シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1501: 匿名さん]

シノケンから都内のアパートを紹介されたのですが、利回りが6%しかありません。
一緒にもらった趣味レーションでは何故か毎月数万円プラスになる不思議。
いろいろツッコミたいです。

[1502: 匿名]

新築　土地建物諸経費フルローン　新築時表面利回り　８％（８％自体ほぼありえへん数字だが）　などトータル完全な赤字だよ。　つまりマイナスの利回り。

新築時の利回りなど　がんがん落ちていくからね。

落ち方をゆっくりにするために　リフォームなども必要だけど　それも同じ業者に頼まなければならないでしょう。割高なリフォームを。
結局おなじことだよ。

[1503: eマンションさん]

震災でガスが長期間止まる度にプロパンでよかったと思う

[1504: 匿名さん]

>>1496
>アベノミクス前にも儲からない意見があったが、物件価格が1.5倍に上がり賃貸収入と売却益で億り人が多く誕生したのであった。
物件価格が1.5倍になるなんて、たまたま運がよかっただけ。逆に値下がりすることだってある訳です。
インフレ率以上に物件価格が上昇しなければ儲からないようなフルローンのアパート経営は、「投資」ではなく「投機」。無知な素人が犠牲になって人生を棒に振るような事にならないよう、金融商品と同じような規制が必要だと感じます。

[1508: 匿名さん]

シノケンアパートオーナー＆株主の一人です。シノケンのスキームは元々ニッチな市場のビジネスモデルでした。成功をおさめると模倣する業者も増え、多くのサラリーマンに知られる投資手段の一つとなりました。一般のサラリーマンにも大家になれる夢を与え、シノケンの果たした役割は大きいと思います。しかし、変化の激しい社会において、新しい商品やビジネスモデルのライフサイクルは短くなっています。投資環境が厳しくなると、一転して悪徳業者のような扱いをされます。シノケン社員も新しい展開を考えないといけない時期にきていることを感じていると思います。株式市場でも上場企業3700社の中でシノケンの株価収益率は1位です。逆に言うと高収益であるが、これ以上の収益の伸ぴはないと判断され安値に放置されています。今後、新しいスキームや展開を期待していますし、長い目で応援したい誠実な企業です。

[1509: 匿名]

[ No.1505から本レスまで情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1510: 匿名]

土地持ちの地主が現金で上物を建てる場合に比べとサラリーマンがフルローンで建てる場合　何が違うか？

まず借りた金利が発生します。ケースバイケースですが、例えば２．５％　３５年なら支払い額は１．５倍を超えます。
税金も変わります。年収が５００万だとして年間の元本返済が５００万だとすれば実質収入は増えないのに見かけ上の収入は１０００万になります。この時、各種税金（固定資産税、所得税、住民税、個人事業税・・・　）健康保険料、保育園費用、公団なら家賃・・・こんな費用がどれほど上がるか、是非一度税理士に聞いてみてください。こういう話　業者はしますか？

ほかにもいろいろ不利な点はありますが、サラリーマンをしていて何の手も打てない素人大家が勝てますか？

地主が有利といってもこのところの乱立でアパート建設は地主すら躊躇するようになって来ました。

そこでターゲットがサラリーマンに向いたのですよ。だめなら破産すればいい、と1505もいっているとおり。業者は転売すれば痛くもかゆくもないですからね。収益率いいはずですよ。リスクはすべて購入者ですから。

[1511: 匿名さん]

>>1510 匿名さん

シノケンのフォローをする気はまったくないが、
減価償却や利子やシノケンに回収される各種費用は確定申告時費用計上できるので、
見かけ上の収入は１０００万なろうが所得は１０００万になることはない。

あなたもあなたで怪しいもんだなｗ

[1512: 匿名]

1511さん

元本返済　と書いてあるでしょう。（利子は含んでいない）
減価償却は十数年で終わりますね。
費用は計上できるけれども、税金が減っても　もっと支出は増えるでしょう。（しかも割高な）

どちらが怪しいのでしょうか？

[1513: 匿名さん]

減価償却がすんだら次の物件を買い続ければいい
これであなたもシノケンのマンションオーナーになれる。

[1514: 匿名]

それから「費用で落ちる」について説明しておきますが、
たとえば家賃収入４００万円（簡単のため所得も４００万円とする）の人がアパートの修理に１００万円かかり、費用で落としたとする。
その場合申告所得は３００万円になるので、税金などがその分安くなる。
つまり得するのは　マイナス１００万円についての税金などの差額分だけ（１０％としたら１０万円）です。
修理費用１００万円は　どうやってもかかりますので。

