シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1301: 検討中]

シノケンも隣の音がダダ漏れで有名ですが、手抜きしてるからですか？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1302: 匿名さん]

>>1301 検討中さん
シノケンオーナーもチェックしてもらった方がいいかもですね。

[1303: 匿名さん]

シノケンは第三者によるチェック体制をとっているので大きな不具合が見つかる可能性は低いと思います。

[1304: 匿名]

>>1303 匿名さん

それなら大安心ですね

[1305: 検討中]

>>1303 匿名さん
誰がどのように音漏れチェックしているのですか？

[1306: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1307: 匿名さん]

1229さんへ、
利回りはどれくらいとれそうですか？

[1308: マンション検討中さん]

第三者によるチェックって、
シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？

仕事をシノケンから依頼されている以上、
それって純粋な意味で第三者じゃないですよね？

それとも違うんですかね？

[1309: 匿名さん]

>>1305さん
>>誰がどのように音漏れチェックしているのですか？

施工上のチェックはしますが、音漏れチェックはしません。音の問題を解消するには設計段階での対策が必要です。羊羹(ようかん)形の部屋の配置ではなく、中階段や水周りで仕切ります。また、防音材を入れる方法もあります。私は費用対効果を考えながらシノケンとの話し合いで設計を進めました。しかし、木造である以上、完璧な防音はできません。完璧な防音を求める入居者は高い家賃を払ってもＲＣや重鉄の物件を選びます。

[1310: 匿名さん]

>1308さん
>第三者によるチェックって、
>シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？

検査機関には２種類あります。個人が戸建て住宅を買う際、消費者の立場で検査する会社。建築業界向けに検査を請け負う会社。シノケンの場合は後者の可能性が高いと思われます。しかしながら、施工ミスを意図的に見落とすことはありません。もし、不正があれば、建築士の免許を失効されることもあります。検査には多額の費用がかかり、検査をしていることは信頼できる会社の証です。

[1311: 匿名さん]

構造の話をしても具体的な仕様がでてこないから、これ以上は水掛け論に終始してしまいます。
それよりはアパート投資の入口の参考になる、シノケンさんの物件の利回りを教えて下さい。シノケンさんの中古物件情報だと東京近辺の築浅で6％位が多いですが、新築だともっと低くなるのでしょうか？

[1312: 匿名さん]

>>1300
実質利回り8.5%、金利2%、30年ローン
これでも多少持ち出しがでますが・・・残債が減れば売れるし問題はないです。

[1313: 匿名さん]

>1311さん
首都圏の利回りは、わかりませんが私の地域では６％台が多いと思います。しかし、新築プレミアム価格の家賃に管理料を含めた金額で利回りを計算しているため、実際の利回りはかなり低くなります。木造物件には新築８％ルールがあって、この基準を満たさないと融資に応じてくれる銀行は少ないです。今、不動産物件は最高値の状態にあり、都市部で新築８％物件を見つけるのは困難です。

[1314: 評判気になるさん]

私もシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で5%後半から6%くらいでした。

[1315: 匿名さん]

1212、1313、1314さん、お返事ありがとうございます。
1314さん、新築で6％切っていたらフルローンでは赤字なのでは？

[1316: 匿名]

>>1315 匿名さん

あとは買主のマーケティングにかかっているのでは？

[1317: 匿名さん]

アパートは新築時には　それなりに入居者はいます。問題は時がたってから。
現在　世の中にはどれほどの空室があるか、試しに知っている駅で検索してみたらどうでしょうか。

家賃保証もかなりいい加減なものだという事件もありましたね。いくら契約違反だと訴えてみても、それなら会社自体がつぶれてもいいのでしょうか、といわれればそれまで。

いずれ資産形成ができるといっても　３０年完済の場合　築３０年です。マンションなら価値は1/3、まともな家賃収入が期待できるでしょうか？

スマートデイズ、レオパレス・・・だんだんぼろが出てきましたね。　

[1318: 匿名さん]

土地持ちが上物を建てて　アパート経営しても苦しんでいるのに、新築フルローンは正気の沙汰とは思えません。通常でも表面利回り5％いかないのでは？
さらに固定資産税、所得税増加、維持費等、家賃下落、完済後の物件の値下がり等を考えたら、株でも買った方がいいのでは？

[1319: 匿名]

>>1318 匿名さん

買うか買わないかは個人の自由。
買わない方に仕向けるのはいかがなの？

[1320: 匿名さん]

