シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1228: 匿名]

>>1227 匿名さん
シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか？

[1229: 匿名さん]

＞大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
つまりは土地を持っていない人のフルーロンでの投資はやっていないわけで、
＞昨年は10年固定で0.69%でした。
しのけんさんの勧誘対象のフルローンになるような属性の人で、事業後継者保証人を付けられないような人でもその金利で決済がおりるのでしょうか？
＞30年の総収支で見た場合、利益は年1～2%しかありません。
税効果が主たる目的です。
1227さんも資産作りが目的ではリスクが高いってわかっているんですよね？
副業がおかしくなれば、本業に影響が出るのは必至です。それで本業に悪影響が出たら本末転倒です。
ある程度の頭金もしくは持ち出しができる人でないなら、やらない方が無難です。会社員の節税目的ならイデコで十分でしょ。

[1230: 匿名さん]

>>1228さん
>>シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか？

大手ハウスメーカーは建築費が高くサブリースするのであまり利益がでません。
一方、シノケンは低コストで建築でき、客付け力も高く、高収益です。
また、建築会社としてのこだわりに共感しています。
基礎工事から上棟、完成までの過程で外部検査機関のチェックが入り
厳重な品質管理が行われています。建売の完成物件を買われた方は
そのプロセスを見たり、現場監督からの説明も受けていないと思います。
設計も10㎝にこだわりを持ち、機能的でデザイン力に優れています。
全てにおいて完璧な不動産会社はないので、何を重視して選ぶかだと
思います。

[1231: 匿名さん]

同類項のＴなんて、一軒建てさせると1割が手数料として入るらしいと聞いたから、どんな綺麗ごとでも言って勧誘するだろうな

[1232: 通りがかりさん]

>>1223 匿名さん
アパート所有者です。

[1233: 匿名さん]

「良い物件を紹介していただくには」というテーマで書きます。
・営業を信頼すること。質問は良いが批判はしない。
・世間話をしながら相手の会社を褒める。
・講演会に参加した時に、講演者が適任であると思えば担当営業となって欲しいと依頼する。講演する人はシノケンに限らず、ある程度のベテラン社員
・希望するエリアと予算を具体的に伝えておく。
「良い物件があったら紹介してください」はＮＧ
・自分のアパート経営に関する目標を伝え、購入する意志があることを印象付ける
良い物件は土地の仕入れの後、すぐに売れてしまいます。いかに川上で情報をとらえるかが重要です。

[1234: 匿名]

>>1233 匿名さん

まさにその通り。
得てして言えることは、
他力本願で建てた割には
文句は人一倍言う人は大成しません。

[1235: 匿名]

>>1233 匿名さん

騙された側の言い分が

私達は素人です！！

なんて豪語して被害者面する人ってどうなんだろ？
アパート持った時点でプロの経営者となることに自覚ないんだろうな。
楽して儲けるなんて手段があったら
世の中誰も働きません

[1236: 通りがかりさん]

騙された時は購入前だから素人だろうに

[1237: 匿名]

>>1236 通りがかりさん

購入するからにはプロになるんだから
勉強するのが普通だろ。
成功する人としない人の差ってそんなとこ。

[1238: 匿名さん]

1229ですけども、
1233さん、私の問いかけには答えていただけないのですね？
答えてはもらえないでしょけども、ついでに書くとシノケンさんの中古物件を見てみると築浅でも利回りが6～7％しかありません（購入経費を入れない状態で）、新築ならもう少し下がると思います。とても高収益とは言えないと思いますがどうでしょうか？
1233さんみたく属性が良く0.69％で融資を受けられる人ならそれでも良いですが、フルローン融資で金利が2.4％くらいの人だときついと思います。（1億の融資で35年返済で考えると0.69％と2.4％では1.7％違い35年間では返済額が3,500万円くらい違うから）
ここで経営者失格という言葉を連呼している人の言葉を借りるなら、、
どう考えてもフルローン（オーバーローン）の満室想定の収支計画は危険で、そんな計画を立てたとしたならばアパート経営者として失格だと思います。

[1239: 匿名]

>>1237 匿名さん
成功者はシノケン物件なんか買わない

[1240: 匿名さん]

>>1238さん
・低金利、高利回りの理由
私は土地代は現金払いで、建築費のみを借入しています。土地を自己所有の扱いにすると低金利のアパートローン(金利0%代)を利用できます。狭小地に3階建で建築するため土地代は安く主に建築費用となります。また、3階建ては利回りが良くなります(2階3階は家賃が高く長期入居者が多い)
・フルローンの危険性
名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4～5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5～6%で最初から収支は赤字になります。

[1241: 匿名]

>>1240 匿名さん
3階建ては2階建てより割高なので家賃が高くとれても利回りはよくなりません。

[1242: 匿名さん]

>>1241さん
建築技術の向上でアパート・戸建てとも3階建ての坪単価が2階建てとそれほど変わらなくなっています。容積率の高い地域(近隣商業)では3階建てにした方が自己資本に対する利益率が高くなります。シノケンの3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。

[1243: 匿名さん]

1240さん丁寧な解説ありがとうございます。
お恥ずかしながらイールドギャップという言葉を初めて知りました。
その考えですと今のシノケンさん広告対象になるようなフルローンを組むような人だとイールドギャップが4％切るような感じになると思いますので、サラリーマンが副業でやるのには大変厳しように思えますが？
1240さんのように余裕があれば金利も安く副業として成功しやすい、逆にフルローンを組むような余裕がない人がやると金利が高くなり副業として厳しいもののように思えます。

1241さん、３階建てだと土地代の事も考えると２階建てよりも利回りが良くなるという事では？（同じ戸数をとろうとすると、３階建ての方が必要な土地購入費用が少なくなるわけだから）

[1244: 匿名さん]

1243ですけども
1240さんの意見は、アパート建築だけを頼むならシノケンさんは良いという意味ですね。

[1245: マンション比較中さん]

>> 3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。

左右はそうでも上下は？

[1246: 匿名]

>>1239 匿名さん
じゃあシノケンオーナー様には成功者はいないんだな？

[1247: 匿名さん]

シノケン物件のオーナーって言ってもそれこそ一概には言えない。ただフルローンで買うようなオーナーだと先ほどでたイールドギャップが4％切る可能性が高く危険性が高まると思います。古くなれば家賃も下げざる得ないから年々イールドギャップは小さくなる一方だし。
結果フルローンは失敗する可能性が高いと。