シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1320: 匿名さん]

アパート建築の目的は地主の税金や資産継承の対策として建てるもので、わずかな利益で３０年の長期収支もトントンぐらいです。銀行の金利も通常３～４％で、現在は異常な低金利でてす。長期的な収支や将来の金利上昇等のリスクを考えて慎重な投資判断をすべきだと思います。

[1321: 匿名]

まず自分が建てようと思う駅　近辺で空き部屋を検索するべきでしょう。
たぶんびっくりするほどの数がヒットするでしょう。それを見れば家賃相場もわかるはず。
今は人気のない中古物件の家賃は驚くほど安い。神奈川のO線で割と都心に近いところでも人気のない12ｍ2位のワンルームなどは２万円なんてものもあります。よほど自分で調べないと後悔しますよ。
返済額だって3％としても３０年なら元利均等で１．５倍、元金均等なら２倍返済しなければなりません。
シノケンは「頭金が少なくても、土地はなくてもアパート経営はできる。」とは言っていますが、すべて家賃でまかなわれ、資産が築けるとは言っていません。
かなりの持ち出しになるものと思われます。利害の絡まない、実際にアパートを所有する人に相談することをおすすめします。
なお３０年後にはアパートは建物の価値はほぼなくなるし、マンションは1/3程度の資産価値となるでしょう。
ご自分で充分なご検討をされることをおすすめします。

[1322: 匿名さん]

>>1315
6%だと1億借りたら4000万の赤字だな。
アベノミクスで資産築いた人もいるから挑戦してみるのもいいだろう
借金で命まで取られることはないしな。（団信除く）

[1323: 販売関係者さん]

知り合いもシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で3%後半か4%くらいでした。

[1324: 匿名]

建設会社主導のプランで成功した例を見た事がありません。
そんなに収益性が高いのであれば、自社で物件を確保して不動産賃貸業をやればいいと思いませんか？
なぜゆえに自社で購入した土地にマンションを建てて、それをわざわざ土地を持っていない個人に販売して他人へ貸すよう仕向けるのでしょうか？
１０年もすると建物は古くなり、自分のアパートより新しいアパートが周囲に立ち並んで陳腐化し、入居者が集まらなくなって泣くのがオチでしょう。
その時の利回りはどうなっているのでしょうね？　

[1325: 匿名]

>>1324 匿名さん
そういう
儲かるなら自社でやるべき
のような事業自体を否定する論理は
やめて欲しい。
話にならないよ。
それを言ったら日本経済はどんどん縮小していき、雇用も減り、多数の浮浪者が続出するよ。

[1326: 匿名]

>>1325: 匿名　

なぜやめてほしいのですか？　痛いところだからですか？　　業者さんですか？

企業の目的は「利潤の追求」です。自分の会社がいかに儲かるかを考えて行動するのです。

自社の利益をさておいて　日本経済、ましてや日本全体の雇用などを考えて行動するような会社はありません。
あってもつぶれているでしょうね。

それこそ　話になりません。

[1327: 匿名]

>>1326 匿名さん

間違った捉え方しないでください。
しかも利潤の追求であれば
第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。
至極当然だろ？

あと業者呼ばわりとか稚拙な発言やめてくれ。顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。
失礼だぞ。

[1328: 匿名さん]

で1327さんは、最近多,フルローン利回り6％の物件で,35年間完走出来ると思いますか？

[1329: 匿名]

>>1328 匿名さん

先に俺の質問に答えろ

[1330: 匿名]

＞＞1327: 匿名

＞＞第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。至極当然だろ？

やはり業者さんのようですね。　稚拙？　どちらが？　

＞＞顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。失礼だぞ。

そのままお返しします。

[1331: 匿名]

>>1329: 匿名

>>先に俺の質問に答えろ

質問て何？　これ？

＞＞第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。至極当然だろ？

第三者って何？　もしお客のことだとしたら、第二者は誰？？？
第三者がお客だと仮定して答えましょう。

当然です。企業とはそういうものです。だからこそそんなに儲かるものをなぜ自分でやらないのか、とこちらが疑問を投げかけているのです。

はい、当方への質問ではないけれど、答えましたよ。
では1328さんの質問にお答えください。できるとすればその内容も具体的にお願いします。

[1332: 匿名]

>>1331 匿名さん

答えになってないよ、
業者呼ばわりは失礼じゃないのか？業者じゃねーぞ？

[1333: 匿名]

