シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1001: マンション掲示板さん]

>>998 匿名さん
都市部の駅徒歩10分以内の土地であれば入居の需要も下がりにくいし、転売する時のニーズもあるだろうし、金融機関の評価も低くなることはなさそう。

[1002: 匿名さん]

411のダイヤモンドの記事だと、どう考えても破綻決定のような気がするが、この記事は嘘なのかオーナーさんがいたら教えて下さい。
35年間空き室無し、家賃下落無し、35年ローン(木造でなくて、軽量鉄骨と言うことですか？)。
あと建物管理費とは設備更新費用と修繕費の積立金と言うことですか？

[1003: 匿名さん]

>>1002 匿名さん
知恵を出すか出さないかで結果は大きく変わりますので、一概には言えない

[1004: 匿名]

>>35年ローン(木造でなくて、軽量鉄骨と言うことですか？)。
木造です。金融機関によっては最大35年ローンが組めます。

[1005: 匿名さん]

お返事ありがとうございます。築30年の木造で知恵次第で新築と同じ家賃をとれるものなんですか？
って言うことはあの記事は事実と言うことですか？
事実だとしたら木造アパートで35年ローン、しかもタイトな返済計画、イレギュラーの出来事があったらと考えたら、シビレ過ぎますね、ギャンブル好きには良い投資先と言うことですか。

[1006: 匿名]

シノケンは老後の年金代わりと言っていますが
年金で赤字を補填していくことになるでしょうね
シノケンの言われるままにフルローンで始めたら

[1007: 匿名さん]

４年前にシノケンの新築物件を6800万円で購入しました。年間家賃収入は540万円のため、13年で資金を回収できる計算になります。ただし、管理手数料・修繕積立金・支払利息・固定資産税等の諸経費がかかりますので実際には資金の回収に17年かかります。40代で購入して家賃収入をすべて貯金し、退職前に全額繰り上げ返済すれば、豊かな老後を送れると思います。

[1008: 匿名]

1007さん
ずいぶんよい物件を購入できたのですね。
土地代込みの6800万円で年間540万の家賃収入が上がるんですから、23区内でも見られない高利回りの物件ですね。
そういう物件を紹介していただけるのでしたらアリですね。

[1009: 匿名さん]

>>1008 匿名さん
そうですよね。やはりマーケティングをしっかりされてるからだと思います。
知恵を最大限に引き出してます

[1010: 匿名さん]

>>1007　匿名さん

4年前のシノケンで6800万円の物件購入し、
諸経費を除いた年間家賃収入540万円で
資金の回収が17年ってことは
かなりの金額、頭金でいれたのでは？

やはり、頭金が無い人にはきつそうですね・・・

[1011: 匿名]

>>1010 匿名さん
一概には言えない

[1012: 購入経験者さん]

>>1007
今4年ですから後数年経つとシノケンから家賃下げろ、敷金礼金ゼロにしろ、
1ヶ月フリーレントにしろ、広告費2ヶ月払えとしつこくプレッシャーをかけられる
ようになりますが、貴殿は耐えられますか？
私はあまりの厳しさにウツ状態になり、損切り売却してしまいました。

[1013: マンション比較中さん]

1011: 匿名さん

どこをさしての一概には言えないかは分かりませんが、
>>1007の物件は、しっかり頭金を入れた上で全額繰り上げ返済しないと17年じゃ返済終わりませんよー

[1014: 匿名]

>>1012 購入経験者さん
そのような市場を理解して購入されましたか？しっかり事前にマーケティングすれば同じ結果にはならないと思いますよ。
自己責任です。

[1015: 匿名さん]

1012さん
ご指摘のとおり、将来に対する不安はあります。しかし、ビジネスではリスクを背負ってチャレンジしなければ、成功する可能性を全く見い出せません。私はリスクを最小限にするために次のような相談をしました。
１.代理店との相談
私が以前に賃貸を借りたことのある大手代理店の店長さんにシノケンの資料を持って相談に伺いました。該当エリアの家賃、入居率、属性、間取り等の消費者ニーズをふまえて総合的にアドバイスいただきました。店長クラスになると膨大な情報量と経験があり、的確かつ厳しい目線で判断できます。
２.銀行との相談
不動産融資専門の支店に伺い、長期的な収支、積算・収益価値、融資可能な物件であるかどうかを判断いただきました。

最終的には、自己責任で決断することになります。アパートの名称や家賃の設定も自分で考えました。近隣のシノケン物件より５％ほど安く設定したため、室の半数は法人契約となり、４年間継続して借りていただいています。他の室も家賃の下落はなく、入居の際、礼金もいただいています。

[1016: 匿名]

>>1015 匿名さん
やはり自己責任ですよね。
あなたの考え方には非常に賛同出来ます。
前向きですね

[1017: 通りがかりさん]

