ずしも豊富とは言えないと思います。
また、大手ＨＭではオーナー会があり、研修会、パーティ、旅行、ゴルフコンペなどが開催されますが、シノケンは何もありません。

[1867: 通りがかりさん]

融資がなきゃなにも始まらないもんな

[1868: 購入経験者さん]

シノケンで建てたら10年で回収できるし、後はチャリンチャリンお金が入ってくる。
初心者でもできる簡単な事業だからね。HMだと15～20年かかる。

やっぱりシノケンが一番ですよ。

[1869: 匿名さん]

大手ＨＭで建築した場合、資金の回収に17～18年かかりました。
現在は太陽光売電と低金利のおかげで13-14年で回収できます。
早期に借入金を繰上返済できます。
鉄骨の場合、実質的な耐用年数は60年です。
修繕費はかかりますが、３世代に渡って家賃収入が入ります。
太陽光パネルで屋根からチャリンチャリンとお金が降ってきます。
木造では、シノケンの利回りが一番です。
シノケンの物件は、やや広めの間取り(ロフト付1LDK)で将来民泊や高齢者住宅にも転用できるよう設計しました。

[1870: 匿名さん]

え、鉄骨築30年強で、風呂桶なし物件（一番狭いタイプ）。
どんな層が借りてくれるんでしょうね・・・。

[1871: 匿名さん]

>>1870さん
鉄骨の物件は2LDK(60-65㎡)で設備は分譲マンションに近い仕様です。
テレビのＣＭで紹介されているセキュリティ賃貸です。
庭付きのメゾネット物件(2LDK)もあり、小さい子供のいる世帯が入居します。
最寄り駅、スーパー、コンビニ、公園、病院がすべて徒歩５分以内です。
出張の際、新幹線駅にも15分以内で到着できます。
賃貸の激戦区ですが採算の低い2LDK物件は極めて少ないので競争力があります。
魅力ある賃貸を作り、差別化しないと満室になりません。

[1872: 匿名さん]

スルガ空売りした方が儲かりそうだな

[1873: 匿名さん]

昨日はスルガだけでなく、シノケン、TATERUの株価も大幅に下げました。
スルガと関連はないですが、不動産株にも影響を与えています。
先日、伊豆の温泉に行きましたが、スルガの支店の周りには大企業が
少ないため、無理をしているのだなと感じしました。

[1874: 匿名さん]

アパート経営は住人1人変なのが入ったら大変、リスク高いです。

[1875: 通りがかりさん]

>>1853 匿名さん
建築業の夜逃げに関する何か記事や情報元はございますか？
あれば見てみたいです。

[1876: 匿名さん]

>>1875
最近水戸大家さんの記事でみかけたかも

[1877: 死野剣太郎]

シノケンさんの物件はオシャレですねー
しかーし、壁が紙です。
横、上の部屋の電話の声や、TVの音、スマホのバイブ、ありとあらゆる音が筒抜けです。
上がキッチンつかえば、ジャバジャバ水が流れる音、トイレ流せばジャバジャバ。
ロフトオシャレでいいと思ってましたが、90センチでは中腰で移動で余計辛い。
中途半端なロフトはいらないよね。
管理対応は10点満点中2点、対応遅い、クレーム入れてから解決されず放置。
アパートのオーナーもこの壁の薄さとか管理対応をしったら泣くでしょ。
利回りとか云々の前にそのうち入居者入らなくなって、オーナーは爆死する予感。
以上率直な意見でした。

[1878: 匿名さん]

>>1877さん
クレームはアイデアの宝庫です。
そのような貴重なご意見を参考にして設計・建築しました。
音、水回りの問題は改善できます。
管理会社はオーナーに対しては丁寧な対応をしますが、入居者に対しては良くないケースも多いですね。

[1879: 匿名さん]

音の問題は昔からありましたがいまだに改善されていませんがｗ

[1880: 匿名さん]

>>1878
>管理会社はオーナーに対しては丁寧な対応をしますが、入居者に対しては良くないケースも多いですね。
管理会社にとってのお客さまはオーナーであって、提供する商品は入居者募集を含むサービス。このビジネスモデルにおいては、入居者はお客さまではなくて利用する存在なのでしょう。

[1881: 匿名さん]

つまり管理料は入居者が負担しろと

[1882: 匿名さん]

工事期間中に近隣に迷惑をかけまくる最悪な会社だと思います。名ばかりの現場監督で、迷惑駐車、違法駐車の連絡をしても、「うちの業者ではないかもしれない」「今現場に居ないのでわからない」などとふざけた言い訳ばかりして、誠意の欠片も見せません。他人の私有地に勝手に業者の車を停めて、煙草の吸殻やゴミのポイ捨てなどやりたい放題。一体どんな社員教育をしているのか、社長に問いたいです。
最低、最悪な会社。