アパート建築の目的は地主の税金や資産継承の対策として建てるもので、わずかな利益で３０年の長期収支もトントンぐらいです。銀行の金利も通常３～４％で、現在は異常な低金利でてす。長期的な収支や将来の金利上昇等のリスクを考えて慎重な投資判断をすべきだと思います。

[1321: 匿名]

まず自分が建てようと思う駅　近辺で空き部屋を検索するべきでしょう。
たぶんびっくりするほどの数がヒットするでしょう。それを見れば家賃相場もわかるはず。
今は人気のない中古物件の家賃は驚くほど安い。神奈川のO線で割と都心に近いところでも人気のない12ｍ2位のワンルームなどは２万円なんてものもあります。よほど自分で調べないと後悔しますよ。
返済額だって3％としても３０年なら元利均等で１．５倍、元金均等なら２倍返済しなければなりません。
シノケンは「頭金が少なくても、土地はなくてもアパート経営はできる。」とは言っていますが、すべて家賃でまかなわれ、資産が築けるとは言っていません。
かなりの持ち出しになるものと思われます。利害の絡まない、実際にアパートを所有する人に相談することをおすすめします。
なお３０年後にはアパートは建物の価値はほぼなくなるし、マンションは1/3程度の資産価値となるでしょう。
ご自分で充分なご検討をされることをおすすめします。

[1322: 匿名さん]

>>1315
6%だと1億借りたら4000万の赤字だな。
アベノミクスで資産築いた人もいるから挑戦してみるのもいいだろう
借金で命まで取られることはないしな。（団信除く）

[1323: 販売関係者さん]

知り合いもシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で3%後半か4%くらいでした。

[1324: 匿名]

建設会社主導のプランで成功した例を見た事がありません。
そんなに収益性が高いのであれば、自社で物件を確保して不動産賃貸業をやればいいと思いませんか？
なぜゆえに自社で購入した土地にマンションを建てて、それをわざわざ土地を持っていない個人に販売して他人へ貸すよう仕向けるのでしょうか？
１０年もすると建物は古くなり、自分のアパートより新しいアパートが周囲に立ち並んで陳腐化し、入居者が集まらなくなって泣くのがオチでしょう。
その時の利回りはどうなっているのでしょうね？　

[1325: 匿名]

>>1324 匿名さん
そういう
儲かるなら自社でやるべき
のような事業自体を否定する論理は
やめて欲しい。
話にならないよ。
それを言ったら日本経済はどんどん縮小していき、雇用も減り、多数の浮浪者が続出するよ。

[1326: 匿名]

>>1325: 匿名　

なぜやめてほしいのですか？　痛いところだからですか？　　業者さんですか？

企業の目的は「利潤の追求」です。自分の会社がいかに儲かるかを考えて行動するのです。

自社の利益をさておいて　日本経済、ましてや日本全体の雇用などを考えて行動するような会社はありません。
あってもつぶれているでしょうね。

それこそ　話になりません。

[1327: 匿名]

>>1326 匿名さん

間違った捉え方しないでください。
しかも利潤の追求であれば
第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。
至極当然だろ？

あと業者呼ばわりとか稚拙な発言やめてくれ。顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。
失礼だぞ。

[1328: 匿名さん]

で1327さんは、最近多,フルローン利回り6％の物件で,35年間完走出来ると思いますか？

[1329: 匿名]

>>1328 匿名さん

先に俺の質問に答えろ

[1330: 匿名]

＞＞1327: 匿名

＞＞第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。至極当然だろ？

やはり業者さんのようですね。　稚拙？　どちらが？　

＞＞顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。失礼だぞ。

そのままお返しします。

[1331: 匿名]

>>1329: 匿名

>>先に俺の質問に答えろ

質問て何？　これ？

＞＞第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。至極当然だろ？

第三者って何？　もしお客のことだとしたら、第二者は誰？？？
第三者がお客だと仮定して答えましょう。

当然です。企業とはそういうものです。だからこそそんなに儲かるものをなぜ自分でやらないのか、とこちらが疑問を投げかけているのです。

はい、当方への質問ではないけれど、答えましたよ。
では1328さんの質問にお答えください。できるとすればその内容も具体的にお願いします。

[1332: 匿名]

>>1331 匿名さん

答えになってないよ、
業者呼ばわりは失礼じゃないのか？業者じゃねーぞ？

[1333: 匿名]