つまりサラリーマンが会社の経費で落ちる、つまり自腹を切らないですむ（100％会社持ち）ということとは根本的に違いますので　その辺　ご理解を。

[1515: 匿名さん]

大学やビジネススクールで不動産投資やパーソナルファイナンスの講義が開講されています。聴講生として土曜日や夜間の講義に参加することもできる大学もあります。体系的に投資について勉強したい人は、受講されるのはいかがでしょうか？

[1516: 匿名さん]

>>1514 匿名さん
100万円の修理は減価償却ですね。
コツは保険で降りる分だけ修理し、それ以外は放置します。

[1517: 匿名さん]

減価償却による費用計上はとても有り難いものです。私の場合、純利益（最終ＣＦ）は年間８００万程ですが、青色申告しているため、税務上の利益はゼロです。給与所得１０００万を加えると、本来は年収１８００万となり、７２０万の税金を支払うことになります。しかし、不動産に関する税務上の利益はゼロのため、給与所得にかかる税金２３０万円のみとなります。建築後２２年たつと減価償却できなくなりますが、その頃には退職して総収入も減っています。年収がある程度、高い人には、大きな税効果をもたらします。また、土地を持っている人は、固定資産税が８５％減となりますし、相続税も低くおさえられます。このように不動産投資はタックスヘブンで、有効な投資手段の一つです。

[1518: 匿名さん]

どんな計算したら、所得1800万だとしたら税金720万円になるんや・・・

[1519: 購入経験者さん]

新築プレミアムで利回り計算してるカス企業（大東健太君）が多い中
シノケンはそんなことはしないだろうと思っている。

[1520: 匿名さん]

>1518さん
所得税率40% 1800万×0.4=720万です。
法人にすると実効税率29%に下がりま
すが、兼職兼業規定に抵触するため、
法人化できないのが現状です。

[1521: 匿名さん]

>>1517
サラリーマンでも、高収入とか資産がある人はどうぞ御勝手に。
そうでない人に買わせようという販売戦略が問題視されるのです。

[1522: 匿名さん]

>>1520 匿名さん
実際にかかってないから知らんだけかもしれんが、
1800万は33%になるから今後の参考にしてくれ

[1523: 匿名さん]

友人にシノケンで立てた人いる。
日当たり、風通し、見晴らし、すべてがすばらしいです。
一番の自慢はアパートオーナーという身分

[1524: 匿名さん]

立地の良い遊休地があれば是非シノケンに設計を
依頼してみてください。素晴らしいデザインです。
光と風も通り、間取りも機能的です。場所にもよ
りますが１０年ほどで建築費を回収できます。
大手ＨＭの定番の間取りに飽きた人は必見です。

[1525: 匿名さん]

>>1524 匿名さん
音もよく通りますｗ

[1526: 匿名さん]

建売物件とは異なり音を通しにくい
設計・施工をしていただけます。

[1527: 匿名さん]

>>1523、>>1524、>>1526
なんか勘違いしてませんか？ここは注文住宅の板じゃないですよ。
いくら採光、風通し、遮音が良いと評判になっても、借家人にとって立地よりもそれらの優先度は低い。収益を確保する助けにはほとんどならないでしょう。

[1528: 匿名さん]

>1527さん
立地の良い所に高品質の賃貸
住宅を建てるという前提です。
立地が良くないとシノケンは
注文に応じません。私の物件
の場合、オフィス街から近く
ターミナル駅から１０分以内
スーパー・コンビニ徒歩１分
デパートも徒歩圏です。

[1529: 匿名さん]

>>1528
>立地の良い所に高品質の賃貸住宅を建てるという前提です。
なるほど。1524の「場所にもよりますが１０年ほどで建築費を回収できます。」は、立地の良い所ならばと言う意味だったのですね。
しかし、それならばシノケンでなくても１０年ほどで建築費を回収できるのではないでしょうか？シノケンの優位性を示す事にはならないと思います。

[1530: 匿名さん]

>>1529さん
シノケンの他にもアイケンなど
オーダーメイドで建築できる会
社もあります。しかし、見積り
の概算でシノケンは8～10％程、
総建築費を安く抑えられます。
金利分を加えるとさらに差が開
きます。また、シノケンは知名
度があり、半数の部屋は法人契
約となっています。入退去や家
賃の下落もなく安定した経営が
できます。しかし、単にオフィ
ス街に近いという理由で社宅と
して借りていただいているのか
もしれません。

