シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1013: マンション比較中さん]

1011: 匿名さん

どこをさしての一概には言えないかは分かりませんが、
>>1007の物件は、しっかり頭金を入れた上で全額繰り上げ返済しないと17年じゃ返済終わりませんよー

[1014: 匿名]

>>1012 購入経験者さん
そのような市場を理解して購入されましたか？しっかり事前にマーケティングすれば同じ結果にはならないと思いますよ。
自己責任です。

[1015: 匿名さん]

1012さん
ご指摘のとおり、将来に対する不安はあります。しかし、ビジネスではリスクを背負ってチャレンジしなければ、成功する可能性を全く見い出せません。私はリスクを最小限にするために次のような相談をしました。
１.代理店との相談
私が以前に賃貸を借りたことのある大手代理店の店長さんにシノケンの資料を持って相談に伺いました。該当エリアの家賃、入居率、属性、間取り等の消費者ニーズをふまえて総合的にアドバイスいただきました。店長クラスになると膨大な情報量と経験があり、的確かつ厳しい目線で判断できます。
２.銀行との相談
不動産融資専門の支店に伺い、長期的な収支、積算・収益価値、融資可能な物件であるかどうかを判断いただきました。

最終的には、自己責任で決断することになります。アパートの名称や家賃の設定も自分で考えました。近隣のシノケン物件より５％ほど安く設定したため、室の半数は法人契約となり、４年間継続して借りていただいています。他の室も家賃の下落はなく、入居の際、礼金もいただいています。

[1016: 匿名]

>>1015 匿名さん
やはり自己責任ですよね。
あなたの考え方には非常に賛同出来ます。
前向きですね

[1017: 通りがかりさん]

>>1001 マンション掲示板さん

都市部の駅徒歩10分以内の土地であれば入居の需要も下がりにくいし、転売する時のニーズもあるだろうし、金融機関の評価も低くなることはなさそう。

→そういうことなんですね。
何社か提案を受けましたが、立地と融資条件がダントツにいいのがシノケンさんでした。
IOT推しのところは、立地が悪すぎて東所沢駅徒歩17分とか、町田駅20分とかで、そこには人が住むのか？って感じだったのと、団信をつけなくていいと思いますよ。と営業の人にすごい言われて、イヤ不安だから付けます！って言い続けたら金利がコンマ4か5くらい上がって利回りかなり変わりました(^_^;)
a社は、立地はあまり良くないけどIOTのところほどは悪くなく、ただ自己資金を500くらいないと私の場合融資条件おりなくて断念でした。
なので、総合的に考えると
自己資金がなくて立地良く、金融機関からの評価も見込めて売るときも困らなそうなシノケンさんがいいような気がしてます

[1018: 匿名]

>>1017 通りがかりさん

賛同します！
やはり待ってるだけではダメですよね！能動的に行かないと！

[1019: 匿名]

>>1017
しかし立地の良い物件は利回りが低いので儲かりませんね
儲けるためにやるのではなければいいのでしょうが

[1020: 匿名]

ダイヤモンドの記事について誰も答えていただけないのですが。
答えていただけないという事は真実ということですか？
本当だとしたら、どう考えても35年間ほぼ満室なんてありえないし、築35年の木造アパートで新築と同じ家賃は取れないですよね。知恵だけでは20年過ぎの木造アパートで無理ですよ。自分だって選ばないでしょう？同じ立地で同じ家賃で新築でなく築30年のアパートなんて。

[1021: 匿名]

>>1020 匿名さん

今その話重要ですか。

[1022: 匿名]

>>1020 匿名さん
しかも真実か否かはシノケン様にしかわからない。シノケン様はここには来ない

[1023: 匿名さん]

ダイヤモンドの記事については誰も答えてくれないのですね。
つまり事実と言うことですね。
知恵が足りない、一概には言えない、自己責任。、ならシノケンを選ぶ理由はないですね。
大体賃貸の仲介をしたことがあるだけで、アパート経営の相談なんてのってくれませんよ。利益にならないし。そこに管理を任せる予定でないと。

[1024: 購入経験者さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1025: 匿名]

>>1023 匿名さん

任せる事が甘えだと思います。
資産運用を始めた時点でオーナーしての自覚、そしてプロ意識を持つべきです。
厳しいようですが、自己責任です。

[1026: マンション比較中さん]

結局のところ、
ここのシノケンに好意的な意見を持っている人ですら、
シノケンのスキームには問題がある事を認識してる訳ですね。

そのため、
任せることが甘え、知恵がないと駄目等の言葉を繰り返す。

なんだかなー

[1027: 匿名]

>>1026 マンション比較中さん

投資に完璧なスキームを求める方がナンセンス。完璧だったら世の中の人間働かない。

[1028: 匿名]

>>1026 マンション比較中さん

というより、投資は成功と失敗は背中合わせですよね？失敗した方を擁護する気持ちは分からなくはないですが、ここまで企業様を叩くのは気の毒ですよ。買主様も不労所得に目が眩んで押印したのだから、もう少し買主様に対しての教育も大事かも