＞＞1332: 匿名

なんでそんなにむきになって否定するのでしょうか？
ますます業者に思えますよ。

はやく1328さんの質問に答えてくださいよ。

それこそ失礼ですよ。

[1334: 匿名さん]

指定された回答者ではありませんがお答えします。
購入価格7000万円　年間家賃収入420万円　利回り6%
平均入居率90%　家賃下落率1%　平均金利2.5%　35年返済
以上の条件でシミュレーションすると
初年度は収入420万円　支出420万円　利益0円
しかし、35年間の収支はマイナス4000万円となります
楽待のシミュレータを使用して試算しました。


　

[1335: 匿名]

＞＞1334: 匿名さん　

なるほど。自分も質問者ではありませんが。

6％であればこのようになるわけですな。ただ７０００万の物件で月３５万　入居率９０％がクリア可能か、厳しいところではないでしょうか？
加えて税金（固定資産税、所得贈による所得税、住民税、健康保険増加分、個人事業税）は考慮されているか？
修繕、維持費は？
また金利2.5％は資産状況のいい借り手でないと・・。

自分の感覚的にはきわめておおざっぱには７０００万フルローン３５年ならほぼ同額の持ち出しという感じです。
３５年後には築３５年となりますので、物件価値も・・・。

まあフルローンはとても投資には・・・というのが自分の考えですね。

[1336: 匿名]

>>1333 匿名さん

だから私は業者じゃないんですよ。
そんな失礼な発言あり得ないですよ。
社会人でしょ？

[1338: 販売関係者さん]

パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか？
儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません

シノケンなら銀行もローン組ませてくれること自体が、賃貸経営のシステムが安全な証明になりますね。

[1339: 匿名さん]

1338さんは都合の悪い事はガン無視だなぁ。
高リスク,低リターンだから問題だといっているのに。
銀行が融資するから大丈夫？な分けないだろう、駄目でも回収出来るように借りての収入をチェックするんだろ？
最低限新築で8％の利回りがとれる物件じゃないとな。

[1340: 匿名]

>>1338: 販売関係者さん　

業者じゃない、業者じゃないって・・思い切り業者じゃないの。

＞パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか？

作ったパンが食べきれないって（笑）？　あんまり笑わせないでくださいよ。
どうしてもパン屋で説明したいならこうでしょう。

ある会社がおいしいパンを作ろうとしましたが、どうしてもできません。そこでフランチャイズにして人に作らせ、販売することにしました。でもおいしくないから売れません。そのうち立ちゆかなくなったお店から相談を受けました。それなら、と　お店を買い取りまた別なお客に中古で売ることにしました。頭いいですね。はじめのお客からはロイヤルティーや仲介手数料でもうけ、次のお客からも同じように・・。リスクはとらずに何度でもおいしい（パンはまずくても（笑））。
はじめの店長が聞きました。「そんなにおいしいパンなら　どうして自分で作って売らないの？」
その会社は答えました。　「だって食べきれないもん。」・・・と（大笑）。



＞儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません

「消費」って何？？　　アパートなくなっちゃうの？？
業者ならもう少し勉強してくださいね。

それから銀行についていうならば、しばらく前から超低金利というより日銀の金利はマイナス金利です。ということは銀行が余ったお金を日銀に預けておくと金利分のお金を払わなくてはいけません。だからどうしてもお金を貸したくて仕方がありません。でも住宅ローンは金利が低いから　アパートローンの方がおいしい。建設屋の多少のことには目をつぶるでしょう。それだけ金利も高いわけだし。同じ穴のムジナって訳だ。
バブルの時だってそうでした。むちゃくちゃな融資をしたあげく　総量規制で地獄へ真っ逆さま。

これでもわからないかなぁ？誰が儲かって　誰が落ちていくのか。

[1341: 匿名さん]

私も今は、不動産物件を買うべきでないと思います。しかし、シノケンを批判するだけでなく、今後どのような戦略をとり、私たちとWinWinの関係を築けるようになるか考えてみてはいかかでしょうか？批判するのは簡単ですが、提案するのは極めて難しいです。、

[1342: 匿名]

>>1340 匿名さん
だから自己責任だろ？

[1343: 匿名さん]

難しい話はいらない。シノケンさんが8％位の利回りがとれる物件を販売してくれればwinwinの関係になれるし、6％位ではシノケンさんだけがwinで購入者はlossになる可能性が高い｡自己責任と言う言葉は業者の言い逃れ。

[1348: 匿名]

[No.1344から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1349: 匿名さん]