[1531: 匿名さん]

そのあたりの話はすでにそれ用のスレッドがあるから
そっちでやってよ。

シノケンとインベスターズクラウドとアイケンジャパン

[1532: 匿名]

完全に業者のオーナーなりすましのスレになってますね。

[1533: 匿名さん]

>1532さん
1530です。
業者ではありません。
失礼な内容がありましたら、
お詫び申し上げます。
シノケンを擁護する人は
具体的な数字と事例を示
してくださいと再三書き
込みがありましたので、
書かせていただきました。
収益の上がる土地の選定
や建築業者選びに少しで
もお役にたければ幸いで
す。業者任せにしない投
資をすることが大切です

[1534: 匿名]

申し訳ありませんが、業者さんだと思います。
失礼なことは何もありません。

一般人やオーナーにとって　貴方の記載するような内容を書き込む理由が見当たりません。


　

[1535: 匿名さん]

>1531さん
シノケンを肯定・擁護する
ことを書けば、「業者」とい
うことになるのですね。
シノケンで成功した人は数多
くいます。成功の知恵やノウ
ハウを書き込む人がこのスレ
にはいなくなりますよ。否定
して同意を得て楽しむだけの
やりとりになります。

[1536: 匿名さん]

いや、ここで批判されている年利回り6～7％の35年フルローンのリスクの話に対して、シノケン擁護派の人からまともな返答がないからだよ。
1530さんにしてもそうだし。

[1537: 匿名さん]

ぶっちゃけ、
シノケンの見積もりに自信があるのなら、
それを出してくれればいいのに。

そしたら、
肯定派否定派で話し合えるのになｗ

[1538: 匿名さん]

>1536さん
1530です
シミュレーション
物件価格8,000万円
購入諸費用500万円
自己資金200万円
1K8戸建　初年度利回り6.1%
月額54,000×8戸＝424,000
年額424,000×12＝5,184,000
金利2％　35年返済
家賃下落率1%　平均入居率90%
大規模修繕1回
以上の条件で35年間の
総CFはマイナス3,240万円です。
初年度のみ、収入支出ほぼ同額
あとは赤字続きです
税効果
所得税率20%として
年間平均185,000円還付されます。
35年間で640万円(働き続ければ)
建物価格　35年後ゼロ
土地価格　買値の80%
(都市人口が35年で2割減った場合)

これは、かなり甘めの試算です。
実際にはもっと厳しいと考えられます。




　

[1539: 匿名]

1530さん

いくつかわからない点があります。
物件価格８０００万の土地、建物の内訳は？
1K一戸あたりの面積は？（ロフトは考えずに）
年の返済額は？
大規模修繕とは、価格は？
それ以外の費用は何％？
アパートの平均入居率は東京で７０％（楽待新聞）とありますが、９０％とする理由は？
所得税の控除とは？（家賃収入が増えると思うが）

教えていただけると幸いです。

[1540: 匿名さん]

シノケンで建てれば35年間家賃収入が入りローン後も土地が残る。
たった100万円で始められるとか低属性サラリーマン以外やらない奴はいない。

[1541: 匿名]

1540

1538さんのシミュレーション見てみ。
初年度とんとん　以下赤字と書いてあるでしょう。

だいたい「低属性」って何だ？

[1542: 匿名さん]

>1539さん

>物件価格８０００万の土地、建物の内訳は？
１Ｋ×８戸の場合
首都圏以外では土地3000万(45坪)+建物(設備含)5000万程です。
※１戸あたり５５０万＋水道・電気・外構・諸経費
土地価格は首都圏ではさらに高くなります。
そのため、首都圏(23区)のみコンパクトモデルで建築します。

>1K一戸あたりの面積は？（ロフトは考えずに）
首都圏(23区)　AVANDモデル 15-17㎡
それ以外　New Standradモデル 21-23㎡
最近は、徐々に広くなっています。

>年の返済額は？
8300万借入(利率2%)　35年元利均等返済で年間３３０万

>大規模修繕とは、
15年くらいに1回、外壁の交換、水回りの交換・修理等、
足場を組んで補修・模様替えします。
>価格は？
数百万円かかります。一番高いのがサイディング

