シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
＼専門家に相談できる／
シノケン はどうでしょうか？？？
| No.1801 |
by 匿名さん 2018-08-06 13:22:24
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削除依頼
>1800さん
私は、平均賃金程度の普通のサラリーマンです。資産ゼロからスタートして、金融資産で運用して蓄財し、不動産投資へと進みました。失敗も数多くあります。誰でもチャンスはありますので、前向きに考えていきましょう。 |
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| No.1802 |
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| No.1803 |
普通のサラリーマンは金融商品の投資で成功して自己資金を作らないと不動産に投資できないってことでOK?
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| No.1804 |
>>1803
>普通のサラリーマンは金融商品の投資で成功して自己資金を作らないと 金融商品でも何でも大きく儲けようとすれば相応のリスクが伴いますから、まずは真面目に働いてコツコツお金を貯めるのが王道でしょう。投資で成功する人と失敗する人の違いの１つは、初めにある程度の種銭を貯められるかどうかだと思います。 |
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| No.1805 |
いきなりフルローンでアパート経営するのは無謀という理解でOKですか？
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| No.1806 |
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| No.1807 |
>1805さん
5-6年前まではフルローンで購入 しても収支が黒字になりました。 今は、もう手遅れです。 すぐに赤字になり、手放す場合 には大きな損失が発生します。 銀行からの借入も厳しいです。 シノケンには好立地の物件も 多く、豊富な自己資金のある 人には良いかもしれません。 自己資金の少ない人には、 良い物件があったとしても お勧めできません。 川柳に投稿されたように 「人生棒に振るローン」です |
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| No.1808 |
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| No.1809 |
しっかり計画を立てる
↓ 利息が上がったり、空室が続いても大丈夫な設計を立てる ↓ これらを満たすだけのお金が用意できること 結局、ある程度お金はキープしておくことは必須です |
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| No.1810 |
最初に必要なものはアパート経営についての知識です。
最低でも関連する本を５冊は読みましょう。 日々の情報やノウハウを得るために楽待の収益物件、楽待新聞を見るのも良いでしょう。 会計(税務)の基礎知識も必要です。 さらに、相談できる人がいることが何よりも強みになります。 最後に運も必要です。 多くの知識を身に付け、努力すれば運を味方につけることができます。 |
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| No.1811 |
>最後に運も必要です。
勘違いする人がいるといけないので補足します。 大きく儲けるには運も必要でしょう。しかし、しっかりとした計画が立たないのに運頼みで決断してはいけません。 |
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| No.1812 |
年間利回り6%ちょっとでは、しっかりした計画はたてられません。
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| No.1813 |
週間ダイヤモンドの先週号で紹介されたように、サラリーマン大家の時代は終焉を迎えようとしています。
利回り6％では運用できません。 銀行の融資も個人の属性で判断するのではなく、長期の収支や資産価値に基づいて査定されるようになっています。 私は銀行と直接交渉して融資を受けています。 シノケンは購入時の収支表しか出さないため、自分で30年間の収支表を作り、銀行の方に建築予定地を実際に見ていただいて融資を受けました。 利回りの高かった時期ですので融資は通りましたが、今では通りません。 シノケンの提携銀行だけが対応いただけると思います。 物件だけではなく、命が担保になります。 |
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| No.1814 |
生命保険金で払う・・・ということですね。
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| No.1815 |
アパートローンに加えて団体信用生命保険(団信)の保険料を支払います。
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| No.1816 |
コメントを入力してください銀行から死ね
圧力があるのですか？ |
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| No.1817 |
>1816さん
団体信用生命保険は契約者が死亡したときに、残りのローンを肩代わりしてくれる生命保険です。通常、住宅ローンに使いますが、アパートローンにも適用されます。土地を持っている地主系の大家は団信を使用することは少ないです。一方、自己資金の少ないサラリーマンは団信加入を条件に貸付が行われることもあります。団信はローン契約者と銀行の双方にメリットがあります。 |
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| No.1818 |
シノケンリートができるらしい。
これで更に安心安全に投資できるようになるな。 |
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| No.1819 |
アパートREITは、国内では初の取り組みかもしれません。
初回(2019.3)の70億円の私募REITは、すぐに集まる可能性が高いと思います。 しかし、現在のREIT市場平均利回りは4%近くあり、5%を超えるもの14あります。 継続的に高い利回りを維持することを求められます。 REITの上場数・投資額は急増しており、その中でどれ位の成果を出せるか注目です。 |
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| No.1820 |
これって、単純にこれまでみたいに審査通る個人が減ってきてるから
それをカバーするために、投資家から金を集めてやるってことでしょ。 |
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| No.1821 |
新規事業(REIT)に期待が集まる一方で、シノケンのアパートでローンを組めない顧客が増えるていることを意味すると考える投資家もいます。
発表翌日の本日(8/9)の株価は大幅に下落し、これが市場の評価かもしれません。 |
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| No.1822 |
リートで自転車こぐのですか？
