シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1381: 通りがかりさん]

シノケン大家ですが儲かっていません。
最低でも粗利20％ないと儲かるとは言わないので。

[1382: 匿名]

シノケンのすごいところは　こんなスレにまで入りこんで情報操作しようとすること。

いかにも買ってもうけた大家が作ったようなHPをいくつも見るが、これも社員が作っているんだろうなぁ。

たぶんWEB対策の部署があるのだと思います。

当方の計算では　土地なし　フルローン　業者任せアパート経営は　正気の沙汰ではありません。

よーくお調べください。もはや投資とは呼べません。

[1383: 匿名]

投資をしたいなら　自分で勉強しよう。

試しに「空き部屋率」で検索してみましょう。
検索結果のいくつかの記事を読んでみましょう。
楽待新聞の記事もありました。

今　アパートの空きがどれくらいあるかわかるはずです。

そういう知識をたくさん身につけてください。

[1384: 匿名]

マンション事業に従事していましたが、経験上の実態としてですが、楽して儲かる話はまず皆無と思ってくださいね。 必ず、何か事を興すと時には、リスクを伴います。
ましてや、ご質問者様の言われるパターンは、今回のご質問者様の場合に限らず、全国各地に存在します。

＊実績20年、入居率94％ ：：：絵に書いたような素晴らしい宣伝文句ですね。

因みに当社、創業60年以上の会社ですが、そのような宣伝文句でお客様を勧誘したことは一度もありません。
＊儲かるいい話には、必ず、裏があると思ってくださいね。
とにかく、この手のマンション業者は、お客様にいかに自社でマンションを建ててもらうしか考えておりません。

その為には、いかにしてお客様を自社に勧誘するか、それだけなんです。
（よく一括借り上げ30年保証等も目に付くと思いますが、全ての物件に対して対応してくれる訳ではありませんので、立地条件等が悪く収支が見込めない場合、業者は、はっきり断ってきますから。また、もっとひどい場合は、最初から建設工事費にリスク分を見込んで金額を算出する業者もあり得ます。）

[1385: 匿名]

>>1382 匿名さん

だからある程度自分でマーケティングが必要なんだよな！

[1386: 匿名]

>>1382 匿名さん
当方の試算とは、どのような試算でしょうか？

[1387: 匿名さん]

［情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[1388: 匿名さん]

私の投資スタイルは土地は現金で購入し、建築資金は借入でアパートを建てています。極めて条件の良い土地は、公開後１～２日で売れてしまいます。そのため、一夜で土地の平面図にアパートの間取りと配置を描き、収支のシミュレーションを立てます。十分な長期収支が取れることを確認すると翌朝には土地の買い付けを出します。手付金を払った後に、本当に大丈夫なのか不安で眠れない日が何日も続きます。不動産投資は金額が大きいので１棟でも失敗すると致命的です。このような不安と恐怖を感じながら投資を続けています。しかし、シノケンで１億の物件も自分で企画すれば8000万円ほどで建築できます。借入利率も０％台で、利回りは２倍になります。「土地なし金なし経験なし」で苦労なくオーナーになれる時代ですが、代償として多くの中間利益や諸費用がかかっています。また、新築時で収支がギリギリの状態では、家賃下落、入居率低下、金利上昇のリスクに対応できません。収支のシミュレーションを十分に検討されることをお勧めします。

[1389: 匿名]

２億円の資産をつくる勝利の方程式　のところでおおざっぱに２０年後の状況を考えてみます。

まず当初　土地、家屋の購入金額は２億２７０４万、家賃収入は１３０２万（１０８．５万/月）　これにより
「家賃　－　ローンの返済」が１棟あたり１００万を超えるとのことですから２棟で約２００万としましょう。
とするならローンの返済額はたぶん年間１１００万（３５年）くらいとしているのしょう。

この条件で２０年後の賃料収入を考えてみます。（新築時　満室　１３０２万）

１　家賃下落率を年1％とすると　２０％下落し　１０４１万
２　築２０年の入居率を８０％として　８３３万
３　経費を２０％として　６６６万

とすると返済額が年間１１００万ですからこの金額６６６万を引くと、２０年目の時点で４３４万を支払う必要があります。
さらに完済３５年目に向かって支払額は増加していきます。