[1883: 匿名さん]

>>1882さん
工事をしているのは、直営の工事会社ではなく、下請けの協力企業だと思います。現場監督は正社員ですが、多くの工事を並行して担当しているため、現場に現れることは稀です。私の物件を建築した時はマナーも良く、近隣の有料駐車場を借りていました。あまりにひどい場合には、本社に直接連絡した方が良いかもしれません。

[1884: 匿名さん]

つまりシノケンはろくに工事監理してないのですね。

[1885: 匿名さん]

>>1884さん
工程ごとのチェックはされている思います。第三者機関による検査も行っています。コストを下げるために、下請け会社による分業制のような形になっています。シノケンの建築費は他社に比べて安いと思います。また、建築業は好況・不況の格差の激しい業界です。建築部門を自社で丸がかえすると不況に対応できません。シノケンは固定費を小さくし、長期間生き抜くための組織や財務体質を築いています。

[1886: 通りすがり]

>>1885 匿名さん　
シノケン関係者なのはわかるけど、
不動産投資家に伝える目線ではないと思います。
貴方が語っている内容はシノケンの株主には響くと思いますが、
不動産を購入する側にとっては不安材料でしかありません。

工程ごとのチェックはあるが、十分な工事監督が行われているかは不明。
ハズレの下請けを引いてしまう可能性もあるらしいですし…

[1887: 匿名さん]

音の問題は下請けのせいですか？

[1888: 匿名さん]

>>1886さん
シノケンのオーナーです。Ｌ社の施工ミス・手抜き工事が社会的な問題になっていますが、シノケンは元々建築会社で品質には定評があります。100%自社施工する会社の物件も所有していますが、建築費は20%高くなります。それでも細かい施工ミスが複数見つかりました。シノケンは全国に数千棟ありますが、施工上で大きな問題となるような事件はないと思います。私が記述した建築の工程は、シノケンに限らず、どの会社でも同じです。シノケンは建築現場の見学の依頼をすれば見せてもらえます。一方、Ｄ建託は見学を拒否されました。
もう一つ大事なのは会社経営の健全性です。管理、修繕など会社とは30年以上の関係が続きます。継続できる企業であるかどうか見極めが大切です。

[1889: 匿名さん]

>>1887
音の問題は下請けのせいですか？

構造上、設計上の問題です。
解消する方法として、中階段にする、水回りで挟む、防音材を入れる、上下階の間に緩衝材を入れるなどの方法があります。しかし、木造である以上、音を小さくする程度の効果しかありません。
私の所有するファミリータイプの物件の中で、木造でも完璧に遮音できる構造にしたものもあります。赤ちゃんの大きな鳴き声を通さないためです。

[1890: 匿名さん]

>>施工上で大きな問題となるような事件
姉歯事件

[1891: 匿名さん]

>>1890さん
今のアパート事業を始める前のことです。
経営体質が大きく変わり、上場企業に成長しました。

[1892: 匿名さん]

姉歯事件の後からアパート事業を始めたって事は
まだ最初のアパート建ててから10年くらいしか経ってないってこと？
これからいろいろ問題化するかもしれませんね。

[1893: 匿名さん]

>>1892さん
アパートや賃貸マンションは28年前から建てています。今のサラリーマンを対象として大量に販売するスキームは10年くらい前からです。新しい物件が多いので入居率98%となります。基礎工事や上棟のプロセスを見れば、安心されると思います。保護シートで覆うまでの２週間は、1日に1回朝か夕方に工事現場に通い自分の目で確認してきました。デザインも綺麗で、コスト対品質のパフォーマンスも良いと思います。

[1894: 匿名さん]

追記になりますがスルガの不適正融資の発覚以降、サラリーマン向けの土地付き案件の融資は事実上ストップしています。融資を通すには①土地については現金で購入する②自己資金を3割(2500-3000万)入れるなどが必要です。ただし、現在は物件価格が高くなる一方で供給過剰で家賃が下落しています。自己資金を3割入れても、3-4年後に収支が赤字になることもあります。

[1895: 匿名さん]

>>1894
>サラリーマン向けの土地付き案件の融資は事実上ストップしています。
サラリーマンを対象として大量に販売するスキームはもう終わったね。
これからどうするシノケンさん。

[1896: 匿名さん]

建築費で1000万2000万抜くのは無理になっただけ
今までシノケンの物件を建ててくれた施主から管理費徴収して糊口をしのぐだろ。

[1897: 匿名さん]

父さんとはいかないでも人員削減は必須ですね。

[1898: 匿名さん]