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| No.1823 |
なんだかアパートに投資するよりもシノケンさんの株を買ったほうが儲かるような気がします。
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| No.1824 |
シノケンの株買う
売って儲かる 融資引き締め 貸しはがしが出始める シノケンオーナーの物件の中古を底値で現金で買う シノケンの管理をはずす。 大勝利 イメトレ中 |
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| No.1825 |
そしてトルコリラで大儲け
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| No.1826 |
トルコリラで1000万円儲けたのでもう1棟シノケンアパート買ってもいいですか？
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| No.1827 |
トルコリラロングとシノケンREITBUYで大儲けする予定 金が無ければ生きる意味はバーゲンセールだホォーー 人生は一度きり。近道でHeavenまで突き進め。 |
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| No.1828 |
>>トルコリラロング
地獄直行ルート |
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| No.1831 |
[No.1829と本レスは、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
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| No.1832 |
このレスもお盆休み状態ですね。
融資が通りにくくなった。 利益を出すのは難しい。 結局、ハイリスク・ノーリターン 皆さん諦めましたか？ それとも飽きてしまいましたか？ 私は地道に規模を拡大しています。 |
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| No.1833 |
悪いことは言わない。
やめときなさい。 |
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| No.1834 |
コツはみんなと逆のことをすること
もうすぐ買いチャンスの到来だね |
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| No.1835 |
>コツはみんなと逆のことをすること
コレは自己資金がないと中々出来ないでしょう。 貧乏人は、楽に早く金持ちになりたいと考えるのだろうけれど、投資に安い・早い・美味い話しは滅多にないと思います。 |
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| No.1836 |
かってまだアパートが不足していた頃には確かにチャンスがありました。
今のようにこれだけ賃貸経営が一般化する中で 少しの自己資金で勝てますか？ 業者がサポートしてくれるというのは お金を払うということ。 経営を保証などしてくれません。 家賃保証など本当はどういう仕組みか 調べて見ればよくわかりますよ。 空室率は現在 東京で３割５分、神奈川で４割超え と言われます。 自己資金の少ない素人が勝てるかは ちょっと考えればわかること。 ここの賛成意見は ほとんど なりすまし業者のあおりでしょう。 |
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| No.1837 |
>家賃保証など本当はどういう仕組みか 調べて見ればよくわかりますよ。
大抵の「家賃保証」契約は、家賃が維持できなくなったらケツまくっても良いという内容になっていて、○○年一括借り上げ「家賃保証」といった謳い文句から連想されるような内容では全くありません。 これはもう、積極的に間抜けな奴を騙そうとした詐欺商品と言われても仕方がないようなもので、そんな「家賃保証」になど金を払うのは無駄の極みでしかありません。 |
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| No.1838 |
自分でやれば利益はあがりますが、リーマンに入居付けや物件管理ができますか？
そんな時間がとれますか？結局業者に任せるしかありません。 |
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| No.1839 |
建物が完成するまでに2ヶ月以上あるのにもう満室か
シノケンの集客力半端ないね |
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| No.1840 |
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| No.1841 |
シノケンは、完成２か月以上前に募集することはありません。
３か月の工事て完成します。 基礎工事が終わったくらい状態で上物なしで入居募集はありません。 上物なしで入居を決める人はいますか？ |
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| No.1842 |
>>1840
立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。 また、家賃保証があると信用が付き、10年固定0.7-0.8%の好条件で融資いただけます。 私はファミリータイプの物件はすべて家賃保証を付けています。 入居者を募集する代理店もサブリース物件を優先して客付けするようです。 |
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| No.1843 |
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| No.1844 |
>>1841 匿名さん
シノケンの工事業者は1日30時間労働ですかｗ |
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| No.1845 |
>>1844さん
シノケンなど木造アパートの建築期間は３ケ月が多いです。 軸組みの場合、木材はすべてプレカットされ、超短期間で組み立てます。 分業制でベタ基礎、上棟、外壁、内装、電気水道、外構の工事が進められます。 アイケンだけは４か月かけて丁寧に施工しますが、建築費がやや高くなります。 ２×４も３ケ月で建築できます。 資材を大量仕入れし、短期間で効率よく建築することでコストを下げます。 |
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| No.1846 |
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| No.1847 |
>>1842
>家賃保証があると信用が付き、10年固定0.7-0.8%の好条件で融資いただけます。 信用力の低い人には魅力的な話に映るかもしれませんね。しかし、家賃保証をつけてた場合とつけない場合の総コストを比べなければ損得の判断は出来ません。 >入居者を募集する代理店もサブリース物件を優先して客付けするようです。 サブリース業者と代理店の間に何らかの関係がある場合はそうなる可能性が大きいでしょう。しかしこれも、サブリース業者と全く関係のない代理店に入居者募集を依頼した場合と比較しなければ判断が出来ませんね。 幸い1842さんの投資は上手くいっているみたいですが、なんとなくではなくて定量的に判断する習慣をつけないと危険だと思います。 |
