シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1201: 匿名]

シノケン様から購入する前に事前リサーチしないと失敗する可能性大です
他力本願ではだめ

[削除されたレスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当]

[1202: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1203: 匿名]

シノケンのアヴァンドもこんな感じなのでしょうか？
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/220917?uiaid=sitx1hvigg&d=20180418

[1204: 評判気になるさん]

年収10Mで融資相談くる。一般人なんなんだろ。

[1205: 匿名さん]

シノケンさんの入居率98%とというのはサブリース物件、と一般管理物件を合わせてなんでしょうか？それともサブリースだけ？
あとどのくらいの管理物件数に対してのものなんでしょうか？

[1206: 匿名さん]

>>1205さん
シノケンの建売木造物件でサブリースを利用している人はほとんどいません。築浅物件が多いため、入居率は当然高くなります。私の地域では、競合他社の講演会でＳ社(シノケンとはいいませんでした)の実質入居率について著名なサラリーマン大家さんが統計資料をもとに報告されました。98%のカラクリについて理解できました。平均入居率は地域によって異なりますので、それぞれの地域の実態がわかる講演会に参加された方が良いと思われます。

[1207: お助けマン]

シノケンさんは、新築なので土地と建物含めて高額となります。
家賃収入に対する借入金の返済比率が7割を超え、月々の管理費等の諸費用を加えると、9割近くとなります。
どなたかが以前書いてましたが、家賃の下落率と空室率の試算は甘めです。
その状態で、空室が10パーセント超えると、毎月持ち出しのキャッシュアウトとなります。
そのあたりを考慮した上で、35年後に古びて売れないアパートが欲しいか否かの判断になります。

[1208: 匿名]

>>1207 お助けマン
10年以下はなんとか黒字をキープできるけど、10年以上は赤字になるのですね。


>1072 通りがかりさん
>シノケン物件複数所持してる某ブログで10年以下の入居率は95％、10年以上は90％未満って言ってた。
>家賃も築年数で下がるって。

[1209: 匿名さん]

健全なアパート経営では、家賃収入に対する借入金の返済比率は40%以下が望ましいとされています。諸経費・税金で20％、40%が手元に残る現金となります。しかしながら、20年後に家賃が2割下がり、入居率が80%ほどになると収支トントンで手残りはゼロとなります。通常、銀行は返済比率が5割を超えるような場合に融資は行わないと思います。超低金利で薄利で融資する時代に貸し倒れは絶対避けたいのが本音です。

[1210: 匿名さん]

>>1209 匿名さん
多くの銀行は自己資金3割を要求してきますが
そういう理由なんですね。

[1211: 匿名さん]

融資が厳しくなって不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか？

[1212: ooya]

実際、シノケンで購入したが
入居率は、５年平均で88％位です。

[1213: 匿名さん]

>>1212 ooyaさん
シノケンフィルターにかかるとその物件の入居率は97%くらいになるのですか？

[1214: 匿名さん]

>1211さん
>不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
>増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか？

私はライバル会社と比較した場合、生き残れる可能性が高いと考えます。
理由
・長期に渡る増収増益で財務体質の改善や内部留保ができた。
・テレビＣＭにより、多くの投資家が関心を持つ企業となった。
・高い技術やノウハウを持つ優良な子会社を買収できた。
・各支店に営業を配置しないなど、人件費や固定費を圧縮している。
以上の理由で、大きな景気の循環(不況)や危機に耐えうる企業だと思います。
一方で、心配する点
・社長の存在が大きすぎ、次世代のリーダーを育成する必要がある。
・利益の８割がアパート販売事業で多角化が十分に進んでいない。
・急成長した不動産会社で長期に渡って生き残れた会社は多くない。


・

[1215: 匿名さん]

