シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1711: マンション検討中さん]

>>1701 匿名さん
自己資金がないけど投資したいから不動産で融資を受けてやるのでは？
自己資金が充分にあるならもっと安全で利益の出る金融商品に投資しています。

[1712: 匿名さん]

>1711さん
アパート経営は人口減少による右肩下がりのビジネスであることに加えて、供給過剰です。大きなレバレッジ(借入)をかけて投資してよいのは、将来需要が増える場合のみです。特に自己資金が少ない場合は、家賃収入の減少や金利上昇等の変化に対応できず、短期間でキャッシュアウトしていまいます。まずは、金融資産で運用して自己資金を充実させて余裕ができたら不動産に向かうべきです。雪だるまを作る時、最初はなかなか大きくなりませんが、ある程度の大きさになると一気に大きくなります。お金も同じで、ある程度貯まれば分散と回転がきき、一気に増やすことも可能です。

[1713: 匿名さん]

>>1711
>自己資金がないけど投資したいから不動産で融資を受けてやるのでは？
>自己資金が充分にあるならもっと安全で利益の出る金融商品に投資しています。
融資を受けてやる不動産投資は、他の投資よいも安全ではないとあなた自身もわかっているのですよね？
でもそのリスクは、きっとあなたが考えているよりも大きいですよと、経験者の方はアドバイスをしているのではないでしょうか？
不動産投資は金額が大きいだけに失敗するとやり直しがきかない可能性も大きい。だからもっと慎重になれと、、、

[1714: 匿名さん]

日銀の政策調整に関する観測が浮上し、本日は大幅な円高・株安となりました。
こうした兆候をとらえて、最近は長期金利が急上昇しています。
金利が1.5%から3%に上昇した場合のシミュレーションを考えてみました。
2年固定1.5%の条件で借りた人も更新の際、大幅に金利が上昇します。
1億円の物件を購入した場合
〇35年　1.5%　フルローン
年間家賃600万円(利回り6%)
年間返済額370万円
年間諸経費平均200万円
(税金・大規模修繕積立含む)
手取り　年間30万円
〇35年　3%　フルローン
年間返済額460万円
手取り　年間マイナス90万円
※20年後には
入居率80%　家賃下落率1%とすると
年間家賃384万円
借入返済+諸経費=660万円
手取り　年間マイナス276万円　
金利上昇によるリスクをおわかりいただけたでしょうか？
支払利息の総計は3000万から6000万に増加します。
金利3%は通常の時期の金利で、決して高い水準ではありません。
建売物件の担保価値は買値に比べて大幅に低くなり、借り換えも困難です。
経済の変動や環境の変化に対応できる長期的な計画を立てて判断することが大切です。
現況では、フルローンで購入した時点で不動産は負動産となります。
　

　

[1715: 匿名]

>>1714 匿名さん

なぜ必死に負動産アピールをするのでしょうか？？？

[1716: 匿名さん]

>>1715
不幸な人生を歩む人を減らしたい一心では？
しかし、大して金融資産も無いくせに不動産投資で儲けたいなんて浅はかな了見の人は、一度痛い目に会った方が良いと思います。

[1717: 匿名さん]

>1715さん
現在フルローンで購入した場合、資産を持ったはずが赤字続きで実質負債(負動産)となってしまいます。さらに何年か経過すれば深刻な不況期が訪れます。赤字が続いて資金繰りができない、売却するにも買い手がつかない状態になります。この数年で不動産投資を始めた人には理解できないと思いますが、不安というより、恐怖や絶望を感じます。土地や十分な自己資金がない人が、この時期に不動産投資を始めるのは極めて危険です。将来に対する警告の意味で「負動産」を書かせていただきました。シノケンの社員の方には、営業妨害とも受け取れる書き込みになり申し訳ありません。

[1718: 匿名さん]

>>1717 匿名さん
でこんな場末で警告を行う理由は？

[1719: 匿名さん]

>1718さんは何か都合が悪い事があるの？

[1720: 匿名さん]

営業妨害です

[1721: 匿名さん]

>>1719 匿名さん
前向きな情報交換を阻害する投稿です。

[1722: 匿名さん]