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| No.1848 |
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| No.1849 |
>>1847さん
返信ありがとうございます。 家賃保証を付けるのは損得勘定よりも、心の余裕を優先します。 空率リスクはオーナーにとって大きな精神的不安になります。 私のサブリース物件の半数は大手企業の法人契約です。 属性が良いため、ゴミ出し等のマナーも守ってくれます。 大手ＨＭの契約代理店は大手企業や属性の良い人を選んで物件を薦めてくれます。 もちろんコスト的には不利になるかもしれませんが、私は気持ちの問題を優先します。 |
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| No.1850 |
損得勘定抜きにするなら、都内なら駐車場にするのが一番だな。
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| No.1851 |
不動産の融資は厳しくなったけどコインランドリーなら緩いよ
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| No.1852 |
コインランドリーは最初は良かったけど競合が出まくって
最後はオーナーが首 ワタクシはそんな建物と設備の売買をしております。安いよ～安いよ～ |
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| No.1853 |
シノケンもリートに参入ってことはエンド客が相当少なくなったんだろうな。
建築業も夜逃げが出始めて物件価格が下がり始めてるのに今アパート経営するとか勇気あるよな。 |
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| No.1854 |
tateruもクラウドファンディングに力入れてるしリーマンアパートはオワコンなの？
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| No.1855 |
家賃保証？
何年かごとに家賃の見直しがある（何のための家賃保証だかわからん）。 次の入居者が入るまで一定の免責（保証されない）期間がある。 建設業者のすすめによるリフォームを前提とした保証。 （空室率あげるために こういうリフォームしましょうよ、と割高なリフォームを提案する） 断れば、「双方の合意により円滑に契約を持続する」に反するため保証契約は破棄・・・。 こんな内容になっていませんか？ うまく入居者が入っていれば一定の保証料をとり、入らなければリフォームを勧めて契約を破棄させればよい。 どのみち業者は 損することのない契約。 |
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| No.1856 |
>>1842
＞立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。 出来ない 一億の物件でそのうち建築費が5000万円だとすると、6％の利回りだと回収できないですよね。 600万の収入から経費30％の180万円金利0.8％80万円だとしても340万円しか残りませんから10年間でも利息が減ったとしても3500万円位？しかも満室条件で。 1842さんは、8％の利回りだとできるというのかもしれないが、今時おまかせで新築８％の物件はないでしょう？ 街中に出ているのは6～7％、購入経費の事を考えると実質5.5～6.5位でしょう？ あと出来るとしたら ① 金利経費は考えない。 ② 麻布あたりに土地を持っていてアパートを建築した場合10年で返済できる。（土地代は無視） ①，②という考えかな？ 1842さんは前提条件をはっきりさせないと。 |
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| No.1857 |
>>1856 匿名さん
返信ありがとうございます。 自己所有の土地で立地も良いです。 屋根には太陽光パネルがあります。 諸経費、金利込で10年回収できます。 シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。 |
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| No.1858 |
レスポンスいいね！！
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| No.1859 |
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| No.1860 |
>>1859さん
自己所有です。 容積率400％で本来は高層のビルを 建てるエリアですが、北側に老夫婦 の一戸建てあるため低層のシノケン アパートにしました。 スーパー・コンビニ徒歩１分。 デパートも徒歩圏です。 生活至便で自分が住みたいです。 |
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| No.1861 |
>>1860
シノケンのターゲットである土地なしサラリーマンには全く参考にならないお話ですね。 そういう恵まれた前提条件を明かさないで、「シノケンの物件は10年回収できます」と一般論のように言うと誤解を与えかねませんよ。 |
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| No.1862 |
［情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］
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| No.1863 |
オーナーなりすまし業者でしょう。
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| No.1864 |
>>1862さん 1863さん
不快な思いをさせてしまって申し訳ありません。 シノケンというとサラリーマン向け建売アパート業者というイメージしか湧かないと思います。 しかし、普通の建築業者で一戸建でもアパートでも好きなように建ててくれます。 私の物件もオーダーメイドで福岡出身の営業と建築士に依頼して建築しました。 デザインや機能性に優れ、低コストです。 管理会社の客付けも良いと思います。 一番驚いたことは、営業が建売物件を勧めなかったことです。 １人のサラリーマンが借入できる金額は限りられているので利回りの低い物件は買わない方が良いとアドバイスいただきました。 自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。 |
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| No.1865 |
>>1864
>自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。 会社によるかもしれないですが、住宅の営業は個人商店的な所があると思います。ですから、たまたま担当した営業が良かったからといって、シノケンの営業は誰でも顧客第一に考えているのかどうかはわからない。嘘ではないのでしょうけれど、こういう情報の出し方も誤解を与えかねないと思います。 |
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| No.1866 |
>>1865さん