>それ以外の費用は何％？
管理費、修繕費、インターネット、消防点検等、家賃の12%程
シノケンに払います。火災保険料・ケーブルテレビ代は別途
支払います。

>アパートの平均入居率は東京で７０％（楽待新聞）とありますが、９０％とする理由は？
新築で駅徒歩10分以内のため、30年平均値として90%としました。実際に90%はありえない数値ですが、大手のハウスメーカーでも収支表を作る際、90％で計算
するケースが多いです。

>所得税の控除とは？（家賃収入が増えると思うが）
現金収支で黒字であっても、家賃収入から諸経費・減価償却費(木造22年間)を引くと税務上の損益は赤字か収支トントンとなるケースが多いです。特にフルローンで買った方は支払利息の負担が大きく、かなりの赤字が出ます。

[1544: 匿名]

1542さん

ありがとうございます。だいたいわかりました。所得税の控除のところは少し疑問が残るのでおいておくとして、貴方の認めるとおり甘めの試算においてもトータルCFが３０００万円超えとなります。
とすれば３５年間平均１００万円程度（月８万円）の持ち出しとなるでしょう。
その結果残る資産が土地のみ（時価２４００万円）となるでしょうか。

フルローンを組まなければならないサラリーマンは　ほぼ持ち家はないでしょうから、３５年間賃貸で暮らす必要がありそうです。それを７万円／月としましょう。
もし彼がアパート購入をしなければ家賃＋持ち出し額１５万円を支払うことができるのだから、これを３５年支払い続ければ５０００万円超えの物件が買える計算になります。５０００万の持ち家はかなりのもので　ここに３５年住み続けられて、なお同じような資産が残るのだとしたら、どう考えてもこちらの方がまともな選択にならないでしょうか？

[1546: 匿名]

[No. 1543と本レスは、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1547: 匿名さん]

>1544さん
ご理解いただきありがとうございます。私も10年前は土地なしサラリーマンでした。株式で運用して自己資金を作り、条件の良い土地を少しずつ買ってアパートで運用してきました。今は買える市況ではないですが、将来必ずチャンスは巡ってきますので諦めずに研究を続けてください。

[1548: 通りがかりさん]

とにかくやらないと何も始まらないのでは？
擁護派の人も反対派の人もそれぞれなので、擁護派の人はやればいいですし、反対派の人はやらなければいい、ただそれだけの話だと思います。

擁護派も反対派もいろいろな理由があると思いますが、人それぞれですよね？

一度きりの長い人生なので、この掲示板のようにいろいろな人の意見に流されるのではなく、自分で選択をしましょう。

[1549: 名無しさん]

人口が減っていくのに借金をしてアパート経営はまず損をします。ずっと先のことを考えて行動するのであればまず借金はやめましょう。テレビCMやシノケンの広告を信じる前に近くの銀行や市役所で真面目に話を聞いたほうがよい。
まずやめておけと言われるでしょう。
アパート経営はとても返せないような大きな借金をして、始めるマイナスの資産であると認識しといたほうがよいです。
何十年、借金背負う気ですか？
人生ギャンブルはダメなんですよ。ギャンブルは必ずいつかはマイナスになります。
この2ちゃんねらではシノケンさんのこと書かれてますが信じてはダメな会社でしょう。

[1550: 114514]

シノケンの知り合いのケース

２棟（土地と建物）契約 、１棟目の初期投資は早々に回収
現在２棟の家賃収入は年間約1,300万円に

土地がなくても、自己資金が少なくてもシノケンは少額資金で始められるらしい。

[1551: 匿名さん]

↑家賃収入≠所得でない

決して所得はイワナイ。ナゼダロウ

[1552: 匿名さん]

>>1551
誰しも不都合な事は言いたくないのです。
わかってあげましょう（笑）

[1553: 114514]

シノケンの知り合いのケース ２

コツコツ始めて今では8棟、資産7億、家賃収入約4000万
シノケンの手厚いサポートにおかげだと思われる。

自己資金無いと不動産投資は出来ませんが、
シノケンならアパート経営できる。可能性があります。

[1554: 匿名さん]

シミュレーション
〇8棟、資産7億、家賃収入約4000万
　表面利回り６％、金利２％の場合
初年度
　家賃収入4000万　純利益(CF)約400万円
２０年後 入居率80% 家賃下落20%の場合
　家賃収入 2592万　純利益(CF)マイナス1027万円
〇私のシノケン物件　１棟のみ
　（土地のみ現金購入　建物フルローン）
初年度
　家賃収入540万　純利益(CF)276万円
２０年後 入居率80% 家賃下落20%の場合
　家賃収入350万　純利益(CF)55万円

