シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1167: 匿名]

>>1166 通りがかりさん
知恵を出すには、まず不動産屋を回ること

[1168: 通りがかりさん]

>>1167 匿名さん
知恵出ませんよ、
不動産屋回っても。

[1169: 匿名]

>>1168 通りがかりさん
それはその人の資質の問題ですよね？

[1170: 匿名さん]

シノケンのスレなんだから、
シノケンユーザがどうシノケンを使えば成功できるか語れよ。

普通のリーマンに
場合によっては遠方の不動産回れとか
シノケンを普通に利用とするんじゃ成功㍉ポと
行ってるもんじゃねーか。

それとも、それが現状なの？

[1171: 匿名]

努力もなしで成功するわけないありません。
シノケンでも同じです。

[1172: 匿名]

>>1170 匿名さん

どうでしょうか？とのレスなので失敗談、成功談、両方の面とうれしかったこと、悲しかったことなんでもいいんでないの？
束縛されることなんて１つもない

[1173: 匿名さん]

つまり、安易にシノケンさん任せでいいや、と言う発想の人はシノケンさんに向いていないと言うことですね。

[1174: 匿名]

>>1173 匿名さん

そうです。当たり前ですが自己責任です

[1175: 匿名さん]

>>1172さん
質問にお答えします。
〇失敗談
予期せぬ出費があったこと
電波の受信状況が悪い地域のため、ケーブルテレビの使用料を30年分一括払い。
固定資産税も予定額より高い。礼金をいただいても全額シノケンへ支払います。
〇成功談
買った時期が良かったので毎月15万円ほどの小遣いが入ります。
〇うれしかったこと
美しいデザインで何度見ても感激します。特に夜景がきれい。
1LDKタイプは広く(8.5+4.5+ロフト4.5)、分譲マンションに近い仕様の設備。
自分で住んでみたいと思う。
〇悲しかったこと
妻がアパート経営に無関心。シノケンという名前も知らない(笑)

[1176: 匿名]

>>1175 匿名さん

貴重なご意見ありがとうございます。
多角的な意見で頗る参考になりました。

[1177: マンション比較中さん]

>1175 匿名さん
よく奥さんが無関心のまま、決断されましたね。

後々それが原因で仲が壊れるのが嫌だったので、
私は事前に説明を行ったうえで
不動産投資を始めましたよ。（シノケンではありませんが）

どういった場合にリスクが生じる可能性があり、
その際考えうる持ち出しの金額がいくら必要になるから、
繰り上げ返済等にも使わないお金を
○○円くらいキャッシュでもっておくとか、
資料作成して説明して納得してもらいました。

[1178: 匿名]

不動産投資に失敗して離婚ってよくある話なので
きちんと話し合って納得してもらうまで始めるできではありません。

[1179: 匿名]

>>1178 匿名さん
それは貴殿の価値観です。
押し付けるのはいただけない

[1180: 通りがかりさん]

>>1179 匿名さん
それはお前の価値観。

[1182: 匿名]

>>1181 ？さん

一般市民ですが？

[1183: ？]

>>1182 匿名さん
福岡？
東京？

[1184: 匿名]

>>1183 ？さん

和歌山です。

[1185: 匿名さん]

>>1175
契約更新時も契約手数料をシノケンに支払うのでしょうか？

[1186: 匿名さん]

木造アパートで35年ローンを組むような人はアパート経営はやめたほうがいいよ。
シノケンさんのホームページでも似たような立地だと、10年位古い物件は1割位安い、つまりは古くなるほど家賃は下がる事を前提に収支計画を作らないととんでもないことになる。
金のやりくりが厳しくなると必ず本業にも影響が出てくる。
ここで大勢の人がいわれているように、お金に余裕ないのにシノケンさん任せにしようとしている人はやらないほうが良いよ。
零細大家の私にとって、ぶっちゃけ素人大家が破綻して、格安アパートが増えるのは勘弁だなぁ。買い叩いてアパート経営を拡大する人にとっては良いのかも知れんが。

[1187: 匿名さん]

>>1186 匿名さん
このスレでシノケンよいしょしてる人達は
買い叩き狙いってことですね。

[1188: 匿名]

>>1187 匿名さん

よいしょでなく、勝ち組ではないの？

[1189: 匿名さん]

>>1185さん
質問にお答えします。
オーナーは契約手数料を支払っていません
入居者に契約更新料を請求していると思いますが

[1190: 匿名さん]

不況による廃業、事故物件、相続物件を安値で買い叩いて手に入れています。商売の基本です。条件の良い物件(駅近南向き2面道路など)は、なかなか手放してもらえません。逆に今のような時期には静観しています。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1191: 匿名]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1192: 匿名]

>>1189 匿名さん
私が契約している管理会社は家賃の半月分の契約手数料です。
入居者は家賃の1か月分を契約更新料として払うので、残りの
半月分はオーナーのものとなります。

[1193: 匿名]

>>1190 匿名さん
今ならかぼちゃの馬車物件、かなり安いですよ。
リフォームさえすれば入居付け問題なさそうですし。

[1194: 匿名さん]

東洋経済4/21号は不動産投資サバイバル-大空室時代が来る-の特集でした。地主系大家でも総収支がプラスでゴールできるのはわずか。サラリーマン大家は極めて厳しいという内容でした。昨日、29年度の決算書類を取引銀行へ提出に伺いました。例年ですと「新築の計画はありますか」と尋ねられますが、今年は決算の質問だけでした。融資の引き締めがあり、大手ハウスメーカーの依頼でも融資を断るケースもあるようです。不動産投資ブームも終焉を迎えた感があります。

