シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1001: マンション掲示板さん]

>>998 匿名さん
都市部の駅徒歩10分以内の土地であれば入居の需要も下がりにくいし、転売する時のニーズもあるだろうし、金融機関の評価も低くなることはなさそう。

[1002: 匿名さん]

411のダイヤモンドの記事だと、どう考えても破綻決定のような気がするが、この記事は嘘なのかオーナーさんがいたら教えて下さい。
35年間空き室無し、家賃下落無し、35年ローン(木造でなくて、軽量鉄骨と言うことですか？)。
あと建物管理費とは設備更新費用と修繕費の積立金と言うことですか？

[1003: 匿名さん]

>>1002 匿名さん
知恵を出すか出さないかで結果は大きく変わりますので、一概には言えない

[1004: 匿名]

>>35年ローン(木造でなくて、軽量鉄骨と言うことですか？)。
木造です。金融機関によっては最大35年ローンが組めます。

[1005: 匿名さん]

お返事ありがとうございます。築30年の木造で知恵次第で新築と同じ家賃をとれるものなんですか？
って言うことはあの記事は事実と言うことですか？
事実だとしたら木造アパートで35年ローン、しかもタイトな返済計画、イレギュラーの出来事があったらと考えたら、シビレ過ぎますね、ギャンブル好きには良い投資先と言うことですか。

[1006: 匿名]

シノケンは老後の年金代わりと言っていますが
年金で赤字を補填していくことになるでしょうね
シノケンの言われるままにフルローンで始めたら

[1007: 匿名さん]

４年前にシノケンの新築物件を6800万円で購入しました。年間家賃収入は540万円のため、13年で資金を回収できる計算になります。ただし、管理手数料・修繕積立金・支払利息・固定資産税等の諸経費がかかりますので実際には資金の回収に17年かかります。40代で購入して家賃収入をすべて貯金し、退職前に全額繰り上げ返済すれば、豊かな老後を送れると思います。

[1008: 匿名]

1007さん
ずいぶんよい物件を購入できたのですね。
土地代込みの6800万円で年間540万の家賃収入が上がるんですから、23区内でも見られない高利回りの物件ですね。
そういう物件を紹介していただけるのでしたらアリですね。

[1009: 匿名さん]

>>1008 匿名さん
そうですよね。やはりマーケティングをしっかりされてるからだと思います。
知恵を最大限に引き出してます

[1010: 匿名さん]

>>1007　匿名さん

4年前のシノケンで6800万円の物件購入し、
諸経費を除いた年間家賃収入540万円で
資金の回収が17年ってことは
かなりの金額、頭金でいれたのでは？

やはり、頭金が無い人にはきつそうですね・・・

[1011: 匿名]

>>1010 匿名さん
一概には言えない

[1012: 購入経験者さん]

>>1007
今4年ですから後数年経つとシノケンから家賃下げろ、敷金礼金ゼロにしろ、
1ヶ月フリーレントにしろ、広告費2ヶ月払えとしつこくプレッシャーをかけられる
ようになりますが、貴殿は耐えられますか？
私はあまりの厳しさにウツ状態になり、損切り売却してしまいました。

[1013: マンション比較中さん]

1011: 匿名さん

どこをさしての一概には言えないかは分かりませんが、
>>1007の物件は、しっかり頭金を入れた上で全額繰り上げ返済しないと17年じゃ返済終わりませんよー

[1014: 匿名]

>>1012 購入経験者さん
そのような市場を理解して購入されましたか？しっかり事前にマーケティングすれば同じ結果にはならないと思いますよ。
自己責任です。

[1015: 匿名さん]

1012さん
ご指摘のとおり、将来に対する不安はあります。しかし、ビジネスではリスクを背負ってチャレンジしなければ、成功する可能性を全く見い出せません。私はリスクを最小限にするために次のような相談をしました。
１.代理店との相談
私が以前に賃貸を借りたことのある大手代理店の店長さんにシノケンの資料を持って相談に伺いました。該当エリアの家賃、入居率、属性、間取り等の消費者ニーズをふまえて総合的にアドバイスいただきました。店長クラスになると膨大な情報量と経験があり、的確かつ厳しい目線で判断できます。
２.銀行との相談
不動産融資専門の支店に伺い、長期的な収支、積算・収益価値、融資可能な物件であるかどうかを判断いただきました。

最終的には、自己責任で決断することになります。アパートの名称や家賃の設定も自分で考えました。近隣のシノケン物件より５％ほど安く設定したため、室の半数は法人契約となり、４年間継続して借りていただいています。他の室も家賃の下落はなく、入居の際、礼金もいただいています。

[1016: 匿名]

>>1015 匿名さん
やはり自己責任ですよね。
あなたの考え方には非常に賛同出来ます。
前向きですね

[1017: 通りがかりさん]

>>1001 マンション掲示板さん

都市部の駅徒歩10分以内の土地であれば入居の需要も下がりにくいし、転売する時のニーズもあるだろうし、金融機関の評価も低くなることはなさそう。

→そういうことなんですね。
何社か提案を受けましたが、立地と融資条件がダントツにいいのがシノケンさんでした。
IOT推しのところは、立地が悪すぎて東所沢駅徒歩17分とか、町田駅20分とかで、そこには人が住むのか？って感じだったのと、団信をつけなくていいと思いますよ。と営業の人にすごい言われて、イヤ不安だから付けます！って言い続けたら金利がコンマ4か5くらい上がって利回りかなり変わりました(^_^;)
a社は、立地はあまり良くないけどIOTのところほどは悪くなく、ただ自己資金を500くらいないと私の場合融資条件おりなくて断念でした。
なので、総合的に考えると
自己資金がなくて立地良く、金融機関からの評価も見込めて売るときも困らなそうなシノケンさんがいいような気がしてます