営業さんと物件見て回った時に
物件横の住民が会社の悪口を立て看板に書いて何本か立てていた。
営業さんがそれを見て私に見えないようにすぐ若手ドライバーに指示を出していたが
もちろん一連の無言のやりとりも見逃さずに見ていました。
結局利回りが合わず契約しませんでしたが
駅近一等地に土地を用意できる点はさすがだと思いましたよ。
もちろんたくさんの人が泣いてきた結果なんだろうけど。

[1216: 匿名さん]

シノケンさんの中古物件をみると築浅で利回りが7％以下、10年以上のもので8％位だから厳しいな。

[1217: 匿名さん]

シノケンの物件を融資特約付きで購入しました。
担当者からはフルローン可能だからと説明を受けました。
自己資金はあまりありませんでしたが、シノケンを信じて
購入したのですが、フルローンでの融資はおりず
2割以上の自己資金を出すなら融資OKと言われました。
そんなに自己資金はないので購入をキャンセルしようと
しましたが、融資が通ったんだから今更キャンセルできない
サラ金で金借りてでも自己資金用意しろ、自己資金用意しない
なら会社に通報するぞと脅されました。
最後は消費生活センターに相談してなんとかキャンセルでき
ましたが、みなさんも気をつけてください。

[1218: 匿名さん]

>1217さん
融資特約付きの買い付けで審査が通った場合には、ローンが満額通らなかったという理由で契約を解除することはできません。通常は手付放棄で契約解除することもできますが、このケースでは違約金を請求されることもあったと思います。シノケンは会社のイメージを損なうことにもなりますので円満に解決したと推察されます。

[1219: 匿名さん]

>>1218 匿名さん
契約書には記載してありませんでしたが、フルローンがでない場合は
キャンセルできるという議事録は残してありました。
また、銀行に確認したらお客様が望まない融資はどんなことがあっても
承認しませんという回答がありました。

[1220: 匿名さん]

円満解決と言うより渋々解決と言う感じですね。
契約書にフルローンと言う文言をしっかり記載しないと駄目と言うことですね。。

[1221: 匿名さん]

そもそも融資希望額約6000万円に対して銀行からは4000万しか出せないと言っているわけですから
融資の審査が通ったわけではありません。

[1222: 匿名さん]

>>1217 匿名さん
上場会社がそんな危ない商売するわけないだろ
他社の書き込みも必死ですね

[1223: 匿名]

>>1222: 匿名さん
シノケン社員さん、巡回お疲れ様ですｗ　

[1224: 匿名さん]

シノケンの社員は紳士的で顧客を恫喝するような発言はしないと信じています。しかしながら、インセンティブの割合の高い給与体系の会社では、どうしても強引に売ろうとする姿勢が見えてしまうことがあります。

[1225: 匿名さん]

>>1224さんはシノケンさんの関係者の方ですか？
>>1222さんへ、フルローンでアパート投資を進めること自体危ないと思いますが？大手はやっていないでしょ？

[1226: 匿名]

>>シノケンの社員は紳士的
実際に購入できた人に対してだけな
購入できなかった人や入居者には893対応

[1227: 匿名さん]

>1225さん
シノケンの関係者(社員)ではありません。
大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
大手の場合、提携先の銀行が多数あり、その中から選択できます。
４年ほど前から金利が１％を切り、昨年は10年固定で0.69%でした。
支払利息の負担が少なくなった分、建築費の回収が3～4年早くなりました。
しかし、30年の総収支で見た場合、利益は年1～2%しかありません。
税効果が主たる目的です。駅近の土地オーナーでもこの現状です。

[1228: 匿名]

>>1227 匿名さん
シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか？

[1229: 匿名さん]

＞大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
つまりは土地を持っていない人のフルーロンでの投資はやっていないわけで、
＞昨年は10年固定で0.69%でした。
しのけんさんの勧誘対象のフルローンになるような属性の人で、事業後継者保証人を付けられないような人でもその金利で決済がおりるのでしょうか？
＞30年の総収支で見た場合、利益は年1～2%しかありません。
税効果が主たる目的です。
1227さんも資産作りが目的ではリスクが高いってわかっているんですよね？
副業がおかしくなれば、本業に影響が出るのは必至です。それで本業に悪影響が出たら本末転倒です。
ある程度の頭金もしくは持ち出しができる人でないなら、やらない方が無難です。会社員の節税目的ならイデコで十分でしょ。