１の下落率1％は現在では少し甘めではないかと思います。（新築６万の部屋を１０年後５４０００で貸せるでしょうか？
２の入居率80％も甘めです。今東京のアパート空き部屋率３割、神奈川で３割５分と言われています。平均的な入居率ではどれほどの支払額になるか計算してみてください。
3経費はいろいろ違うと思いますが、最低でもこのくらいかかると思います。固定資産税だけで年間数十万、それに所得増加による税金　健康保険料増加、２棟の設備維持（塗装、屋根、ユニットバス交換、給湯器交換、その他諸々修理費用）

「２億円の資産」とは買ったときに２億円払った、という意味ですね。３５年後には？
さらに自分の持ち家がない人であれば　その間中　生活費から自分たちの居住するための家賃も払い続ける必要がありますね。

[1390: 匿名さん]

シノケン
２億円の資産をつくる勝利の方程式

2012年にシノケン株を6万株購入すると
160円×6万株＝960万円
現在の株価　3570円
3570円×6万株＝2憶1400万円
6年間で2憶円の純資産を築けます。

大家仲間でもシノケン株で儲けた人は
多く、稼いだ金で賃貸を建築しています。
しかし、セキスイやDaiwaで建築する
大家が多いです。

[1391: 職人さん]

シノケンで成功する大家の方が多いから会社が存続している。
非難しかしない負組大家の嫉妬は見てて情けなくなるな。

[1392: 匿名]

>>1391 職人さん

その通り。
＊＊＊の遠吠えにしかみえない

[1393: 評判気になるさん]

>>1391 職人さん

その通りですね。
何もできないチキンの遠吠えです。

[1394: 検討板ユーザーさん]

私の周りに大家仲間がたくさんおります。
シノケンさんで2棟、TATERUさんで1棟運用している知り合いがいますが
シノケンさんの方が立地が良く、パフォーマンスが良いと話してました。
TATERUさんは空室が続いたこともあり、あまり勧めていませんでした。

[1395: 匿名さん]

シノケンは早くから建売アパートを手掛けていたため、地域の不動産会社とのつながりも広いです。不動産会社もシノケンが求める物件の条件をよく知っています。また、シノケンは資金が潤沢で現金決済してくれるため、良い顧客です。そのため、立地の良い物件がシノケンに流れます。

[1396: 匿名さん]

頭の悪い中学生のような罵詈雑言と、具体的な例はあげず抽象的なことしか言わないな。
少なくとも今の新築年利回り6％のフルローンでも十分に35年払いが出来ると言う具体的な話をしてください。

[1397: 匿名]

>>1396 匿名さん

具体的に言ったらみんな成功者になっちゃう。言えないよ

[1398: 匿名さん]

>1396さん
>新築年利回り6％のフルローンでも十分に
>35年払いが>出来ると言う具体的な話

はっきり言ってありません。
市場参入者の少ない安い時期に立地の良い
物件を買った人は儲かっています。
今買ったら高い確率で大きな損失が出ます。

私の地域で唯一利益が出そうなのは建設中
のリニア新幹線駅の近く(徒歩で15分以内)
に売り出している物件です。シノケンは
将来の需要と物件の値上がりを見越して
仕込んでいます。しかし、公開することも
なく、すぐに売れてしまいます。
上得意様向けの物件です。

[1399: 通りがかりさん]

35年間もローン払い続けるのは現実的でない
利益が出る時に売却できるか持ち出しに耐えかねて損切りで売却するか

[1400: 匿名]

まず「空き部屋率」を検索してみよう。
そこに楽待不動産の記事がでてますね。
それによれば現在　東京で30％　神奈川で35％　ここに来てぐっと増えているのは他でもない　無謀な乱立が影響しているのです。

入居率について考えてみます。シノケンに限らず多くの建設会社が９８、９９％と言っていますが、上記の状況を考えればありえませんね。
例えば神奈川でアパート経営をしようとするなら当初は入居者が入るとしても３５年ローンなら　その間の平均入居率は６０％（現在は増加中なのだからそれでも甘いかもしれない）とみる、これが通常の事業計画というものでしょう。ましてやサラリーマンなどしながらでは　手も打てない。業者に任せれば　そこでも儲けられてしまうよ。
業者が９９％といっても、例えばその業者が本当にいいアパートを作っているならわかるけれど、ここでの評判はどう？？
なら　どう考えてもありえないよね。
もっともいろいろな（本当にいろいろな）計算方法があるから、どんな計算をしているかわからないし、もし嘘だとしても　是正勧告程度はあっても詐欺罪にはならない。広告とは多分にそういうものとお考えください。
逆に言えば　全く信用などできるものではないということ・・・。