[1018: 匿名]

>>1017 通りがかりさん

賛同します！
やはり待ってるだけではダメですよね！能動的に行かないと！

[1019: 匿名]

>>1017
しかし立地の良い物件は利回りが低いので儲かりませんね
儲けるためにやるのではなければいいのでしょうが

[1020: 匿名]

ダイヤモンドの記事について誰も答えていただけないのですが。
答えていただけないという事は真実ということですか？
本当だとしたら、どう考えても35年間ほぼ満室なんてありえないし、築35年の木造アパートで新築と同じ家賃は取れないですよね。知恵だけでは20年過ぎの木造アパートで無理ですよ。自分だって選ばないでしょう？同じ立地で同じ家賃で新築でなく築30年のアパートなんて。

[1021: 匿名]

>>1020 匿名さん

今その話重要ですか。

[1022: 匿名]

>>1020 匿名さん
しかも真実か否かはシノケン様にしかわからない。シノケン様はここには来ない

[1023: 匿名さん]

ダイヤモンドの記事については誰も答えてくれないのですね。
つまり事実と言うことですね。
知恵が足りない、一概には言えない、自己責任。、ならシノケンを選ぶ理由はないですね。
大体賃貸の仲介をしたことがあるだけで、アパート経営の相談なんてのってくれませんよ。利益にならないし。そこに管理を任せる予定でないと。

[1024: 購入経験者さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1025: 匿名]

>>1023 匿名さん

任せる事が甘えだと思います。
資産運用を始めた時点でオーナーしての自覚、そしてプロ意識を持つべきです。
厳しいようですが、自己責任です。

[1026: マンション比較中さん]

結局のところ、
ここのシノケンに好意的な意見を持っている人ですら、
シノケンのスキームには問題がある事を認識してる訳ですね。

そのため、
任せることが甘え、知恵がないと駄目等の言葉を繰り返す。

なんだかなー

[1027: 匿名]

>>1026 マンション比較中さん

投資に完璧なスキームを求める方がナンセンス。完璧だったら世の中の人間働かない。

[1028: 匿名]

>>1026 マンション比較中さん

というより、投資は成功と失敗は背中合わせですよね？失敗した方を擁護する気持ちは分からなくはないですが、ここまで企業様を叩くのは気の毒ですよ。買主様も不労所得に目が眩んで押印したのだから、もう少し買主様に対しての教育も大事かも

[1029: 匿名さん]

父の代から不動産賃貸業を営んでいます。大手ハウスメーカーや地元の工務店に建築を依頼し、サブリースで運営しています。建築資金を早期に回収するために屋根には太陽光パネルを設置し売電しています(20年固定買取)。木造で建築する場合、25年で建て替えることを前提として収支計画を立て、25年ローンで借入しています。大規模改修はせず、25年で解体・新築します。木造の場合、築20年を経過すると家賃は大きく下落します。また、木造の減価償却は22年のため、22年を超えるると減価償却費は計上できなくなり、収支は悪化します。また、入居者のニーズも時代によって大きく変わるため建て替えが必要です。シノケンのスキームはすばらしいと思いますが、35年のフルローンを組むことは、様々なリスクをかかえていると思います。立地が良い物件を選び、ある程度の自己資金を入れて借入期間を短くすることが大切だと思います。土地を持っていても、近隣の賃貸物件が急増しているため、経営は厳しいです。

[1030: 匿名]

1029さんご意見ありがとうございます。
そうですね確かに償却期間が過ぎたら引くものが減り所得が増えるわけですから、所得税や住民税、国保加入者なら国民健康保険料等が増えて手取りが減るので、頭金が少ない35年返済だと、たとえ満室でも23年目からは自分の金の持ち出しをしないと返済できなくなるかもしれないですね。
私自身、償却期間の事は抜けていましたしいろいろな方法があることを知り。勉強になりました。ありがとうございます。

一部の人からは、一概には言えない、知恵が足りないといわれそうですけども。

[1031: 匿名]

>>1030 匿名さん

償却資産の経費計上を知らないとは…
やはりプロ意識と事前マーケティングと知恵が足りないのでは？ 全てが全て一概には言えませんが、購入者側の落ち度も否めない

[1032: 匿名さん]

1031さんは1029さんのお話についてどう思われますか？

[1033: 経営者]

私のアパートは都23区内で駅徒歩5分のところにあります。
1K20平米で新築時の家賃は73,000円でしたが、築26年が経ち
今では58,000円になっています。
立地がいくらよくても家賃は必ず下がります。
立地が良いから家賃が下がらないなんてありえません。

[1034: 匿名]

>>1033 経営者さん
そこで知恵を出すべきでは？

[1035: 経営者]

>> 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
私は30年以上アパート経営していますが、まだまだ未熟者のようですね。
いい機会ですので、経験豊富で優秀な経営者である貴殿のお知恵を拝借できませんでしょうか？
よろしくお願いします。

[1036: 匿名]

>>1035 経営者さん

いえいえ、そこまで言われてしまうと逆に恐縮してしまいます。
かしこまりました。お教えしましょう。
まずはマーケティング調査です。該当物件半径1km以内の賃貸物件をプロットし、すべての賃料、平米単価をリサーチしてください。
終わりましたら続きをお教えします。
お時間かかると承知しますが、お待ちしております。

