シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1385: 匿名]

>>1382 匿名さん

だからある程度自分でマーケティングが必要なんだよな！

[1386: 匿名]

>>1382 匿名さん
当方の試算とは、どのような試算でしょうか？

[1387: 匿名さん]

［情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[1388: 匿名さん]

私の投資スタイルは土地は現金で購入し、建築資金は借入でアパートを建てています。極めて条件の良い土地は、公開後１～２日で売れてしまいます。そのため、一夜で土地の平面図にアパートの間取りと配置を描き、収支のシミュレーションを立てます。十分な長期収支が取れることを確認すると翌朝には土地の買い付けを出します。手付金を払った後に、本当に大丈夫なのか不安で眠れない日が何日も続きます。不動産投資は金額が大きいので１棟でも失敗すると致命的です。このような不安と恐怖を感じながら投資を続けています。しかし、シノケンで１億の物件も自分で企画すれば8000万円ほどで建築できます。借入利率も０％台で、利回りは２倍になります。「土地なし金なし経験なし」で苦労なくオーナーになれる時代ですが、代償として多くの中間利益や諸費用がかかっています。また、新築時で収支がギリギリの状態では、家賃下落、入居率低下、金利上昇のリスクに対応できません。収支のシミュレーションを十分に検討されることをお勧めします。

[1389: 匿名]

２億円の資産をつくる勝利の方程式　のところでおおざっぱに２０年後の状況を考えてみます。

まず当初　土地、家屋の購入金額は２億２７０４万、家賃収入は１３０２万（１０８．５万/月）　これにより
「家賃　－　ローンの返済」が１棟あたり１００万を超えるとのことですから２棟で約２００万としましょう。
とするならローンの返済額はたぶん年間１１００万（３５年）くらいとしているのしょう。

この条件で２０年後の賃料収入を考えてみます。（新築時　満室　１３０２万）

１　家賃下落率を年1％とすると　２０％下落し　１０４１万
２　築２０年の入居率を８０％として　８３３万
３　経費を２０％として　６６６万

とすると返済額が年間１１００万ですからこの金額６６６万を引くと、２０年目の時点で４３４万を支払う必要があります。
さらに完済３５年目に向かって支払額は増加していきます。

１の下落率1％は現在では少し甘めではないかと思います。（新築６万の部屋を１０年後５４０００で貸せるでしょうか？
２の入居率80％も甘めです。今東京のアパート空き部屋率３割、神奈川で３割５分と言われています。平均的な入居率ではどれほどの支払額になるか計算してみてください。
3経費はいろいろ違うと思いますが、最低でもこのくらいかかると思います。固定資産税だけで年間数十万、それに所得増加による税金　健康保険料増加、２棟の設備維持（塗装、屋根、ユニットバス交換、給湯器交換、その他諸々修理費用）

「２億円の資産」とは買ったときに２億円払った、という意味ですね。３５年後には？
さらに自分の持ち家がない人であれば　その間中　生活費から自分たちの居住するための家賃も払い続ける必要がありますね。

[1390: 匿名さん]

シノケン
２億円の資産をつくる勝利の方程式

2012年にシノケン株を6万株購入すると
160円×6万株＝960万円
現在の株価　3570円
3570円×6万株＝2憶1400万円
6年間で2憶円の純資産を築けます。

大家仲間でもシノケン株で儲けた人は
多く、稼いだ金で賃貸を建築しています。
しかし、セキスイやDaiwaで建築する
大家が多いです。

[1391: 職人さん]

シノケンで成功する大家の方が多いから会社が存続している。
非難しかしない負組大家の嫉妬は見てて情けなくなるな。

[1392: 匿名]

>>1391 職人さん

その通り。
＊＊＊の遠吠えにしかみえない

[1393: 評判気になるさん]

>>1391 職人さん

その通りですね。
何もできないチキンの遠吠えです。

[1394: 検討板ユーザーさん]

私の周りに大家仲間がたくさんおります。
シノケンさんで2棟、TATERUさんで1棟運用している知り合いがいますが
シノケンさんの方が立地が良く、パフォーマンスが良いと話してました。
TATERUさんは空室が続いたこともあり、あまり勧めていませんでした。

[1395: 匿名さん]

シノケンは早くから建売アパートを手掛けていたため、地域の不動産会社とのつながりも広いです。不動産会社もシノケンが求める物件の条件をよく知っています。また、シノケンは資金が潤沢で現金決済してくれるため、良い顧客です。そのため、立地の良い物件がシノケンに流れます。