ご指摘ありがとうございます。 営業、現場監督、管理業者とも対応が良く社員教育、企業風土も少なからずあると思います。 基礎工事から上棟までの過程も見てきましたが、しっかりとした作りで、不備を指摘した時もすぐに対応いただけました。 厚さ５㎝ほどある設計図と構造計算書もいただきました。 セキスイ、Daiwa、大東、東建の営業とも付き合いがありますが大手と遜色ありません。 ただし、福岡時代から勤務する営業は建築知識も豊富で図面と見積書を見ながら商談できますが、最近採用の社員は完成物件を売るだけで建築の知識が必ずしも豊富とは言えないと思います。 また、大手ＨＭではオーナー会があり、研修会、パーティ、旅行、ゴルフコンペなどが開催されますが、シノケンは何もありません。 |
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| No.1867 |
融資がなきゃなにも始まらないもんな
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| No.1868 |
シノケンで建てたら10年で回収できるし、後はチャリンチャリンお金が入ってくる。
初心者でもできる簡単な事業だからね。HMだと15～20年かかる。 やっぱりシノケンが一番ですよ。 |
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| No.1869 |
大手ＨＭで建築した場合、資金の回収に17～18年かかりました。
現在は太陽光売電と低金利のおかげで13-14年で回収できます。 早期に借入金を繰上返済できます。 鉄骨の場合、実質的な耐用年数は60年です。 修繕費はかかりますが、３世代に渡って家賃収入が入ります。 太陽光パネルで屋根からチャリンチャリンとお金が降ってきます。 木造では、シノケンの利回りが一番です。 シノケンの物件は、やや広めの間取り(ロフト付1LDK)で将来民泊や高齢者住宅にも転用できるよう設計しました。 |
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| No.1870 |
え、鉄骨築30年強で、風呂桶なし物件（一番狭いタイプ）。
どんな層が借りてくれるんでしょうね・・・。 |
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| No.1871 |
>>1870さん
鉄骨の物件は2LDK(60-65㎡)で設備は分譲マンションに近い仕様です。 テレビのＣＭで紹介されているセキュリティ賃貸です。 庭付きのメゾネット物件(2LDK)もあり、小さい子供のいる世帯が入居します。 最寄り駅、スーパー、コンビニ、公園、病院がすべて徒歩５分以内です。 出張の際、新幹線駅にも15分以内で到着できます。 賃貸の激戦区ですが採算の低い2LDK物件は極めて少ないので競争力があります。 魅力ある賃貸を作り、差別化しないと満室になりません。 |
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| No.1872 |
スルガ空売りした方が儲かりそうだな
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| No.1873 |
昨日はスルガだけでなく、シノケン、TATERUの株価も大幅に下げました。
スルガと関連はないですが、不動産株にも影響を与えています。 先日、伊豆の温泉に行きましたが、スルガの支店の周りには大企業が 少ないため、無理をしているのだなと感じしました。 |
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| No.1874 |
アパート経営は住人1人変なのが入ったら大変、リスク高いです。
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| No.1875 |
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| No.1876 |
>>1875
最近水戸大家さんの記事でみかけたかも |
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| No.1877 |
シノケンさんの物件はオシャレですねー
しかーし、壁が紙です。 横、上の部屋の電話の声や、TVの音、スマホのバイブ、ありとあらゆる音が筒抜けです。 上がキッチンつかえば、ジャバジャバ水が流れる音、トイレ流せばジャバジャバ。 ロフトオシャレでいいと思ってましたが、90センチでは中腰で移動で余計辛い。 中途半端なロフトはいらないよね。 管理対応は10点満点中2点、対応遅い、クレーム入れてから解決されず放置。 アパートのオーナーもこの壁の薄さとか管理対応をしったら泣くでしょ。 利回りとか云々の前にそのうち入居者入らなくなって、オーナーは爆死する予感。 以上率直な意見でした。 |
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| No.1878 |
>>1877さん
クレームはアイデアの宝庫です。 そのような貴重なご意見を参考にして設計・建築しました。 音、水回りの問題は改善できます。 管理会社はオーナーに対しては丁寧な対応をしますが、入居者に対しては良くないケースも多いですね。 |
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| No.1879 |
音の問題は昔からありましたがいまだに改善されていませんがｗ
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| No.1880 |
>>1878
>管理会社はオーナーに対しては丁寧な対応をしますが、入居者に対しては良くないケースも多いですね。 管理会社にとってのお客さまはオーナーであって、提供する商品は入居者募集を含むサービス。このビジネスモデルにおいては、入居者はお客さまではなくて利用する存在なのでしょう。 |
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| No.1881 |
つまり管理料は入居者が負担しろと
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| No.1882 |
工事期間中に近隣に迷惑をかけまくる最悪な会社だと思います。名ばかりの現場監督で、迷惑駐車、違法駐車の連絡をしても、「うちの業者ではないかもしれない」「今現場に居ないのでわからない」などとふざけた言い訳ばかりして、誠意の欠片も見せません。他人の私有地に勝手に業者の車を停めて、煙草の吸殻やゴミのポイ捨てなどやりたい放題。一体どんな社員教育をしているのか、社長に問いたいです。
最低、最悪な会社。 |
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| No.1883 |
>>1882さん
工事をしているのは、直営の工事会社ではなく、下請けの協力企業だと思います。現場監督は正社員ですが、多くの工事を並行して担当しているため、現場に現れることは稀です。私の物件を建築した時はマナーも良く、近隣の有料駐車場を借りていました。あまりにひどい場合には、本社に直接連絡した方が良いかもしれません。 |
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| No.1884 |
つまりシノケンはろくに工事監理してないのですね。
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| No.1885 |
>>1884さん
工程ごとのチェックはされている思います。第三者機関による検査も行っています。コストを下げるために、下請け会社による分業制のような形になっています。シノケンの建築費は他社に比べて安いと思います。また、建築業は好況・不況の格差の激しい業界です。建築部門を自社で丸がかえすると不況に対応できません。シノケンは固定費を小さくし、長期間生き抜くための組織や財務体質を築いています。 |