＞＞1332: 匿名

なんでそんなにむきになって否定するのでしょうか？
ますます業者に思えますよ。

はやく1328さんの質問に答えてくださいよ。

それこそ失礼ですよ。

[1334: 匿名さん]

指定された回答者ではありませんがお答えします。
購入価格7000万円　年間家賃収入420万円　利回り6%
平均入居率90%　家賃下落率1%　平均金利2.5%　35年返済
以上の条件でシミュレーションすると
初年度は収入420万円　支出420万円　利益0円
しかし、35年間の収支はマイナス4000万円となります
楽待のシミュレータを使用して試算しました。


　

[1335: 匿名]

＞＞1334: 匿名さん　

なるほど。自分も質問者ではありませんが。

6％であればこのようになるわけですな。ただ７０００万の物件で月３５万　入居率９０％がクリア可能か、厳しいところではないでしょうか？
加えて税金（固定資産税、所得贈による所得税、住民税、健康保険増加分、個人事業税）は考慮されているか？
修繕、維持費は？
また金利2.5％は資産状況のいい借り手でないと・・。

自分の感覚的にはきわめておおざっぱには７０００万フルローン３５年ならほぼ同額の持ち出しという感じです。
３５年後には築３５年となりますので、物件価値も・・・。

まあフルローンはとても投資には・・・というのが自分の考えですね。

[1336: 匿名]

>>1333 匿名さん

だから私は業者じゃないんですよ。
そんな失礼な発言あり得ないですよ。
社会人でしょ？

[1338: 販売関係者さん]

パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか？
儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません

シノケンなら銀行もローン組ませてくれること自体が、賃貸経営のシステムが安全な証明になりますね。

[1339: 匿名さん]

1338さんは都合の悪い事はガン無視だなぁ。
高リスク,低リターンだから問題だといっているのに。
銀行が融資するから大丈夫？な分けないだろう、駄目でも回収出来るように借りての収入をチェックするんだろ？
最低限新築で8％の利回りがとれる物件じゃないとな。

[1340: 匿名]

>>1338: 販売関係者さん　

業者じゃない、業者じゃないって・・思い切り業者じゃないの。

＞パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか？

作ったパンが食べきれないって（笑）？　あんまり笑わせないでくださいよ。
どうしてもパン屋で説明したいならこうでしょう。

ある会社がおいしいパンを作ろうとしましたが、どうしてもできません。そこでフランチャイズにして人に作らせ、販売することにしました。でもおいしくないから売れません。そのうち立ちゆかなくなったお店から相談を受けました。それなら、と　お店を買い取りまた別なお客に中古で売ることにしました。頭いいですね。はじめのお客からはロイヤルティーや仲介手数料でもうけ、次のお客からも同じように・・。リスクはとらずに何度でもおいしい（パンはまずくても（笑））。
はじめの店長が聞きました。「そんなにおいしいパンなら　どうして自分で作って売らないの？」
その会社は答えました。　「だって食べきれないもん。」・・・と（大笑）。



＞儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません

「消費」って何？？　　アパートなくなっちゃうの？？
業者ならもう少し勉強してくださいね。

それから銀行についていうならば、しばらく前から超低金利というより日銀の金利はマイナス金利です。ということは銀行が余ったお金を日銀に預けておくと金利分のお金を払わなくてはいけません。だからどうしてもお金を貸したくて仕方がありません。でも住宅ローンは金利が低いから　アパートローンの方がおいしい。建設屋の多少のことには目をつぶるでしょう。それだけ金利も高いわけだし。同じ穴のムジナって訳だ。
バブルの時だってそうでした。むちゃくちゃな融資をしたあげく　総量規制で地獄へ真っ逆さま。

これでもわからないかなぁ？誰が儲かって　誰が落ちていくのか。

[1341: 匿名さん]

私も今は、不動産物件を買うべきでないと思います。しかし、シノケンを批判するだけでなく、今後どのような戦略をとり、私たちとWinWinの関係を築けるようになるか考えてみてはいかかでしょうか？批判するのは簡単ですが、提案するのは極めて難しいです。、

[1342: 匿名]

>>1340 匿名さん
だから自己責任だろ？

[1343: 匿名さん]

難しい話はいらない。シノケンさんが8％位の利回りがとれる物件を販売してくれればwinwinの関係になれるし、6％位ではシノケンさんだけがwinで購入者はlossになる可能性が高い｡自己責任と言う言葉は業者の言い逃れ。