[1037: 経営者]

>>1036 匿名さん
早速のご返事ありがとうございます。
適正家賃ドットコムやホームズ、アットホームで調べた結果です。
賃料：50,000円～75,000円の間
平米単価：約3,200円
お手数おかけしますが、引き続きご教示いただけますか？

[1038: 匿名]

>>1037 経営者さん
お返事ありがとうございます。
それはネット掲載情報ですよね？
私が言っているのは実際に決まった家賃です。ネット掲載家賃は相場ではなく大家が勝手に決めた収支の逆算家賃なんです。
この家賃を鵜呑みにしてしまうと、将来的な不動産収支は逆ザヤになってしまうのです。
実際に入居者が決まった家賃を調べるコツは、不動産屋を徹底的に回ってヒアリングすることです。これが本当のマーケティングなんです。

[1039: 匿名さん]

>>1038さん
不動産屋を回ってリサーチするのは一昔前の手法です。レオパレスなど大手企業ではビッグデータをもとにAIを使って瞬時に適正家賃を算定しています。私の地域でも同一地域同一スペックであれば見事に同じ家賃で募集されています。高度情報化社会では、価格だけでなく、差別化できるデザイン、間取り、設備、ブランド力などが重要です。いかに検索条件にヒットできるようにするかとか、小さなスマホ画面の中でいかに訴求力のある写真や動画を表現できるかも重要です。

[1040: 匿名さん]

だね～。
最近の入居者側も、ネットで検索をかけて初めから物件にあたりをつけてから行くのが主流だよね。

これがこの間自分の住む賃貸探しにいくため、
知らない仲介業者を訪れたら、迷惑そうにされたわｗ

[1041: 匿名]

>>1038
貴殿が素人であることがよくわかりました。

[1042: 匿名]

>>1039 匿名さん
そのやり方だと失敗すると思います。
私は他力本願では成功無しと考えます。
汗をかいて、靴底減らしてこそ価値が生まれます。

[1043: 検討板ユーザーさん]

>>1042 匿名さん
一概には言えなくない？
w

[1044: 匿名]

>>1043 検討板ユーザーさん
どこがですか？

[1045: 匿名さん]

それなら、シノケンにレインズから情報探してほしいとお願いすればいいんじゃないですか？
やってくれるかは知りませんが

[1046: 匿名]

>>1045 匿名さん
それをやってしまうとまさに他力本願。
もし投資失敗したら自己責任ですよ。
自己責任ならば自分足でリサーチしないと
納得できないと思います。

[1047: 可燃]

>>1038　匿名さん
新築時の家賃から建物が古くなっても家賃下げないのと
マーケティング調査にどういう関係があるのですか？

[1048: 検討板ユーザーさん]

>>1046 匿名さん
一概には言えないだろ？
君の口癖だけどw

リサーチを試みたところで
本当の事を教えてくれるとは
限らない。
できたとしても君のことだから
イチャモンつけて
まだまだリサーチが甘いです、とか
データが古い、とかどうせ
言うんだろ？

[1049: 通りがかりさん]

>>1042 匿名さん

おっしゃることもっともです！
簡単に人任せで不動産投資できるなんて、思うほうがどうかしています！
合法な詐欺的商法に注意してください！

[1050: 可燃]

都心の好立地だと半径1kmの範囲に数百、数千戸あるのに全部教えてくれるほど
不動産屋は暇じゃないでしょうね

[1051: 検討板ユーザーさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1052: マンション比較中さん]

皆さん講師先生の言葉を待ちましょうよ。

該当物件半径1km以内の賃貸物件をプロットし、
すべての賃料、平米単価

これって、
自分の物件の賃料の妥当性を図るときに行う手段であって、
自分の物件の賃料を上げる手段ではないのですから

仮に周りが賃料が落ちていて、
平米単価が落ちてる場合どうするのか
投稿楽しみにしています。

[1053: 可燃]

>>1049 通りがかりさん
つまり不労所得と言って購入希望者を騙しているのですね、シノケンは。

[1054: 匿名]

>>1047 可燃さん
どうして成功してる投資と失敗してる投資家が居ると思う？

[1055: 可燃]

>>1054
なんで話そらそうとするの？

[1056: 職人さん]

法と規制の網をうまくくぐり抜けた合法な詐欺的商法です。

手を出してはいけません！

後から気づいて裁判しても損害賠償請求もおそらくできません。

このような他人まかせ、あなたまかせのやり方で

不動産投資成功できたら誰も苦労しません！

繰り返します、手を出してはいけません！！

[1057: 可燃]

>>1056
つまりシノケン物件を間違って購入してしまった人は
みんな泣き寝入りしているわけですね。
D建託やRパレスやSデイズみたく社会問題化
して初めて被害状況が見えてくるわけですね。

[1058: 職人さん]

あくまで、合法なのです。
そのとうり、泣き寝入りです。

うまくカラクリができています。

大家さんは経営者なので、消費者保護の規制の力も弱まります。
多分消費生活センターや消費者庁では話は聞いてくれると思いますが、監督指導はしてもらえないと考えられます。

公正取引委員会に、利益が必ずでそうな紛らわしい不当広告であることをみなさんで訴えるのも方法の一つと考えられます。

[1059: 匿名]

>>1058 職人さん

そうです。合法です。
これが違法ならすべての投資が違法です。

あとは自己破産すればよろしいのでは？

[1060: 職人さん]

