シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1527: 匿名さん]

>>1523、>>1524、>>1526
なんか勘違いしてませんか？ここは注文住宅の板じゃないですよ。
いくら採光、風通し、遮音が良いと評判になっても、借家人にとって立地よりもそれらの優先度は低い。収益を確保する助けにはほとんどならないでしょう。

[1528: 匿名さん]

>1527さん
立地の良い所に高品質の賃貸
住宅を建てるという前提です。
立地が良くないとシノケンは
注文に応じません。私の物件
の場合、オフィス街から近く
ターミナル駅から１０分以内
スーパー・コンビニ徒歩１分
デパートも徒歩圏です。

[1529: 匿名さん]

>>1528
>立地の良い所に高品質の賃貸住宅を建てるという前提です。
なるほど。1524の「場所にもよりますが１０年ほどで建築費を回収できます。」は、立地の良い所ならばと言う意味だったのですね。
しかし、それならばシノケンでなくても１０年ほどで建築費を回収できるのではないでしょうか？シノケンの優位性を示す事にはならないと思います。

[1530: 匿名さん]

>>1529さん
シノケンの他にもアイケンなど
オーダーメイドで建築できる会
社もあります。しかし、見積り
の概算でシノケンは8～10％程、
総建築費を安く抑えられます。
金利分を加えるとさらに差が開
きます。また、シノケンは知名
度があり、半数の部屋は法人契
約となっています。入退去や家
賃の下落もなく安定した経営が
できます。しかし、単にオフィ
ス街に近いという理由で社宅と
して借りていただいているのか
もしれません。

[1531: 匿名さん]

そのあたりの話はすでにそれ用のスレッドがあるから
そっちでやってよ。

シノケンとインベスターズクラウドとアイケンジャパン

[1532: 匿名]

完全に業者のオーナーなりすましのスレになってますね。

[1533: 匿名さん]

>1532さん
1530です。
業者ではありません。
失礼な内容がありましたら、
お詫び申し上げます。
シノケンを擁護する人は
具体的な数字と事例を示
してくださいと再三書き
込みがありましたので、
書かせていただきました。
収益の上がる土地の選定
や建築業者選びに少しで
もお役にたければ幸いで
す。業者任せにしない投
資をすることが大切です

[1534: 匿名]

申し訳ありませんが、業者さんだと思います。
失礼なことは何もありません。

一般人やオーナーにとって　貴方の記載するような内容を書き込む理由が見当たりません。


　

[1535: 匿名さん]

>1531さん
シノケンを肯定・擁護する
ことを書けば、「業者」とい
うことになるのですね。
シノケンで成功した人は数多
くいます。成功の知恵やノウ
ハウを書き込む人がこのスレ
にはいなくなりますよ。否定
して同意を得て楽しむだけの
やりとりになります。

[1536: 匿名さん]

いや、ここで批判されている年利回り6～7％の35年フルローンのリスクの話に対して、シノケン擁護派の人からまともな返答がないからだよ。
1530さんにしてもそうだし。

[1537: 匿名さん]

ぶっちゃけ、
シノケンの見積もりに自信があるのなら、
それを出してくれればいいのに。

そしたら、
肯定派否定派で話し合えるのになｗ

[1538: 匿名さん]

>1536さん
1530です
シミュレーション
物件価格8,000万円
購入諸費用500万円
自己資金200万円
1K8戸建　初年度利回り6.1%
月額54,000×8戸＝424,000
年額424,000×12＝5,184,000
金利2％　35年返済
家賃下落率1%　平均入居率90%
大規模修繕1回
以上の条件で35年間の
総CFはマイナス3,240万円です。
初年度のみ、収入支出ほぼ同額
あとは赤字続きです
税効果
所得税率20%として
年間平均185,000円還付されます。
35年間で640万円(働き続ければ)
建物価格　35年後ゼロ
土地価格　買値の80%
(都市人口が35年で2割減った場合)

これは、かなり甘めの試算です。
実際にはもっと厳しいと考えられます。




　

[1539: 匿名]

