シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1671: 匿名さん]

２日続けて投稿させていただきます。
本日のテーマは、付帯設備の太陽光売電です。
現在２つのアパートの屋根に設置しています。
いずれも、20年固定価格買取です。
〇ケース１
H26設置　16K 方位：南　角度10°
売電単価36円　年間平均売電額77万円
設置費用400万円　表面利回り19%
→5年半で設置費用を回収できます。
〇ケース２
H27設置　15K 方位：南東　角度20°
売電単価32円　年間平均売電額59万円
設置費用420万円　表面利回り14%
→7年で設置費用を回収できます。
30年度の買取単価は18円ですが、パネル
の変換効率は毎年高くなっています。
岐阜大学のホームページに年間売電額の
シミュレータがあり、試算できます。
(出力KW,角度,方位,売電単価を入力)
シノケンの物件の屋根にも10Kほどの
パネルは設置可能で、日当たりが良け
れば検討の余地があります。
利回り向上にお役にたてれば幸いです。

[1672: 匿名さん]

仙台駅徒歩圏内でシノケンの賃貸アパートを借りる予定なのですが、口コミを読むと評判が悪いようで心配になってきました…。
プロパンガス代がすごく高いだとか、対応が悪いだとか…。実際に仙台に住んでいる方、情報をいただけないでしょうか…。
ガス代について、特にお聞きしたいです。

[1673: 購入経験者さん]

サポート充実のシノケンだからサラリーマンが2億円作れる。
今では私も億り人です。

[1674: 匿名さん]

仙台だと、LPガスの方が安かったりするようですね。
ただ、結局業者次第でしょうけど。
プロパンガス消費者協会のサイト
https://www.propane-npo.com/useful/compareprice-tohoku.html

[1675: 匿名さん]

設立5年でコケたスマートデイズの件と比較している方いますが。
シノケン社は1990年から、30年弱もやってる資本金10億の企業ですよね。
元々が建設会社の叩き上げで、LPガス会社や管理会社など関連会社を含め実績を持つ会社と。
ビジネスの立ち上げがうまくいかなかった会社と。
比較するのは、全く違うのかなとは思います。
ちなみにシノケン社のものをずっと保有していますが確り利益出てますよ。
でも、悪い物件も勿論あるでしょうからそれは要注意ですね。

[1676: 匿名さん]

そりゃ、
金利が高かった時代に購入された方々は問題が発生したとしても、
借り換え等で対処することが出来た場合もあると思います。

今ほど、
低金利かつ物件価格が上昇した時代が
あるのでしょうか？

後々に金利上昇の局面を迎えた際、
どう対処すればいいのでしょうか？

[1677: 匿名さん]

利益でているとのことですが決算書を見せていただけませんか？

[1678: 匿名さん]

シノケンの物件は、すべて赤字経営という訳ではありません。立地や購入した時期によって利益の出る物件も多いと思います。私の物件の近隣にも、築3～8年のシノケン物件が5棟ありますが、新築時の家賃をほぼキープしながら満室が続いています。立地が抜群に良ければ、CFは黒字になります。こうした物件を買うのはサラリーマンの中でも不動産をよく知るセミプロの人たちで全国から買い付けが入ります。私の隣の物件のオーナーもシノケンとは縁のない地域の人です。

[1679: 匿名さん]

抜群に立地の良い物件は土地代が高いです。
1670さんが言うように現金で土地が買えない方は止めたほうが良いです。
あと3年位なら普通に新築並みの家賃はとれますが、10年過ぎると下がります。詳しくはシノケンさんの賃貸情報で比較するとわかります。

[1680: マンション検討中さん]

数年前にシノケン購入した知り合いが儲かるからと言って勧めてきたので
決算書見せてもらったらあまりにひどかった

[1681: 匿名さん]

最近、楽待の売り物件を見ていると築2年,3年のシノケン物件が目に付きます。購入と売却にかかる諸費用の合計で800～1000万円程かかります。数年後には供給過剰と金利の上昇で買い手がつかず、大きく値を下げる物件も増えると思います。不動産の購入に際して、慎重な判断ができないと、購入と同時に数千万の損失が生じる可能性があります。私も投資に関して様々な失敗を繰り返しましたが、ブームのピークを過ぎて参入するのは高いリスクを生じます。

[1682: 購入経験者さん]