2019年よりリート(REIT)事業に参入します。
TAKERUも参入予定です。
アパートリートは、初めての試みで未知数です。
木造は経年劣化や家賃・入居率の下落が早いので長期的に高い利回りを出すのは難しいです。
アパートを売る人(営業)は削減されます。
他社との違いは、営業は全て本社(東京)勤務で商談契約や物件引き渡しの時だけ新幹線で各都市に出向きます。
建設・不動産は景気の波が激しいので、あらかじめ人員や固定費を抑える組織や戦略を考えています。

[1899: 匿名さん]

>>リート(REIT)事業
みんなの大家さんやクラウドファンディングとの違いは何ですか？

[1900: 匿名さん]

REITは不動産投資信託のことで大手企業が運用しています。証券取引所に上場され、株式と同じように証券会社を通じて売買できます。3-4%くらいの利回りのものが多いです。クラウドファンディングはネットで資金を募集して投資することの総称で、REITもクラウドファンディングの一つです。

[1910: 匿名さん]

最初の10年くらいは家賃の下落もあまりないし入居率も高いから
成功していると錯覚する人も多いけど、建物が古くなったら
家賃は下落するし入居率も下がるし改修費用もかかる。

[1911: 匿名さん]

家賃の下落と入居率の低下、実際にシノケンさんの物件でフリーレントをつけて募集している物件もあるしね。

[1912: 匿名さん]

フルローンで購入して利益を得ている人もいます。
事例１　インカムゲイン型
リーマンショック後、土地も建築費も安い時期に購入した人。
事例２　キャピタルゲイン型
5～6年保有して、昨年までの高値で売却した人。

[1913: 匿名さん]

>>1912
安い時に買い、高い時に売る。王道ですね。
高い時に買うような、その逆をやってしまう人は儲ける事は難しいでしょうね。

[1914: 匿名さん]

TATERUもかよ、これはシノケンだけ無関係ってことはありえない
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/229124?uiaid=sbgg35

[1915: 匿名さん]

>>1914
フルローンのカラクリが暴露されて
いよいよヤバいね、シノケンも

[1916: 匿名さん]

>>1915
今後他の会社からも同様の問題が続出すると、大きな社会問題に発展する可能性があると思います。
TATERUもシノケンも、株は今のうちに売った方がよいかもしれませんね。

[1917: 匿名さん]

>>1914
しかし損害賠償1200万とはずいぶん思い切って請求したもんだな。
引き渡しも住んでないなら手付倍返しで充分だと素人考えでは思えてしますが。
TATERUでフルローンで購入された方は確認した方が良いな。

[1918: 匿名さん]

預金残高改ざん。
土地がなくても頭金がなくても（最近は少なくても、に変わった）アパート経営はできる・・の正体はこれだった。

もっとも赤字経営という経営だけどね。

[1919: 購入経験者さん]

宅建業者が見せ金を2000万ほど貸す（直接貸すと業法違反だから第三者経由）

2億円の取引のはずが銀行には2億2000～3000万の売買契約の資料提出して借りる（かきあげ）
2000万を宅建業者に返して貯金なしでマンションが買える。

こんなことが日本中の銀行で起こってる。これが安倍黒の日銀の成果ですｗ

[1920: 匿名さん]

>>1919
不動産屋も金貸し（銀行）も昔から金の亡者とうイメージがある。不正を行った不動産屋も悪いが、そうとわかっていて金を貸した銀行も同じ穴の狢だ。断罪されるべきだし、二度と送り返さないように罰則付きの厳しい法規制も必要だろう。

[1921: 通りすがり]

>>1919 購入経験者さん　
まさかこんなところにまでアベガーが来るとは思わなんだｗ

見せ金云々なんて10年以上前からあるぞ。
「見せ金は問題ない？不動産投資を計画中です。」
で検索すると2008年のyahoo知恵袋が出てくるくらいｗｗｗ

[1922: 販売関係者さん]

スルガだけでも1兆の不適切融資があったんだから全国の銀行で精査してるだろ
1物件1スキームもバレ始めて、一括返済迫られ始めてるｗｗｗ

安倍ちゃんが日銀使ってマイナス金利するから、銀行の経営が潰れるぐらい苦しくなるわなｗ
地獄の釜が開いてしまった。安倍バブル崩壊中ですよ。

[1923: デベにお勤めさん]

そこらへんの年収500万の素人リーマンに私文書偽装させて
1～2億フルローンで融資引くなんか前代未聞だったな。

アベノミクス前は新築1Rが主流でしたが
安倍黒のおかげで稼がせてもらいましたありがたい話ですよ。

リーマンは夢の賃貸経営頑張って欲しいですなｗゲラゲラ

[1924: 匿名さん]

