シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1228: 匿名]

>>1227 匿名さん
シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか？

[1229: 匿名さん]

＞大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
つまりは土地を持っていない人のフルーロンでの投資はやっていないわけで、
＞昨年は10年固定で0.69%でした。
しのけんさんの勧誘対象のフルローンになるような属性の人で、事業後継者保証人を付けられないような人でもその金利で決済がおりるのでしょうか？
＞30年の総収支で見た場合、利益は年1～2%しかありません。
税効果が主たる目的です。
1227さんも資産作りが目的ではリスクが高いってわかっているんですよね？
副業がおかしくなれば、本業に影響が出るのは必至です。それで本業に悪影響が出たら本末転倒です。
ある程度の頭金もしくは持ち出しができる人でないなら、やらない方が無難です。会社員の節税目的ならイデコで十分でしょ。

[1230: 匿名さん]

>>1228さん
>>シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか？

大手ハウスメーカーは建築費が高くサブリースするのであまり利益がでません。
一方、シノケンは低コストで建築でき、客付け力も高く、高収益です。
また、建築会社としてのこだわりに共感しています。
基礎工事から上棟、完成までの過程で外部検査機関のチェックが入り
厳重な品質管理が行われています。建売の完成物件を買われた方は
そのプロセスを見たり、現場監督からの説明も受けていないと思います。
設計も10㎝にこだわりを持ち、機能的でデザイン力に優れています。
全てにおいて完璧な不動産会社はないので、何を重視して選ぶかだと
思います。

[1231: 匿名さん]

同類項のＴなんて、一軒建てさせると1割が手数料として入るらしいと聞いたから、どんな綺麗ごとでも言って勧誘するだろうな

[1232: 通りがかりさん]

>>1223 匿名さん
アパート所有者です。

[1233: 匿名さん]

「良い物件を紹介していただくには」というテーマで書きます。
・営業を信頼すること。質問は良いが批判はしない。
・世間話をしながら相手の会社を褒める。
・講演会に参加した時に、講演者が適任であると思えば担当営業となって欲しいと依頼する。講演する人はシノケンに限らず、ある程度のベテラン社員
・希望するエリアと予算を具体的に伝えておく。
「良い物件があったら紹介してください」はＮＧ
・自分のアパート経営に関する目標を伝え、購入する意志があることを印象付ける
良い物件は土地の仕入れの後、すぐに売れてしまいます。いかに川上で情報をとらえるかが重要です。

[1234: 匿名]

>>1233 匿名さん

まさにその通り。
得てして言えることは、
他力本願で建てた割には
文句は人一倍言う人は大成しません。

[1235: 匿名]

>>1233 匿名さん

騙された側の言い分が

私達は素人です！！

なんて豪語して被害者面する人ってどうなんだろ？
アパート持った時点でプロの経営者となることに自覚ないんだろうな。
楽して儲けるなんて手段があったら
世の中誰も働きません

[1236: 通りがかりさん]

騙された時は購入前だから素人だろうに

[1237: 匿名]

>>1236 通りがかりさん

購入するからにはプロになるんだから
勉強するのが普通だろ。
成功する人としない人の差ってそんなとこ。

[1238: 匿名さん]

1229ですけども、
1233さん、私の問いかけには答えていただけないのですね？
答えてはもらえないでしょけども、ついでに書くとシノケンさんの中古物件を見てみると築浅でも利回りが6～7％しかありません（購入経費を入れない状態で）、新築ならもう少し下がると思います。とても高収益とは言えないと思いますがどうでしょうか？
1233さんみたく属性が良く0.69％で融資を受けられる人ならそれでも良いですが、フルローン融資で金利が2.4％くらいの人だときついと思います。（1億の融資で35年返済で考えると0.69％と2.4％では1.7％違い35年間では返済額が3,500万円くらい違うから）
ここで経営者失格という言葉を連呼している人の言葉を借りるなら、、
どう考えてもフルローン（オーバーローン）の満室想定の収支計画は危険で、そんな計画を立てたとしたならばアパート経営者として失格だと思います。