[1195: マンション比較中さん]

ま、東洋経済の煽り記事はいつものことでしょｗ

[1196: 匿名]

>>1195 マンション比較中さん
シノケンの買い煽りも大差ないっしょｗ

[1197: 匿名さん]

雑誌は、煽らないと売れませんもんね・・・w



シノケンさんにしろ、◯◯にしろ、良いものをちゃんと自分で責任を持って選んでたら、問題ないですよね。

逆に、どこで購入しても、悪いものを買ってしまうとまあ利益出ないかと。（相続など利益目的以外ならそれもありかもですが）


あの事件なんて、銀行サンに責任があるとは全く思えないけど・・・

[1198: 匿名さん]

上の方が書かれているように、今の時期はなかなか良いものが出ないでしょうね〜。



ある程度フィルタにかかった後に提案されるのを何十件も見ても、１件あればほんとにラッキーぐらいじゃないでしょうか。

[1199: 匿名]

>>1197 匿名さん

やはり自己責任ですよね

[1200: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1201: 匿名]

シノケン様から購入する前に事前リサーチしないと失敗する可能性大です
他力本願ではだめ

[削除されたレスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当]

[1202: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1203: 匿名]

シノケンのアヴァンドもこんな感じなのでしょうか？
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/220917?uiaid=sitx1hvigg&d=20180418

[1204: 評判気になるさん]

年収10Mで融資相談くる。一般人なんなんだろ。

[1205: 匿名さん]

シノケンさんの入居率98%とというのはサブリース物件、と一般管理物件を合わせてなんでしょうか？それともサブリースだけ？
あとどのくらいの管理物件数に対してのものなんでしょうか？

[1206: 匿名さん]

>>1205さん
シノケンの建売木造物件でサブリースを利用している人はほとんどいません。築浅物件が多いため、入居率は当然高くなります。私の地域では、競合他社の講演会でＳ社(シノケンとはいいませんでした)の実質入居率について著名なサラリーマン大家さんが統計資料をもとに報告されました。98%のカラクリについて理解できました。平均入居率は地域によって異なりますので、それぞれの地域の実態がわかる講演会に参加された方が良いと思われます。

[1207: お助けマン]

シノケンさんは、新築なので土地と建物含めて高額となります。
家賃収入に対する借入金の返済比率が7割を超え、月々の管理費等の諸費用を加えると、9割近くとなります。
どなたかが以前書いてましたが、家賃の下落率と空室率の試算は甘めです。
その状態で、空室が10パーセント超えると、毎月持ち出しのキャッシュアウトとなります。
そのあたりを考慮した上で、35年後に古びて売れないアパートが欲しいか否かの判断になります。

[1208: 匿名]

>>1207 お助けマン
10年以下はなんとか黒字をキープできるけど、10年以上は赤字になるのですね。


>1072 通りがかりさん
>シノケン物件複数所持してる某ブログで10年以下の入居率は95％、10年以上は90％未満って言ってた。
>家賃も築年数で下がるって。

[1209: 匿名さん]

健全なアパート経営では、家賃収入に対する借入金の返済比率は40%以下が望ましいとされています。諸経費・税金で20％、40%が手元に残る現金となります。しかしながら、20年後に家賃が2割下がり、入居率が80%ほどになると収支トントンで手残りはゼロとなります。通常、銀行は返済比率が5割を超えるような場合に融資は行わないと思います。超低金利で薄利で融資する時代に貸し倒れは絶対避けたいのが本音です。

[1210: 匿名さん]

>>1209 匿名さん
多くの銀行は自己資金3割を要求してきますが
そういう理由なんですね。

[1211: 匿名さん]

融資が厳しくなって不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか？

[1212: ooya]

実際、シノケンで購入したが
入居率は、５年平均で88％位です。

[1213: 匿名さん]

>>1212 ooyaさん
シノケンフィルターにかかるとその物件の入居率は97%くらいになるのですか？

[1214: 匿名さん]

>1211さん
>不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
>増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか？

私はライバル会社と比較した場合、生き残れる可能性が高いと考えます。
理由
・長期に渡る増収増益で財務体質の改善や内部留保ができた。
・テレビＣＭにより、多くの投資家が関心を持つ企業となった。
・高い技術やノウハウを持つ優良な子会社を買収できた。
・各支店に営業を配置しないなど、人件費や固定費を圧縮している。
以上の理由で、大きな景気の循環(不況)や危機に耐えうる企業だと思います。
一方で、心配する点
・社長の存在が大きすぎ、次世代のリーダーを育成する必要がある。
・利益の８割がアパート販売事業で多角化が十分に進んでいない。
・急成長した不動産会社で長期に渡って生き残れた会社は多くない。


・

[1215: 匿名さん]

営業さんと物件見て回った時に
物件横の住民が会社の悪口を立て看板に書いて何本か立てていた。
営業さんがそれを見て私に見えないようにすぐ若手ドライバーに指示を出していたが
もちろん一連の無言のやりとりも見逃さずに見ていました。
結局利回りが合わず契約しませんでしたが
駅近一等地に土地を用意できる点はさすがだと思いましたよ。
もちろんたくさんの人が泣いてきた結果なんだろうけど。

[1216: 匿名さん]

シノケンさんの中古物件をみると築浅で利回りが7％以下、10年以上のもので8％位だから厳しいな。