シノケンのアパート1棟を1億円で購入するなら、シノケンの
アパート1棟を6000万円、太陽光野立て2基を4000万円同時に
購入したほういいです。
月毎、年毎にシミュレーションをしてみると相性がとても
よいことがわかります。太陽光はFIT開始時から利回りは
変わっていません。FIT価格は逆算して計算し決めているから
です。FIT制度がなくなるまではまったく問題ありません。

[1683: 匿名さん]

太陽光野立てとかｗｗｗ

今回の災害や以前の利根川氾濫等の
負の要素が明るみになってきたから、
そのうち規制されるだろうし、
それまでに作っておけばと考えるか

メンテナンスやら規制やらの
リスクが大きいから避けるか
ちゃんと調べたほうがええよ

まぁスレチかｗｗｗ

[1684: 匿名さん]

大家のような顔して嘘ばっかり。
具体的な数字とともに　どれだけ儲かっているのかを書いていただきたい。

[1685: 購入経験者さん]

過去に何度か具体的な数字を書きましたが
ことごとく管理人に削除されアク禁くらってしまいます。

[1686: 匿名さん]

ここのスレは前向きで参考になる発言が多いため、12年も続いています。誰でも気付くような無責任な投稿は避け、より良いスレにしていましょう。

[1687: 匿名さん]

東京23区内では6000万円で購入できるアパートには4000万円もする太陽発電装置は載りません。よくて100万円位のものだろ？

[1688: 匿名さん]

間違えました、でも野立てじゃ管理が大変だろ？

[1689: マンション検討中さん]

>>1688
貴殿はアパートの管理も自分でやらないと気が済まないタイプですか？
それであれば野立ての管理は大変でしょうね。

[1690: 購入経験者さん]

>>1684 匿名さん
アパート年収入　約1200万円
年間キャッシュ　約350万円（税引後、ローン返済後）
太陽光年収入　　約720万円
年間キャッシュ　約300万円（税引後、ローン返済後）

合計年間キャッシュは約650万円です。

[1691: 匿名さん]

太陽光年収720万ですか。
どのくらいの敷地が必要なのか調べてみました。

参照には太陽光とかで
頭に出てきた以下のページを参照しました。

ttps://www.eco-hatsu.com/question/answer4/14551/
ttp://www.solarassist.co.jp/topics/13224/

昨年度の
事業用太陽光（10kW以上）買取価格は21円/kWh

JPEA（太陽光発電協会）に基づき、
『1kWあたりの年間発電量＝1,000kWh』で計算すると、

\7,200,000/21≒342,857kWh

342,857/1,000=342kW

10kW≒50㎡
342kW≒1710㎡≒517坪

ttp://standard-project.net/solar/sangyo/menseki.html

こちらのサイトでも
500坪（1652㎡）で年収608万試算なので
大体いい感じではないでしょうか？

500坪で2基で済むんですかね。
管理人にやってもらうにしても、
シノケンを検討するリーマンにはハードル高すぎますね・・・

[1692: 匿名さん]

野立て型の平均利回りは7-10%で、720万の売電収入を得るには、8000万円以上の設備投資資金が必要です。個人に対してこのような多額の融資をする金融機関はありません。日本政策金融公庫でも2000-3000万が限度で、最近はアパートローンを含めて審査が厳しくなっています。

[1693: 発電所さん]

利回りは平均14%です。
信販使えるので、アパートより融資は緩いです。
サラリー年収500万円あれば低圧50kW太陽光発電所が4基分出ます。

[1694: 発電所さん]

アパート1棟の収入があると追加で2基分出ます。
アパート2棟の収入があると追加で4基分出ます。
相性が良い理由の1つです。

[1695: 匿名さん]

１４％というのは過去の話で、買取価格１８円の今年度は表面利回りで７－１０％のレンジです。土地付きでセット販売されている物件で、利回り１０％を超えるのは売れ残りか訳アリです。信販の融資は危険を伴います。２年-３年経過すると金利が大幅に上がり、借り換えもできません。また、太陽光の管理会社の倒産も増えています。アパート以上に慎重な投資が必要です。

[1696: 発電所さん]

今でも普通に14%ありますよ。
探すのが苦手な方ですか？
固定金利なので上昇はありません。

[1697: 発電所さん]