[1239: 匿名]

>>1237 匿名さん
成功者はシノケン物件なんか買わない

[1240: 匿名さん]

>>1238さん
・低金利、高利回りの理由
私は土地代は現金払いで、建築費のみを借入しています。土地を自己所有の扱いにすると低金利のアパートローン(金利0%代)を利用できます。狭小地に3階建で建築するため土地代は安く主に建築費用となります。また、3階建ては利回りが良くなります(2階3階は家賃が高く長期入居者が多い)
・フルローンの危険性
名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4～5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5～6%で最初から収支は赤字になります。

[1241: 匿名]

>>1240 匿名さん
3階建ては2階建てより割高なので家賃が高くとれても利回りはよくなりません。

[1242: 匿名さん]

>>1241さん
建築技術の向上でアパート・戸建てとも3階建ての坪単価が2階建てとそれほど変わらなくなっています。容積率の高い地域(近隣商業)では3階建てにした方が自己資本に対する利益率が高くなります。シノケンの3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。

[1243: 匿名さん]

1240さん丁寧な解説ありがとうございます。
お恥ずかしながらイールドギャップという言葉を初めて知りました。
その考えですと今のシノケンさん広告対象になるようなフルローンを組むような人だとイールドギャップが4％切るような感じになると思いますので、サラリーマンが副業でやるのには大変厳しように思えますが？
1240さんのように余裕があれば金利も安く副業として成功しやすい、逆にフルローンを組むような余裕がない人がやると金利が高くなり副業として厳しいもののように思えます。

1241さん、３階建てだと土地代の事も考えると２階建てよりも利回りが良くなるという事では？（同じ戸数をとろうとすると、３階建ての方が必要な土地購入費用が少なくなるわけだから）

[1244: 匿名さん]

1243ですけども
1240さんの意見は、アパート建築だけを頼むならシノケンさんは良いという意味ですね。

[1245: マンション比較中さん]

>> 3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。

左右はそうでも上下は？

[1246: 匿名]

>>1239 匿名さん
じゃあシノケンオーナー様には成功者はいないんだな？

[1247: 匿名さん]

シノケン物件のオーナーって言ってもそれこそ一概には言えない。ただフルローンで買うようなオーナーだと先ほどでたイールドギャップが4％切る可能性が高く危険性が高まると思います。古くなれば家賃も下げざる得ないから年々イールドギャップは小さくなる一方だし。
結果フルローンは失敗する可能性が高いと。

[1248: 匿名]

>>1247 匿名さん
金利交渉や借り換えで金利を引き下げることはできないのですか？

[1249: 匿名]

>>1246 匿名さん
何をもって成功というかによりますが、このスレはおいしいかおいしくないかということなので
シノケン物件はおいしくないので、成功者はいません。

[1250: 匿名さん]

シノケンさんの提携先金融機関だからオーバーローンで借りられる訳だから、借り替えは難しいんじゃないかな？
完全に無理とは言わないが金利交渉も難しいと思う。
そもそも100万円の資金でアパート経営ができると考えること事態が勉強不足だと思う。

[1251: 通りがかりさん]

成功とはなにか
失敗とはなにか

[1252: 匿名さん]

不動産投資で成功したかどうかはフローとストックの両面からとらえることができます。前者はキャッシュフローと損益計算書がプラスになっているか。後者は物件の時価評価となります。シノケンで5年前に立地の良い物件を取得した人は買値と同じかそれ以上の価格で売却できるケースもあります。一方で空室率の上昇や家賃の下落で取得価格より大きく値を下げる物件もあります。私はアパート経営でインカムゲインを得ることを目的としているので売却はしません。話は変わりますが、シノケンのオーナーは30代の方も多く、若い投資家にとってはアパート経営という無形の財産(ノウハウ)を得ることになります。しかし、株式と違って金額が大きく、失敗すると次に進むのに多くの時間を要します。不動産価格が高騰している現在「買わない勇気」も大切です。