[1348: 匿名]

[No.1344から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1349: 匿名さん]

大家として成功するには心の余裕や他者への思いやりが大切です。

[1350: 匿名さん]

フルローン大家として成功するには、8％の利回り(イールドギャップで6％)が必要だなぁ。
保証のない入居率98％の宣伝文句は全く意味をなさない。

[1351: 匿名]

>>1350 匿名さん

イールドギャップってなに？

[1352: 匿名さん]

少し前に説明してくれたものが有るから、詳しくはそれを読んで見てください。
俺もそれで知って言っているだけだから。

[1353: 匿名さん]

>1351さん
以前に投稿した資料です。

名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4～5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5～6%で最初から収支は赤字になります。

[1354: 匿名さん]

私の豆知識

大東と東建は名古屋を地盤として成長した企業
ケチで慎重派が多く、節税対策に関心のある県民性

シノケン、TATERU、アイケンは福岡発祥の企業
新しいものや流行に敏感で、開放的な県民性

真逆のタイプの企業。
名古屋の人と福岡の人はソリが合わないことも
私の主観で明確な根拠はありません。

[1355: 通りがかりさん]

まぁ不動産投資に限らず、始めなければ成功も失敗もないですからね。
日本人は保守的なので、なにも始めない人が多いのかもしれません。

[1356: 匿名さん]

>>1354 匿名さん

あ、だからシノケンを支持されてる方で
理論的な話をされるのを嫌う方がいらっしゃるのですね

[1357: 購入経験者さん]

元々相続案件でアパート建てるのに、なぜか資本も土地もない
乞食サラリーマンがフルローンで借りてアパート経営する事自体がおかしいって気がつかないのか？
融資も建築も管理もシノケンがやってくれるから相続に使うなら手間がかからない良企業だよ。

[1358: 匿名]

１億円の新築物件を３５年フルローンで購入した場合、おおざっぱにですが総額１．７～２億円支払うことになるでしょう。
３５年後の物件の価値は土地付きアパートでは上物の価値がほぼなくなりますので、だいたい２分の1，マンションであれば1/3となります。
検討するにあたり、考慮しなければならない要素です。

[1359: 匿名さん]

シノケンで建築したアパートは収益性が高く、建築費をおよそ１０年で回収できます。１０年固定金利(0.9%)で借り、１０年後に全額繰上返済できる予定です。税金対策と収益と両方の目的で運用できます。シノケンも建売物件の販売には今の市況で限界がありますので、地主向けの建築にも注力した方が良いと思われます。建築技術、客付・管理ともにしっかりとしており、地主にも満足を与える企業だと思います。ただし、高齢の地主は大東の名は知っていても、シノケンは知らない方が多く、認知度を高める必要があります。

[1360: 匿名さん]

知名度上げるなら、ＣＭよりもまずは一部上場だろうに。
いつまでジャスダックいるんだか・・・。

[1361: 匿名]

シノケンの宣伝に「２億円の資産をつくる勝利の方程式」というのがあります。
資産２億円をつくったサトウさんが後ろを向いた写真とともに登場します。
２棟で　資産　２億２７０４万円　　家賃収入１３０２万円（月１０８．５万円）自己資金２００万円

「家賃収入－ローンの返済」が２００万円（１棟あたり１００万円）を超えるので３８才（４人家族）の普通のサラリーマンでもできるのだそうです。

自分にとっては不思議なことだらけです。例えば

1　３８才で自己資金２００万円しか用意できないサラリーマンに２億を超える融資をどこがするのか？
2　「家賃収入－ローンの返済」＝収益としているが、それ以外にいろいろかかるが、それをどうしているのか？
　大家は通常　諸費用を家賃の２割とみる。（２億４千万の物件なら固定資産税だけでも相当な額となる。そのほ　かに収入が増えたことによる（実際は返済になってしまうのに）所得税、住民税、健康保険料、の増額。その他　いずれかかる塗装費用、屋根の維持、ユニットバス交換、その他出てくるであろう修理代）
　　とすれば２００万のプラスどころか当初より６０万のマイナスとなる。
3　さらに１０年後　２０年後　３０年後の対策はどうなっているのか？
　　家賃は下がり　空き部屋は増え、減価償却がなくなるため税金ははねあがる。
　　当初より手残りマイナスと考えられ得るが　このマイナスがどれくらい膨らむのか？
4　２億円の資産というが、３５年後には建物の価値はほぼないはず。とすれば資産は土地代のみの１億円くらい　　ではないのか？しかも空き部屋だらけのアパートが残っていたとしたら、全体の価値はどのくらい下がるの　　　か？