>>1059 匿名さん

自己破産などと言う言葉を簡単に用いるあなたは非常に軽い甘い考えの方ですね。

取引先や家族など周りのさまざまな関連する人たちに、計り知れない迷惑をかけます。基本的な生活のための財産以外は手放さなくてはならないのです。それから自己破産しても税金はいつまでも請求されます。

また、銀行の借金の処理のために信用保証協会を通じて国家にも負担をかけるのです。

シノケンはそこまで追い込んで、利益を追求する企業なのです。

どうか皆様用心してください。

[1061: 匿名]

>>1060 職人さん

追い込んだのはシノケン様ではなく、自分自身ですよ。そこから目を逸らしてらいけません。

[1062: 匿名さん]

シノケンは土地の仕入れが上手で、長期的な需要が見込まれる魅力的な立地の物件が多いと思います。しかしながら、地価や建築費の上昇で販売価格が高くなるとともに、アパートの供給過剰で厳しい収支状況となっています。営業や管理会社の社員も誠実で紳士的な対応していただいています。利益優先で人を騙して販売するような会社ではないと思います。ただし、購入するタイミングが重要であり、高値づかみするとキャッシュアウトする可能性もあります。一方、不動産価格上昇で４～５年前に物件を購入した人は買値と同じか、それ以上の価格で売ることができる場合もあります。家賃収入＋キャピタルゲインを得ることができます。シノケンが良い悪いではなく、購入するタイミングが最も大事です。

[1063: 職人さん]

あなたの主張は意味の無い言葉のトリックです。このスレを見られている方々が判断されればよいことです。

このおかしな詐欺的商法はたぶん近い将来何らかの形で規制されることでしょう。

良い投資もありますが、くれぐれも悪質な詐欺的商法も存在していますので、皆さまご注意下さい！

[1064: 匿名]

>>1062 匿名さん
キャビたるゲインが目的ならわざわざ割高の新築にする必要ありませんね。

[1065: 匿名]

>>1063 職人さん

そうやって、自分を責める事が出来ない人は何をやっても結果は一緒です。
コツコツサラリーマンとして働いて稼いでください。資産を持つことは諦めてください

[1066: 匿名さん]

話がずれてきましたね。
早くマーケティングを理解すると家賃を下げなくてすむのかをを教えて下さい。。

[1067: 検討板ユーザーさん]

>>1066 匿名さん
私もそれにすごく興味があります。
なぜ近隣家賃相場をリサーチすれば
家賃を下げなくて済むのか？

大家さんをやってる人なら
とても興味がある事柄ですね。

教えてください。

[1068: 匿名さん]

私も家賃を下げなくてすむのならマーケティングを勉強します。
具体的な手法と効果を教えてください。

[1069: 匿名]

需要>>供給の立地だと確かに家賃は下がりにくいけど、ほとんどは一時的。
みんな狙うから数年経てば需要=供給になる。
マーケティング調査しても無駄。

[1070: マンション検討中さん]

なんか、回答してくれる人がトンズラ
したみたいですね。
つまりは 35年間
家賃を下げない、ありえない計算の元で
プランを立てる会社は信用できない、
不誠実だという結論でいいですかね。

[1071: 匿名さん]

シノケンさんのホームページでも、同じ駅利用で10年位古い方の物件は家賃が1割位安くなおかつフリーレントが1月ついているから、ﾔｯﾊﾟﾘ家賃は下がる。

[1072: 通りがかりさん]

シノケン物件複数所持してる某ブログで10年以下の入居率は95％、10年以上は90％未満って言ってた。
家賃も築年数で下がるって。

[1073: 匿名さん]

>>1070
TATERUは家賃下落も見込んだシミュ出してくれる
シノケンはお願いしても出してくれない

[1074: 匿名さん]

2017年の金融庁調査によるとアパートの空室率は築５年では2.6％、10年で7.1％、20年で11.6％となっています。この空室率との比較で良い物件かどうかを判断することができます。ただし、サブリース物件は全貸として入居率100%と計算されます。大手ハウスメーカーのS社は平均入居率96%と公表されていますが、サブリースの比率が高いことも要因になっています。また、フリーレントの期間を空室率に含める会社と含めない会社があり、空室率の定義も曖昧です。

[1075: 口コミ知りたいさん]

>>1073 匿名さん

7年前に買った時は下落低下加味していたけど。。

[1076: 匿名]

>>1075
そのシミュレーション見せてくれませんか？

[1077: 匿名さん]

7年前よりも確実に賃貸市場は悪化しているし、建築コストも上昇しているから今は出せなくなっているのだろ。
採算が取れないのが分かってしまうから。
しかしヤフーに出てくるアパート経営の宣伝は酷いな、そんなに儲かるなら自社で運営すれば良いのにと思うものだらけだな。

[1078: 匿名さん]

私もシノケンで購入した時に、新築時家賃と経年劣化した場合の平均家賃の2つでシミュレーションしてもらいました。会社によっては30年間の年度ごとの収支を修繕スケジュールを含めて出していただけるところもありますが、シノケンには単年度のフォームしかありません。しかし、融資の際、銀行は単年度(新築時)の資料のみで判断します。

[1079: 匿名]

>>1078
そのシミュレーション見せてくれませんか？

[1083: 匿名さん]

[No.1080～本レスまで、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1084: 匿名]

>>1076 匿名さん

この意見て信用されてないのですか？
失礼では？
あなたの意見の根拠もアップしてくださいよ

[1085: 匿名]