>>1001 マンション掲示板さん

都市部の駅徒歩10分以内の土地であれば入居の需要も下がりにくいし、転売する時のニーズもあるだろうし、金融機関の評価も低くなることはなさそう。

→そういうことなんですね。
何社か提案を受けましたが、立地と融資条件がダントツにいいのがシノケンさんでした。
IOT推しのところは、立地が悪すぎて東所沢駅徒歩17分とか、町田駅20分とかで、そこには人が住むのか？って感じだったのと、団信をつけなくていいと思いますよ。と営業の人にすごい言われて、イヤ不安だから付けます！って言い続けたら金利がコンマ4か5くらい上がって利回りかなり変わりました(^_^;)
a社は、立地はあまり良くないけどIOTのところほどは悪くなく、ただ自己資金を500くらいないと私の場合融資条件おりなくて断念でした。
なので、総合的に考えると
自己資金がなくて立地良く、金融機関からの評価も見込めて売るときも困らなそうなシノケンさんがいいような気がしてます

[1018: 匿名]

>>1017 通りがかりさん

賛同します！
やはり待ってるだけではダメですよね！能動的に行かないと！

[1019: 匿名]

>>1017
しかし立地の良い物件は利回りが低いので儲かりませんね
儲けるためにやるのではなければいいのでしょうが

[1020: 匿名]

ダイヤモンドの記事について誰も答えていただけないのですが。
答えていただけないという事は真実ということですか？
本当だとしたら、どう考えても35年間ほぼ満室なんてありえないし、築35年の木造アパートで新築と同じ家賃は取れないですよね。知恵だけでは20年過ぎの木造アパートで無理ですよ。自分だって選ばないでしょう？同じ立地で同じ家賃で新築でなく築30年のアパートなんて。

[1021: 匿名]

>>1020 匿名さん

今その話重要ですか。

[1022: 匿名]

>>1020 匿名さん
しかも真実か否かはシノケン様にしかわからない。シノケン様はここには来ない

[1023: 匿名さん]

ダイヤモンドの記事については誰も答えてくれないのですね。
つまり事実と言うことですね。
知恵が足りない、一概には言えない、自己責任。、ならシノケンを選ぶ理由はないですね。
大体賃貸の仲介をしたことがあるだけで、アパート経営の相談なんてのってくれませんよ。利益にならないし。そこに管理を任せる予定でないと。

[1024: 購入経験者さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1025: 匿名]

>>1023 匿名さん

任せる事が甘えだと思います。
資産運用を始めた時点でオーナーしての自覚、そしてプロ意識を持つべきです。
厳しいようですが、自己責任です。

[1026: マンション比較中さん]

結局のところ、
ここのシノケンに好意的な意見を持っている人ですら、
シノケンのスキームには問題がある事を認識してる訳ですね。

そのため、
任せることが甘え、知恵がないと駄目等の言葉を繰り返す。

なんだかなー

[1027: 匿名]

>>1026 マンション比較中さん

投資に完璧なスキームを求める方がナンセンス。完璧だったら世の中の人間働かない。

[1028: 匿名]

>>1026 マンション比較中さん

というより、投資は成功と失敗は背中合わせですよね？失敗した方を擁護する気持ちは分からなくはないですが、ここまで企業様を叩くのは気の毒ですよ。買主様も不労所得に目が眩んで押印したのだから、もう少し買主様に対しての教育も大事かも

[1029: 匿名さん]

父の代から不動産賃貸業を営んでいます。大手ハウスメーカーや地元の工務店に建築を依頼し、サブリースで運営しています。建築資金を早期に回収するために屋根には太陽光パネルを設置し売電しています(20年固定買取)。木造で建築する場合、25年で建て替えることを前提として収支計画を立て、25年ローンで借入しています。大規模改修はせず、25年で解体・新築します。木造の場合、築20年を経過すると家賃は大きく下落します。また、木造の減価償却は22年のため、22年を超えるると減価償却費は計上できなくなり、収支は悪化します。また、入居者のニーズも時代によって大きく変わるため建て替えが必要です。シノケンのスキームはすばらしいと思いますが、35年のフルローンを組むことは、様々なリスクをかかえていると思います。立地が良い物件を選び、ある程度の自己資金を入れて借入期間を短くすることが大切だと思います。土地を持っていても、近隣の賃貸物件が急増しているため、経営は厳しいです。

[1030: 匿名]

1029さんご意見ありがとうございます。
そうですね確かに償却期間が過ぎたら引くものが減り所得が増えるわけですから、所得税や住民税、国保加入者なら国民健康保険料等が増えて手取りが減るので、頭金が少ない35年返済だと、たとえ満室でも23年目からは自分の金の持ち出しをしないと返済できなくなるかもしれないですね。
私自身、償却期間の事は抜けていましたしいろいろな方法があることを知り。勉強になりました。ありがとうございます。