これは積極的かどうか、とか　勇気があるとかの問題ではありません。損か得か、ビジネスの問題です。もうけられれば勝ち、損すれば負ける。損が大きければ地獄への片道切符となります。
くれぐれも利害の絡まない税理士　ファイナンシャルプランナーなどに有料で相談すべきです。その際にはぜひ上記の疑問を聞いてみてください。

[1362: 匿名さん]

結局よくわからないのは、シノケン様で建てることを猛烈に批判する人は、株を購入することも批判するんだよね？同じ投資だし。

[1363: 匿名]

５０００万円のアパート、と軽くいうけれど、どれほどの買い物か？

生涯平均年収６００万円２３歳から４０年間働くとして生涯収入が２億４千万円。これからざっと税金、保険などを引いた手取りを4/5とするとだいたい２億円です。
５０００万円の物件２．５％３５年で借りればだいたい支払総額は８５００万円くらいです。ほぼ半分。

これを家賃でどのくらい補っていけるのか（もちろん維持費、税金、修理費その他をさらにはらったうえでのこと）ということですが、これほどのことを人任せにできるのか？

よく勉強会とかセミナーに参加するというけれど、それは誰がやっているのですか？もし売りたい人側の人なら、そういう内容になってしまうでしょう。専門家を招いて、と言っても「先生、よろしくお願いします。」ってね。

相談は賃貸経営に詳しい利害のない税理士、会計士やファイナンシャルプランナーにしましょう。ちゃんと報酬を払ってね。上記の人であるなら生涯取りの半分を動かすのです。相手のいうことを丸ごと信用するなどということはあり得ません。その業者が信用があるとかないとかの話ではありません。数字の話ですから。
シノケンがどうのこうのではありません。

[1364: 匿名]

>>1363 匿名さん
税理士、ファイナンシャルプランナー、会計士も利害関係大ありだろ。
あいつらも建築屋と繋がってるんだから、熱くなったらメーカーに紹介して手数料バックしてるんじゃねー？

信じれるものは自分のみ。

[1365: 匿名さん]

>>1364 匿名さん

相談者から報酬のみで活動している税理士等を探せってことだろ、
シノケン等から紹介された連中じゃなくてさ。

てかある程度はたらいてりゃ、
税理士やそれに近い友人の一人や二人いるでしょ。
使えるものは何でも使った方が楽だし、
幅も広がるよ

[1366: 匿名さん]

税理士さんにもそれぞれの専門分野があります。資産税専門の税理士さんの方が的確なアドバイスをいただけます。また、確定申告の手続きの際も自分が気付かなかった様々な減税措置を講じていただき、節税できています。税理士だから何でもできるという訳ではありません。

[1367: 匿名]

1364さん1365さん

お二人のような考え方をしていれば大丈夫だと思います。一番危ないのは「セミナーに行って資産運用の勉強してます。」というような　半分学生社会人みたいな人たちではないでしょうか？学校や予備校は間違いなく本当のことを惜しげもなく教えてくれます。なぜなら生徒の進学実績が自分たちの実績にもなるからです。つまり利害は一致しているということ。
しかし経済社会では全く違います。確かにまだ貸屋が少なく、造れば入居者には事欠かない時代には建設会社と大家もWINWINの関係になることも多かったでしょう。（その頃は銀行があまり融資はしなかったけれど。）
今は一説によれば空き部屋率が東京で３割、神奈川で４割、お互いにもうけましょうね・・というような余裕はありません。だからこそ自分をしっかり持って、相手に対峙していかなければ　とてもじゃないけれど利益を上げていくことなどできないでしょう。信頼できる業者など　いないと考えるべきでしょう。

シノケンがいいとか悪いとかではなく、建設屋は自分と利益相反の関係にあるもの。少なくとも同等、いや　それ以上の知識を持って望まない限り　相手のペース、思うつぼ・・です。

ましてや業者の主催するセミナーで「お勉強」して、「信頼できることがわかったのでお任せしました。」などというお客は赤子のの手をひねるどころか、赤ん坊がひねってくださいと手を差し出すようなもの。