[1396: 匿名さん]

頭の悪い中学生のような罵詈雑言と、具体的な例はあげず抽象的なことしか言わないな。
少なくとも今の新築年利回り6％のフルローンでも十分に35年払いが出来ると言う具体的な話をしてください。

[1397: 匿名]

>>1396 匿名さん

具体的に言ったらみんな成功者になっちゃう。言えないよ

[1398: 匿名さん]

>1396さん
>新築年利回り6％のフルローンでも十分に
>35年払いが>出来ると言う具体的な話

はっきり言ってありません。
市場参入者の少ない安い時期に立地の良い
物件を買った人は儲かっています。
今買ったら高い確率で大きな損失が出ます。

私の地域で唯一利益が出そうなのは建設中
のリニア新幹線駅の近く(徒歩で15分以内)
に売り出している物件です。シノケンは
将来の需要と物件の値上がりを見越して
仕込んでいます。しかし、公開することも
なく、すぐに売れてしまいます。
上得意様向けの物件です。

[1399: 通りがかりさん]

35年間もローン払い続けるのは現実的でない
利益が出る時に売却できるか持ち出しに耐えかねて損切りで売却するか

[1400: 匿名]

まず「空き部屋率」を検索してみよう。
そこに楽待不動産の記事がでてますね。
それによれば現在　東京で30％　神奈川で35％　ここに来てぐっと増えているのは他でもない　無謀な乱立が影響しているのです。

入居率について考えてみます。シノケンに限らず多くの建設会社が９８、９９％と言っていますが、上記の状況を考えればありえませんね。
例えば神奈川でアパート経営をしようとするなら当初は入居者が入るとしても３５年ローンなら　その間の平均入居率は６０％（現在は増加中なのだからそれでも甘いかもしれない）とみる、これが通常の事業計画というものでしょう。ましてやサラリーマンなどしながらでは　手も打てない。業者に任せれば　そこでも儲けられてしまうよ。
業者が９９％といっても、例えばその業者が本当にいいアパートを作っているならわかるけれど、ここでの評判はどう？？
なら　どう考えてもありえないよね。
もっともいろいろな（本当にいろいろな）計算方法があるから、どんな計算をしているかわからないし、もし嘘だとしても　是正勧告程度はあっても詐欺罪にはならない。広告とは多分にそういうものとお考えください。
逆に言えば　全く信用などできるものではないということ・・・。

[1401: 通りがかりさん]

入居率あげるために家賃下げるよう要求してくるし、広告費数ヶ月分徴収されたり、フリーレント強要されたりするんですね

[1402: 匿名]

よくわかってらっしゃる。
そしてその不動産屋さんも広告屋さんも同じグループだったりする。
管理会社もガス屋まで同じだったりするからね。

一括借り上げだったりすると、リフォームを要求したりもする。しかも他の業者に発注すれば契約違反で一括借り上げ契約破棄・・・なんてなったり。

サラリーマン大家？　　何もできない大家がいかにカモネギか・・わかりますよね。

[1403: 購入経験者さん]

シノケンの物件は出来がいい。
パ○ナや積○水並だと思う。ただしネームバリューがないため再販価格が安い。

だから金が回らなくなったシノケンオーナー物件を買い叩けば儲かるｗ
頭金3割いれて入居率4割でも回るように買えば安全に賃貸経営ができる。

やっぱりシノケンはすげえよ。

[1404: 匿名]

>>1401 通りがかりさん

なんでも人のせいかよ。
そりゃ、成功するわけない

[1405: 匿名]

>>1404

そのとおり。だから業者に任せたら失敗するんですよねぇ。

広告、宣伝、営業トーク・・・信じたらだめですよ。

[1406: 匿名さん]

建てれば即完売という時期には顧客の方からアプローチして、頭を下げないと取引できない会社でした。今は買い手が強く、言いたい放題ですね。

[1415: 購入経験者さん]

[NO.1407～本レスまで、情報交換を阻害する投稿、及び、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1416: 匿名さん]

不動産価格の高止まり
空室率の上昇
米国長期金利の上昇
消費税増税(2019.10)

今は買いですか？
売りですか？
容易に判断できると
思います。

[1417: 評判気になるさん]