[1253: マンション比較中さん]

批判も擁護もＧＷですかね？

[1254: 匿名]

>>1253 マンション比較中さん

すまん。
家族サービスが大事なんだ

[1255: 匿名さん]

お勧めの雑誌を1冊紹介します。
家主と地主　出版社 全国賃貸住宅新聞
月刊誌で690円　Amazonで注文できます(送料無料)
私は興味のあるトピックのある時だけ購入しています。
主に地主向けでしたが、最近はサラリーマン大家さんにも
役に立つ情報が盛り沢山です。地域のコミュニティに参加
できる情報もあります。広告ではなく、客観的な立場で
書かれており、実践大家さんのノウハウが詰まっています。
Amazonで星4つ評価の月刊誌です。

[1266: 匿名さん]

実際にシノケンさんが言う98％の入居率の母数はどれくらいあるのかな？

[1268: マンション検討中さん]

[No.1256～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1269: マンション検討中さん]

>>1266 匿名さん

[1270: 匿名さん]

シノケンの一棟ものはＬＰガス専用。震災時に復旧が早いとかいって売りにしてるようだけど、今時ＬＰ物件なんて、古くなると競争力がなくなるのは目に見えている。建築時に、ＬＰ業者に設備代を押し付け、シノケンの利幅を大きくしているだけ。築古になると、オーナーが客付けに苦労するのが目に見えるようだ。

[1271: 匿名さん]

>1270さん
LPガスは入居者にとって割高になり、負担をかけることになります。しかし、大家にとって大きなメリットもあります。建築時に都市ガスを設置した場合、工事代は高額です。また、水回りの点検や給湯設備の交換などのメンテナンス費用も負担していただけます。

[1272: マンション検討中さん]

会社勤めの人からすると、
住居は手当がでるが、
ガスに手当はでないからなー。

まぁ、風呂釜がないから
ある程度の金額で済むかもしれんがね

[1273: 匿名さん]

〉1271さん
大家のメリットなんて借り主にとってはどうでもよいことです。入居希望者に対して大家のメリットがPRになりますか？
LPガスはマイナスポイントにしかならないでしょ。

[1274: 匿名]

>>1273 匿名さん
は？大家がメリットないと
アパートなんてやらんよ？

[1275: 匿名さん]

入居者が決まらないと家賃が入らんよ？
誰が好き好んで古い物件でかつガス代も他所より高い物件に入る人がいるのかな？
家賃をそれなりに下げればいる

[1276: 匿名さん]

ネットで部屋探す場合、今時、ＬＰガス物件にチェック入れる人間いないだろう。建築費は、ＬＰガス業者泣かせて安く上げた分のほとんどをシノケンが吸い上げ、少しだけ大家に分配してくれるとだけ。客付けの苦労は大家が嫌というほど味わうことになる。シノケンによる、シノケンの為の手法。昔の大家がやってた方法を、シノケンやタテルが再現しているだけ。

[1278: 匿名さん]

athome,Suumo,Homes等の検索条件で顧客がチェックを付ける頻度の高い15～20項目程の設備は新築時に必ず設置します。大家側が要望するのではなく、ハウスメーカーや工務店のパッケージ商品となっています。一方、LPか都市ガスはあまり問題になりませんし、Suumoでは検索項目として元々設置してありません。さらに大都市圏では備蓄タンクから近いため、LPの価格は比較的安価になっています。結局。大切なのは立地とスペックに見合う適正な家賃が設定されていることだと思います。

[1279: 匿名]

>>1278 匿名さん

そうです！その通りです！

[1280: マンション比較中さん]

Sケンの物件って不動産の情報サイトでドシドシ検索できるんだけど
なんですぐ売り出してるの？
築浅ばっかりだけど
５年未満でも平気で売り出しに出てる
税金関係ないくらい元もとれんのか？
それともキャッシュが回らなくなったとか？
どっちにしてもｺﾜｲネ

[1281: 匿名さん]