>>1720
営業妨害だなんだと騒ぐ場合、大抵はそれは当たらずとも遠からじなんだと思います。全くの的外れならば論議にならないですから。

>>1721
前向きと感じるかどうかは立場によるでしょう。けれども、「負動産」も貴重な意見であり、公正な情報交換の場においては様々な意見が出るのが正常な状態でしょう。ここはシノケンの広告宣伝の場ではありません！

[1723: 匿名さん]

Google,Yahoo等の情報検索で「シノケン」で検索すると最上位にこのスレが表示されます(広告を除く)。管理者のSEO対策などの工夫もありますが、アクセス数が多いことも原因になっていると思います。大きな買い物をする際、その「評価」を検索する消費者も多いです。シノケンの購入希望者の中で、このスレを参考にされた方も多いと思います。ささやかな口コミサイトかもしれませんが、影響力は大きいです。また、10年以上も継続するスレは、他に見たことがありません。

[1724: eマンションさん]

>>1723 匿名さん

でもシノケンで失敗した！
とかっていう書き込みはあまり見当たらないですよね、、、
成功したっていう書き込みもチラホラと、、、

うーん、、、
わかりませんなぁ

[1725: 匿名さん]

>1724さん
私のシノケン物件も4年間満室で家賃の下落もありません。
しかし、賃貸物件の成否は10年後、20年後にならないとわかりません。
築数年の物件を所有している人は成功かどうか判断できない人もいると思います。
30-35年間のトータルでプラスでゴールできるかどうかです。
そのため、長期のシミュレーションが必要です。
なお、本日のYahooニュースで「住宅支援機構は土地を購入してアパートを建てる場合の土地部分への融資を原則として停止した」と書かれていました。
また、審査する際、収支見通しなどを厳しくチェックするようにしたようです。
国の政策は、民間金融機関の方針にも影響を与えます。
賃貸融資に対する厳格化がますます進むようです。

[1726: 匿名さん]

ま、消された書き込みは残ってませんからね

[1727: 匿名さん]

失敗したとか書くと前向きな情報交換阻害で削除されるし

[1728: 匿名さん]

10年以上で1727レスｗ
過疎ってる

[1729: 匿名さん]

2018年だけで1000レス以上。

[1730: 匿名さん]

>>1729
オレだけで約300レス
オレ関連のレスで約700レス

[1731: 通りがかりさん]

そしておれはセックスレス

[1732: 匿名さん]

7/25にＧＡテクノロジーズが新規上場しました。
一口1万円で中古不動産に投資できる会社です。
不動産業界の仕組みを変える会社として注目されています。

[1733: 匿名さん]

楽待のパクリになるかもしれませんが
あなたにとって「不動産投資で一番嬉しかった瞬間」は何ですか？

私は物件が完成し、引き渡しを受けた時です。
特にシノケンの物件は階ごとに異なる３種類の間取りがあり、
とても綺麗で感激しました。

[1734: 匿名さん]

それ用のスレを立てて、
そちらでどうぞ

[1735: 匿名さん]

シノケンで失敗した話は聞かないな。
むしろ成功者のほうが多いんじゃないか？

[1736: 匿名さん]

>>1735
>シノケンで失敗した話は聞かないな。
賃貸不動産投資の結果は30年後にしかわからないのですから当然でしょう。
最初の10年は上手くいってても、後の20年で収支がマイナスになるという事もありますよ。

[1737: 匿名さん]

>1733さんへ
普通はローンが無事完済出来たときか、うまく転売出来て利益が確定した時の間違いじゃないか？
もしくは空き部屋が埋まった時では？

[1738: 購入経験者さん]

不動産投資で一番嬉しかった瞬間はシノケンの物件を買えたことです。
無産階級からオーナーになれるなんて思いませんでした。

[1739: 匿名さん]

不動産投資で一番嬉しかった瞬間はオーナーに
なった誇りと自信を持てたことです。
職場で嫌なことがあっても、些細なことで悩まず
大らかな気持ちで仕事ができるようになりました。
シノケンに感謝です。

[1740: 経験者]

社畜から解放された時かな

[1741: 匿名さん]