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| No.1886 |
>>1885 匿名さん
シノケン関係者なのはわかるけど、 不動産投資家に伝える目線ではないと思います。 貴方が語っている内容はシノケンの株主には響くと思いますが、 不動産を購入する側にとっては不安材料でしかありません。 工程ごとのチェックはあるが、十分な工事監督が行われているかは不明。 ハズレの下請けを引いてしまう可能性もあるらしいですし… |
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| No.1887 |
音の問題は下請けのせいですか？
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| No.1888 |
>>1886さん
シノケンのオーナーです。Ｌ社の施工ミス・手抜き工事が社会的な問題になっていますが、シノケンは元々建築会社で品質には定評があります。100%自社施工する会社の物件も所有していますが、建築費は20%高くなります。それでも細かい施工ミスが複数見つかりました。シノケンは全国に数千棟ありますが、施工上で大きな問題となるような事件はないと思います。私が記述した建築の工程は、シノケンに限らず、どの会社でも同じです。シノケンは建築現場の見学の依頼をすれば見せてもらえます。一方、Ｄ建託は見学を拒否されました。 もう一つ大事なのは会社経営の健全性です。管理、修繕など会社とは30年以上の関係が続きます。継続できる企業であるかどうか見極めが大切です。 |
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| No.1889 |
>>1887
音の問題は下請けのせいですか？ 構造上、設計上の問題です。 解消する方法として、中階段にする、水回りで挟む、防音材を入れる、上下階の間に緩衝材を入れるなどの方法があります。しかし、木造である以上、音を小さくする程度の効果しかありません。 私の所有するファミリータイプの物件の中で、木造でも完璧に遮音できる構造にしたものもあります。赤ちゃんの大きな鳴き声を通さないためです。 |
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| No.1890 |
>>施工上で大きな問題となるような事件
姉歯事件 |
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| No.1891 |
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| No.1892 |
姉歯事件の後からアパート事業を始めたって事は
まだ最初のアパート建ててから10年くらいしか経ってないってこと？ これからいろいろ問題化するかもしれませんね。 |
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| No.1893 |
>>1892さん
アパートや賃貸マンションは28年前から建てています。今のサラリーマンを対象として大量に販売するスキームは10年くらい前からです。新しい物件が多いので入居率98%となります。基礎工事や上棟のプロセスを見れば、安心されると思います。保護シートで覆うまでの２週間は、1日に1回朝か夕方に工事現場に通い自分の目で確認してきました。デザインも綺麗で、コスト対品質のパフォーマンスも良いと思います。 |
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| No.1894 |
追記になりますがスルガの不適正融資の発覚以降、サラリーマン向けの土地付き案件の融資は事実上ストップしています。融資を通すには①土地については現金で購入する②自己資金を3割(2500-3000万)入れるなどが必要です。ただし、現在は物件価格が高くなる一方で供給過剰で家賃が下落しています。自己資金を3割入れても、3-4年後に収支が赤字になることもあります。
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| No.1895 |
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| No.1896 |
建築費で1000万2000万抜くのは無理になっただけ 今までシノケンの物件を建ててくれた施主から管理費徴収して糊口をしのぐだろ。 |
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| No.1897 |
父さんとはいかないでも人員削減は必須ですね。
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| No.1898 |
2019年よりリート(REIT)事業に参入します。
TAKERUも参入予定です。 アパートリートは、初めての試みで未知数です。 木造は経年劣化や家賃・入居率の下落が早いので長期的に高い利回りを出すのは難しいです。 アパートを売る人(営業)は削減されます。 他社との違いは、営業は全て本社(東京)勤務で商談契約や物件引き渡しの時だけ新幹線で各都市に出向きます。 建設・不動産は景気の波が激しいので、あらかじめ人員や固定費を抑える組織や戦略を考えています。 |
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| No.1899 |
>>リート(REIT)事業
みんなの大家さんやクラウドファンディングとの違いは何ですか？ |
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| No.1900 |
REITは不動産投資信託のことで大手企業が運用しています。証券取引所に上場され、株式と同じように証券会社を通じて売買できます。3-4%くらいの利回りのものが多いです。クラウドファンディングはネットで資金を募集して投資することの総称で、REITもクラウドファンディングの一つです。
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| No.1910 |
最初の10年くらいは家賃の下落もあまりないし入居率も高いから
成功していると錯覚する人も多いけど、建物が古くなったら 家賃は下落するし入居率も下がるし改修費用もかかる。 |
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| No.1911 |
家賃の下落と入居率の低下、実際にシノケンさんの物件でフリーレントをつけて募集している物件もあるしね。
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| No.1912 |
フルローンで購入して利益を得ている人もいます。
事例１ インカムゲイン型 リーマンショック後、土地も建築費も安い時期に購入した人。 事例２ キャピタルゲイン型 5～6年保有して、昨年までの高値で売却した人。 |
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| No.1913 |
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| No.1914 |
TATERUもかよ、これはシノケンだけ無関係ってことはありえない
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/229124?uiaid=sbgg35 |
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| No.1915 |
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| No.1916 |