〉1278さんへ
シノケン物件はガス代に設備代がもぐらせてあるから、安くならないでしょ？
それとも無条件に変更することができるのですか？

[1282: 匿名さん]

>1281さんへ
途中で契約変更することはできません。シノケンの場合、建築請負契約と同時に管理契約もします。変更すれば契約違反となります。一方で管理を一括委託することによって非常に有利な条件で建築することができました。そのため、近隣の同スペックの物件より５％ほど安い家賃設定をして入居者に還元しています。

[1283: 販売関係者さん]

知り合いがシノケンの物件買ってメガ大家になってました。
HMより安く建築できて品質はそこまで変わらないらしい。

羽振りはいいし成功するならシノケンが一番だと思います。
融資が厳しくなっていますが、まだ融資はでますし早く不動産投資をはじめた方がいいです。

[1284: 匿名さん]

>>282 匿名さん
> 近隣の同スペックの物件より５％ほど安い家賃設定をして入居者に還元
100,000円の物件でようやく5,000円ですか。

都市ガスと電気のセット割での方が、
還元率高そうですね。

[1285: 匿名さん]

電気もガスも同じ会社だから割引あるんじゃないの？
シノケン子会社だからそういうプランないの？

[1286: 匿名さん]

電気・ガスセットだとガスの割引あり
ttps://www.shinoken.co.jp/press/media/view/245

[1287: 匿名さん]

>1284さん
電気代無料物件もあります。
施工：ハウスメーカーＳ社
新築時に太陽光パネル16Kを屋根に設置
1か月発電量平均６万円
４世帯なので１世帯当たり約1.5万円分電気代無料
節電した入居者には残りの金額をキャッシュバック
家賃は近隣の同スペックの物件と同じです。
最新のセキュリティシステムも付いています。

[1288: 匿名さん]

どこの賃貸の話をしているの？

[1289: 匿名さん]

>1288さん
失礼しました。
シノケン以外の物件の記載は
しないようにします。
シノケンに太陽光パネルの設置
を依頼したら断られました。
しかし、最近ではパネルを付け
ている物件もあります。

[1290: 匿名さん]

シノケン物件で購入後に太陽光パネル設置しました。
シノケンには設置するよとことわりを入れて工事は
別の業者であれば特に問題ありません。

[1291: 匿名さん]

シノケンさんの入居率98％の元になる管理物件戸数は何軒位でしょうか？

[1292: 匿名さん]

フルローンで金利2％位だと、6％の利回りで98％の入居率でも10年位たって家賃が1割位下がると赤字になるね。
イールドギャップを説明してくれた方が話してくれたように、新築で8％近くの利回りはないとダメだね。

[1293: 評判気になるさん]

>>1291 匿名さん
たしか3万戸とかだった気がします、、、

[1294: 匿名さん]

シノケンで建てた知り合いがサラリーマン卒業してました。
年収1700万らしい。

[1295: 匿名さん]

>1294さん
年収ではなく家賃収入ではないでしょうか？
１棟６室で純利益は年間100万程度
自分の土地に建てても年間200万円程度
1700万円の利益を得るには相当の戸数が必要です

[1296: マンション検討中さん]

家賃収入（売上）とキャッシュフロー（利益）は
違うってやつだな。

昔からの土地持ちでもなけりゃ、
別の稼ぎ口があるかよほどの考えなしか
どっちかやろ。

所詮伝聞なんで掘り下げようもないがｗ

[1297: 匿名さん]

1700万円の年間家賃収入だと1戸6万円として24戸
フルローンだった場合キャッシュは約200万円。
自己資金5000万円で約500万円くらい。
会社辞めて大丈夫なの？

[1298: 匿名さん]

シノケンお勧めの3棟買い増して年間家賃収入1700万って感じだろ？フルローンだと支払いをしたあとは50万くらいしか残らんだろ？空き室がでればそれすらも残らないし、単なる釣りだなぁ。

[1299: 匿名さん]