何が本当かわかるまで　自分で勉強すべきですね。

[1368: 匿名]

>>1365 匿名さん

綺麗事だぞ。
相談者からの報酬のみでやる人なんておらんだろ。
グルになってると思うんだけどな。

[1369: 匿名]

>>1367 匿名さん
要は信じれるのは自分のみなのね。

[1370: 匿名さん]

>>1368 匿名さん

それ言い出したら、きりが無いさ。
新聞とかと一緒で複数の異なる主張をする人たちから
情報を仕入れて取捨選択するしかない。

自分で判断するにしても、
情報はあった方がいいと思うよ。

[1371: 匿名]

1369: 匿名

そうだけれども、情報は必要ですよね。

今は自分なりにノウハウはあるけれど、もし昔に戻るならこうするでしょう。

まず税理士協会に出かけて（電話より直接顔を合わせたほうがよい）「アパートを買いたいのだけれど、その収支について相談できる税理士さんを紹介していただきたい。ただし建設会社と近い税理士さんだと、そちらに有利な情報になってしまう可能性があるので、全く関係のないこちらの収支について客観的に教えてくださるような方にお願いしたい。」と。相談料については有料でよい、と。
信頼できる知り合いがいれば　その方でもよいと思います。

次にファイナンシャルプランナー協会でも同じことをしてみる。そして二人の話を総合してみると何がどのくらいかかるのか　だいたいわかってくると思う。

そして中古の物件を探したら　その不動産屋に行って上記でまとめた費用について聞いてみる。
アパートを自分で所有してる不動産屋もあるからね。

そんなことを繰り返していれば　全貌が見えてくると思うよ。

税理士とFPに３万円ずつ払ったとしても、いずれその何千倍の損得にかかるとすれば本当に安い・・、と自分は思います。生きた自分だけの知識が身につくので。

業者主催の無料セミナーは・・・ただほど高いものはないと思います。

[1372: 匿名]

1371です。

いい忘れましたが　自分なりにわかった上でセミナーに行くのはよいと思います。

うそもわかるからね。

[1373: 匿名さん]

批判派は具体的な数字を出して批判する。擁護派は具体的な数字は出さずに話をそらす。しかもフルローンアパート投資を勧める割には自己責任を
連呼。
つまりはフルローンアパート投資は危険と言う事を擁護派の人達も認識しているﾄｲｳｺﾄﾀﾞﾅ。

[1374: 匿名さん]

株式の世界には「人の行く裏に道あり花の山」という有名な格言があります。投資家は、とかく群集心理で動きがちで付和雷同型である。それでは大きな成功は得られない。むしろ他人とは反対のことをやった方が、うまくいく場合が多いと説いています。不動産の市場も同様でブームの時は買いたいという集団心理が働き、自分の気持ちを抑えられなくなります。逆に不況時には、株式以上に売買が冷え込み、買い手がつかない状況が長く続きます。今のような活況期には、自分の気持ちを落ち着かせ、自己資金の充実に努めるべきです。景気は必ず循環します。誰も不動産投資の話をしようとしない不況期には、多くのチャンス(お宝物件)が巡ってきます。人と逆の選択することが成功への近道です。

[1375: 匿名さん]

>>1361
2016年なら年収400万でも2億貸してたよ
アベノミクスで大もうけした奴はかなりいる
オリンピックに向けて土地も株もまだまだあがるしうらやましいならシノケンで物件買えばいい

[1376: 匿名]

>>1370 匿名さん

情報に頼れば、失敗した時も情報提供者へ責任を押し付けたり、ネットに悪口書くのが人間の性だ。ましてや投資家はもってのほか。

[1377: デベにお勤めさん]

>>1361
表面利回り5.73%で手残りが出るのか
やっぱシノケンはすげえよ。

[1378: 匿名さん]

擁護派の人間でも新築利回り6％でも大丈夫だとは言わないな。あげくのはては土地の値上がり期待かい？
擁護派の人達が数字で反論出来ない以上、ヤッパリ危険という認識で間違っていないな。

[1379: 通りがかりさん]

土地から購入する場合は30％の自己資金出さないと回らないよ

[1380: デベにお勤めさん]

シノケンを危険とかいってるやつは資産を億にできない奴だよな。
大勢のシノケンオーナーは儲かってるのに。嫉妬するなよ。

[1381: 通りがかりさん]

シノケン大家ですが儲かっていません。
最低でも粗利20％ないと儲かるとは言わないので。

[1382: 匿名]