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| No.1917 |
>>1914
しかし損害賠償1200万とはずいぶん思い切って請求したもんだな。 引き渡しも住んでないなら手付倍返しで充分だと素人考えでは思えてしますが。 TATERUでフルローンで購入された方は確認した方が良いな。 |
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| No.1918 |
預金残高改ざん。
土地がなくても頭金がなくても（最近は少なくても、に変わった）アパート経営はできる・・の正体はこれだった。 もっとも赤字経営という経営だけどね。 |
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| No.1919 |
宅建業者が見せ金を2000万ほど貸す（直接貸すと業法違反だから第三者経由） 2億円の取引のはずが銀行には2億2000～3000万の売買契約の資料提出して借りる（かきあげ） 2000万を宅建業者に返して貯金なしでマンションが買える。 こんなことが日本中の銀行で起こってる。これが安倍黒の日銀の成果ですｗ |
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| No.1920 |
>>1919
不動産屋も金貸し（銀行）も昔から金の亡者とうイメージがある。不正を行った不動産屋も悪いが、そうとわかっていて金を貸した銀行も同じ穴の狢だ。断罪されるべきだし、二度と送り返さないように罰則付きの厳しい法規制も必要だろう。 |
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| No.1921 |
>>1919 購入経験者さん
まさかこんなところにまでアベガーが来るとは思わなんだｗ 見せ金云々なんて10年以上前からあるぞ。 「見せ金は問題ない？不動産投資を計画中です。」 で検索すると2008年のyahoo知恵袋が出てくるくらいｗｗｗ |
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| No.1922 |
スルガだけでも1兆の不適切融資があったんだから全国の銀行で精査してるだろ 1物件1スキームもバレ始めて、一括返済迫られ始めてるｗｗｗ 安倍ちゃんが日銀使ってマイナス金利するから、銀行の経営が潰れるぐらい苦しくなるわなｗ 地獄の釜が開いてしまった。安倍バブル崩壊中ですよ。 |
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| No.1923 |
そこらへんの年収500万の素人リーマンに私文書偽装させて 1～2億フルローンで融資引くなんか前代未聞だったな。 アベノミクス前は新築1Rが主流でしたが 安倍黒のおかげで稼がせてもらいましたありがたい話ですよ。 リーマンは夢の賃貸経営頑張って欲しいですなｗゲラゲラ |
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| No.1924 |
>>1921
シノケンは10年以上前からこんなインチキやってたんですか？ |
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| No.1925 |
姉歯とSFCGはうまく乗り越えられたけど
今度はさすがに、、、、 |
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| No.1926 |
昨年、シノケンを割と叩いていた週刊ダイヤモンドの不動産特集がまた出るな。
今回はスルガとスマートデイズメインだろうけど |
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| No.1927 |
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| No.1928 |
シノケンは比較的マシじゃろ
TATERUはまじでゴミ、15000万の借金負わせてCFが100万もでてないからな。 2部屋開いたら手出し、サラリーマンの給料で補填前提の組ませ方。 |
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| No.1929 |
シノケンのプレスリリースでたな。
頭金ゼロでもできるアパート経営スキームは金融機関の信頼があるから大丈夫 やっぱりシノケンは安心だねｗｗｗ |
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| No.1930 |
しかしシノケンさんもホームページで堂々と利回り6％をうたっているな、しかも築20年でも入居率99％とは恐れ入りました。
だったら管理手数料だけでも家賃保証かできるだろうに。 |
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| No.1931 |
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| No.1932 |
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| No.1933 |
そもそも利回り6％ 金利1％（固定） 返済期間30年でも赤字なんですが・・・ 日銀金利上げ始めたのに変動で借りさせる頭ハッピーセットな奴ら |
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| No.1934 |
武蔵コーポレーションですね
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| No.1935 |
ソーシャルレンディングもいよいよオワコンのようですが
シノケンのリートは大丈夫ですか？夜逃げしませんか？ |
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| No.1936 |
工事業者が倒産して？夜逃げされてしまったんですが
どうすればいいですか？ |
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| No.1937 |
このスレみてシノケン株買ったのですが、最近の急落で大損してしまいました。
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| No.1938 |
>>1937さん
TATERUは株価が4分の1になったので、シノケンはまだ良い方です。 大東、東建をはじめとする投資用不動産株は大きく値下がりしています。 TATERU株は500円で買いましたがギャンブルです。 |
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| No.1939 |
>>1935
SBIのソーシャルレンディングで借り手が夜逃げしてしまい、元金が戻ってきません。 |
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| No.1940 |
スルガの行員が不正に積極的に関与していることが明らかになりました。
シノケンもいよいよヤバいですね。 |
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| No.1942 |
一棟物は個人の融資が引けなくなって、
区分の需要が上がりそう。 持ってりゃよかったかなｗ |
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| No.1943 |
区分の時代か！！！俺らの時代だなと ツーブロックゴリラがアップし始めました。 新築区分を実需向けで借りればじゃぶじゃぶ融資するからのぉ 今度の主戦場は1Rじゃのう。 |
