シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1361: 匿名]

シノケンの宣伝に「２億円の資産をつくる勝利の方程式」というのがあります。
資産２億円をつくったサトウさんが後ろを向いた写真とともに登場します。
２棟で　資産　２億２７０４万円　　家賃収入１３０２万円（月１０８．５万円）自己資金２００万円

「家賃収入－ローンの返済」が２００万円（１棟あたり１００万円）を超えるので３８才（４人家族）の普通のサラリーマンでもできるのだそうです。

自分にとっては不思議なことだらけです。例えば

1　３８才で自己資金２００万円しか用意できないサラリーマンに２億を超える融資をどこがするのか？
2　「家賃収入－ローンの返済」＝収益としているが、それ以外にいろいろかかるが、それをどうしているのか？
　大家は通常　諸費用を家賃の２割とみる。（２億４千万の物件なら固定資産税だけでも相当な額となる。そのほ　かに収入が増えたことによる（実際は返済になってしまうのに）所得税、住民税、健康保険料、の増額。その他　いずれかかる塗装費用、屋根の維持、ユニットバス交換、その他出てくるであろう修理代）
　　とすれば２００万のプラスどころか当初より６０万のマイナスとなる。
3　さらに１０年後　２０年後　３０年後の対策はどうなっているのか？
　　家賃は下がり　空き部屋は増え、減価償却がなくなるため税金ははねあがる。
　　当初より手残りマイナスと考えられ得るが　このマイナスがどれくらい膨らむのか？
4　２億円の資産というが、３５年後には建物の価値はほぼないはず。とすれば資産は土地代のみの１億円くらい　　ではないのか？しかも空き部屋だらけのアパートが残っていたとしたら、全体の価値はどのくらい下がるの　　　か？

これは積極的かどうか、とか　勇気があるとかの問題ではありません。損か得か、ビジネスの問題です。もうけられれば勝ち、損すれば負ける。損が大きければ地獄への片道切符となります。
くれぐれも利害の絡まない税理士　ファイナンシャルプランナーなどに有料で相談すべきです。その際にはぜひ上記の疑問を聞いてみてください。

[1362: 匿名さん]

結局よくわからないのは、シノケン様で建てることを猛烈に批判する人は、株を購入することも批判するんだよね？同じ投資だし。

[1363: 匿名]

５０００万円のアパート、と軽くいうけれど、どれほどの買い物か？

生涯平均年収６００万円２３歳から４０年間働くとして生涯収入が２億４千万円。これからざっと税金、保険などを引いた手取りを4/5とするとだいたい２億円です。
５０００万円の物件２．５％３５年で借りればだいたい支払総額は８５００万円くらいです。ほぼ半分。

これを家賃でどのくらい補っていけるのか（もちろん維持費、税金、修理費その他をさらにはらったうえでのこと）ということですが、これほどのことを人任せにできるのか？

よく勉強会とかセミナーに参加するというけれど、それは誰がやっているのですか？もし売りたい人側の人なら、そういう内容になってしまうでしょう。専門家を招いて、と言っても「先生、よろしくお願いします。」ってね。

相談は賃貸経営に詳しい利害のない税理士、会計士やファイナンシャルプランナーにしましょう。ちゃんと報酬を払ってね。上記の人であるなら生涯取りの半分を動かすのです。相手のいうことを丸ごと信用するなどということはあり得ません。その業者が信用があるとかないとかの話ではありません。数字の話ですから。
シノケンがどうのこうのではありません。

[1364: 匿名]

>>1363 匿名さん
税理士、ファイナンシャルプランナー、会計士も利害関係大ありだろ。
あいつらも建築屋と繋がってるんだから、熱くなったらメーカーに紹介して手数料バックしてるんじゃねー？

信じれるものは自分のみ。

[1365: 匿名さん]

>>1364 匿名さん

相談者から報酬のみで活動している税理士等を探せってことだろ、
シノケン等から紹介された連中じゃなくてさ。

てかある程度はたらいてりゃ、
税理士やそれに近い友人の一人や二人いるでしょ。
使えるものは何でも使った方が楽だし、
幅も広がるよ

[1366: 匿名さん]

税理士さんにもそれぞれの専門分野があります。資産税専門の税理士さんの方が的確なアドバイスをいただけます。また、確定申告の手続きの際も自分が気付かなかった様々な減税措置を講じていただき、節税できています。税理士だから何でもできるという訳ではありません。

[1367: 匿名]

1364さん1365さん

お二人のような考え方をしていれば大丈夫だと思います。一番危ないのは「セミナーに行って資産運用の勉強してます。」というような　半分学生社会人みたいな人たちではないでしょうか？学校や予備校は間違いなく本当のことを惜しげもなく教えてくれます。なぜなら生徒の進学実績が自分たちの実績にもなるからです。つまり利害は一致しているということ。
しかし経済社会では全く違います。確かにまだ貸屋が少なく、造れば入居者には事欠かない時代には建設会社と大家もWINWINの関係になることも多かったでしょう。（その頃は銀行があまり融資はしなかったけれど。）
今は一説によれば空き部屋率が東京で３割、神奈川で４割、お互いにもうけましょうね・・というような余裕はありません。だからこそ自分をしっかり持って、相手に対峙していかなければ　とてもじゃないけれど利益を上げていくことなどできないでしょう。信頼できる業者など　いないと考えるべきでしょう。