一部の人からは、一概には言えない、知恵が足りないといわれそうですけども。

[1031: 匿名]

>>1030 匿名さん

償却資産の経費計上を知らないとは…
やはりプロ意識と事前マーケティングと知恵が足りないのでは？ 全てが全て一概には言えませんが、購入者側の落ち度も否めない

[1032: 匿名さん]

1031さんは1029さんのお話についてどう思われますか？

[1033: 経営者]

私のアパートは都23区内で駅徒歩5分のところにあります。
1K20平米で新築時の家賃は73,000円でしたが、築26年が経ち
今では58,000円になっています。
立地がいくらよくても家賃は必ず下がります。
立地が良いから家賃が下がらないなんてありえません。

[1034: 匿名]

>>1033 経営者さん
そこで知恵を出すべきでは？

[1035: 経営者]

>> 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
私は30年以上アパート経営していますが、まだまだ未熟者のようですね。
いい機会ですので、経験豊富で優秀な経営者である貴殿のお知恵を拝借できませんでしょうか？
よろしくお願いします。

[1036: 匿名]

>>1035 経営者さん

いえいえ、そこまで言われてしまうと逆に恐縮してしまいます。
かしこまりました。お教えしましょう。
まずはマーケティング調査です。該当物件半径1km以内の賃貸物件をプロットし、すべての賃料、平米単価をリサーチしてください。
終わりましたら続きをお教えします。
お時間かかると承知しますが、お待ちしております。

[1037: 経営者]

>>1036 匿名さん
早速のご返事ありがとうございます。
適正家賃ドットコムやホームズ、アットホームで調べた結果です。
賃料：50,000円～75,000円の間
平米単価：約3,200円
お手数おかけしますが、引き続きご教示いただけますか？

[1038: 匿名]

>>1037 経営者さん
お返事ありがとうございます。
それはネット掲載情報ですよね？
私が言っているのは実際に決まった家賃です。ネット掲載家賃は相場ではなく大家が勝手に決めた収支の逆算家賃なんです。
この家賃を鵜呑みにしてしまうと、将来的な不動産収支は逆ザヤになってしまうのです。
実際に入居者が決まった家賃を調べるコツは、不動産屋を徹底的に回ってヒアリングすることです。これが本当のマーケティングなんです。

[1039: 匿名さん]

>>1038さん
不動産屋を回ってリサーチするのは一昔前の手法です。レオパレスなど大手企業ではビッグデータをもとにAIを使って瞬時に適正家賃を算定しています。私の地域でも同一地域同一スペックであれば見事に同じ家賃で募集されています。高度情報化社会では、価格だけでなく、差別化できるデザイン、間取り、設備、ブランド力などが重要です。いかに検索条件にヒットできるようにするかとか、小さなスマホ画面の中でいかに訴求力のある写真や動画を表現できるかも重要です。

[1040: 匿名さん]

だね～。
最近の入居者側も、ネットで検索をかけて初めから物件にあたりをつけてから行くのが主流だよね。

これがこの間自分の住む賃貸探しにいくため、
知らない仲介業者を訪れたら、迷惑そうにされたわｗ

[1041: 匿名]

>>1038
貴殿が素人であることがよくわかりました。

[1042: 匿名]

>>1039 匿名さん
そのやり方だと失敗すると思います。
私は他力本願では成功無しと考えます。
汗をかいて、靴底減らしてこそ価値が生まれます。

[1043: 検討板ユーザーさん]

>>1042 匿名さん
一概には言えなくない？
w

[1044: 匿名]

>>1043 検討板ユーザーさん
どこがですか？

[1045: 匿名さん]

それなら、シノケンにレインズから情報探してほしいとお願いすればいいんじゃないですか？
やってくれるかは知りませんが

[1046: 匿名]

>>1045 匿名さん
それをやってしまうとまさに他力本願。
もし投資失敗したら自己責任ですよ。
自己責任ならば自分足でリサーチしないと
納得できないと思います。

[1047: 可燃]

>>1038　匿名さん
新築時の家賃から建物が古くなっても家賃下げないのと
マーケティング調査にどういう関係があるのですか？

[1048: 検討板ユーザーさん]

>>1046 匿名さん
一概には言えないだろ？
君の口癖だけどw

リサーチを試みたところで
本当の事を教えてくれるとは
限らない。
できたとしても君のことだから
イチャモンつけて
まだまだリサーチが甘いです、とか
データが古い、とかどうせ
言うんだろ？

[1049: 通りがかりさん]

>>1042 匿名さん

おっしゃることもっともです！
簡単に人任せで不動産投資できるなんて、思うほうがどうかしています！
合法な詐欺的商法に注意してください！

[1050: 可燃]

都心の好立地だと半径1kmの範囲に数百、数千戸あるのに全部教えてくれるほど
不動産屋は暇じゃないでしょうね