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| No.1944 |
シノケンアパート担当がシノケンワンルームマンション1室はダメだって否定してた
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| No.1945 |
区分所有は一棟買いよりも利回りが下がるから無理でしょ。
という記事だったな。 確かに1Rを2000万で買ったとしていくら収益があるのか？家賃月8万なら年96万、そこから管理費修繕積立、賃貸の管理費を引いたらいくら残る？ |
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| No.1946 |
>>1945 匿名さん
フルローンだったら毎月2～3万円持ち出し |
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| No.1947 |
家賃月8万 年96万 価格2000万 想定
管理費は1Rなら月1万 空室 客付け 補修費で家賃20～30％ 金利は2％ 返済期間20年 計算すると 年96万 価格2000万 表面利回り 4.8％（笑） ワシの利回り計算 家賃8万-管理費1万＝7万 年84万 84万÷（1-0.2）＝ 67.2 -10（固税）＝ 57.2 57.2/2000＝ ワシ基準利回り 3.36％ 3.36-2（金利）＝1.36％ 2000万借りてリスクとってこれｗ でも都心だと当たり前のように買われていくという恐怖 |
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| No.1948 |
都心で新築1ルームマンション、2000万円じゃ買えないよ
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| No.1949 |
いくらで買えるの？
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| No.1950 |
中古1Rはアベノミ前に東京の物件でも700万ぐらいで売ってた。いくつか買ったわ。
利回りだけで10↑は余裕で超えてたな。 |
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| No.1951 |
不動産でも何でも投資の鉄則は安く買う事です。
高くなってしまってから買おうとするような人は投資家には向かないと思います。 |
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| No.1952 |
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| No.1953 |
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| No.1954 |
TATERUの組織的不正が明らかになりました。
次はいよいよシノケンの番ですね。 |
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| No.1955 |
シノケン以外にも自己資金がなくてもフルローンで新築アパートが買えると宣伝してた会社は全部アウトですか？
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| No.1956 |
今のうちに危険な会社の株を空売りすれば儲かるな
TATERUは6分の1にまで下がってまだ下げ止まらない |
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| No.1957 |
シノケンの株価は直近の半値までしか下がっていない
内部告発や大家のタレコミがあれば、まだまだ下がるね |
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| No.1958 |
今日の値下がり率
3位タテル -17.80% 5位シノケンG -13.34% |
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| No.1959 |
シノケンオーナーもTATERUオーナーみたいに内部告発すれば 借金が減るかもな。 どうせ6％じゃ破産確実だろ。 |
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| No.1960 |
シノケン株を空売りしてから内部告発すれば損した分取り戻せるんじゃね？
タテルオーナーの真の狙いはそれかも |
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| No.1961 |
こんなん氷山の1角で、1法人1物件スキームのほうが遥かにやばい 5法人設立して、5棟同時買いだからな。 見せ金2000万みせて、オーバーローンで2億✕5＝10億 あっというまにメガ大家ですｗ しかも消費税還付で数千万ゲット 信金レベルなら一発で業停だから1000万以上は貯金預けとくなよ。 |
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| No.1962 |
西武信金はいまでも不動産に積極的に融資している数少ない銀行の1つ
ここは狙い目 |
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| No.1963 |
>>1962
シノケンと提携してますか？ |
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| No.1964 |
リーマンショックから10年
不正融資から端を発したスルガショックで 日本の銀行は合併や廃業が進むでしょうか？ |
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| No.1965 |
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| No.1966 |
シノケン物件に入居しています。
下の階の住人がヘビースモーカーで困っています。 シノケンに言えば対応してくれるのでしょうか？ 臭いが上までくるので困っています |
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| No.1967 |
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| No.1968 |
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| No.1969 |
>>1968
もちろん相談はいくらでもできますが、禁煙アパートでないかぎりは改善されないでしょう |
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| No.1970 |
先日 当方所有のアパートで孤独死がありました。
８月の中頃亡くなられましたので、暑い中ほぼ一ヶ月そのままでした。 状況はご想像にお任せします。 大家など 簡単にできるものではありません。 |
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| No.1971 |
>状況はご想像にお任せします。
想像したくないーーー！！！ |
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| No.1972 |
>>1970
孤独死は事故物件扱いで家賃が半値くらいに下がるのですか？ |
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| No.1973 |
孤独死は外に出ないから、事故物件にはならないと思います。日本人の2割は病院以外で亡くなっているので、日本中が事故物件だらけになってしまいます。