太陽光関連の倒産は製造、販売が主で管理会社の倒産はあまりありません。
販売業者に管理を任せなければ問題ありません。
アパートもそうですが、「管理」は手堅い収益ですので。

[1698: 購入経験者さん]

ある程度投資が進むとだんだん融資が受けにくくなります。
しかしキャッシュがそれなりにたまりますので、その資金を金融商品に投資します。
例えばFXのサヤ取り、これはほぼノーリスクで利回り20%以上です。
分散投資することでより安全になります。
将来家賃減少や入居率が落ちても問題ありません。

[1699: 匿名さん]

バランスシートを拡大させて、
成功すればラッキー、
失敗したら自己破産カナ。

そりゃどんな商売だって
管理だけならかたいだろうよ
自分は負債を請け負わないんだから

[1700: 購入経験者さん]

投資にリスクは付き物です。メリットもあればデメリットもあります。
デメリットばかりを取り上げ、批判するだけの人は投資家に向いていません。
メリットを最大限に生かし、デメリットを如何に克服するか考え
行動できる人は投資家に向いています。

[1701: 匿名さん]

投資にチャレンジできるかどうかは年齢や資産背景によります。40代後半から50代の方は老後のことを考えて高いリスクを伴う投資は避けるべきです。また、土地や豊富な自己資金が無い限り、不動産投資も避けるべきです。家族のことも考えて行動しましょう。株式などの金融資産もAIで運用する時代で個人のレベルではブロの何千分の１の情報しかありません。昨年までは投資環境が良かったですが、米国の一人勝ちで他国はリセッションに向かうと予想しています。特に不動産は不況期には流通性が極端に悪くなります。私も投資に数多くの失敗をしてきました。今は投資に向かわず、自己資金の充実に努めるべきです。夢のない話で申し訳ないですが、チャンスはまた巡ってきます。

[1702: 匿名さん]

>発電所さん
低利の固定で借りられて、税金と経費を引いた後で10%以上の利回りがあるならアパートや太陽光発電に投資してもそりゃ良いでしょうよ。でも、逆に言えばそれよりも悪条件ならば慎重にって事ですね。
シノケンが良いの悪いのと言うより、良い条件が引き出せるならば投資しても良い。悪い条件しか引き出せないならば投資は止めた方が良いって事。そして殆どの人は、発電所さんのような良い条件など引き出せないのです。
発電所さんは宝くじに当たったような例外の人です。誰でも同じことが出来ると考えるのは楽観的すぎます。それに借金してやる不動産投資は宝くじとはリクスの大きさが違います。（宝くじも、借金して買うならば不動産投資以上のリスクです。何千万も借金して宝くじにつぎ込む人はいないのに、不動産投資は借金してまでなんでやりたがるのでしょう？）

[1703: 購入経験者さん]

ほとんどの企業は銀行から融資を受け、事業をしています。
これは事業なのです。

[1704: 匿名さん]

>>1703 購入経験者さん　
よくわからないんだけど、あなたは何を主張したいのだろう？

不動産等の投資は事業です。
足を使わなきゃ、そしてやらなきゃ成功しませんかな？

私はその前に、
シノケンのターゲット層である会社員は
金融リテラシーを身に着けるべきだと思うが。

[1705: 匿名さん]

一般社会人が金融の知識が不足しているのは日本の学校教育にも原因があります。学習指導要領では小学校５学生から金銭・金融教育を始めることになっています。しかし、教える側に知識と経験がないため、小中学校では機能していません。高校でも家庭科の家庭経済等の分野でわずかに学ぶ程度(預金と保険のみ)です。香港では小学校からイギリス式の金融教育を受けているため、平均年収が日本より低いにもかかわらず、日本人の1.5倍の金融資産を保有しています。香港の平均寿命は男女とも世界一で、経済的な豊かさが健康にもつながっています。32年度から学習指導要領の改訂で金融教育がさらに充実される予定ですが、官民一体となって進める必要があります。香港の事例のように、金融リテラシーの有無が経済格差・健康格差、さらには幸福度につながります。

[1706: 匿名さん]

義務教育で金融教育を教えるようになって消費者が金融リテラシーを身に着けたら、シノケンのような会社は無くなるでしょうね。
シノケンだけじゃなくって、手数料がバカ高い投資信託や生保だってヤバイかも？

[1707: マンション検討中さん]