[1230: 匿名さん]

>>1228さん
>>シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか？

大手ハウスメーカーは建築費が高くサブリースするのであまり利益がでません。
一方、シノケンは低コストで建築でき、客付け力も高く、高収益です。
また、建築会社としてのこだわりに共感しています。
基礎工事から上棟、完成までの過程で外部検査機関のチェックが入り
厳重な品質管理が行われています。建売の完成物件を買われた方は
そのプロセスを見たり、現場監督からの説明も受けていないと思います。
設計も10㎝にこだわりを持ち、機能的でデザイン力に優れています。
全てにおいて完璧な不動産会社はないので、何を重視して選ぶかだと
思います。

[1231: 匿名さん]

同類項のＴなんて、一軒建てさせると1割が手数料として入るらしいと聞いたから、どんな綺麗ごとでも言って勧誘するだろうな

[1232: 通りがかりさん]

>>1223 匿名さん
アパート所有者です。

[1233: 匿名さん]

「良い物件を紹介していただくには」というテーマで書きます。
・営業を信頼すること。質問は良いが批判はしない。
・世間話をしながら相手の会社を褒める。
・講演会に参加した時に、講演者が適任であると思えば担当営業となって欲しいと依頼する。講演する人はシノケンに限らず、ある程度のベテラン社員
・希望するエリアと予算を具体的に伝えておく。
「良い物件があったら紹介してください」はＮＧ
・自分のアパート経営に関する目標を伝え、購入する意志があることを印象付ける
良い物件は土地の仕入れの後、すぐに売れてしまいます。いかに川上で情報をとらえるかが重要です。

[1234: 匿名]

>>1233 匿名さん

まさにその通り。
得てして言えることは、
他力本願で建てた割には
文句は人一倍言う人は大成しません。

[1235: 匿名]

>>1233 匿名さん

騙された側の言い分が

私達は素人です！！

なんて豪語して被害者面する人ってどうなんだろ？
アパート持った時点でプロの経営者となることに自覚ないんだろうな。
楽して儲けるなんて手段があったら
世の中誰も働きません

[1236: 通りがかりさん]

騙された時は購入前だから素人だろうに

[1237: 匿名]

>>1236 通りがかりさん

購入するからにはプロになるんだから
勉強するのが普通だろ。
成功する人としない人の差ってそんなとこ。

[1238: 匿名さん]

1229ですけども、
1233さん、私の問いかけには答えていただけないのですね？
答えてはもらえないでしょけども、ついでに書くとシノケンさんの中古物件を見てみると築浅でも利回りが6～7％しかありません（購入経費を入れない状態で）、新築ならもう少し下がると思います。とても高収益とは言えないと思いますがどうでしょうか？
1233さんみたく属性が良く0.69％で融資を受けられる人ならそれでも良いですが、フルローン融資で金利が2.4％くらいの人だときついと思います。（1億の融資で35年返済で考えると0.69％と2.4％では1.7％違い35年間では返済額が3,500万円くらい違うから）
ここで経営者失格という言葉を連呼している人の言葉を借りるなら、、
どう考えてもフルローン（オーバーローン）の満室想定の収支計画は危険で、そんな計画を立てたとしたならばアパート経営者として失格だと思います。

[1239: 匿名]

>>1237 匿名さん
成功者はシノケン物件なんか買わない

[1240: 匿名さん]

>>1238さん
・低金利、高利回りの理由
私は土地代は現金払いで、建築費のみを借入しています。土地を自己所有の扱いにすると低金利のアパートローン(金利0%代)を利用できます。狭小地に3階建で建築するため土地代は安く主に建築費用となります。また、3階建ては利回りが良くなります(2階3階は家賃が高く長期入居者が多い)
・フルローンの危険性
名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4～5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5～6%で最初から収支は赤字になります。