1530さん

いくつかわからない点があります。
物件価格８０００万の土地、建物の内訳は？
1K一戸あたりの面積は？（ロフトは考えずに）
年の返済額は？
大規模修繕とは、価格は？
それ以外の費用は何％？
アパートの平均入居率は東京で７０％（楽待新聞）とありますが、９０％とする理由は？
所得税の控除とは？（家賃収入が増えると思うが）

教えていただけると幸いです。

[1540: 匿名さん]

シノケンで建てれば35年間家賃収入が入りローン後も土地が残る。
たった100万円で始められるとか低属性サラリーマン以外やらない奴はいない。

[1541: 匿名]

1540

1538さんのシミュレーション見てみ。
初年度とんとん　以下赤字と書いてあるでしょう。

だいたい「低属性」って何だ？

[1542: 匿名さん]

>1539さん

>物件価格８０００万の土地、建物の内訳は？
１Ｋ×８戸の場合
首都圏以外では土地3000万(45坪)+建物(設備含)5000万程です。
※１戸あたり５５０万＋水道・電気・外構・諸経費
土地価格は首都圏ではさらに高くなります。
そのため、首都圏(23区)のみコンパクトモデルで建築します。

>1K一戸あたりの面積は？（ロフトは考えずに）
首都圏(23区)　AVANDモデル 15-17㎡
それ以外　New Standradモデル 21-23㎡
最近は、徐々に広くなっています。

>年の返済額は？
8300万借入(利率2%)　35年元利均等返済で年間３３０万

>大規模修繕とは、
15年くらいに1回、外壁の交換、水回りの交換・修理等、
足場を組んで補修・模様替えします。
>価格は？
数百万円かかります。一番高いのがサイディング

>それ以外の費用は何％？
管理費、修繕費、インターネット、消防点検等、家賃の12%程
シノケンに払います。火災保険料・ケーブルテレビ代は別途
支払います。

>アパートの平均入居率は東京で７０％（楽待新聞）とありますが、９０％とする理由は？
新築で駅徒歩10分以内のため、30年平均値として90%としました。実際に90%はありえない数値ですが、大手のハウスメーカーでも収支表を作る際、90％で計算
するケースが多いです。

>所得税の控除とは？（家賃収入が増えると思うが）
現金収支で黒字であっても、家賃収入から諸経費・減価償却費(木造22年間)を引くと税務上の損益は赤字か収支トントンとなるケースが多いです。特にフルローンで買った方は支払利息の負担が大きく、かなりの赤字が出ます。

[1544: 匿名]

1542さん

ありがとうございます。だいたいわかりました。所得税の控除のところは少し疑問が残るのでおいておくとして、貴方の認めるとおり甘めの試算においてもトータルCFが３０００万円超えとなります。
とすれば３５年間平均１００万円程度（月８万円）の持ち出しとなるでしょう。
その結果残る資産が土地のみ（時価２４００万円）となるでしょうか。

フルローンを組まなければならないサラリーマンは　ほぼ持ち家はないでしょうから、３５年間賃貸で暮らす必要がありそうです。それを７万円／月としましょう。
もし彼がアパート購入をしなければ家賃＋持ち出し額１５万円を支払うことができるのだから、これを３５年支払い続ければ５０００万円超えの物件が買える計算になります。５０００万の持ち家はかなりのもので　ここに３５年住み続けられて、なお同じような資産が残るのだとしたら、どう考えてもこちらの方がまともな選択にならないでしょうか？

[1546: 匿名]

[No. 1543と本レスは、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1547: 匿名さん]

>1544さん
ご理解いただきありがとうございます。私も10年前は土地なしサラリーマンでした。株式で運用して自己資金を作り、条件の良い土地を少しずつ買ってアパートで運用してきました。今は買える市況ではないですが、将来必ずチャンスは巡ってきますので諦めずに研究を続けてください。

[1548: 通りがかりさん]

とにかくやらないと何も始まらないのでは？
擁護派の人も反対派の人もそれぞれなので、擁護派の人はやればいいですし、反対派の人はやらなければいい、ただそれだけの話だと思います。

擁護派も反対派もいろいろな理由があると思いますが、人それぞれですよね？

一度きりの長い人生なので、この掲示板のようにいろいろな人の意見に流されるのではなく、自分で選択をしましょう。