不動産の利益は規模や家賃収入ではなく
最終純利益(CF)で決まります。
※楽待のシミュレータを使用しました　

[1555: 匿名]

1538 1542 でシミュレーションしてくれています。
計算は結構　信憑性が高いです。

物件価格8,000万円 入諸費用500万円 自己資金200万円
1K8戸建　初年度利回り6.1%
月額54,000×8戸＝424,000
年額＝5,184,000
金利2％　35年返済
家賃下落率1%　平均入居率90%
大規模修繕1回
以上の条件で35年間の
総CFはマイナス3,240万円です。

書いた方も認めるとおり甘めの計算となっておりますが、フルローンで買った場合の最終CFがマイナス３２４０万円だそうです。
これを実情に近づけて金利3％、下落率1.5％、平均入居率75％（東京の空き室率は30％だそうです　楽待）計算してみてください。
それで残るのは築３５年のアパート１棟（上物価値０、土地評価８０％）です。

こんなものに手を出さず、自分の家をローンで買えば、その瞬間から３５年間　自分の家に住み続けられますよ。３５年後どうしても家賃収入がほしければ、自分の家を貸せば？あるいは民泊でもすればいいのでは？

[1556: 匿名さん]

３５年間　自分の家ってｗ
そんな耐久力ある家はHMで土地と建物で郊外ですら4000万↑するわ
しかも修繕と金利、団信いれて5000万↑

武蔵小杉のタワマンですら7500万円借り入れでローン総額は9800万円になる。

そんな無駄金使うならシノケンでアパート経営しますわｗ

[1557: 匿名]

1556さん

1555のとおり甘めに見て月８万、普通に見れば平均１０数万円/月の持ち出し。
これに自分の賃貸料が７万程度として　月２０万は浮く計算になります。

月２０万で３５年払い続けた場合　いくらくらいの物件が手に入るでしょうか？

あなたも言ってるじゃないですか。７５００万借り入れて（貴方たちが７０００万円の資産を作ったということ）
総支払額が９８００万と。つまり７０００万円の資産を作るということは　同時に９８００万円の借金を抱え込むということだと。

賃貸住まいで借金まみれでアパート経営？　しかも２年目より持ち出し？

正気の沙汰とは思えません。

[1558: 匿名]

[情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1559: 匿名さん]

考え方や生き方は人によって異なりますが、まずは生活優先だと思います。最初に自分の家を確保し、生活と気持ちに余裕が持てたら、投資に向かうべきだと思います。心に余裕があると投資はうまくいき、運もついてきます。株式や不動産で成功した人の多くは、このパータンです。営業マンは、これから融資が厳しくなり低金利の今が最後のチャンスと購入を勧めます。心に余裕があれば冷静に判断できます。特に初めての顧客に勧めるのは、売れ残り物件です。現在でも、極まれに採算のとれる物件がありますが、更地の状態で「成約済み」となります。完成物件を紹介されたら200%の確率で失敗します。

[1560: 匿名さん]

シノケン株を購入している方に質問です。
株主優待券で物件購入の割引券がもらえるようですが
何%割引されるのでしょうか？

[1561: マンション検討中さん]

このスレはとにかく批判をしたい人が集まるところなんですね。

[1562: 匿名]

単純化して話をします。

無一文の人が資産５０００万円に作ったということは同時に８０００万の借金ができたということ。
１億の資産の場合、借金が１億５０００万ということ。

何もない　あるいは　ほとんどない人が借金なしで大きな資産を作るということは　この世の中にはほとんどあり得ません。
全くないかというと、たまーにあることはあります。

それはバブルです。資産そのものの価値が爆発的に上がるときです。
日本で言えばかつての不動産、仮想通貨などです。
でも上がる前に持ってなくてはいけない。

今の日本の不動産では起こりえません。１．５倍程度ではやり方、情報　その他において素人は太刀打ちできません。
アパート経営の場合　元でなし素人大家などカモネギですからね。経営はできますよ、赤字経営ですけど。

[1563: 匿名さん]

>1560さん
Quoカードがもらえるだけで割引はありません。ただし、価格交渉の際、株主でシノケンの成長を見守ってきましたと伝え、値引きしていただきました。しかし、即決ではなく、本社に戻りまして検討させていただくとのことでした。現在は株主数も増えたため、値引きしていただけるかどうかはわかりませんが、交渉のひとつの材料になると思います。

[1564: 通りがかりさん]