>>1921
シノケンは10年以上前からこんなインチキやってたんですか？

[1925: 匿名さん]

姉歯とSFCGはうまく乗り越えられたけど
今度はさすがに、、、、

[1926: 通りすがり]

昨年、シノケンを割と叩いていた週刊ダイヤモンドの不動産特集がまた出るな。
今回はスルガとスマートデイズメインだろうけど

[1927: 匿名さん]

>>1926
TATERUを割りとよいしょしてたけど
どう言い訳するのかねｗ

[1928: 匿名さん]

シノケンは比較的マシじゃろ

TATERUはまじでゴミ、15000万の借金負わせてCFが100万もでてないからな。
2部屋開いたら手出し、サラリーマンの給料で補填前提の組ませ方。

[1929: 匿名さん]

シノケンのプレスリリースでたな。

頭金ゼロでもできるアパート経営スキームは金融機関の信頼があるから大丈夫

やっぱりシノケンは安心だねｗｗｗ

[1930: 匿名さん]

しかしシノケンさんもホームページで堂々と利回り6％をうたっているな、しかも築20年でも入居率99％とは恐れ入りました。
だったら管理手数料だけでも家賃保証かできるだろうに。

[1931: 匿名さん]

>>1929
そんなに信頼あるならリーマンでなくても
引きこもりのニートでもホームレスでも
頭金ゼロでアパート経営できるじゃん

[1932: 匿名さん]

>>1930
退去後に室内清掃してから1ヶ月間は免除期間
しかも入居日でなく申込日までが空室期間だから
実質2～3ヶ月空室でも入居率100%で計算されるからな

[1933: デベにお勤めさん]

そもそも利回り6％　金利1％（固定）　返済期間30年でも赤字なんですが・・・
日銀金利上げ始めたのに変動で借りさせる頭ハッピーセットな奴ら

[1934: 匿名さん]

武蔵コーポレーションですね

[1935: 匿名さん]

ソーシャルレンディングもいよいよオワコンのようですが
シノケンのリートは大丈夫ですか？夜逃げしませんか？

[1936: 被害者]

工事業者が倒産して？夜逃げされてしまったんですが
どうすればいいですか？

[1937: 被害者]

このスレみてシノケン株買ったのですが、最近の急落で大損してしまいました。

[1938: 匿名さん]

>>1937さん
TATERUは株価が4分の1になったので、シノケンはまだ良い方です。
大東、東建をはじめとする投資用不動産株は大きく値下がりしています。
TATERU株は500円で買いましたがギャンブルです。

[1939: 被害者]

>>1935
SBIのソーシャルレンディングで借り手が夜逃げしてしまい、元金が戻ってきません。

[1940: 匿名さん]

スルガの行員が不正に積極的に関与していることが明らかになりました。
シノケンもいよいよヤバいですね。

[1942: 通りすがり]

一棟物は個人の融資が引けなくなって、
区分の需要が上がりそう。
持ってりゃよかったかなｗ

[1943: デベにお勤めさん]

区分の時代か！！！俺らの時代だなと
ツーブロックゴリラがアップし始めました。

新築区分を実需向けで借りればじゃぶじゃぶ融資するからのぉ
今度の主戦場は1Rじゃのう。

[1944: 匿名さん]

シノケンアパート担当がシノケンワンルームマンション1室はダメだって否定してた

[1945: 匿名さん]

区分所有は一棟買いよりも利回りが下がるから無理でしょ。
という記事だったな。
確かに1Rを2000万で買ったとしていくら収益があるのか？家賃月8万なら年96万、そこから管理費修繕積立、賃貸の管理費を引いたらいくら残る？

[1946: 匿名さん]

>>1945 匿名さん
フルローンだったら毎月2～3万円持ち出し

[1947: 匿名さん]

家賃月8万 年96万　価格2000万　想定

管理費は1Rなら月1万
空室　客付け　補修費で家賃20～30％
金利は2％　返済期間20年

計算すると

年96万　価格2000万 表面利回り　4.8％（笑）

ワシの利回り計算
家賃8万-管理費1万＝7万　年84万
84万÷（1-0.2）＝　67.2　-10（固税）＝　57.2
57.2/2000＝　ワシ基準利回り　3.36％

3.36-2（金利）＝1.36％　2000万借りてリスクとってこれｗ
でも都心だと当たり前のように買われていくという恐怖

[1948: 匿名さん]

都心で新築1ルームマンション、2000万円じゃ買えないよ

[1949: 匿名さん]

いくらで買えるの？

[1950: 匿名さん]

中古1Rはアベノミ前に東京の物件でも700万ぐらいで売ってた。いくつか買ったわ。
利回りだけで10↑は余裕で超えてたな。