大家として成功するには心の余裕や他者への思いやりが大切です。

[1350: 匿名さん]

フルローン大家として成功するには、8％の利回り(イールドギャップで6％)が必要だなぁ。
保証のない入居率98％の宣伝文句は全く意味をなさない。

[1351: 匿名]

>>1350 匿名さん

イールドギャップってなに？

[1352: 匿名さん]

少し前に説明してくれたものが有るから、詳しくはそれを読んで見てください。
俺もそれで知って言っているだけだから。

[1353: 匿名さん]

>1351さん
以前に投稿した資料です。

名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4～5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5～6%で最初から収支は赤字になります。

[1354: 匿名さん]

私の豆知識

大東と東建は名古屋を地盤として成長した企業
ケチで慎重派が多く、節税対策に関心のある県民性

シノケン、TATERU、アイケンは福岡発祥の企業
新しいものや流行に敏感で、開放的な県民性

真逆のタイプの企業。
名古屋の人と福岡の人はソリが合わないことも
私の主観で明確な根拠はありません。

[1355: 通りがかりさん]

まぁ不動産投資に限らず、始めなければ成功も失敗もないですからね。
日本人は保守的なので、なにも始めない人が多いのかもしれません。

[1356: 匿名さん]

>>1354 匿名さん

あ、だからシノケンを支持されてる方で
理論的な話をされるのを嫌う方がいらっしゃるのですね

[1357: 購入経験者さん]

元々相続案件でアパート建てるのに、なぜか資本も土地もない
乞食サラリーマンがフルローンで借りてアパート経営する事自体がおかしいって気がつかないのか？
融資も建築も管理もシノケンがやってくれるから相続に使うなら手間がかからない良企業だよ。

[1358: 匿名]

１億円の新築物件を３５年フルローンで購入した場合、おおざっぱにですが総額１．７～２億円支払うことになるでしょう。
３５年後の物件の価値は土地付きアパートでは上物の価値がほぼなくなりますので、だいたい２分の1，マンションであれば1/3となります。
検討するにあたり、考慮しなければならない要素です。

[1359: 匿名さん]

シノケンで建築したアパートは収益性が高く、建築費をおよそ１０年で回収できます。１０年固定金利(0.9%)で借り、１０年後に全額繰上返済できる予定です。税金対策と収益と両方の目的で運用できます。シノケンも建売物件の販売には今の市況で限界がありますので、地主向けの建築にも注力した方が良いと思われます。建築技術、客付・管理ともにしっかりとしており、地主にも満足を与える企業だと思います。ただし、高齢の地主は大東の名は知っていても、シノケンは知らない方が多く、認知度を高める必要があります。

[1360: 匿名さん]

知名度上げるなら、ＣＭよりもまずは一部上場だろうに。
いつまでジャスダックいるんだか・・・。

[1361: 匿名]

シノケンの宣伝に「２億円の資産をつくる勝利の方程式」というのがあります。
資産２億円をつくったサトウさんが後ろを向いた写真とともに登場します。
２棟で　資産　２億２７０４万円　　家賃収入１３０２万円（月１０８．５万円）自己資金２００万円

「家賃収入－ローンの返済」が２００万円（１棟あたり１００万円）を超えるので３８才（４人家族）の普通のサラリーマンでもできるのだそうです。

自分にとっては不思議なことだらけです。例えば

1　３８才で自己資金２００万円しか用意できないサラリーマンに２億を超える融資をどこがするのか？
2　「家賃収入－ローンの返済」＝収益としているが、それ以外にいろいろかかるが、それをどうしているのか？
　大家は通常　諸費用を家賃の２割とみる。（２億４千万の物件なら固定資産税だけでも相当な額となる。そのほ　かに収入が増えたことによる（実際は返済になってしまうのに）所得税、住民税、健康保険料、の増額。その他　いずれかかる塗装費用、屋根の維持、ユニットバス交換、その他出てくるであろう修理代）
　　とすれば２００万のプラスどころか当初より６０万のマイナスとなる。
3　さらに１０年後　２０年後　３０年後の対策はどうなっているのか？
　　家賃は下がり　空き部屋は増え、減価償却がなくなるため税金ははねあがる。
　　当初より手残りマイナスと考えられ得るが　このマイナスがどれくらい膨らむのか？
4　２億円の資産というが、３５年後には建物の価値はほぼないはず。とすれば資産は土地代のみの１億円くらい　　ではないのか？しかも空き部屋だらけのアパートが残っていたとしたら、全体の価値はどのくらい下がるの　　　か？