>>1079 匿名さん
ですから、相手を信じなさい。
信頼関係が無いと匿名の掲示板は成り立たない

[1086: 匿名さん]

>>1084 匿名さん

別に失礼でもないんじゃないかな？
通常から下落したシミュレーションも作ってたよという話に見せて頂戴って話でしょ。
頼み方はなってないと思うけどｗ

あなただって、例えばシノケンが周りの賃料を考慮せず、物件費用から逆算して賃料を計算してますとから言われたら、証拠だしてって言うでしょ？

[1087: 職人さん]

>>1077 匿名さん
まったく記されているとうりです。

本当の数字ならべたら、とても採算取れません。何度も記しますが、合法な詐欺的な商売のやり方です。

リーマンショックや東北の震災の後の時期は不動産価格がとても安かったので、シノケンでもソロバン合ったかもしれませんが、外国人投資家が、何も分からず資本を注入しているオリンピック前の現在では、プロの投資家が見て採算がとれる物件は中古市場でも滅多にお目にかかりません。
まして新築ではどう考えても無理です。
35年かけて、不動産投資の借財返済するなんて訳がわかりません！

もう少し待てば、消費税の値上げの後に外国人投資家の投げ売りがはじまります。不動産投資どうしてもしたいのでしたら、その価格下落の時期を待つべきです。もちろんいろんな不動産業者に相談して購入すべきです。シノケンに限らず一社だけですと素人さんの場合、後から考えて損する可能性が大きいです。

[1088: 職人さん]

購入を迷ってる方で、この掲示板を見られたかたは幸いです！

現在購入すれば、不動産価格が近い将来大幅に下落するので確実に大損します！

手放したくてもなんともならない、出口なしの状態になります。

[1089: 匿名]

>>1088 職人さん
金融庁の引き締め、ダメ押しのスルガがあってアパートローンの融資は厳しいから
ここに来るような貧乏人はどうせ融資受けられないでしょ

[1090: 匿名さん]

>>1089 匿名さん
皆さんが自分と同じくらいの年収だと思わないほうがいいですよ

[1091: 匿名さん]

そういえば借入金の返済分の内土地代の分は控除出来ないですよね？
ということは所得税などの税金も家賃収入に対して発生しますよね。それを考えるとそれも試算の内の捕捉位に入れないと生活設計が出来ないですよね。フルローンで買う人は。

[1092: 匿名さん]

>>1091 匿名さん
借入金の元金部分はそもそも経費計上はできませんよ。

さらに、
シノケンのような木造物件で35年融資といった
借入期間＞減価償却期間の物件は
デットクロスを常に意識すべきです。

「デットクロス」の仕組みを理解し、回避する
https://www.kenbiya.com/ar/cl/baby/46.html

[1093: 匿名]

>>1091 匿名さん
赤字の場合、土地の利子は経費になりませんが
黒字であれば経費になります。

[1094: 匿名]

>>1093 匿名さん

税金云々はスレ違いでは？
新たなスレッドを立てるべき

[1095: 匿名さん]

「現在購入すれば、不動産価格が近い将来大幅に下落するので確実に大損します」とは言い過ぎではないでしょか。全体として大幅に値下がりしても、価格を保ち、健全な賃貸経営ができるエリアも存在します。砂漠の中のオアシスを探しましょう。

[1096: マンション検討中さん]

失敗したら自己破産しろ、とか
事業やる気がない奴は一生サラリーマンやってろ、とか
他の投稿者の事をローンもおりない貧乏人とか
いう奴って、なんでそこまでシノケン様を擁護するの？
会社関係とか利害関係者以外に、そんなコメントする
理由ある？

[1097: 匿名]

>>1096 マンション検討中さん

わたしは関係者ではありませんがシノケン様を擁護します。
賛否両論の掲示板で擁護したら関係者呼ばわりとは短絡的では無いでしょうか。
賛成意見を侮辱しています。
個々の価値観で意見は様々です。
わたしの意見は間違っていますか？

[1098: マンション検討中さん]

>>1097 匿名さん
自己破産、貧乏人、という言葉は
度が過ぎている。
サラリーマン人生を否定する発言も。

[1099: 匿名さん]

掲示板の存在意義とは

[1100: 匿名]

>>1098 マンション検討中さん

シノケン様を否定する意見の方が度が過ぎてると思われますがいかがですか？

[1101: 匿名]

>>1098 マンション検討中さん
自己破産はあくまで手段ですよね？

[1102: 匿名さん]

私はオーナーとしてシノケン様を擁護します。シノケンをファーストステップとして不動産投資を始めました。現在では自分で土地を仕入れ、工務店に建築を依頼しています。銀行の融資も０％代で借入できるようになりました。もちろん、失敗もあり不安で眠れないこともありました。今はオーナーとしての誇りや家族の幸せを感じています。内向的な性格の私ですが、大家仲間とゴルフや食事に行くこともあり、コミュニティも広がりました。人生を変えるきっかけを与えてくださったシノケン様に感謝しています。最初に出会ったシノケンのベテラン営業の方に感銘を受けました。今後は若い投資家さんにノウハウを微力ながら提供していきたいと思っています。

[1103: 匿名]

>>1102 匿名さん
是非このスレでノウハウを提供していただけるとありがたいです。

[1104: 匿名]

>>1096 マンション検討中さん
融資が降りないのは事実です。
私の感覚では、年収500万円以下の人で自己資金5割
年収700万円で3割、年収1000万円以上で2割ないと
融資が降りません。

[1105: マンション検討中さん]