[1241: 匿名]

>>1240 匿名さん
3階建ては2階建てより割高なので家賃が高くとれても利回りはよくなりません。

[1242: 匿名さん]

>>1241さん
建築技術の向上でアパート・戸建てとも3階建ての坪単価が2階建てとそれほど変わらなくなっています。容積率の高い地域(近隣商業)では3階建てにした方が自己資本に対する利益率が高くなります。シノケンの3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。

[1243: 匿名さん]

1240さん丁寧な解説ありがとうございます。
お恥ずかしながらイールドギャップという言葉を初めて知りました。
その考えですと今のシノケンさん広告対象になるようなフルローンを組むような人だとイールドギャップが4％切るような感じになると思いますので、サラリーマンが副業でやるのには大変厳しように思えますが？
1240さんのように余裕があれば金利も安く副業として成功しやすい、逆にフルローンを組むような余裕がない人がやると金利が高くなり副業として厳しいもののように思えます。

1241さん、３階建てだと土地代の事も考えると２階建てよりも利回りが良くなるという事では？（同じ戸数をとろうとすると、３階建ての方が必要な土地購入費用が少なくなるわけだから）

[1244: 匿名さん]

1243ですけども
1240さんの意見は、アパート建築だけを頼むならシノケンさんは良いという意味ですね。

[1245: マンション比較中さん]

>> 3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。

左右はそうでも上下は？

[1246: 匿名]

>>1239 匿名さん
じゃあシノケンオーナー様には成功者はいないんだな？

[1247: 匿名さん]

シノケン物件のオーナーって言ってもそれこそ一概には言えない。ただフルローンで買うようなオーナーだと先ほどでたイールドギャップが4％切る可能性が高く危険性が高まると思います。古くなれば家賃も下げざる得ないから年々イールドギャップは小さくなる一方だし。
結果フルローンは失敗する可能性が高いと。

[1248: 匿名]

>>1247 匿名さん
金利交渉や借り換えで金利を引き下げることはできないのですか？

[1249: 匿名]

>>1246 匿名さん
何をもって成功というかによりますが、このスレはおいしいかおいしくないかということなので
シノケン物件はおいしくないので、成功者はいません。

[1250: 匿名さん]

シノケンさんの提携先金融機関だからオーバーローンで借りられる訳だから、借り替えは難しいんじゃないかな？
完全に無理とは言わないが金利交渉も難しいと思う。
そもそも100万円の資金でアパート経営ができると考えること事態が勉強不足だと思う。

[1251: 通りがかりさん]

成功とはなにか
失敗とはなにか

[1252: 匿名さん]

不動産投資で成功したかどうかはフローとストックの両面からとらえることができます。前者はキャッシュフローと損益計算書がプラスになっているか。後者は物件の時価評価となります。シノケンで5年前に立地の良い物件を取得した人は買値と同じかそれ以上の価格で売却できるケースもあります。一方で空室率の上昇や家賃の下落で取得価格より大きく値を下げる物件もあります。私はアパート経営でインカムゲインを得ることを目的としているので売却はしません。話は変わりますが、シノケンのオーナーは30代の方も多く、若い投資家にとってはアパート経営という無形の財産(ノウハウ)を得ることになります。しかし、株式と違って金額が大きく、失敗すると次に進むのに多くの時間を要します。不動産価格が高騰している現在「買わない勇気」も大切です。

[1253: マンション比較中さん]

批判も擁護もＧＷですかね？

[1254: 匿名]

>>1253 マンション比較中さん

すまん。
家族サービスが大事なんだ

[1255: 匿名さん]