>>1563 匿名さん
結局は企業が儲かるシステムですよね！？
胡散臭過ぎる。CM多い時点でかなり怪しい。年内に不祥事出るかもよ

[1565: マンション検討中さん]

>>1560
ttps://i2.wp.com/lovesky.jp/wp-content/uploads/2017/04/fd2a0d39758a08798f027c403b4ffd96.jpg
300万円くらい安くなるようです。
このスレの過去ログには数百万円と書かれていますね。

[1566: Me.X-men]

>>1565 マンション検討中さん
くだらねーどうでもいいわ

[1567: 匿名さん]

誤解を与えるといけませんので書かせていただきます。株主という理由だけで300万円の値引きはありません。値引きを目的としてシノケン株を買うようなことはしないでください。私は、上場時からの株主として購入の際、少しだけご配慮いただきましたが、それほど大きな金額ではありません。様々な交渉の中でトータル300万円の値引きはあるかもしれませんが、株主という理由だけで数百万の値引きはありません。

[1568: 匿名]

[情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1569: 匿名さん]

質問に誠実・丁寧に回答すると、すべて「業者」という扱いを受けますので、このスレの書き込みは、今回が最後とします。私は土地の仕入れ、業者の選定、設計・施工の打ち合わせ、価格交渉、金利交渉、すべて自分で行います。長年のシノケンの株主であるため、シノケンのことは社員以上に知っています。シノケンだけでなく、大手ハウスメーカーや地元の工務店にも発注しています。各建築会社主催の「大家の会」やゴルフコンペに参加すると60歳・70歳台が多いのに対して、シノケンの研修会は現役サラリーマンの世代が多いです。若さに魅力を感じて、このスレでもノウハウをお伝えしてきました。最後に私は「業者」ではなく、「教育者」です。金融・財務、パーソナルファイナンスを学生に教えています。パーソナルファイナンスでは、預金・生保、株式・投信、不動産投資とそれらのポートフォリオ(分散投資)の手法を講義しています。欧米に比べて、日本の金融教育は、遅れています。一人でも多くの学生が経済的にも心の面でも豊かな人生を送ってくることを願って教えています。以上、長文をお許しください。

[1570: 匿名さん]

楽待でコラムでも書いたほうが実りがある会話できると思うよｗ

[1571: 購入経験者さん]

シミュレーション

2棟、資産2億、家賃収入約1400万
約15年で完済。後はお金が入ってくるだけ

不動産本当に儲かりますね。
やらない奴はバカですよ

[1572: 匿名さん]

>>1571 購入経験者さん
経費が20%として1120万円
入居率90%として1000万円
うまくいったとしても20年はかかりますね。
実際には早くても30年がいいところでは？
個人的には途中からマイナスキャッシュに
なって持ち出しになるとおもいますが。

[1573: 匿名さん]

>>1572 匿名さん　
レス乞食に返信を行うのやめませんか？

どうでもいい書き込みでスレッドを消費させるのは、
どちらにとっても有益とおもえないのですが

[1574: 匿名さん]

知り合いの知り合いのシノケンの物件みたら
新築プレミアムいれて7%で笑ってしまった。

年収400万の資産なしのサラリーマンにこれはあかんだろ。
ひも付きの資産家になれて満足してるらしいがｗ

[1575: 匿名]

1569さん

あなたは業者でないにしろ、長年の株主、つまりシノケンとは利害を同じくする立場ですね。と同時に教育者であるそうですね？
シノケンの内部事情にも精通し、かつ客観的な数字にも詳しい人として　一つお聞きしたい。

最近の宣伝をどう思われますか？

お金や土地がなくてもアパート経営はできる？そりゃ赤字経営はできるでしょう。しかもアパート乱立のこの時代においてフルローンで新築アパート経営など　１００に一つもうまくいかないであろうことは、あなたにはわかりきっているのではありませんか？
あなた自身だって土地を買った後　上物のみ借金で建てたのでしょう。

宣伝は簡単に莫大な資産が築けるがごとく、また将来の不安につけ込んで・・・。

素人が間違った判断をすれば　地獄が待っていることを　あなたはわかっているはずだ。

　

[1576: 匿名さん]

>最近の宣伝をどう思われますか？
間違っています。投資経験がほとんどない人にって大きな誤解を与えていると思います。土地を持っている地主系の大家でも30年間プラスでゴールできる人は少ないです。税金対策や資産の継承が目的です。土地なし資金なしのサラリーマンが30年間プラスで乗り切ることはできません。さらに来年10月に消費税が上がります。経済のダメージを分散するため、日銀はゼロ金利政策を年内にも解除する可能性が高いです。金利が通常金利(3-4%)に戻ったら、破綻するサラリーマン大家が増え、社会的な問題となります。販売する側も誇大広告を避け、リスクを十分に説明する社会的責任があります。長期的に信頼される会社になるには、供給量も自主的に減らすべきです。