これは積極的かどうか、とか　勇気があるとかの問題ではありません。損か得か、ビジネスの問題です。もうけられれば勝ち、損すれば負ける。損が大きければ地獄への片道切符となります。
くれぐれも利害の絡まない税理士　ファイナンシャルプランナーなどに有料で相談すべきです。その際にはぜひ上記の疑問を聞いてみてください。

[1362: 匿名さん]

結局よくわからないのは、シノケン様で建てることを猛烈に批判する人は、株を購入することも批判するんだよね？同じ投資だし。

[1363: 匿名]

５０００万円のアパート、と軽くいうけれど、どれほどの買い物か？

生涯平均年収６００万円２３歳から４０年間働くとして生涯収入が２億４千万円。これからざっと税金、保険などを引いた手取りを4/5とするとだいたい２億円です。
５０００万円の物件２．５％３５年で借りればだいたい支払総額は８５００万円くらいです。ほぼ半分。

これを家賃でどのくらい補っていけるのか（もちろん維持費、税金、修理費その他をさらにはらったうえでのこと）ということですが、これほどのことを人任せにできるのか？

よく勉強会とかセミナーに参加するというけれど、それは誰がやっているのですか？もし売りたい人側の人なら、そういう内容になってしまうでしょう。専門家を招いて、と言っても「先生、よろしくお願いします。」ってね。

相談は賃貸経営に詳しい利害のない税理士、会計士やファイナンシャルプランナーにしましょう。ちゃんと報酬を払ってね。上記の人であるなら生涯取りの半分を動かすのです。相手のいうことを丸ごと信用するなどということはあり得ません。その業者が信用があるとかないとかの話ではありません。数字の話ですから。
シノケンがどうのこうのではありません。

[1364: 匿名]

>>1363 匿名さん
税理士、ファイナンシャルプランナー、会計士も利害関係大ありだろ。
あいつらも建築屋と繋がってるんだから、熱くなったらメーカーに紹介して手数料バックしてるんじゃねー？

信じれるものは自分のみ。

[1365: 匿名さん]

>>1364 匿名さん

相談者から報酬のみで活動している税理士等を探せってことだろ、
シノケン等から紹介された連中じゃなくてさ。

てかある程度はたらいてりゃ、
税理士やそれに近い友人の一人や二人いるでしょ。
使えるものは何でも使った方が楽だし、
幅も広がるよ

[1366: 匿名さん]

税理士さんにもそれぞれの専門分野があります。資産税専門の税理士さんの方が的確なアドバイスをいただけます。また、確定申告の手続きの際も自分が気付かなかった様々な減税措置を講じていただき、節税できています。税理士だから何でもできるという訳ではありません。

[1367: 匿名]

1364さん1365さん

お二人のような考え方をしていれば大丈夫だと思います。一番危ないのは「セミナーに行って資産運用の勉強してます。」というような　半分学生社会人みたいな人たちではないでしょうか？学校や予備校は間違いなく本当のことを惜しげもなく教えてくれます。なぜなら生徒の進学実績が自分たちの実績にもなるからです。つまり利害は一致しているということ。
しかし経済社会では全く違います。確かにまだ貸屋が少なく、造れば入居者には事欠かない時代には建設会社と大家もWINWINの関係になることも多かったでしょう。（その頃は銀行があまり融資はしなかったけれど。）
今は一説によれば空き部屋率が東京で３割、神奈川で４割、お互いにもうけましょうね・・というような余裕はありません。だからこそ自分をしっかり持って、相手に対峙していかなければ　とてもじゃないけれど利益を上げていくことなどできないでしょう。信頼できる業者など　いないと考えるべきでしょう。

シノケンがいいとか悪いとかではなく、建設屋は自分と利益相反の関係にあるもの。少なくとも同等、いや　それ以上の知識を持って望まない限り　相手のペース、思うつぼ・・です。

ましてや業者の主催するセミナーで「お勉強」して、「信頼できることがわかったのでお任せしました。」などというお客は赤子のの手をひねるどころか、赤ん坊がひねってくださいと手を差し出すようなもの。

何が本当かわかるまで　自分で勉強すべきですね。

[1368: 匿名]

>>1365 匿名さん

綺麗事だぞ。
相談者からの報酬のみでやる人なんておらんだろ。
グルになってると思うんだけどな。

[1369: 匿名]

>>1367 匿名さん
要は信じれるのは自分のみなのね。