詐欺師はどの世の中にも存在するし、シノケンはなくならないだろ

[1708: DJ社長]

悪口言われてるやつが主役
悪口言ってる奴らは脇役

[1709: 匿名さん]

その通りです。

[1710: 買い替え検討中さん]

苦しくなると意味が分からないことを言って、
スレを消化するのはいつもの事

[1711: マンション検討中さん]

>>1701 匿名さん
自己資金がないけど投資したいから不動産で融資を受けてやるのでは？
自己資金が充分にあるならもっと安全で利益の出る金融商品に投資しています。

[1712: 匿名さん]

>1711さん
アパート経営は人口減少による右肩下がりのビジネスであることに加えて、供給過剰です。大きなレバレッジ(借入)をかけて投資してよいのは、将来需要が増える場合のみです。特に自己資金が少ない場合は、家賃収入の減少や金利上昇等の変化に対応できず、短期間でキャッシュアウトしていまいます。まずは、金融資産で運用して自己資金を充実させて余裕ができたら不動産に向かうべきです。雪だるまを作る時、最初はなかなか大きくなりませんが、ある程度の大きさになると一気に大きくなります。お金も同じで、ある程度貯まれば分散と回転がきき、一気に増やすことも可能です。

[1713: 匿名さん]

>>1711
>自己資金がないけど投資したいから不動産で融資を受けてやるのでは？
>自己資金が充分にあるならもっと安全で利益の出る金融商品に投資しています。
融資を受けてやる不動産投資は、他の投資よいも安全ではないとあなた自身もわかっているのですよね？
でもそのリスクは、きっとあなたが考えているよりも大きいですよと、経験者の方はアドバイスをしているのではないでしょうか？
不動産投資は金額が大きいだけに失敗するとやり直しがきかない可能性も大きい。だからもっと慎重になれと、、、

[1714: 匿名さん]

日銀の政策調整に関する観測が浮上し、本日は大幅な円高・株安となりました。
こうした兆候をとらえて、最近は長期金利が急上昇しています。
金利が1.5%から3%に上昇した場合のシミュレーションを考えてみました。
2年固定1.5%の条件で借りた人も更新の際、大幅に金利が上昇します。
1億円の物件を購入した場合
〇35年　1.5%　フルローン
年間家賃600万円(利回り6%)
年間返済額370万円
年間諸経費平均200万円
(税金・大規模修繕積立含む)
手取り　年間30万円
〇35年　3%　フルローン
年間返済額460万円
手取り　年間マイナス90万円
※20年後には
入居率80%　家賃下落率1%とすると
年間家賃384万円
借入返済+諸経費=660万円
手取り　年間マイナス276万円　
金利上昇によるリスクをおわかりいただけたでしょうか？
支払利息の総計は3000万から6000万に増加します。
金利3%は通常の時期の金利で、決して高い水準ではありません。
建売物件の担保価値は買値に比べて大幅に低くなり、借り換えも困難です。
経済の変動や環境の変化に対応できる長期的な計画を立てて判断することが大切です。
現況では、フルローンで購入した時点で不動産は負動産となります。
　

　

[1715: 匿名]

>>1714 匿名さん

なぜ必死に負動産アピールをするのでしょうか？？？

[1716: 匿名さん]

>>1715
不幸な人生を歩む人を減らしたい一心では？
しかし、大して金融資産も無いくせに不動産投資で儲けたいなんて浅はかな了見の人は、一度痛い目に会った方が良いと思います。

[1717: 匿名さん]

>1715さん
現在フルローンで購入した場合、資産を持ったはずが赤字続きで実質負債(負動産)となってしまいます。さらに何年か経過すれば深刻な不況期が訪れます。赤字が続いて資金繰りができない、売却するにも買い手がつかない状態になります。この数年で不動産投資を始めた人には理解できないと思いますが、不安というより、恐怖や絶望を感じます。土地や十分な自己資金がない人が、この時期に不動産投資を始めるのは極めて危険です。将来に対する警告の意味で「負動産」を書かせていただきました。シノケンの社員の方には、営業妨害とも受け取れる書き込みになり申し訳ありません。

[1718: 匿名さん]

>>1717 匿名さん
でこんな場末で警告を行う理由は？

[1719: 匿名さん]

>1718さんは何か都合が悪い事があるの？

[1720: 匿名さん]

営業妨害です