シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1541: 匿名]

1540

1538さんのシミュレーション見てみ。
初年度とんとん　以下赤字と書いてあるでしょう。

だいたい「低属性」って何だ？

[1542: 匿名さん]

>1539さん

>物件価格８０００万の土地、建物の内訳は？
１Ｋ×８戸の場合
首都圏以外では土地3000万(45坪)+建物(設備含)5000万程です。
※１戸あたり５５０万＋水道・電気・外構・諸経費
土地価格は首都圏ではさらに高くなります。
そのため、首都圏(23区)のみコンパクトモデルで建築します。

>1K一戸あたりの面積は？（ロフトは考えずに）
首都圏(23区)　AVANDモデル 15-17㎡
それ以外　New Standradモデル 21-23㎡
最近は、徐々に広くなっています。

>年の返済額は？
8300万借入(利率2%)　35年元利均等返済で年間３３０万

>大規模修繕とは、
15年くらいに1回、外壁の交換、水回りの交換・修理等、
足場を組んで補修・模様替えします。
>価格は？
数百万円かかります。一番高いのがサイディング

>それ以外の費用は何％？
管理費、修繕費、インターネット、消防点検等、家賃の12%程
シノケンに払います。火災保険料・ケーブルテレビ代は別途
支払います。

>アパートの平均入居率は東京で７０％（楽待新聞）とありますが、９０％とする理由は？
新築で駅徒歩10分以内のため、30年平均値として90%としました。実際に90%はありえない数値ですが、大手のハウスメーカーでも収支表を作る際、90％で計算
するケースが多いです。

>所得税の控除とは？（家賃収入が増えると思うが）
現金収支で黒字であっても、家賃収入から諸経費・減価償却費(木造22年間)を引くと税務上の損益は赤字か収支トントンとなるケースが多いです。特にフルローンで買った方は支払利息の負担が大きく、かなりの赤字が出ます。

[1544: 匿名]

1542さん

ありがとうございます。だいたいわかりました。所得税の控除のところは少し疑問が残るのでおいておくとして、貴方の認めるとおり甘めの試算においてもトータルCFが３０００万円超えとなります。
とすれば３５年間平均１００万円程度（月８万円）の持ち出しとなるでしょう。
その結果残る資産が土地のみ（時価２４００万円）となるでしょうか。

フルローンを組まなければならないサラリーマンは　ほぼ持ち家はないでしょうから、３５年間賃貸で暮らす必要がありそうです。それを７万円／月としましょう。
もし彼がアパート購入をしなければ家賃＋持ち出し額１５万円を支払うことができるのだから、これを３５年支払い続ければ５０００万円超えの物件が買える計算になります。５０００万の持ち家はかなりのもので　ここに３５年住み続けられて、なお同じような資産が残るのだとしたら、どう考えてもこちらの方がまともな選択にならないでしょうか？

[1546: 匿名]

[No. 1543と本レスは、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1547: 匿名さん]

>1544さん
ご理解いただきありがとうございます。私も10年前は土地なしサラリーマンでした。株式で運用して自己資金を作り、条件の良い土地を少しずつ買ってアパートで運用してきました。今は買える市況ではないですが、将来必ずチャンスは巡ってきますので諦めずに研究を続けてください。

[1548: 通りがかりさん]

とにかくやらないと何も始まらないのでは？
擁護派の人も反対派の人もそれぞれなので、擁護派の人はやればいいですし、反対派の人はやらなければいい、ただそれだけの話だと思います。

擁護派も反対派もいろいろな理由があると思いますが、人それぞれですよね？

一度きりの長い人生なので、この掲示板のようにいろいろな人の意見に流されるのではなく、自分で選択をしましょう。

[1549: 名無しさん]

人口が減っていくのに借金をしてアパート経営はまず損をします。ずっと先のことを考えて行動するのであればまず借金はやめましょう。テレビCMやシノケンの広告を信じる前に近くの銀行や市役所で真面目に話を聞いたほうがよい。
まずやめておけと言われるでしょう。
アパート経営はとても返せないような大きな借金をして、始めるマイナスの資産であると認識しといたほうがよいです。
何十年、借金背負う気ですか？
人生ギャンブルはダメなんですよ。ギャンブルは必ずいつかはマイナスになります。
この2ちゃんねらではシノケンさんのこと書かれてますが信じてはダメな会社でしょう。

[1550: 114514]