[1029: 匿名さん]

父の代から不動産賃貸業を営んでいます。大手ハウスメーカーや地元の工務店に建築を依頼し、サブリースで運営しています。建築資金を早期に回収するために屋根には太陽光パネルを設置し売電しています(20年固定買取)。木造で建築する場合、25年で建て替えることを前提として収支計画を立て、25年ローンで借入しています。大規模改修はせず、25年で解体・新築します。木造の場合、築20年を経過すると家賃は大きく下落します。また、木造の減価償却は22年のため、22年を超えるると減価償却費は計上できなくなり、収支は悪化します。また、入居者のニーズも時代によって大きく変わるため建て替えが必要です。シノケンのスキームはすばらしいと思いますが、35年のフルローンを組むことは、様々なリスクをかかえていると思います。立地が良い物件を選び、ある程度の自己資金を入れて借入期間を短くすることが大切だと思います。土地を持っていても、近隣の賃貸物件が急増しているため、経営は厳しいです。

[1030: 匿名]

1029さんご意見ありがとうございます。
そうですね確かに償却期間が過ぎたら引くものが減り所得が増えるわけですから、所得税や住民税、国保加入者なら国民健康保険料等が増えて手取りが減るので、頭金が少ない35年返済だと、たとえ満室でも23年目からは自分の金の持ち出しをしないと返済できなくなるかもしれないですね。
私自身、償却期間の事は抜けていましたしいろいろな方法があることを知り。勉強になりました。ありがとうございます。

一部の人からは、一概には言えない、知恵が足りないといわれそうですけども。

[1031: 匿名]

>>1030 匿名さん

償却資産の経費計上を知らないとは…
やはりプロ意識と事前マーケティングと知恵が足りないのでは？ 全てが全て一概には言えませんが、購入者側の落ち度も否めない

[1032: 匿名さん]

1031さんは1029さんのお話についてどう思われますか？

[1033: 経営者]

私のアパートは都23区内で駅徒歩5分のところにあります。
1K20平米で新築時の家賃は73,000円でしたが、築26年が経ち
今では58,000円になっています。
立地がいくらよくても家賃は必ず下がります。
立地が良いから家賃が下がらないなんてありえません。

[1034: 匿名]

>>1033 経営者さん
そこで知恵を出すべきでは？

[1035: 経営者]

>> 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
私は30年以上アパート経営していますが、まだまだ未熟者のようですね。
いい機会ですので、経験豊富で優秀な経営者である貴殿のお知恵を拝借できませんでしょうか？
よろしくお願いします。

[1036: 匿名]

>>1035 経営者さん

いえいえ、そこまで言われてしまうと逆に恐縮してしまいます。
かしこまりました。お教えしましょう。
まずはマーケティング調査です。該当物件半径1km以内の賃貸物件をプロットし、すべての賃料、平米単価をリサーチしてください。
終わりましたら続きをお教えします。
お時間かかると承知しますが、お待ちしております。

[1037: 経営者]

>>1036 匿名さん
早速のご返事ありがとうございます。
適正家賃ドットコムやホームズ、アットホームで調べた結果です。
賃料：50,000円～75,000円の間
平米単価：約3,200円
お手数おかけしますが、引き続きご教示いただけますか？

[1038: 匿名]

>>1037 経営者さん
お返事ありがとうございます。
それはネット掲載情報ですよね？
私が言っているのは実際に決まった家賃です。ネット掲載家賃は相場ではなく大家が勝手に決めた収支の逆算家賃なんです。
この家賃を鵜呑みにしてしまうと、将来的な不動産収支は逆ザヤになってしまうのです。
実際に入居者が決まった家賃を調べるコツは、不動産屋を徹底的に回ってヒアリングすることです。これが本当のマーケティングなんです。

[1039: 匿名さん]

>>1038さん
不動産屋を回ってリサーチするのは一昔前の手法です。レオパレスなど大手企業ではビッグデータをもとにAIを使って瞬時に適正家賃を算定しています。私の地域でも同一地域同一スペックであれば見事に同じ家賃で募集されています。高度情報化社会では、価格だけでなく、差別化できるデザイン、間取り、設備、ブランド力などが重要です。いかに検索条件にヒットできるようにするかとか、小さなスマホ画面の中でいかに訴求力のある写真や動画を表現できるかも重要です。

[1040: 匿名さん]

だね～。
最近の入居者側も、ネットで検索をかけて初めから物件にあたりをつけてから行くのが主流だよね。

これがこの間自分の住む賃貸探しにいくため、
知らない仲介業者を訪れたら、迷惑そうにされたわｗ

[1041: 匿名]

>>1038
貴殿が素人であることがよくわかりました。

[1042: 匿名]

>>1039 匿名さん
そのやり方だと失敗すると思います。
私は他力本願では成功無しと考えます。
汗をかいて、靴底減らしてこそ価値が生まれます。

[1043: 検討板ユーザーさん]