しかし、何故>1731みたいな書き込みが削除されないんだろう？

[1742: 匿名さん]

＞1741
誰も削除依頼してないからじゃないか？

[1743: 匿名さん]

>1738
>無産階級からオーナーになれるなんて思いませんでした。
気を緩めないように。
その物件はまだ真の意味であなたの物ではないですよ。

[1744: 匿名さん]

>1739
自分の仕事にも、誇りと自信を持って取り組んでください。

[1745: 匿名さん]

不動産買った瞬間が一番うれしいって。。。
株でも株主になった瞬間が一番うれしいっていうのかな

[1746: 匿名さん]

>>1745 匿名さん
そりゃ、物件持てば嫌なことしか待ってないし、物件売却しても損するだけだし
うれしいことないしな

[1747: 匿名さん]

社員が書いたレスばかりですね。
相手にするだけ時間の無駄。

[1748: 匿名さん]

不動産投資で一番嬉しかった瞬間は
最初の家賃が入金された日です。
自分の給料を上回る金額です。
１週間後にローンの支払日が
きますが(´＿｀。)

[1749: 通りがかりさん]

>>1747 匿名さん
じゃああなたも社員ですね

[1750: 匿名さん]

リーマンだから社員ちゃー社員だけど

[1751: 匿名さん]

新築時　利回り６％などという物件は黒字は初年度だけでしょうね。

一瞬　夢が叶うときです。
後は高～い夢の代金を支払うコトになるでしょうね。

[1752: 匿名さん]

立地の良い物件を自己資金３割くらい
入れて買えば今でも夢が叶いますよ。

[1753: 匿名さん]

>>1751
不動産取得税の支払いがあるから1年目から赤字

[1754: 匿名さん]

オーナーの誇りはプライスレス

[1755: 職人さん]

孫「この物件おじいちゃんの物なんでしょ。」
じいさん「ああシノケンに立ててもらったんじゃよ。」
じいさん「将来はお前のものになる。」
孫「おじいちゃん大好き。」

シノケンオーナーじゃない場合

孫「お金ない老人は早く死んで。」
じいさん「；；」

[1756: 匿名さん]

>>1755
相続税払うために物件手放さないといけない

[1757: 匿名さん]

>1755
ろくな孫じゃないな、そういう孫はアパートがあったらあったで早くジジィは死なないかなと思っているよ。

[1758: 匿名さん]

人生100年時代では、90代,60代,30代,子供の4世代の家族構成となります。年金も将来75歳支給になります。財産所得がない場合、30代の夫婦が他の3世代を扶養することになり、大きな負担となります。さらに介護や子育てもあります。不動産収入や金融収益は、生活設計をする上で今まで以上に大切になります。超高齢化社会では誰も自分を助けてくれません。自分と家族を守るために、若いうちから真剣に資産運用に取り組むべきです。

[1759: 匿名さん]

日本には生活保護という制度があるのでお金がなくても大丈夫です

[1760: 匿名さん]

>1759さん
日本の財政赤字は1440兆円
国民1人当たり1130万円
国が破綻すれば「最低限度の文化的生活」
は保証されません。

[1761: 匿名さん]

それをいいだしたら経済破綻した国の負動産とか・・・
借り手も買い手もいないだろうよ、いても足元見まくり

[1762: 匿名]

>>1756 匿名さん
アパートの場合はそんなに相続税かからないですよ。

基礎控除額もありますし、なんせ評価額は安いもんですから。
だから不動産は相続税対策に有効なんです。

[1763: 口コミ知りたいさん]

そんなん言ってるけど、もー普通の人じゃ、融資通んないから。

[1764: 匿名さん]

>>1758
>超高齢化社会では誰も自分を助けてくれません。自分と家族を守るために、若いうちから真剣に資産運用に取り組むべきです。
言ってる事は的を射ていると思いますが、だからと言って不動産投資を勧める理由にはならないでしょう。
資産作りには他にも色々な方法があります。資産の無い人は、時間はかかってももっとリスクの低いものから始めるのが良いと思います。

[1765: 匿名さん]

>>1763 口コミ知りたいさん
年収1千万円以上の人でも自己資金が少ないと融資落ちるみたいですね。
ほとんどの方は融資通らないでしょう。

[1766: 匿名さん]