シノケンの知り合いのケース

２棟（土地と建物）契約 、１棟目の初期投資は早々に回収
現在２棟の家賃収入は年間約1,300万円に

土地がなくても、自己資金が少なくてもシノケンは少額資金で始められるらしい。

[1551: 匿名さん]

↑家賃収入≠所得でない

決して所得はイワナイ。ナゼダロウ

[1552: 匿名さん]

>>1551
誰しも不都合な事は言いたくないのです。
わかってあげましょう（笑）

[1553: 114514]

シノケンの知り合いのケース ２

コツコツ始めて今では8棟、資産7億、家賃収入約4000万
シノケンの手厚いサポートにおかげだと思われる。

自己資金無いと不動産投資は出来ませんが、
シノケンならアパート経営できる。可能性があります。

[1554: 匿名さん]

シミュレーション
〇8棟、資産7億、家賃収入約4000万
　表面利回り６％、金利２％の場合
初年度
　家賃収入4000万　純利益(CF)約400万円
２０年後 入居率80% 家賃下落20%の場合
　家賃収入 2592万　純利益(CF)マイナス1027万円
〇私のシノケン物件　１棟のみ
　（土地のみ現金購入　建物フルローン）
初年度
　家賃収入540万　純利益(CF)276万円
２０年後 入居率80% 家賃下落20%の場合
　家賃収入350万　純利益(CF)55万円

不動産の利益は規模や家賃収入ではなく
最終純利益(CF)で決まります。
※楽待のシミュレータを使用しました　

[1555: 匿名]

1538 1542 でシミュレーションしてくれています。
計算は結構　信憑性が高いです。

物件価格8,000万円 入諸費用500万円 自己資金200万円
1K8戸建　初年度利回り6.1%
月額54,000×8戸＝424,000
年額＝5,184,000
金利2％　35年返済
家賃下落率1%　平均入居率90%
大規模修繕1回
以上の条件で35年間の
総CFはマイナス3,240万円です。

書いた方も認めるとおり甘めの計算となっておりますが、フルローンで買った場合の最終CFがマイナス３２４０万円だそうです。
これを実情に近づけて金利3％、下落率1.5％、平均入居率75％（東京の空き室率は30％だそうです　楽待）計算してみてください。
それで残るのは築３５年のアパート１棟（上物価値０、土地評価８０％）です。

こんなものに手を出さず、自分の家をローンで買えば、その瞬間から３５年間　自分の家に住み続けられますよ。３５年後どうしても家賃収入がほしければ、自分の家を貸せば？あるいは民泊でもすればいいのでは？

[1556: 匿名さん]

３５年間　自分の家ってｗ
そんな耐久力ある家はHMで土地と建物で郊外ですら4000万↑するわ
しかも修繕と金利、団信いれて5000万↑

武蔵小杉のタワマンですら7500万円借り入れでローン総額は9800万円になる。

そんな無駄金使うならシノケンでアパート経営しますわｗ

[1557: 匿名]

1556さん

1555のとおり甘めに見て月８万、普通に見れば平均１０数万円/月の持ち出し。
これに自分の賃貸料が７万程度として　月２０万は浮く計算になります。

月２０万で３５年払い続けた場合　いくらくらいの物件が手に入るでしょうか？

あなたも言ってるじゃないですか。７５００万借り入れて（貴方たちが７０００万円の資産を作ったということ）
総支払額が９８００万と。つまり７０００万円の資産を作るということは　同時に９８００万円の借金を抱え込むということだと。

賃貸住まいで借金まみれでアパート経営？　しかも２年目より持ち出し？

正気の沙汰とは思えません。

[1558: 匿名]

[情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1559: 匿名さん]

考え方や生き方は人によって異なりますが、まずは生活優先だと思います。最初に自分の家を確保し、生活と気持ちに余裕が持てたら、投資に向かうべきだと思います。心に余裕があると投資はうまくいき、運もついてきます。株式や不動産で成功した人の多くは、このパータンです。営業マンは、これから融資が厳しくなり低金利の今が最後のチャンスと購入を勧めます。心に余裕があれば冷静に判断できます。特に初めての顧客に勧めるのは、売れ残り物件です。現在でも、極まれに採算のとれる物件がありますが、更地の状態で「成約済み」となります。完成物件を紹介されたら200%の確率で失敗します。

[1560: 匿名さん]

シノケン株を購入している方に質問です。
株主優待券で物件購入の割引券がもらえるようですが
何%割引されるのでしょうか？