シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1266: 匿名さん]

実際にシノケンさんが言う98％の入居率の母数はどれくらいあるのかな？

[1268: マンション検討中さん]

[No.1256～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1269: マンション検討中さん]

>>1266 匿名さん

[1270: 匿名さん]

シノケンの一棟ものはＬＰガス専用。震災時に復旧が早いとかいって売りにしてるようだけど、今時ＬＰ物件なんて、古くなると競争力がなくなるのは目に見えている。建築時に、ＬＰ業者に設備代を押し付け、シノケンの利幅を大きくしているだけ。築古になると、オーナーが客付けに苦労するのが目に見えるようだ。

[1271: 匿名さん]

>1270さん
LPガスは入居者にとって割高になり、負担をかけることになります。しかし、大家にとって大きなメリットもあります。建築時に都市ガスを設置した場合、工事代は高額です。また、水回りの点検や給湯設備の交換などのメンテナンス費用も負担していただけます。

[1272: マンション検討中さん]

会社勤めの人からすると、
住居は手当がでるが、
ガスに手当はでないからなー。

まぁ、風呂釜がないから
ある程度の金額で済むかもしれんがね

[1273: 匿名さん]

〉1271さん
大家のメリットなんて借り主にとってはどうでもよいことです。入居希望者に対して大家のメリットがPRになりますか？
LPガスはマイナスポイントにしかならないでしょ。

[1274: 匿名]

>>1273 匿名さん
は？大家がメリットないと
アパートなんてやらんよ？

[1275: 匿名さん]

入居者が決まらないと家賃が入らんよ？
誰が好き好んで古い物件でかつガス代も他所より高い物件に入る人がいるのかな？
家賃をそれなりに下げればいる

[1276: 匿名さん]

ネットで部屋探す場合、今時、ＬＰガス物件にチェック入れる人間いないだろう。建築費は、ＬＰガス業者泣かせて安く上げた分のほとんどをシノケンが吸い上げ、少しだけ大家に分配してくれるとだけ。客付けの苦労は大家が嫌というほど味わうことになる。シノケンによる、シノケンの為の手法。昔の大家がやってた方法を、シノケンやタテルが再現しているだけ。

[1278: 匿名さん]

athome,Suumo,Homes等の検索条件で顧客がチェックを付ける頻度の高い15～20項目程の設備は新築時に必ず設置します。大家側が要望するのではなく、ハウスメーカーや工務店のパッケージ商品となっています。一方、LPか都市ガスはあまり問題になりませんし、Suumoでは検索項目として元々設置してありません。さらに大都市圏では備蓄タンクから近いため、LPの価格は比較的安価になっています。結局。大切なのは立地とスペックに見合う適正な家賃が設定されていることだと思います。

[1279: 匿名]

>>1278 匿名さん

そうです！その通りです！

[1280: マンション比較中さん]

Sケンの物件って不動産の情報サイトでドシドシ検索できるんだけど
なんですぐ売り出してるの？
築浅ばっかりだけど
５年未満でも平気で売り出しに出てる
税金関係ないくらい元もとれんのか？
それともキャッシュが回らなくなったとか？
どっちにしてもｺﾜｲネ

[1281: 匿名さん]

〉1278さんへ
シノケン物件はガス代に設備代がもぐらせてあるから、安くならないでしょ？
それとも無条件に変更することができるのですか？

[1282: 匿名さん]

>1281さんへ
途中で契約変更することはできません。シノケンの場合、建築請負契約と同時に管理契約もします。変更すれば契約違反となります。一方で管理を一括委託することによって非常に有利な条件で建築することができました。そのため、近隣の同スペックの物件より５％ほど安い家賃設定をして入居者に還元しています。

[1283: 販売関係者さん]

知り合いがシノケンの物件買ってメガ大家になってました。
HMより安く建築できて品質はそこまで変わらないらしい。

羽振りはいいし成功するならシノケンが一番だと思います。
融資が厳しくなっていますが、まだ融資はでますし早く不動産投資をはじめた方がいいです。

[1284: 匿名さん]

>>282 匿名さん
> 近隣の同スペックの物件より５％ほど安い家賃設定をして入居者に還元
100,000円の物件でようやく5,000円ですか。

都市ガスと電気のセット割での方が、
還元率高そうですね。

[1285: 匿名さん]

電気もガスも同じ会社だから割引あるんじゃないの？
シノケン子会社だからそういうプランないの？

[1286: 匿名さん]

電気・ガスセットだとガスの割引あり
ttps://www.shinoken.co.jp/press/media/view/245

[1287: 匿名さん]

>1284さん
電気代無料物件もあります。
施工：ハウスメーカーＳ社
新築時に太陽光パネル16Kを屋根に設置
1か月発電量平均６万円
４世帯なので１世帯当たり約1.5万円分電気代無料
節電した入居者には残りの金額をキャッシュバック
家賃は近隣の同スペックの物件と同じです。
最新のセキュリティシステムも付いています。

[1288: 匿名さん]

どこの賃貸の話をしているの？

[1289: 匿名さん]

>1288さん
失礼しました。
シノケン以外の物件の記載は
しないようにします。
シノケンに太陽光パネルの設置
を依頼したら断られました。
しかし、最近ではパネルを付け
ている物件もあります。

[1290: 匿名さん]