>>1104 匿名さん
知ってます。
こちらが言いたいのは
この板に投稿してる人は
ローンのおりない貧乏人っていうのは
事実なんですか？
ということです。

[1106: 匿名]

>>1102 匿名さん
前向きな意見はポジティブな風を作りますね！私もあなたの意見に大賛成です

[1107: 匿名]

>>1105 マンション検討中さん
フルローンという甘い言葉に誘われて勘違いな夢を抱いてしまった方が
多く訪れているのではないでしょうか？

[1108: 匿名]

>>1105 マンション検討中さん

それは分からないのでは？

[1109: マンション検討中さん]

>>1108 匿名さん
それなら
擁護派の人が反対派を
侮辱するのはやめろ！
って話ですよね。

1089が言ってますよ。

[1110: 匿名]

>>1109 マンション検討中さん

違います。
私は擁護すると関係者呼ばわりするのが
頂けないと言ってるんです。

[1111: 匿名]

>>1109 マンション検討中さん

じゃあ反対派がシノケン様を侮辱するのをやめてほしい

[1112: 匿名さん]

>>1111 匿名さん
具体的にどういうものがシノケンさんを侮辱していることにあたるの？

[1113: 匿名]

>>1112 匿名さん
下品な言葉を浴びせたましたよね？
削除されてますが

[1114: マンション検討中さん]

>>1113 匿名さん
どっちが下品なんでしょうかね？

↓

1089
[2018-04-08 08:41:52]
>>1088 職人さん
金融庁の引き締め、ダメ押しのスルガがあってアパートローンの融資は厳しいから
ここに来るような貧乏人はどうせ融資受けられないでしょ

[1115: 匿名]

>>1114 マンション検討中さん
批判する方は投資で失敗してる人ですよね？お金無い人じゃないの？

[1116: マンション検討中さん]

>>1115 匿名さん
擁護する人は会社関係者ですよね？
お金ある人ってあまりいないよね？

[1117: 職人さん]

>>1102 匿名さん

もしあなたが本当にシノケンで成功されているなら、現在は株も不動産も購入してはならない相場が高くなっている時期であることを素人投資家の方に教えなければならないのではありませんか！

[1118: 職人さん]

>>1095 匿名さん

ご意見ありがとうございます。

株も不動産の相場も高止まりしている現在、よっぽど、感の鋭い道先案内人がいなければ、
砂漠の中のオアシスは見つけられぬことでしょう。
地図も知識もない素人のサラリーマンの方々がシノケンの口車に乗って痩せたラクダの商隊を組めば、水も食料も尽き果てて、残念ながら砂漠のなかでたちまちに骨と皮だけのミイラとなってしまいます。

現在は持っておられる方は、
売りで利益確定。
持っていなければ、
動かざること山のごとし、
の精神が必要です。

[1119: マンション便所掃除担当]

>>1115 匿名さん

わたしは、おかげさまで、不動産投資である程度の財産を築けました。
これも世間の皆様があってのことと、いつも感謝いたしております。

一貫して、シノケンの商法を批判しておりますが、投資で成功させていただいております。純粋に投資で、泣かれるかたを増やしたくないのです。

もし、あなたが投資で成功したいのでしたら、

バビロンの大金持ち

という書物を何度も読まれることをお勧めいたします。わかりやすい良書です。
ネットよりも本を読んで勉強してください。自分の利益だけでなく、世の中の人に貢献できる仕事をして下さい。

[1120: 匿名さん]

つまりシノケンのいいなりで何も分からず購入してしまう人は必ず失敗する
勉強して知恵を絞った人だけが成功するってことですね。

[1121: 匿名]

>>1120 匿名さん
語弊がありますが、楽して儲けようとしている輩に明るい未来はありません

[1122: マンション検討中さん]

>>1121 匿名さん
マーケティングをキチンとすれば
上手く行く、明るい未来がある、って
言いたいのか？

もう飽きたけど、、、そのやり取り。

[1123: マンション比較中さん]

シノケン肯定なのに、
シノケンの顧客層批判とシノケンのビジネスプランの否定。

この人何やりたいの？？ｗｗ

[1124: 匿名]

>>1123 マンション比較中さん

だれのこと？

[1125: 匿名]

>>1122 マンション検討中さん

じゃあマーケティングいらないの？
シノケン様の説明だけで事業できます？

[1126: 名無しさん]

>>1125 匿名さん

そんなこと言って話をそらすんだろ？

飽きたわ。

[1127: 匿名]

>>1126 名無しさん
そらしてないよ。答えてくれないから再三言ってます。あとタメ口やめて

[1128: マンション検討中さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[1129: 匿名さん]

マーケティングもなにも、シノケンさんが用意したアパートをフルローンで購入するビジネスモデルなんだから、マーケティングは関係ないのでは？

[1130: 匿名さん]

ttp://xn--pckxb4cud.com/2018/04/11/%E9%83%BD%E5%BF%83%E3%81%A7%E6%96%B0%E7%AF%89%E3%83%BB3%E7%95%B3%E3%83%AF%E3%83%B3%E3%83%AB%E3%83%BC%E3%83%A0%E8%B6%85%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%83%91%E3%82%AF%E3%83%88%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%8C/
超コンパクト物件が今は人気あるみたいです。
シノケン物件は狭いとはいえ、10㎡以上はありますし
将来的に需要喰われるかもしれませんね。

[1131: 匿名]

>>1130 匿名さん
そんなの瞬間風速みたいなもの。
やはり最終的にはスタンダードに戻る

[1132: 匿名さん]