[1577: Me.X-men]

>>1576 匿名さん
どうでも良いんだけどねこう言う話は。ここは不正してますか？

[1578: 評判気になるさん]

家賃が下がるからマイナスになる、、、
入居率が下がるからマイナスになる、、、
経費がかかるからマイナスになる、、、

では
家賃も入居率も下がらず、経費もかからなければ最高ですよね。

私はシノケンさんの物件を複数保有20年10年してますが、入居率は今までの平均で96%以上はキープ出来てますし、家賃も新築当時から5%くらいの下落です。もうすぐ築20年です。
経費も大きなものはかかってません。

これでも失敗するのでしょうか。

[1579: 匿名さん]

はい、失敗する可能性はあると思います。

というか貴方様は
10年前20年前ということはリーマンショックやバブル崩壊でも
融資を引いてこれるかつ投資が行う意思をもった凄い方だと思います。

これまでも言われていますが
今現在は過去の例から見ると物件価格↑金利↓の状態が続いています。

今後も長期間において継続して続いていくのであればいいのですが、
同じく過去の例から見ると金利↑になるときがくると考えられます。

そうなると物件そのものに問題がなかったとしても、
ローンの金額が大きければ大きいほど金利も増えてしまい、
支払金額も増えていくこととなる。

それに経費の増加が加わる可能性もある、
それらを理解した上で投資を行う必要があると思います。

[1580: 匿名さん]

>>1578 評判気になるさん
私の知り合いも入居率98%くらいキープしていると自慢していましたが
実際の年間家賃収入/最大の年間家賃収入で計算してみたら入居率92%しか
ありませんでした。

[1581: 匿名]

1576さん

1575です。ありがとう。そのとおりだと思います。

アパートも立地がよく、なお自分の所有であれば高い入居率で成功することも可能でしょう。ただこれから土地までも購入して参入する人にはNO　CHANCEでしょう。そんな土地がいい条件で手に入るはずはありません。
シノケンの漫画による説明では売りたい土地をレインズに出る前に仕入れてしまうからいい土地が安く手に入るとあります。
確かにどうしても売りたい地主から　建売業者が安く仕入れることもあるにはあります。でもたとえば１５００万円の土地を５００万で仕入れたからといって　その価格で素人オーナーにで売ってくれるでしょうか？みすみす１０００万の利益を捨てるでしょうか。社長の親戚や超お得意には若干下げるかもしれませんが、株主にもほとんど値引きはしないとのことですし。

よく考えてください。

[1582: 匿名さん]

私の知り合いも入居率99%くらいキープ
さすがシノケンです。

[1583: 匿名さん]

>>1582
それは築何年の物件の話ですか？

[1584: 匿名さん]

シノケン新築アパートフルローンのスキームにメリット・デメリットがあるわけだから
シノケンの言う事を鵜呑みにして、シノケンのいいなりになっていると必ず失敗します。
メリットを活かし、デメリットを補てんできれば成功につながるでしょう。
マイナスガー、赤字ガーと言って批判していらっしゃる方、少し視点を変えてみては
いかがでしょうか？例えば太陽光発電投資は新築アパートと相性が良いと言われており
多くのサラリーマンが分散投資をしています。太陽光発電にもメリットとデメリットが
存在しますが、お互いに補てんし合うことでより確実性が増します。

[1585: 購入経験者さん]

赤字⇒節税になる。税金払うより安い
フルローン⇒持ち出しなし、いざとなったら団信で電車にgo-

シノケンのプランも悪くはないな。

[1586: 匿名]

赤字で騒ぐなって？？？
黒字こそが投資の唯一にして　最大の目的です。
わざわざ損するためになんでアパート経営などしなきゃならないのか？
どう考えても　持ち家のない人は自分の家を持つ方が先でしょう。
太陽光発電など売電価格は下がる一方。メリットがあるとは思えません。

[1587: 匿名さん]

家なんか普通あるだろ。土地の処分に困ってるわ
持ち家ごときで3000～5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ

[1588: デベにお勤めさん]