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| No.1974 |
>>1973
>孤独死は外に出ないから、事故物件にはならないと思います。 今回のケースには当てはまらないと思います。 直ぐに発見された場合は事故物件扱いにしなくても良いと思いますが、一ヶ月も放置されていたら異臭がかなりひどかったでしょう。それに簡単に死因を特定できないから警察が出入りしたはずで、周りの人は皆知ってますよ。 もし告知しないで後でバレたら告知義務違反を問われかねないと思いますね。 |
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| No.1975 |
不動産ですぐというのは、何時間でしょうか？事故物件は価格が大きく動きますが、特に基準はないのでしょうか？
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| No.1976 |
すぐって言ったら1秒くらいじゃないか？
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| No.1977 |
>>1975さん
死後４日で発見(老人の孤独死)された古い戸建て物件を購入しました。 短期間で発見された自然死は告知義務はないそうですが、口頭で事実の説明を受けました。 遺族の相続手続きがあるため、即金で支払いました。 都心の一等地ですが、相場より３割ほど安く購入できました。 すぐに解体して、賃貸マンションを新築したので問題ありません。 |
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| No.1978 |
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| No.1980 |
シノケン大家です。
この掲示板とかでも元入居者が騙されたって投稿してるけど 内見もしない、ネットで評判を確認しないで入居を決めたのは入居者です。 自分が住むところですからよく検討してから決めてください。 |
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| No.1981 |
>>1972
事故物件は賃貸の場合は回転させれば説明義務はないが 売買の場合は告知義務を怠ると確実に損害賠償くらう 日本は事故物件だらけだよ。内緒で貸してる。 シノケンもTATERUみたいなことしてたみたいだしここもおしまいだよな。 頭金3割入れるってバブル崩壊から学んだ決まりだったんだがね。 |
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| No.1982 |
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| No.1983 |
刷るがや最強銀行のせいでエビデンスの原本を銀行に見せなくてはいけなくなったんだけど
ネット銀行とネット証券で10社以上あるのでめんどくさい。 パソコン持って行って、1つ1つ画面をみせたらそれだけで結構な時間がかかる。 今後毎回こんなことやらされるのか？ |
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| No.1984 |
ttps://www3.nhk.or.jp/news/html/20180927/k10011645451000.html
シノケン担当者からオリックス、りそな、セゾン、SBJを紹介されたことあるけど このあたりの銀行を徹底的に調査してほしい |
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| No.1985 |
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| No.1986 |
素人は知らないと思うけど死亡時の家賃損失は保険でカバーできるからな
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| No.1987 |
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| No.1988 |
スルガに一部業務停止という厳しい処分が下りました。
戦々恐々としているところは多いでしょうね。 |
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| No.1989 |
不動産融資に積極的だったりそな、西武信金も終了のお知らせ？
ttps://www.asahi.com/articles/ASL9P777TL9PUUPI004.html?ref=yahoo |
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| No.1990 |
わひこも父さん
不動産投資はもうオワコンだね |
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| No.1991 |
孤独死物件、残留物処理、清掃（強力脱臭）で３０，クーラー、換気扇交換、壁紙（天井、壁）、フローリング交換で軽く１００以上。それでも経験者ならわかるがにおいは完全には消えない。家賃は２０％以上下落。それでも入居者なかなか決まらず。半年格安で貸せば、確かに告知義務は消えるが、そんな都合のいい入居者いるのか？とにかく、その現場に実際行かなければ、何をどうすべきかわからんよ。業者のいいなりになっていたらどれほどかかるか？しかもにおいは消えるか？
業者任せでできる商売ではありません。 ましてやサラリーマン大家など・・一昔前の話でしょうね。 |
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| No.1992 |
家賃費用特約
賃貸住宅内で死亡事故（自殺、犯罪死または賃貸 住宅の物的損害を伴う孤独死）が発生し、死亡事故発 見日から90日以内に賃貸住宅が空室となった結果発 生した30日以上続く空室期間または空室期間の短 縮のために家賃を値引きしたことによる値引期間 の家賃損失を補償します。また、修復・清掃・ 脱臭費用等の原状回復のための費用や遺品整理費 用等についても100万円を限度に補償します |
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| No.1993 |
お金だけの問題じゃないよ。やってみればわかるけど。
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| No.1994 |
>>1993 匿名さん
お金以外に何があるのですか？具体的にお願いします。 |
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| No.1995 |
やってみればわかります。
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| No.1996 |
［他の利用者様に対する暴言や中傷の為、削除しました。管理担当］
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| No.1999 |
「死んでみて」はまずかったですね。
推測するに、1993＝1995さんはお金では解決できないような苦労があると言いたいのではないでしょうか？ |
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| No.2000 |
管理会社に任せれば大家が対応する必要ありません。
管理会社に委託する=お金で解決できる |
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