>>1042 匿名さん
一概には言えなくない？
w

[1044: 匿名]

>>1043 検討板ユーザーさん
どこがですか？

[1045: 匿名さん]

それなら、シノケンにレインズから情報探してほしいとお願いすればいいんじゃないですか？
やってくれるかは知りませんが

[1046: 匿名]

>>1045 匿名さん
それをやってしまうとまさに他力本願。
もし投資失敗したら自己責任ですよ。
自己責任ならば自分足でリサーチしないと
納得できないと思います。

[1047: 可燃]

>>1038　匿名さん
新築時の家賃から建物が古くなっても家賃下げないのと
マーケティング調査にどういう関係があるのですか？

[1048: 検討板ユーザーさん]

>>1046 匿名さん
一概には言えないだろ？
君の口癖だけどw

リサーチを試みたところで
本当の事を教えてくれるとは
限らない。
できたとしても君のことだから
イチャモンつけて
まだまだリサーチが甘いです、とか
データが古い、とかどうせ
言うんだろ？

[1049: 通りがかりさん]

>>1042 匿名さん

おっしゃることもっともです！
簡単に人任せで不動産投資できるなんて、思うほうがどうかしています！
合法な詐欺的商法に注意してください！

[1050: 可燃]

都心の好立地だと半径1kmの範囲に数百、数千戸あるのに全部教えてくれるほど
不動産屋は暇じゃないでしょうね

[1051: 検討板ユーザーさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1052: マンション比較中さん]

皆さん講師先生の言葉を待ちましょうよ。

該当物件半径1km以内の賃貸物件をプロットし、
すべての賃料、平米単価

これって、
自分の物件の賃料の妥当性を図るときに行う手段であって、
自分の物件の賃料を上げる手段ではないのですから

仮に周りが賃料が落ちていて、
平米単価が落ちてる場合どうするのか
投稿楽しみにしています。

[1053: 可燃]

>>1049 通りがかりさん
つまり不労所得と言って購入希望者を騙しているのですね、シノケンは。

[1054: 匿名]

>>1047 可燃さん
どうして成功してる投資と失敗してる投資家が居ると思う？

[1055: 可燃]

>>1054
なんで話そらそうとするの？

[1056: 職人さん]

法と規制の網をうまくくぐり抜けた合法な詐欺的商法です。

手を出してはいけません！

後から気づいて裁判しても損害賠償請求もおそらくできません。

このような他人まかせ、あなたまかせのやり方で

不動産投資成功できたら誰も苦労しません！

繰り返します、手を出してはいけません！！

[1057: 可燃]

>>1056
つまりシノケン物件を間違って購入してしまった人は
みんな泣き寝入りしているわけですね。
D建託やRパレスやSデイズみたく社会問題化
して初めて被害状況が見えてくるわけですね。

[1058: 職人さん]

あくまで、合法なのです。
そのとうり、泣き寝入りです。

うまくカラクリができています。

大家さんは経営者なので、消費者保護の規制の力も弱まります。
多分消費生活センターや消費者庁では話は聞いてくれると思いますが、監督指導はしてもらえないと考えられます。

公正取引委員会に、利益が必ずでそうな紛らわしい不当広告であることをみなさんで訴えるのも方法の一つと考えられます。

[1059: 匿名]

>>1058 職人さん

そうです。合法です。
これが違法ならすべての投資が違法です。

あとは自己破産すればよろしいのでは？

[1060: 職人さん]

>>1059 匿名さん

自己破産などと言う言葉を簡単に用いるあなたは非常に軽い甘い考えの方ですね。

取引先や家族など周りのさまざまな関連する人たちに、計り知れない迷惑をかけます。基本的な生活のための財産以外は手放さなくてはならないのです。それから自己破産しても税金はいつまでも請求されます。

また、銀行の借金の処理のために信用保証協会を通じて国家にも負担をかけるのです。

シノケンはそこまで追い込んで、利益を追求する企業なのです。

どうか皆様用心してください。

[1061: 匿名]

>>1060 職人さん

追い込んだのはシノケン様ではなく、自分自身ですよ。そこから目を逸らしてらいけません。

[1062: 匿名さん]

シノケンは土地の仕入れが上手で、長期的な需要が見込まれる魅力的な立地の物件が多いと思います。しかしながら、地価や建築費の上昇で販売価格が高くなるとともに、アパートの供給過剰で厳しい収支状況となっています。営業や管理会社の社員も誠実で紳士的な対応していただいています。利益優先で人を騙して販売するような会社ではないと思います。ただし、購入するタイミングが重要であり、高値づかみするとキャッシュアウトする可能性もあります。一方、不動産価格上昇で４～５年前に物件を購入した人は買値と同じか、それ以上の価格で売ることができる場合もあります。家賃収入＋キャピタルゲインを得ることができます。シノケンが良い悪いではなく、購入するタイミングが最も大事です。