シノケン物件で購入後に太陽光パネル設置しました。
シノケンには設置するよとことわりを入れて工事は
別の業者であれば特に問題ありません。

[1291: 匿名さん]

シノケンさんの入居率98％の元になる管理物件戸数は何軒位でしょうか？

[1292: 匿名さん]

フルローンで金利2％位だと、6％の利回りで98％の入居率でも10年位たって家賃が1割位下がると赤字になるね。
イールドギャップを説明してくれた方が話してくれたように、新築で8％近くの利回りはないとダメだね。

[1293: 評判気になるさん]

>>1291 匿名さん
たしか3万戸とかだった気がします、、、

[1294: 匿名さん]

シノケンで建てた知り合いがサラリーマン卒業してました。
年収1700万らしい。

[1295: 匿名さん]

>1294さん
年収ではなく家賃収入ではないでしょうか？
１棟６室で純利益は年間100万程度
自分の土地に建てても年間200万円程度
1700万円の利益を得るには相当の戸数が必要です

[1296: マンション検討中さん]

家賃収入（売上）とキャッシュフロー（利益）は
違うってやつだな。

昔からの土地持ちでもなけりゃ、
別の稼ぎ口があるかよほどの考えなしか
どっちかやろ。

所詮伝聞なんで掘り下げようもないがｗ

[1297: 匿名さん]

1700万円の年間家賃収入だと1戸6万円として24戸
フルローンだった場合キャッシュは約200万円。
自己資金5000万円で約500万円くらい。
会社辞めて大丈夫なの？

[1298: 匿名さん]

シノケンお勧めの3棟買い増して年間家賃収入1700万って感じだろ？フルローンだと支払いをしたあとは50万くらいしか残らんだろ？空き室がでればそれすらも残らないし、単なる釣りだなぁ。

[1299: 匿名さん]

カボチャの馬車、ゴールデンゲイン、ガヤルドの物件を営業マンに進められていましたが、
シノケンにしてよかったです。融資が閉まり始めてるから不動産投資したい方は急いだほうがいいですよ。

[1300: 匿名さん]

1299さんへ、利回りはどの位とれそうですか。

[1301: 検討中]

シノケンも隣の音がダダ漏れで有名ですが、手抜きしてるからですか？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1302: 匿名さん]

>>1301 検討中さん
シノケンオーナーもチェックしてもらった方がいいかもですね。

[1303: 匿名さん]

シノケンは第三者によるチェック体制をとっているので大きな不具合が見つかる可能性は低いと思います。

[1304: 匿名]

>>1303 匿名さん

それなら大安心ですね

[1305: 検討中]

>>1303 匿名さん
誰がどのように音漏れチェックしているのですか？

[1306: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1307: 匿名さん]

1229さんへ、
利回りはどれくらいとれそうですか？

[1308: マンション検討中さん]

第三者によるチェックって、
シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？

仕事をシノケンから依頼されている以上、
それって純粋な意味で第三者じゃないですよね？

それとも違うんですかね？

[1309: 匿名さん]

>>1305さん
>>誰がどのように音漏れチェックしているのですか？

施工上のチェックはしますが、音漏れチェックはしません。音の問題を解消するには設計段階での対策が必要です。羊羹(ようかん)形の部屋の配置ではなく、中階段や水周りで仕切ります。また、防音材を入れる方法もあります。私は費用対効果を考えながらシノケンとの話し合いで設計を進めました。しかし、木造である以上、完璧な防音はできません。完璧な防音を求める入居者は高い家賃を払ってもＲＣや重鉄の物件を選びます。

[1310: 匿名さん]

>1308さん
>第三者によるチェックって、
>シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？

検査機関には２種類あります。個人が戸建て住宅を買う際、消費者の立場で検査する会社。建築業界向けに検査を請け負う会社。シノケンの場合は後者の可能性が高いと思われます。しかしながら、施工ミスを意図的に見落とすことはありません。もし、不正があれば、建築士の免許を失効されることもあります。検査には多額の費用がかかり、検査をしていることは信頼できる会社の証です。

[1311: 匿名さん]

構造の話をしても具体的な仕様がでてこないから、これ以上は水掛け論に終始してしまいます。
それよりはアパート投資の入口の参考になる、シノケンさんの物件の利回りを教えて下さい。シノケンさんの中古物件情報だと東京近辺の築浅で6％位が多いですが、新築だともっと低くなるのでしょうか？

[1312: 匿名さん]

>>1300
実質利回り8.5%、金利2%、30年ローン
これでも多少持ち出しがでますが・・・残債が減れば売れるし問題はないです。

[1313: 匿名さん]

>1311さん
首都圏の利回りは、わかりませんが私の地域では６％台が多いと思います。しかし、新築プレミアム価格の家賃に管理料を含めた金額で利回りを計算しているため、実際の利回りはかなり低くなります。木造物件には新築８％ルールがあって、この基準を満たさないと融資に応じてくれる銀行は少ないです。今、不動産物件は最高値の状態にあり、都市部で新築８％物件を見つけるのは困難です。

[1314: 評判気になるさん]

私もシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で5%後半から6%くらいでした。

[1315: 匿名さん]

1212、1313、1314さん、お返事ありがとうございます。
1314さん、新築で6％切っていたらフルローンでは赤字なのでは？