>>1131 匿名さん
シノケンの風呂無しシャワーのみはスタンダードなのですか？

[1133: 匿名]

>>1132 匿名さん

風呂はいらないと思います

[1134: 匿名さん]

>>1133 匿名さん
風呂無しがスタンダードなんですか？

[1135: 匿名さん]

三点ユニットタイプですら、
今では客付きが悪くなって
交換する大家さんも多くいますからね。

働き方改革やAIの浸透でいい方向に発展した時、
今より皆が時間にゆとりをとれるようになったら、
もっとお風呂とかも重要になってくるかもしれませんね。

[1136: マンション検討中さん]

狭小風呂無しって
かぼちゃの馬車物件みたいですね。

[1137: 匿名]

>>1134 匿名さん
スタンダードになりつつある

[1138: 匿名]

>>1136 マンション検討中さん

揶揄は頂けない

[1139: 匿名さん]

単身者向けの部屋の広さは大きくなっていると思います。私の地域の1K賃貸マンションでは20年前は22-23㎡が主流でしたが、現在の新築物件は27-28㎡が多くなっています。アパートではアイケンとシノケンが単身者向けの1LDK(30-32㎡)物件の数を増やしています。都市部では今後1人世帯が増加しますが、内訳は若者が減り、中高年が増加する構造です。中高年世代は年収が高く、やや広めの物件を求めます。首都圏では採算が合わないかもしれませんが、その他の地域では広い間取りにした方が長期的なニーズがあると思います。

[1140: 匿名]

>>1139 匿名さん
清き一票入れます！
的確な表現されている！

[1152: 林家ペー、パー子]

[No.1141～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信

[1153: 匿名さん]

シノケンさんのサブリースはどういう条件なのか､ご存知の方がいらっしゃいましたら教えて下さい。
35年のフルローンを勧めるのですから、35年間保証してもらえるのかな？

[1154: 匿名さん]

>>1153さん
管理手数料と家賃保証で家賃の２０％程かかります。単身者用の１Ｋは入退去サイクルが短いため、家賃の保証料が高くなります。借入期間内はサブリースが利用できます。サブリースの家賃設定は、通常の家賃より少し安くなります(確実に入居者が決まる価格設定)。余程の高利回り物件でない限り、フルローンでサブリースは赤字になります。

[1155: 匿名さん]

お返事ありがとうございます。相場よりも安い家賃でなおかつ20％も抜かれるんじゃ、誰のためにアパート経営をしているのかわからないですね。

[1156: 匿名]

>>1154 匿名さん
用は立地が全てですよね？

[1157: 匿名さん]

立地が良ければ当然土地代も高くなるから､それにみあった家賃設定が出来ないと苦しくなりますよね。
お金に余裕のない人の35年のフルローンは破滅する可能性が高いよな。例えば大地震がおきてアパートが半壊してしまった場合など、それをどうリスクヘッジする術をシノケンさんは持っているのか教えて下さい。

[1158: 匿名]

立地が良いと利回りが低いですが入居率は高くなります。
立地が悪いと利回りが高いですが入居率は低くなります。
結局最終的にどっちが儲かるのですか？

[1159: 匿名さん]

>>1157さん
シノケンは創立して30年近くたちますが倒壊半壊0棟です。仙台物件も数多くありますが震度7の地震に耐えたようです。また、物件購入時に地震保険にも加入します。ただし、火災保険とは異なり物件価格の半額までしか補填されません。融資銀行はメガバンクが多いため、万一の場合に返済猶予の相談等応じていただけやすいと思います。地震のリスクヘッジのため、首都圏と福岡というように離れた地域の物件を購入する顧客もいるようです。これは全国に展開しているシノケンのメリットだす。ちなみに東京・名古屋の地震保険料は高く、福岡の２倍です。

[1160: 匿名]

>>1157 匿名さん

シノケンさんへ直接聞くしか方法ないよ

[1161: 匿名]

>>1158 匿名さん

前者。
稼働率がすべてですよ！

[1162: 匿名さん]

魔法の言葉、一概には言えませんです、はい。

[1163: 名無しさん]

シノケン、やめたがいーです。最悪です

[1164: 匿名]

>>1163 名無しさん

あなたの日本語が最悪

[1165: 通りがかりさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[1166: 通りがかりさん]

管理担当さんへ

>>1164 匿名さんは
スレッドの趣旨に反してますけど、、、

[1167: 匿名]

>>1166 通りがかりさん
知恵を出すには、まず不動産屋を回ること

[1168: 通りがかりさん]

>>1167 匿名さん
知恵出ませんよ、
不動産屋回っても。

[1169: 匿名]

>>1168 通りがかりさん
それはその人の資質の問題ですよね？

[1170: 匿名さん]

シノケンのスレなんだから、
シノケンユーザがどうシノケンを使えば成功できるか語れよ。

普通のリーマンに
場合によっては遠方の不動産回れとか
シノケンを普通に利用とするんじゃ成功㍉ポと
行ってるもんじゃねーか。

それとも、それが現状なの？

[1171: 匿名]

努力もなしで成功するわけないありません。
シノケンでも同じです。

[1172: 匿名]

>>1170 匿名さん

どうでしょうか？とのレスなので失敗談、成功談、両方の面とうれしかったこと、悲しかったことなんでもいいんでないの？
束縛されることなんて１つもない

[1173: 匿名さん]

つまり、安易にシノケンさん任せでいいや、と言う発想の人はシノケンさんに向いていないと言うことですね。

[1174: 匿名]