カボチャの馬車、ゴールデンゲイン、ガヤルドの物件を営業マンに進められていましたが、
シノケンにしてよかったです。融資が閉まり始めてるから不動産投資したい方は急いだほうがいいですよ。

[1300: 匿名さん]

1299さんへ、利回りはどの位とれそうですか。

[1301: 検討中]

シノケンも隣の音がダダ漏れで有名ですが、手抜きしてるからですか？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1302: 匿名さん]

>>1301 検討中さん
シノケンオーナーもチェックしてもらった方がいいかもですね。

[1303: 匿名さん]

シノケンは第三者によるチェック体制をとっているので大きな不具合が見つかる可能性は低いと思います。

[1304: 匿名]

>>1303 匿名さん

それなら大安心ですね

[1305: 検討中]

>>1303 匿名さん
誰がどのように音漏れチェックしているのですか？

[1306: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1307: 匿名さん]

1229さんへ、
利回りはどれくらいとれそうですか？

[1308: マンション検討中さん]

第三者によるチェックって、
シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？

仕事をシノケンから依頼されている以上、
それって純粋な意味で第三者じゃないですよね？

それとも違うんですかね？

[1309: 匿名さん]

>>1305さん
>>誰がどのように音漏れチェックしているのですか？

施工上のチェックはしますが、音漏れチェックはしません。音の問題を解消するには設計段階での対策が必要です。羊羹(ようかん)形の部屋の配置ではなく、中階段や水周りで仕切ります。また、防音材を入れる方法もあります。私は費用対効果を考えながらシノケンとの話し合いで設計を進めました。しかし、木造である以上、完璧な防音はできません。完璧な防音を求める入居者は高い家賃を払ってもＲＣや重鉄の物件を選びます。

[1310: 匿名さん]

>1308さん
>第三者によるチェックって、
>シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？

検査機関には２種類あります。個人が戸建て住宅を買う際、消費者の立場で検査する会社。建築業界向けに検査を請け負う会社。シノケンの場合は後者の可能性が高いと思われます。しかしながら、施工ミスを意図的に見落とすことはありません。もし、不正があれば、建築士の免許を失効されることもあります。検査には多額の費用がかかり、検査をしていることは信頼できる会社の証です。

[1311: 匿名さん]

構造の話をしても具体的な仕様がでてこないから、これ以上は水掛け論に終始してしまいます。
それよりはアパート投資の入口の参考になる、シノケンさんの物件の利回りを教えて下さい。シノケンさんの中古物件情報だと東京近辺の築浅で6％位が多いですが、新築だともっと低くなるのでしょうか？

[1312: 匿名さん]

>>1300
実質利回り8.5%、金利2%、30年ローン
これでも多少持ち出しがでますが・・・残債が減れば売れるし問題はないです。

[1313: 匿名さん]

>1311さん
首都圏の利回りは、わかりませんが私の地域では６％台が多いと思います。しかし、新築プレミアム価格の家賃に管理料を含めた金額で利回りを計算しているため、実際の利回りはかなり低くなります。木造物件には新築８％ルールがあって、この基準を満たさないと融資に応じてくれる銀行は少ないです。今、不動産物件は最高値の状態にあり、都市部で新築８％物件を見つけるのは困難です。

[1314: 評判気になるさん]

私もシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で5%後半から6%くらいでした。

[1315: 匿名さん]

1212、1313、1314さん、お返事ありがとうございます。
1314さん、新築で6％切っていたらフルローンでは赤字なのでは？

[1316: 匿名]

>>1315 匿名さん

あとは買主のマーケティングにかかっているのでは？

[1317: 匿名さん]

アパートは新築時には　それなりに入居者はいます。問題は時がたってから。
現在　世の中にはどれほどの空室があるか、試しに知っている駅で検索してみたらどうでしょうか。