シノケンには土地活ドットコムというサイトがあります。
利回り15%、借入金利も1%程度の条件です。
郊外の遊休地を保有している人は資産の組み替えで利便性の高い場所に買い換えるのも一つの方法です。
私の場合、建築費の高騰で利回り13%になってしまいましたが、できる限り目標値に近づくように価格交渉できます。
土地購入の相談にも応じていただきました。
借入も銀行だけでなく、生保を使う方法もあります。
キャンペーン中の特別金利で銀行より低い金利で借入できる場合もあります。

[1767: 匿名さん]

負動産なら問題なし。
相続税対策に負動産の購入を。

[1768: 匿名]

>>1767 匿名さん
なにか不動産にトラウマでも？？？笑

[1769: 評判気になるさん]

たしかに銀行からお金が借りられなきゃ何も始まりませんねぇ

[1770: 匿名さん]

>>1578
ワタクシも家賃収入でずいぶん助けられています。
シノケンで建てた人は先見の明がありますね。
家賃保証も固いしシノケンでアパート建てたいと思います。

[1771: 匿名さん]

>>1770
>家賃保証も固いしシノケンでアパート建てたいと思います。
家賃保証を過信しない方が良いと思います。
なぜならば、家賃保証の信用度というのは保証している企業の信用度以下でしかないからです。
その企業が今後何十年も存続する保証がないのと同じで、家賃保証が続く保証はありません。

[1772: 匿名さん]

>>1772
シノケンより大手企業でも訴訟問題に発展しているのに
それより格下のシノケンが信用できるわけありません。

[1773: 匿名さん]

>>1772 匿名さん
では格下のシノケンが訴訟問題に発展しないのは何故でしょう？

そもそも格下の定義とは？

[1774: 匿名さん]

>>1773
大手と違って被害者の数が少ないから
今のところは泣き寝入りするしかないのでは？

[1775: マンション検討中さん]

水戸大家さんも父さん
シノケンは父さんしないの？

[1776: 匿名さん]

シノケンが倒産しないのは　リスクを全部　購入者に負わせているからでしょう。

そういう意味ではスマートデイズなどより　狡猾かと。

[1777: 評判気になるさん]

>>1774 匿名さん
でも入居が良ければ被害も倒産もないんじゃないですか？
どっかのなんとか建託と違って、、、

かぼちゃも水戸もその場しのぎで売ってたのでは？

[1778: マンション検討中さん]

>>1777
水戸もかぼちゃも購入希望者の融資が通らなくて、物件が売れず父さん

[1779: マンション検討中さん]

いくらこの掲示板で営業しようが融資が通らず
物件が売れないのだからシノケンも父さんしてもおかしくない？

[1780: 匿名さん]

シノケンは創業28年の会社で、数々の不況期を乗り越えて現在に至っています。今後、長い冬の時代に迎えるかもしれませんが、利益の蓄積とともに多くの管理物件を得たことによる安定した収益もあります。しかし、現在のスキームが未来永劫、通用することはありませんので、戦略の見直しも必要です。急成長して廃業した不動産会社は数多くあります。シノケンに管理を委託しているオーナー間で知恵を出し合い、存続・発展できるようにしていきたいです。

[1781: 評判気になるさん]

シノケンに最近は融資厳しいようだけどほぼフルローンで融資降りた人いるのか
問い合わせたけど、いないって。
成約数もかなり減ってるって。

[1782: 匿名さん]

シノケンさんで都内3階建、1R9戸だとどの位の建築費用で出来ますかね？

[1783: 経験者]

>>1782 匿名さん
3階ですとロフトなしですか？（1Rでなく1K?)
高さ10m制限のないところですか？

[1784: 匿名さん]

>>1781 評判気になるさん

そりゃそうでしょうね。
さすがにこの市況ですから。

[1785: 匿名さん]

>>1780
昔シノケンで３棟建てて完済。2棟売って1棟新築を建てました。
月100万ほどのキャッシュフローで悠々自適な老後を迎えております。

[1786: マンション検討中さん]