お勧めの雑誌を1冊紹介します。
家主と地主　出版社 全国賃貸住宅新聞
月刊誌で690円　Amazonで注文できます(送料無料)
私は興味のあるトピックのある時だけ購入しています。
主に地主向けでしたが、最近はサラリーマン大家さんにも
役に立つ情報が盛り沢山です。地域のコミュニティに参加
できる情報もあります。広告ではなく、客観的な立場で
書かれており、実践大家さんのノウハウが詰まっています。
Amazonで星4つ評価の月刊誌です。

[1266: 匿名さん]

実際にシノケンさんが言う98％の入居率の母数はどれくらいあるのかな？

[1268: マンション検討中さん]

[No.1256～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1269: マンション検討中さん]

>>1266 匿名さん

[1270: 匿名さん]

シノケンの一棟ものはＬＰガス専用。震災時に復旧が早いとかいって売りにしてるようだけど、今時ＬＰ物件なんて、古くなると競争力がなくなるのは目に見えている。建築時に、ＬＰ業者に設備代を押し付け、シノケンの利幅を大きくしているだけ。築古になると、オーナーが客付けに苦労するのが目に見えるようだ。

[1271: 匿名さん]

>1270さん
LPガスは入居者にとって割高になり、負担をかけることになります。しかし、大家にとって大きなメリットもあります。建築時に都市ガスを設置した場合、工事代は高額です。また、水回りの点検や給湯設備の交換などのメンテナンス費用も負担していただけます。

[1272: マンション検討中さん]

会社勤めの人からすると、
住居は手当がでるが、
ガスに手当はでないからなー。

まぁ、風呂釜がないから
ある程度の金額で済むかもしれんがね

[1273: 匿名さん]

〉1271さん
大家のメリットなんて借り主にとってはどうでもよいことです。入居希望者に対して大家のメリットがPRになりますか？
LPガスはマイナスポイントにしかならないでしょ。

[1274: 匿名]

>>1273 匿名さん
は？大家がメリットないと
アパートなんてやらんよ？

[1275: 匿名さん]

入居者が決まらないと家賃が入らんよ？
誰が好き好んで古い物件でかつガス代も他所より高い物件に入る人がいるのかな？
家賃をそれなりに下げればいる

[1276: 匿名さん]

ネットで部屋探す場合、今時、ＬＰガス物件にチェック入れる人間いないだろう。建築費は、ＬＰガス業者泣かせて安く上げた分のほとんどをシノケンが吸い上げ、少しだけ大家に分配してくれるとだけ。客付けの苦労は大家が嫌というほど味わうことになる。シノケンによる、シノケンの為の手法。昔の大家がやってた方法を、シノケンやタテルが再現しているだけ。

[1278: 匿名さん]

athome,Suumo,Homes等の検索条件で顧客がチェックを付ける頻度の高い15～20項目程の設備は新築時に必ず設置します。大家側が要望するのではなく、ハウスメーカーや工務店のパッケージ商品となっています。一方、LPか都市ガスはあまり問題になりませんし、Suumoでは検索項目として元々設置してありません。さらに大都市圏では備蓄タンクから近いため、LPの価格は比較的安価になっています。結局。大切なのは立地とスペックに見合う適正な家賃が設定されていることだと思います。

[1279: 匿名]

>>1278 匿名さん

そうです！その通りです！

[1280: マンション比較中さん]

Sケンの物件って不動産の情報サイトでドシドシ検索できるんだけど
なんですぐ売り出してるの？
築浅ばっかりだけど
５年未満でも平気で売り出しに出てる
税金関係ないくらい元もとれんのか？
それともキャッシュが回らなくなったとか？
どっちにしてもｺﾜｲネ

[1281: 匿名さん]

〉1278さんへ
シノケン物件はガス代に設備代がもぐらせてあるから、安くならないでしょ？
それとも無条件に変更することができるのですか？

[1282: 匿名さん]

