シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1841: 匿名さん]

シノケンは、完成２か月以上前に募集することはありません。
３か月の工事て完成します。
基礎工事が終わったくらい状態で上物なしで入居募集はありません。
上物なしで入居を決める人はいますか？

[1842: 匿名さん]

>>1840
立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。
また、家賃保証があると信用が付き、10年固定0.7-0.8%の好条件で融資いただけます。
私はファミリータイプの物件はすべて家賃保証を付けています。
入居者を募集する代理店もサブリース物件を優先して客付けするようです。

[1843: 匿名さん]

>>1842匿名さん
たしかに銀行からよりよい条件で融資引けますね

[1844: 匿名さん]

>>1841 匿名さん
シノケンの工事業者は1日30時間労働ですかｗ

[1845: 匿名さん]

>>1844さん
シノケンなど木造アパートの建築期間は３ケ月が多いです。
軸組みの場合、木材はすべてプレカットされ、超短期間で組み立てます。
分業制でベタ基礎、上棟、外壁、内装、電気水道、外構の工事が進められます。
アイケンだけは４か月かけて丁寧に施工しますが、建築費がやや高くなります。
２×４も３ケ月で建築できます。
資材を大量仕入れし、短期間で効率よく建築することでコストを下げます。

[1846: 匿名さん]

>>1839: 購入経験者さん　

１月前後であれば、少しは信憑性出るかもねｗ

[1847: 匿名さん]

>>1842
>家賃保証があると信用が付き、10年固定0.7-0.8%の好条件で融資いただけます。
信用力の低い人には魅力的な話に映るかもしれませんね。しかし、家賃保証をつけてた場合とつけない場合の総コストを比べなければ損得の判断は出来ません。

>入居者を募集する代理店もサブリース物件を優先して客付けするようです。
サブリース業者と代理店の間に何らかの関係がある場合はそうなる可能性が大きいでしょう。しかしこれも、サブリース業者と全く関係のない代理店に入居者募集を依頼した場合と比較しなければ判断が出来ませんね。

幸い1842さんの投資は上手くいっているみたいですが、なんとなくではなくて定量的に判断する習慣をつけないと危険だと思います。

[1848: 購入経験者さん]

>>1846 匿名さん
10/中に完成、引渡し、入居開始予定です。

[1849: 匿名さん]

>>1847さん
返信ありがとうございます。
家賃保証を付けるのは損得勘定よりも、心の余裕を優先します。
空率リスクはオーナーにとって大きな精神的不安になります。
私のサブリース物件の半数は大手企業の法人契約です。
属性が良いため、ゴミ出し等のマナーも守ってくれます。
大手ＨＭの契約代理店は大手企業や属性の良い人を選んで物件を薦めてくれます。
もちろんコスト的には不利になるかもしれませんが、私は気持ちの問題を優先します。

[1850: 匿名さん]

損得勘定抜きにするなら、都内なら駐車場にするのが一番だな。

[1851: 匿名さん]

不動産の融資は厳しくなったけどコインランドリーなら緩いよ

[1852: 匿名さん]

コインランドリーは最初は良かったけど競合が出まくって
最後はオーナーが首

ワタクシはそんな建物と設備の売買をしております。安いよ～安いよ～

[1853: 匿名さん]

シノケンもリートに参入ってことはエンド客が相当少なくなったんだろうな。
建築業も夜逃げが出始めて物件価格が下がり始めてるのに今アパート経営するとか勇気あるよな。

[1854: 匿名さん]

tateruもクラウドファンディングに力入れてるしリーマンアパートはオワコンなの？

[1855: 匿名さん]

家賃保証？

何年かごとに家賃の見直しがある（何のための家賃保証だかわからん）。

次の入居者が入るまで一定の免責（保証されない）期間がある。

建設業者のすすめによるリフォームを前提とした保証。
（空室率あげるために　こういうリフォームしましょうよ、と割高なリフォームを提案する）
断れば、「双方の合意により円滑に契約を持続する」に反するため保証契約は破棄・・・。

こんな内容になっていませんか？

うまく入居者が入っていれば一定の保証料をとり、入らなければリフォームを勧めて契約を破棄させればよい。
どのみち業者は　損することのない契約。

[1856: 匿名さん]

>>1842
＞立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。
出来ない
一億の物件でそのうち建築費が5000万円だとすると、6％の利回りだと回収できないですよね。
600万の収入から経費30％の180万円金利0.8％80万円だとしても340万円しか残りませんから10年間でも利息が減ったとしても3500万円位？しかも満室条件で。
1842さんは、8％の利回りだとできるというのかもしれないが、今時おまかせで新築８％の物件はないでしょう？
街中に出ているのは6～7％、購入経費の事を考えると実質5.5～6.5位でしょう？

あと出来るとしたら
①　金利経費は考えない。
②　麻布あたりに土地を持っていてアパートを建築した場合10年で返済できる。（土地代は無視）
①，②という考えかな？
1842さんは前提条件をはっきりさせないと。

[1857: 匿名さん]

>>1856 匿名さん

返信ありがとうございます。
自己所有の土地で立地も良いです。
屋根には太陽光パネルがあります。
諸経費、金利込で10年回収できます。
シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。

[1858: 通りすがり]

レスポンスいいね！！

[1859: 匿名さん]

>>1857さん
回答ありがとうございます。
＞シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。
シノケンの物件とは一棟売りの物件、自己所有の土地にシノケンさんで建てた物件？

[1860: 匿名さん]

>>1859さん
自己所有です。
容積率400％で本来は高層のビルを
建てるエリアですが、北側に老夫婦
の一戸建てあるため低層のシノケン
アパートにしました。
スーパー・コンビニ徒歩１分。
デパートも徒歩圏です。
生活至便で自分が住みたいです。