>>1778
水戸は倒産じゃなくて稼いで廃業できた優秀な経営者じゃよ。
水戸から物件かったオーナーは破産じゃろうがな

もちろんシノケンのマンションオーナーは安心安全じゃぞｗｗｗ

[1787: 匿名さん]

>>1786 マンション検討中さん
計画倒産したんですか？

[1788: マンション検討中さん]

>>1785 匿名さん
ローン何年で組みましたか？
シノケンが推す30年～35年でしょうか？

[1789: 匿名さん]

>>1786
解散と倒産の違いもわからないのか？

[1790: 匿名さん]

1785はあくまでフルローンで買ったと言ってないのがミソな
金がある人がやる分にはシノケンは有用だよ、それは皆言ってるｗｗ

[1791: 匿名さん]

普通のアパート経営をしている人にとっては「金のなる木」です。
他社より利回りが非常に高く、建築会社としては一流です。

[1792: ポンタ]

事業規模で不動産賃貸業を25年営んでます。物件は新宿駅から電車5分～10分＋徒歩10分内中古アパートを複数棟を頭金3割頭金を入れて購入しローン完済に至りました。
最近シノケンの資料請求したら直電がきました。内容は最寄り駅で会って物件を紹介したいとの事でした。一億のフルローン組んで手残り100万位が標準的な例だそうです。国内株の配当でも4％、所有物件は購入当初は平均10％強、現在は9％弱でたった1％の手残りでリスクを背負うメリット無いです。シノケンに寄付している様な行為です。今は不動産は売り時で買い時ではありません。数年すればシノケン購入デフォルト物件が市場に出回り都内好立地で買い時がやってきます。

[1793: 匿名さん]

1792さんのおっしゃる通りです。
数年後には、持ちきれなくなった物件が市場に溢れてくると思います。その中で条件の良い物件を買うチャンスがあります。背景として次のような変化があります。
1.世界的な長期金利の上昇
2・3年後に固定金利の更新の際、大幅に金利が上がります。フルローンで買った人は1%上昇すると月に4～5万円の支払利息の負担が増えます。
2.製品のライフサイクル
1Kロフト付きモデルのシノケンのヒット商品は、成熟期から衰退期に向かっています。代理店によると、消費者に飽きられつつあり、1-2回住んだ経験のある人は次に選択しないそうです。時代ととともに消費者の嗜好は変わります。
3.供給過剰による家賃・入居率の低下
利回りの取れる駅の近くにはシノケンの物件が乱立し、家賃・入居率の低下につながっています。シノケンの駅別の物件の家賃一覧を見るとわかります。シノケン間で顧客の奪い合いとなり、古い物件は競争力を失います。
4.投資マインドの低下
ブームが終焉をむかえると市場参加者は急速に減少します。売り手＞買い手の状況が続きます。特に不動産さんは好況・不況の落差が大きいです。
　

[1794: マンション検討中さん]

>>1-2回住んだ経験のある人は次に選択しないそうです。
見た目はよくても住みにくいから1回騙されれば次はない

[1795: 評判気になるさん]

シノケンのアパート1億円の物件を自己資金3000万円、ローン7000万円で購入するのと
3000万円で利回り10%の金融資産に投資するのとどちらが儲かりますか？

[1796: 匿名さん]

>>1795 評判気になるさん
自己資金が3000万円もあるのであれば、シノケンに投資して早期に7000万円を回収するのがいいと感じます

[1797: 匿名さん]

>1765さん
〇アパート　3000万円自己資金
1億円で利回り6%の物件を購入した場合
7000万借入　金利2%　家賃下落率1%　平均入居率90%
35年間のCF累計760万円(年平均22万円)と土地が残ります。
建物評価はゼロ
※実際にはCF累計マイナスとなる可能性が高いです。

〇外貨預金　3000万円　香港で口座開設
預金金利6%(税引き後4.8%)
35年間の元利累計　1億5500万円

アインシュタインの格言
「複利は人類最大の発明である」

[1798: 匿名さん]

>>1797
この比較は以下の点で平等とは言えないと思います。

　・アパートの方はレバレッジを掛けているのに外貨運用はレバレッジを掛けていない
　・外貨運用にだけある為替変動というリスクを織り込んでいない
　・家賃の変動よりも金利の変動の方が頻繁に起こり得るし変化も大きい