シノケンのすごいところは　こんなスレにまで入りこんで情報操作しようとすること。

いかにも買ってもうけた大家が作ったようなHPをいくつも見るが、これも社員が作っているんだろうなぁ。

たぶんWEB対策の部署があるのだと思います。

当方の計算では　土地なし　フルローン　業者任せアパート経営は　正気の沙汰ではありません。

よーくお調べください。もはや投資とは呼べません。

[1383: 匿名]

投資をしたいなら　自分で勉強しよう。

試しに「空き部屋率」で検索してみましょう。
検索結果のいくつかの記事を読んでみましょう。
楽待新聞の記事もありました。

今　アパートの空きがどれくらいあるかわかるはずです。

そういう知識をたくさん身につけてください。

[1384: 匿名]

マンション事業に従事していましたが、経験上の実態としてですが、楽して儲かる話はまず皆無と思ってくださいね。 必ず、何か事を興すと時には、リスクを伴います。
ましてや、ご質問者様の言われるパターンは、今回のご質問者様の場合に限らず、全国各地に存在します。

＊実績20年、入居率94％ ：：：絵に書いたような素晴らしい宣伝文句ですね。

因みに当社、創業60年以上の会社ですが、そのような宣伝文句でお客様を勧誘したことは一度もありません。
＊儲かるいい話には、必ず、裏があると思ってくださいね。
とにかく、この手のマンション業者は、お客様にいかに自社でマンションを建ててもらうしか考えておりません。

その為には、いかにしてお客様を自社に勧誘するか、それだけなんです。
（よく一括借り上げ30年保証等も目に付くと思いますが、全ての物件に対して対応してくれる訳ではありませんので、立地条件等が悪く収支が見込めない場合、業者は、はっきり断ってきますから。また、もっとひどい場合は、最初から建設工事費にリスク分を見込んで金額を算出する業者もあり得ます。）

[1385: 匿名]

>>1382 匿名さん

だからある程度自分でマーケティングが必要なんだよな！

[1386: 匿名]

>>1382 匿名さん
当方の試算とは、どのような試算でしょうか？

[1387: 匿名さん]

［情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[1388: 匿名さん]

私の投資スタイルは土地は現金で購入し、建築資金は借入でアパートを建てています。極めて条件の良い土地は、公開後１～２日で売れてしまいます。そのため、一夜で土地の平面図にアパートの間取りと配置を描き、収支のシミュレーションを立てます。十分な長期収支が取れることを確認すると翌朝には土地の買い付けを出します。手付金を払った後に、本当に大丈夫なのか不安で眠れない日が何日も続きます。不動産投資は金額が大きいので１棟でも失敗すると致命的です。このような不安と恐怖を感じながら投資を続けています。しかし、シノケンで１億の物件も自分で企画すれば8000万円ほどで建築できます。借入利率も０％台で、利回りは２倍になります。「土地なし金なし経験なし」で苦労なくオーナーになれる時代ですが、代償として多くの中間利益や諸費用がかかっています。また、新築時で収支がギリギリの状態では、家賃下落、入居率低下、金利上昇のリスクに対応できません。収支のシミュレーションを十分に検討されることをお勧めします。

[1389: 匿名]

２億円の資産をつくる勝利の方程式　のところでおおざっぱに２０年後の状況を考えてみます。

まず当初　土地、家屋の購入金額は２億２７０４万、家賃収入は１３０２万（１０８．５万/月）　これにより
「家賃　－　ローンの返済」が１棟あたり１００万を超えるとのことですから２棟で約２００万としましょう。
とするならローンの返済額はたぶん年間１１００万（３５年）くらいとしているのしょう。

この条件で２０年後の賃料収入を考えてみます。（新築時　満室　１３０２万）

１　家賃下落率を年1％とすると　２０％下落し　１０４１万
２　築２０年の入居率を８０％として　８３３万
３　経費を２０％として　６６６万

とすると返済額が年間１１００万ですからこの金額６６６万を引くと、２０年目の時点で４３４万を支払う必要があります。
さらに完済３５年目に向かって支払額は増加していきます。