家賃保証もかなりいい加減なものだという事件もありましたね。いくら契約違反だと訴えてみても、それなら会社自体がつぶれてもいいのでしょうか、といわれればそれまで。

いずれ資産形成ができるといっても　３０年完済の場合　築３０年です。マンションなら価値は1/3、まともな家賃収入が期待できるでしょうか？

スマートデイズ、レオパレス・・・だんだんぼろが出てきましたね。　

[1318: 匿名さん]

土地持ちが上物を建てて　アパート経営しても苦しんでいるのに、新築フルローンは正気の沙汰とは思えません。通常でも表面利回り5％いかないのでは？
さらに固定資産税、所得税増加、維持費等、家賃下落、完済後の物件の値下がり等を考えたら、株でも買った方がいいのでは？

[1319: 匿名]

>>1318 匿名さん

買うか買わないかは個人の自由。
買わない方に仕向けるのはいかがなの？

[1320: 匿名さん]

アパート建築の目的は地主の税金や資産継承の対策として建てるもので、わずかな利益で３０年の長期収支もトントンぐらいです。銀行の金利も通常３～４％で、現在は異常な低金利でてす。長期的な収支や将来の金利上昇等のリスクを考えて慎重な投資判断をすべきだと思います。

[1321: 匿名]

まず自分が建てようと思う駅　近辺で空き部屋を検索するべきでしょう。
たぶんびっくりするほどの数がヒットするでしょう。それを見れば家賃相場もわかるはず。
今は人気のない中古物件の家賃は驚くほど安い。神奈川のO線で割と都心に近いところでも人気のない12ｍ2位のワンルームなどは２万円なんてものもあります。よほど自分で調べないと後悔しますよ。
返済額だって3％としても３０年なら元利均等で１．５倍、元金均等なら２倍返済しなければなりません。
シノケンは「頭金が少なくても、土地はなくてもアパート経営はできる。」とは言っていますが、すべて家賃でまかなわれ、資産が築けるとは言っていません。
かなりの持ち出しになるものと思われます。利害の絡まない、実際にアパートを所有する人に相談することをおすすめします。
なお３０年後にはアパートは建物の価値はほぼなくなるし、マンションは1/3程度の資産価値となるでしょう。
ご自分で充分なご検討をされることをおすすめします。

[1322: 匿名さん]

>>1315
6%だと1億借りたら4000万の赤字だな。
アベノミクスで資産築いた人もいるから挑戦してみるのもいいだろう
借金で命まで取られることはないしな。（団信除く）

[1323: 販売関係者さん]

知り合いもシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で3%後半か4%くらいでした。

[1324: 匿名]

建設会社主導のプランで成功した例を見た事がありません。
そんなに収益性が高いのであれば、自社で物件を確保して不動産賃貸業をやればいいと思いませんか？
なぜゆえに自社で購入した土地にマンションを建てて、それをわざわざ土地を持っていない個人に販売して他人へ貸すよう仕向けるのでしょうか？
１０年もすると建物は古くなり、自分のアパートより新しいアパートが周囲に立ち並んで陳腐化し、入居者が集まらなくなって泣くのがオチでしょう。
その時の利回りはどうなっているのでしょうね？　

[1325: 匿名]

>>1324 匿名さん
そういう
儲かるなら自社でやるべき
のような事業自体を否定する論理は
やめて欲しい。
話にならないよ。
それを言ったら日本経済はどんどん縮小していき、雇用も減り、多数の浮浪者が続出するよ。

[1326: 匿名]

>>1325: 匿名　

なぜやめてほしいのですか？　痛いところだからですか？　　業者さんですか？

企業の目的は「利潤の追求」です。自分の会社がいかに儲かるかを考えて行動するのです。

自社の利益をさておいて　日本経済、ましてや日本全体の雇用などを考えて行動するような会社はありません。
あってもつぶれているでしょうね。

それこそ　話になりません。

[1327: 匿名]

>>1326 匿名さん

間違った捉え方しないでください。
しかも利潤の追求であれば
第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。
至極当然だろ？

あと業者呼ばわりとか稚拙な発言やめてくれ。顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。
失礼だぞ。