そして、結果は時と場合によるでしょう。
だから、アパートで良い思いをした人はアパートを勧め、外貨で良い思いをした人は外貨を進める。
しかし未来に絶対はないので、自分のリスク許容度を見極めて、万が一思惑通りに行かなくても破産しないような投資をするのが賢い判断だと思います。

[1799: 匿名さん]

>1798さん
1797です。そのとおりです。
誤解を与えるような事例をあげて申し訳ありません。
複利のイメージだけ理解いただければ十分です。
実際には私も不動産、金融資産を組み合わせて収益とリスクのバランスをとって分散投資しています。
不動産：単身者向け(シノケン)、ファミリー向け(大手ＨＭサブリース＋売電)
金融資産：株式、投信、債券、外貨預金、生保など
金融資産より不動産の方が運用利回りは、かなり低いですが、税効果があります。
保有物件の中ではシノケンの利回りが最も高いです。
外貨預金も長期保有目的で円高の時に通貨を分散すれば安定した運用ができます。
将来の日本の財政破綻を考え、リスクヘッジとして外貨建ての金融資産を増やす投資家も多いです。

[1800: 匿名さん]

つまり金持ちが分散投資の1つとしてシノケンアパートを購入するのであって
自己資金もない貧乏サラリーマンがフルローンで購入しちゃダメってことですね

[1801: 匿名さん]

>1800さん
私は、平均賃金程度の普通のサラリーマンです。資産ゼロからスタートして、金融資産で運用して蓄財し、不動産投資へと進みました。失敗も数多くあります。誰でもチャンスはありますので、前向きに考えていきましょう。

[1802: 匿名さん]

>>1800
>自己資金もない貧乏サラリーマンがフルローンで購入しちゃダメってことですね
その通りだと思います。
1801さんもお金を貯めてから不動産投資を始めています。

[1803: 匿名さん]

普通のサラリーマンは金融商品の投資で成功して自己資金を作らないと不動産に投資できないってことでOK?

[1804: 匿名さん]

>>1803
>普通のサラリーマンは金融商品の投資で成功して自己資金を作らないと
金融商品でも何でも大きく儲けようとすれば相応のリスクが伴いますから、まずは真面目に働いてコツコツお金を貯めるのが王道でしょう。投資で成功する人と失敗する人の違いの１つは、初めにある程度の種銭を貯められるかどうかだと思います。

[1805: 匿名さん]

いきなりフルローンでアパート経営するのは無謀という理解でOKですか？

[1806: 匿名さん]

>>1805 匿名さん
しっかり計画を立てれば無謀ではありません。
しっかり計画を立てれば、です。

[1807: 匿名さん]

>1805さん
5-6年前まではフルローンで購入
しても収支が黒字になりました。
今は、もう手遅れです。
すぐに赤字になり、手放す場合
には大きな損失が発生します。
銀行からの借入も厳しいです。
シノケンには好立地の物件も
多く、豊富な自己資金のある
人には良いかもしれません。
自己資金の少ない人には、
良い物件があったとしても
お勧めできません。
川柳に投稿されたように
「人生棒に振るローン」です

[1808: 匿名さん]

>>1805
無謀という理解でOKです。
しっかり計画を立てれば無謀ではないと言う人もいるようですが、資産がなかったら思わぬ事態にも対応できるようなしっかりとした計画なんて立ちませんから。

[1809: 匿名さん]

しっかり計画を立てる
↓
利息が上がったり、空室が続いても大丈夫な設計を立てる
↓
これらを満たすだけのお金が用意できること

結局、ある程度お金はキープしておくことは必須です

[1810: 匿名さん]

最初に必要なものはアパート経営についての知識です。
最低でも関連する本を５冊は読みましょう。
日々の情報やノウハウを得るために楽待の収益物件、楽待新聞を見るのも良いでしょう。
会計(税務)の基礎知識も必要です。
さらに、相談できる人がいることが何よりも強みになります。
最後に運も必要です。
多くの知識を身に付け、努力すれば運を味方につけることができます。