>1281さんへ
途中で契約変更することはできません。シノケンの場合、建築請負契約と同時に管理契約もします。変更すれば契約違反となります。一方で管理を一括委託することによって非常に有利な条件で建築することができました。そのため、近隣の同スペックの物件より５％ほど安い家賃設定をして入居者に還元しています。

[1283: 販売関係者さん]

知り合いがシノケンの物件買ってメガ大家になってました。
HMより安く建築できて品質はそこまで変わらないらしい。

羽振りはいいし成功するならシノケンが一番だと思います。
融資が厳しくなっていますが、まだ融資はでますし早く不動産投資をはじめた方がいいです。

[1284: 匿名さん]

>>282 匿名さん
> 近隣の同スペックの物件より５％ほど安い家賃設定をして入居者に還元
100,000円の物件でようやく5,000円ですか。

都市ガスと電気のセット割での方が、
還元率高そうですね。

[1285: 匿名さん]

電気もガスも同じ会社だから割引あるんじゃないの？
シノケン子会社だからそういうプランないの？

[1286: 匿名さん]

電気・ガスセットだとガスの割引あり
ttps://www.shinoken.co.jp/press/media/view/245

[1287: 匿名さん]

>1284さん
電気代無料物件もあります。
施工：ハウスメーカーＳ社
新築時に太陽光パネル16Kを屋根に設置
1か月発電量平均６万円
４世帯なので１世帯当たり約1.5万円分電気代無料
節電した入居者には残りの金額をキャッシュバック
家賃は近隣の同スペックの物件と同じです。
最新のセキュリティシステムも付いています。

[1288: 匿名さん]

どこの賃貸の話をしているの？

[1289: 匿名さん]

>1288さん
失礼しました。
シノケン以外の物件の記載は
しないようにします。
シノケンに太陽光パネルの設置
を依頼したら断られました。
しかし、最近ではパネルを付け
ている物件もあります。

[1290: 匿名さん]

シノケン物件で購入後に太陽光パネル設置しました。
シノケンには設置するよとことわりを入れて工事は
別の業者であれば特に問題ありません。

[1291: 匿名さん]

シノケンさんの入居率98％の元になる管理物件戸数は何軒位でしょうか？

[1292: 匿名さん]

フルローンで金利2％位だと、6％の利回りで98％の入居率でも10年位たって家賃が1割位下がると赤字になるね。
イールドギャップを説明してくれた方が話してくれたように、新築で8％近くの利回りはないとダメだね。

[1293: 評判気になるさん]

>>1291 匿名さん
たしか3万戸とかだった気がします、、、

[1294: 匿名さん]

シノケンで建てた知り合いがサラリーマン卒業してました。
年収1700万らしい。

[1295: 匿名さん]

>1294さん
年収ではなく家賃収入ではないでしょうか？
１棟６室で純利益は年間100万程度
自分の土地に建てても年間200万円程度
1700万円の利益を得るには相当の戸数が必要です

[1296: マンション検討中さん]

家賃収入（売上）とキャッシュフロー（利益）は
違うってやつだな。

昔からの土地持ちでもなけりゃ、
別の稼ぎ口があるかよほどの考えなしか
どっちかやろ。

所詮伝聞なんで掘り下げようもないがｗ

[1297: 匿名さん]

1700万円の年間家賃収入だと1戸6万円として24戸
フルローンだった場合キャッシュは約200万円。
自己資金5000万円で約500万円くらい。
会社辞めて大丈夫なの？

[1298: 匿名さん]

シノケンお勧めの3棟買い増して年間家賃収入1700万って感じだろ？フルローンだと支払いをしたあとは50万くらいしか残らんだろ？空き室がでればそれすらも残らないし、単なる釣りだなぁ。

[1299: 匿名さん]

カボチャの馬車、ゴールデンゲイン、ガヤルドの物件を営業マンに進められていましたが、
シノケンにしてよかったです。融資が閉まり始めてるから不動産投資したい方は急いだほうがいいですよ。

[1300: 匿名さん]

1299さんへ、利回りはどの位とれそうですか。