シノケンがいいとか悪いとかではなく、建設屋は自分と利益相反の関係にあるもの。少なくとも同等、いや　それ以上の知識を持って望まない限り　相手のペース、思うつぼ・・です。

ましてや業者の主催するセミナーで「お勉強」して、「信頼できることがわかったのでお任せしました。」などというお客は赤子のの手をひねるどころか、赤ん坊がひねってくださいと手を差し出すようなもの。

何が本当かわかるまで　自分で勉強すべきですね。

[1368: 匿名]

>>1365 匿名さん

綺麗事だぞ。
相談者からの報酬のみでやる人なんておらんだろ。
グルになってると思うんだけどな。

[1369: 匿名]

>>1367 匿名さん
要は信じれるのは自分のみなのね。

[1370: 匿名さん]

>>1368 匿名さん

それ言い出したら、きりが無いさ。
新聞とかと一緒で複数の異なる主張をする人たちから
情報を仕入れて取捨選択するしかない。

自分で判断するにしても、
情報はあった方がいいと思うよ。

[1371: 匿名]

1369: 匿名

そうだけれども、情報は必要ですよね。

今は自分なりにノウハウはあるけれど、もし昔に戻るならこうするでしょう。

まず税理士協会に出かけて（電話より直接顔を合わせたほうがよい）「アパートを買いたいのだけれど、その収支について相談できる税理士さんを紹介していただきたい。ただし建設会社と近い税理士さんだと、そちらに有利な情報になってしまう可能性があるので、全く関係のないこちらの収支について客観的に教えてくださるような方にお願いしたい。」と。相談料については有料でよい、と。
信頼できる知り合いがいれば　その方でもよいと思います。

次にファイナンシャルプランナー協会でも同じことをしてみる。そして二人の話を総合してみると何がどのくらいかかるのか　だいたいわかってくると思う。

そして中古の物件を探したら　その不動産屋に行って上記でまとめた費用について聞いてみる。
アパートを自分で所有してる不動産屋もあるからね。

そんなことを繰り返していれば　全貌が見えてくると思うよ。

税理士とFPに３万円ずつ払ったとしても、いずれその何千倍の損得にかかるとすれば本当に安い・・、と自分は思います。生きた自分だけの知識が身につくので。

業者主催の無料セミナーは・・・ただほど高いものはないと思います。

[1372: 匿名]

1371です。

いい忘れましたが　自分なりにわかった上でセミナーに行くのはよいと思います。

うそもわかるからね。

[1373: 匿名さん]

批判派は具体的な数字を出して批判する。擁護派は具体的な数字は出さずに話をそらす。しかもフルローンアパート投資を勧める割には自己責任を
連呼。
つまりはフルローンアパート投資は危険と言う事を擁護派の人達も認識しているﾄｲｳｺﾄﾀﾞﾅ。

[1374: 匿名さん]

株式の世界には「人の行く裏に道あり花の山」という有名な格言があります。投資家は、とかく群集心理で動きがちで付和雷同型である。それでは大きな成功は得られない。むしろ他人とは反対のことをやった方が、うまくいく場合が多いと説いています。不動産の市場も同様でブームの時は買いたいという集団心理が働き、自分の気持ちを抑えられなくなります。逆に不況時には、株式以上に売買が冷え込み、買い手がつかない状況が長く続きます。今のような活況期には、自分の気持ちを落ち着かせ、自己資金の充実に努めるべきです。景気は必ず循環します。誰も不動産投資の話をしようとしない不況期には、多くのチャンス(お宝物件)が巡ってきます。人と逆の選択することが成功への近道です。

[1375: 匿名さん]

>>1361
2016年なら年収400万でも2億貸してたよ
アベノミクスで大もうけした奴はかなりいる
オリンピックに向けて土地も株もまだまだあがるしうらやましいならシノケンで物件買えばいい

[1376: 匿名]

>>1370 匿名さん

情報に頼れば、失敗した時も情報提供者へ責任を押し付けたり、ネットに悪口書くのが人間の性だ。ましてや投資家はもってのほか。

[1377: デベにお勤めさん]

>>1361
表面利回り5.73%で手残りが出るのか
やっぱシノケンはすげえよ。

[1378: 匿名さん]

擁護派の人間でも新築利回り6％でも大丈夫だとは言わないな。あげくのはては土地の値上がり期待かい？
擁護派の人達が数字で反論出来ない以上、ヤッパリ危険という認識で間違っていないな。

[1379: 通りがかりさん]

土地から購入する場合は30％の自己資金出さないと回らないよ

[1380: デベにお勤めさん]

シノケンを危険とかいってるやつは資産を億にできない奴だよな。
大勢のシノケンオーナーは儲かってるのに。嫉妬するなよ。