>>1173 匿名さん

そうです。当たり前ですが自己責任です

[1175: 匿名さん]

>>1172さん
質問にお答えします。
〇失敗談
予期せぬ出費があったこと
電波の受信状況が悪い地域のため、ケーブルテレビの使用料を30年分一括払い。
固定資産税も予定額より高い。礼金をいただいても全額シノケンへ支払います。
〇成功談
買った時期が良かったので毎月15万円ほどの小遣いが入ります。
〇うれしかったこと
美しいデザインで何度見ても感激します。特に夜景がきれい。
1LDKタイプは広く(8.5+4.5+ロフト4.5)、分譲マンションに近い仕様の設備。
自分で住んでみたいと思う。
〇悲しかったこと
妻がアパート経営に無関心。シノケンという名前も知らない(笑)

[1176: 匿名]

>>1175 匿名さん

貴重なご意見ありがとうございます。
多角的な意見で頗る参考になりました。

[1177: マンション比較中さん]

>1175 匿名さん
よく奥さんが無関心のまま、決断されましたね。

後々それが原因で仲が壊れるのが嫌だったので、
私は事前に説明を行ったうえで
不動産投資を始めましたよ。（シノケンではありませんが）

どういった場合にリスクが生じる可能性があり、
その際考えうる持ち出しの金額がいくら必要になるから、
繰り上げ返済等にも使わないお金を
○○円くらいキャッシュでもっておくとか、
資料作成して説明して納得してもらいました。

[1178: 匿名]

不動産投資に失敗して離婚ってよくある話なので
きちんと話し合って納得してもらうまで始めるできではありません。

[1179: 匿名]

>>1178 匿名さん
それは貴殿の価値観です。
押し付けるのはいただけない

[1180: 通りがかりさん]

>>1179 匿名さん
それはお前の価値観。

[1182: 匿名]

>>1181 ？さん

一般市民ですが？

[1183: ？]

>>1182 匿名さん
福岡？
東京？

[1184: 匿名]

>>1183 ？さん

和歌山です。

[1185: 匿名さん]

>>1175
契約更新時も契約手数料をシノケンに支払うのでしょうか？

[1186: 匿名さん]

木造アパートで35年ローンを組むような人はアパート経営はやめたほうがいいよ。
シノケンさんのホームページでも似たような立地だと、10年位古い物件は1割位安い、つまりは古くなるほど家賃は下がる事を前提に収支計画を作らないととんでもないことになる。
金のやりくりが厳しくなると必ず本業にも影響が出てくる。
ここで大勢の人がいわれているように、お金に余裕ないのにシノケンさん任せにしようとしている人はやらないほうが良いよ。
零細大家の私にとって、ぶっちゃけ素人大家が破綻して、格安アパートが増えるのは勘弁だなぁ。買い叩いてアパート経営を拡大する人にとっては良いのかも知れんが。

[1187: 匿名さん]

>>1186 匿名さん
このスレでシノケンよいしょしてる人達は
買い叩き狙いってことですね。

[1188: 匿名]

>>1187 匿名さん

よいしょでなく、勝ち組ではないの？

[1189: 匿名さん]

>>1185さん
質問にお答えします。
オーナーは契約手数料を支払っていません
入居者に契約更新料を請求していると思いますが

[1190: 匿名さん]

不況による廃業、事故物件、相続物件を安値で買い叩いて手に入れています。商売の基本です。条件の良い物件(駅近南向き2面道路など)は、なかなか手放してもらえません。逆に今のような時期には静観しています。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1191: 匿名]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1192: 匿名]

>>1189 匿名さん
私が契約している管理会社は家賃の半月分の契約手数料です。
入居者は家賃の1か月分を契約更新料として払うので、残りの
半月分はオーナーのものとなります。

[1193: 匿名]

>>1190 匿名さん
今ならかぼちゃの馬車物件、かなり安いですよ。
リフォームさえすれば入居付け問題なさそうですし。

[1194: 匿名さん]

東洋経済4/21号は不動産投資サバイバル-大空室時代が来る-の特集でした。地主系大家でも総収支がプラスでゴールできるのはわずか。サラリーマン大家は極めて厳しいという内容でした。昨日、29年度の決算書類を取引銀行へ提出に伺いました。例年ですと「新築の計画はありますか」と尋ねられますが、今年は決算の質問だけでした。融資の引き締めがあり、大手ハウスメーカーの依頼でも融資を断るケースもあるようです。不動産投資ブームも終焉を迎えた感があります。

[1195: マンション比較中さん]

ま、東洋経済の煽り記事はいつものことでしょｗ

[1196: 匿名]

>>1195 マンション比較中さん
シノケンの買い煽りも大差ないっしょｗ

[1197: 匿名さん]

雑誌は、煽らないと売れませんもんね・・・w



シノケンさんにしろ、◯◯にしろ、良いものをちゃんと自分で責任を持って選んでたら、問題ないですよね。

逆に、どこで購入しても、悪いものを買ってしまうとまあ利益出ないかと。（相続など利益目的以外ならそれもありかもですが）


あの事件なんて、銀行サンに責任があるとは全く思えないけど・・・

[1198: 匿名さん]

上の方が書かれているように、今の時期はなかなか良いものが出ないでしょうね〜。



ある程度フィルタにかかった後に提案されるのを何十件も見ても、１件あればほんとにラッキーぐらいじゃないでしょうか。

[1199: 匿名]

>>1197 匿名さん

やはり自己責任ですよね

[1200: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]