東京のタワマンなら1億払って1億で売れる可能性があるが
東京以外の物件かったら人生終了
この前、東京郊外の1000万の万損の登記あげたら金利入れて6000万ほど払ってるのみて笑ってしまった。

家という贅沢のための消費の借金より
シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる

[1589: 匿名さん]

>>1588
>シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる
シノケンはアパートだろ？（笑）

[1590: 匿名さん]

>>1587
>持ち家ごときで3000～5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
>1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ
そうでしょうか？
持ち家も投資と考えた場合、アパート経営より有利な点がありますよ。
例えば
　１.入居率は常に100%
　２.従って、借家人募集などの経費が不要
　３.家賃の未払いがない（自分に収入があるかぎり）
　４.家賃収入がずっと非課税
　５.ローンの金利が安い
　６.住宅ローン控除が受けられる
逆に、不利な点は以下です。
　１.減価償却が出来ない
　２.修繕やリフォームを経費に出来ない
　３.その他の収入と合算して節税できない

大きく儲ける事はできませんが、リスクが小さいのは持ち家の方でしょう。
不動産投資の初心者はいきなりアパート経営を始めるのではなく、まずは持ち家を取得してから、その後で徐々に収益物件を増やしていくという方法が良いのではないかと思います。（それも、シノケンのような新築アパートではなく、割安な中古物件から）

[1591: 購入経験者]

私の不動産投資は賃貸併用住宅がスタートでした。

[1592: 匿名さん]

>>1591
土地なしサラリーマンではなく土地持ちの方で、しかも相続対策ではないのでしょうか？

賃貸併用住宅は、持ち家とアパート経営のメリット、デメリットをリスク許容度に応じて調整できますが、土地なしサラリーマンにとって、自宅購入よりも慎重に考えないといけないのはアパート経営と同じだと思います。

[1593: 購入経験者]

>>1592 匿名さん
土地なしサラリーマンです。
今は不動産価格上昇して採算がとれるかわかりませんが
私が始めた時はたまったキャッシュを繰り上げ返済で
20年で完済できています。

[1594: 匿名]

どう考えても1590さんのような考えがまともですよ。

土地持ちの地主さえ最近はアパート経営に躊躇してきているのに、持ち家なし　フルローンのアパート経営など100に一つもうまくいかないでしょう。

「アパート空室率」で検索してみてください。「神奈川の・・」という楽待の記事を読んで見てください。ここ数年空室率は跳ね上がってきてますね。神奈川なら４割に届かんとしています。平均築年数はわかりませんが　仮に２０年としたら、２０年後には半分位の入居率になるということ。
「うちは入居率９９％・・・」とは「うちのラーメン　日本一うまい」と同じようなものでしょうね。

[1595: 匿名さん]

今は、アパートより先に自分の家を建てた方が良いと思います。
理由1
フラット35をはじめ、長期固定で超低金利で借りられます。アパートローンとは比較になりません。
理由2
特例として平成33年度まで親や祖父母からの贈与が最大3000万円まで無税です。
この制度を利用して父に建築費用を出してもらい、子供の家を新築しました。確定申告して祖父から孫への贈与税は無税となりました。

[1596: 匿名さん]

家とかいうけどな～
建てた時点で2割減だろ。土地が悪けりゃ3割減4割減
今はアベノミクスで地価が維持されてるが安部総理も消費期限がきれかかってるし。

経営はシノケンがしてくれて、ローンは他人が返してくれる。
やっぱりシノケンでアパート建てたほうがいいな。

[1597: 匿名さん]

>>1596
>建てた時点で2割減だろ。土地が悪けりゃ3割減4割減
持ち家がそうならば、シノケンのアパートだって同じですよ（笑）

>経営はシノケンがしてくれて、ローンは他人が返してくれる。
でも、リスクを負うのはあなたですよ。
失敗してもシノケンは責任をとってはくれませんからね。

[1598: 匿名さん]

フルローンアパート経営擁護派の人に正論を言っても糠に釘。理屈にならない儲かる儲かるを連呼しているだけ。
淡々とフルローンのリスクを定期的に書き込むしかないな。
しかし0金利が解除されて4%位まで貸出し金利が上昇したら阿鼻叫喚だなぁ。

[1599: 匿名さん]

フルローンは夢を与えますが、お金を与えません。
まずは、自己資金の充実に努めましょう。

[1600: 匿名さん]

どんどん融資が閉まってるからサラリーマンがシノケンで建てられるのもオリンピックまで
シノケンで建てるなら今でしょ。借金は資産になるんだからがんがん借りないとな。