>>1416 匿名さん
買いですね

[1418: 購入経験者さん]

融資引き締まったら買えないんだが
今買うのが正解でしょ。

[1419: 匿名さん]

融資引き締まったら、
買えないような奴はそもそも買っちゃいけない。
金利が上がった時対処できなくて苦しむだけよ

[1420: 匿名さん]

今朝の朝日の記事でないけども家賃が10％下落ｼﾀﾗもしくは入居率が90％になったら赤字になるようなフルローンの購入は破滅願望がある人以外は止めた方が良い。
保証のない入居率98％なんてほとんど意味がないだろ？シノケンさんの賃貸募集をみるとやはり同じような立地でも10年違うと家賃は10％下がっているよな。

[1421: 匿名さん]

購入する際、契約銀行から２年固定
などの条件で比較的低い金利で借り
ることができます。しかし、初回の
みで、２年後金利は高くなります。
購入できるように、ハシゴはかけて
もらえますが、その後ハシゴははず
されます。また、新築プレミアム価
格の家賃は２年後、下がります。
フルローンの場合、２年でキャッシ
ュフローは赤字の可能性が高いです。

[1422: 匿名]

例えば５５００万円（土地２５００万　建物２５００万、諸経費５００万）３５年フルローン　金利２．５％で借りると　総額９０００万くらい払うことになります。（各自計算してみてくださいね）　３５年後の不動産は上物の価値はほぼありませんので土地のみ　半分の２５００万くらいでしょうか？

1421さんによれば２年目よりキャッシュフローはマイナスとのこと。それから家賃は下落、入居率も下落でどんどん持ち出しは増えます。
この持ち出しにやっと耐えられたとして　残った資産が２５００万ですよ。持ち家でな人はそこにさらに自分の住居費が加わります。

土地がなくても頭金がなくてもアパート経営はできます。　超赤字経営という経営でしょうけれど。

各自　ご自分で検証なさってください。

[1423: 匿名さん]

>>1422さんの言われる通りだと思います。
かなり前ですが、良く賃貸マンション投資のセール電話がかかってきていました。それで一度話を聞いてみようと物件を見に行った事があるのですが、提案されたプランは赤字経営にして税の払い戻しを受けるという投資と言えるようなものではありませんでした。見直したプランも何度か提案されましたが、見通しが甘く早い段階で赤字になるリスクの高いものばかり。数十年におよぶ投資期間の総収支はトントンにもなりません。
セールスマンは会社に言われるままに売っていたのでしょう。エクセルを使って行ったシミュレーション結果を示しても、なんでそうなるのか理解できないようでした。

シノケンのアパート経営については良く知りませんが、サラリーマンが土地なしで始めるような物は同じような状況だろうと推測します。もし不動産に投資して賃貸経営を始めようとするならば、投資物件を購入してから売却するまでのプランを自分でシミュレーションして考える事が出来なければかなり危険だと思います。

[1428: 匿名さん]

>>1422
利回りがよければ問題ない。
そうシノケンならね

[1430: 匿名さん]

[No.1424から本レスまで、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1431: 匿名さん]

>>1428
>利回りがよければ問題ない。
その通りですが、初期の利回りだけではなくて投資期間を通してずっと良い利回りを維持しなければダメ。
素人のサラリーマン大家のうち、そんな事が出来るのは一体何％いるでしょうね。

[1432: 匿名さん]

最近はその利回りが土地や建設費用の高騰でとれていないから厳しいといっているんでしょ？
1428さんは新築利回りでどれくらいなら、大丈夫と考えていますか？

[1433: 匿名さん]

秀和から不動産投資のエリアデータブックが出版(6/21)されました。７大都市別に利回り、駅やエリア別の情報、売買相場、融資状況等がまとめられています。大手の出版物だけに６００名の不動産投資家から情報を集めています。サラリーマン投資家が「失敗するパターン」も具体的に掲載されています。今までにない出版物なので紹介させていただきました。このスレでは首都圏だけではなく、全国の方々が書き込んでいますので、話がかみ合わないところもあります。この本を通じて7大都市別の状況と寛大な心(笑)を得ることにができます。

[1434: 匿名さん]

今朝の新聞のチラシにシノケンさんとは違う業者の新築一棟売りアパートのチラシが入っていて、その予想利回りの元になる家賃が相場より高いような気がしたが、注意書で家賃については保証するものではありません、としっかり書いてあったな。