１の下落率1％は現在では少し甘めではないかと思います。（新築６万の部屋を１０年後５４０００で貸せるでしょうか？
２の入居率80％も甘めです。今東京のアパート空き部屋率３割、神奈川で３割５分と言われています。平均的な入居率ではどれほどの支払額になるか計算してみてください。
3経費はいろいろ違うと思いますが、最低でもこのくらいかかると思います。固定資産税だけで年間数十万、それに所得増加による税金　健康保険料増加、２棟の設備維持（塗装、屋根、ユニットバス交換、給湯器交換、その他諸々修理費用）

「２億円の資産」とは買ったときに２億円払った、という意味ですね。３５年後には？
さらに自分の持ち家がない人であれば　その間中　生活費から自分たちの居住するための家賃も払い続ける必要がありますね。

[1390: 匿名さん]

シノケン
２億円の資産をつくる勝利の方程式

2012年にシノケン株を6万株購入すると
160円×6万株＝960万円
現在の株価　3570円
3570円×6万株＝2憶1400万円
6年間で2憶円の純資産を築けます。

大家仲間でもシノケン株で儲けた人は
多く、稼いだ金で賃貸を建築しています。
しかし、セキスイやDaiwaで建築する
大家が多いです。

[1391: 職人さん]

シノケンで成功する大家の方が多いから会社が存続している。
非難しかしない負組大家の嫉妬は見てて情けなくなるな。

[1392: 匿名]

>>1391 職人さん

その通り。
＊＊＊の遠吠えにしかみえない

[1393: 評判気になるさん]

>>1391 職人さん

その通りですね。
何もできないチキンの遠吠えです。

[1394: 検討板ユーザーさん]

私の周りに大家仲間がたくさんおります。
シノケンさんで2棟、TATERUさんで1棟運用している知り合いがいますが
シノケンさんの方が立地が良く、パフォーマンスが良いと話してました。
TATERUさんは空室が続いたこともあり、あまり勧めていませんでした。

[1395: 匿名さん]

シノケンは早くから建売アパートを手掛けていたため、地域の不動産会社とのつながりも広いです。不動産会社もシノケンが求める物件の条件をよく知っています。また、シノケンは資金が潤沢で現金決済してくれるため、良い顧客です。そのため、立地の良い物件がシノケンに流れます。

[1396: 匿名さん]

頭の悪い中学生のような罵詈雑言と、具体的な例はあげず抽象的なことしか言わないな。
少なくとも今の新築年利回り6％のフルローンでも十分に35年払いが出来ると言う具体的な話をしてください。

[1397: 匿名]

>>1396 匿名さん

具体的に言ったらみんな成功者になっちゃう。言えないよ

[1398: 匿名さん]

>1396さん
>新築年利回り6％のフルローンでも十分に
>35年払いが>出来ると言う具体的な話

はっきり言ってありません。
市場参入者の少ない安い時期に立地の良い
物件を買った人は儲かっています。
今買ったら高い確率で大きな損失が出ます。

私の地域で唯一利益が出そうなのは建設中
のリニア新幹線駅の近く(徒歩で15分以内)
に売り出している物件です。シノケンは
将来の需要と物件の値上がりを見越して
仕込んでいます。しかし、公開することも
なく、すぐに売れてしまいます。
上得意様向けの物件です。

[1399: 通りがかりさん]

35年間もローン払い続けるのは現実的でない
利益が出る時に売却できるか持ち出しに耐えかねて損切りで売却するか

[1400: 匿名]

まず「空き部屋率」を検索してみよう。
そこに楽待不動産の記事がでてますね。
それによれば現在　東京で30％　神奈川で35％　ここに来てぐっと増えているのは他でもない　無謀な乱立が影響しているのです。

入居率について考えてみます。シノケンに限らず多くの建設会社が９８、９９％と言っていますが、上記の状況を考えればありえませんね。
例えば神奈川でアパート経営をしようとするなら当初は入居者が入るとしても３５年ローンなら　その間の平均入居率は６０％（現在は増加中なのだからそれでも甘いかもしれない）とみる、これが通常の事業計画というものでしょう。ましてやサラリーマンなどしながらでは　手も打てない。業者に任せれば　そこでも儲けられてしまうよ。
業者が９９％といっても、例えばその業者が本当にいいアパートを作っているならわかるけれど、ここでの評判はどう？？
なら　どう考えてもありえないよね。
もっともいろいろな（本当にいろいろな）計算方法があるから、どんな計算をしているかわからないし、もし嘘だとしても　是正勧告程度はあっても詐欺罪にはならない。広告とは多分にそういうものとお考えください。
逆に言えば　全く信用などできるものではないということ・・・。