シノケン はどうでしょうか？？？

[匿名]

シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[1208: 匿名]

>>1207 お助けマン
10年以下はなんとか黒字をキープできるけど、10年以上は赤字になるのですね。


>1072 通りがかりさん
>シノケン物件複数所持してる某ブログで10年以下の入居率は95％、10年以上は90％未満って言ってた。
>家賃も築年数で下がるって。

[1209: 匿名さん]

健全なアパート経営では、家賃収入に対する借入金の返済比率は40%以下が望ましいとされています。諸経費・税金で20％、40%が手元に残る現金となります。しかしながら、20年後に家賃が2割下がり、入居率が80%ほどになると収支トントンで手残りはゼロとなります。通常、銀行は返済比率が5割を超えるような場合に融資は行わないと思います。超低金利で薄利で融資する時代に貸し倒れは絶対避けたいのが本音です。

[1210: 匿名さん]

>>1209 匿名さん
多くの銀行は自己資金3割を要求してきますが
そういう理由なんですね。

[1211: 匿名さん]

融資が厳しくなって不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか？

[1212: ooya]

実際、シノケンで購入したが
入居率は、５年平均で88％位です。

[1213: 匿名さん]

>>1212 ooyaさん
シノケンフィルターにかかるとその物件の入居率は97%くらいになるのですか？

[1214: 匿名さん]

>1211さん
>不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
>増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか？

私はライバル会社と比較した場合、生き残れる可能性が高いと考えます。
理由
・長期に渡る増収増益で財務体質の改善や内部留保ができた。
・テレビＣＭにより、多くの投資家が関心を持つ企業となった。
・高い技術やノウハウを持つ優良な子会社を買収できた。
・各支店に営業を配置しないなど、人件費や固定費を圧縮している。
以上の理由で、大きな景気の循環(不況)や危機に耐えうる企業だと思います。
一方で、心配する点
・社長の存在が大きすぎ、次世代のリーダーを育成する必要がある。
・利益の８割がアパート販売事業で多角化が十分に進んでいない。
・急成長した不動産会社で長期に渡って生き残れた会社は多くない。


・

[1215: 匿名さん]

営業さんと物件見て回った時に
物件横の住民が会社の悪口を立て看板に書いて何本か立てていた。
営業さんがそれを見て私に見えないようにすぐ若手ドライバーに指示を出していたが
もちろん一連の無言のやりとりも見逃さずに見ていました。
結局利回りが合わず契約しませんでしたが
駅近一等地に土地を用意できる点はさすがだと思いましたよ。
もちろんたくさんの人が泣いてきた結果なんだろうけど。

[1216: 匿名さん]

シノケンさんの中古物件をみると築浅で利回りが7％以下、10年以上のもので8％位だから厳しいな。

[1217: 匿名さん]

シノケンの物件を融資特約付きで購入しました。
担当者からはフルローン可能だからと説明を受けました。
自己資金はあまりありませんでしたが、シノケンを信じて
購入したのですが、フルローンでの融資はおりず
2割以上の自己資金を出すなら融資OKと言われました。
そんなに自己資金はないので購入をキャンセルしようと
しましたが、融資が通ったんだから今更キャンセルできない
サラ金で金借りてでも自己資金用意しろ、自己資金用意しない
なら会社に通報するぞと脅されました。
最後は消費生活センターに相談してなんとかキャンセルでき
ましたが、みなさんも気をつけてください。

[1218: 匿名さん]

>1217さん
融資特約付きの買い付けで審査が通った場合には、ローンが満額通らなかったという理由で契約を解除することはできません。通常は手付放棄で契約解除することもできますが、このケースでは違約金を請求されることもあったと思います。シノケンは会社のイメージを損なうことにもなりますので円満に解決したと推察されます。

[1219: 匿名さん]

>>1218 匿名さん
契約書には記載してありませんでしたが、フルローンがでない場合は
キャンセルできるという議事録は残してありました。
また、銀行に確認したらお客様が望まない融資はどんなことがあっても
承認しませんという回答がありました。

[1220: 匿名さん]

円満解決と言うより渋々解決と言う感じですね。
契約書にフルローンと言う文言をしっかり記載しないと駄目と言うことですね。。

[1221: 匿名さん]

そもそも融資希望額約6000万円に対して銀行からは4000万しか出せないと言っているわけですから
融資の審査が通ったわけではありません。

[1222: 匿名さん]

>>1217 匿名さん
上場会社がそんな危ない商売するわけないだろ
他社の書き込みも必死ですね

[1223: 匿名]

>>1222: 匿名さん
シノケン社員さん、巡回お疲れ様ですｗ　

[1224: 匿名さん]

シノケンの社員は紳士的で顧客を恫喝するような発言はしないと信じています。しかしながら、インセンティブの割合の高い給与体系の会社では、どうしても強引に売ろうとする姿勢が見えてしまうことがあります。

[1225: 匿名さん]

>>1224さんはシノケンさんの関係者の方ですか？
>>1222さんへ、フルローンでアパート投資を進めること自体危ないと思いますが？大手はやっていないでしょ？

[1226: 匿名]

>>シノケンの社員は紳士的
実際に購入できた人に対してだけな
購入できなかった人や入居者には893対応

[1227: 匿名さん]

>1225さん
シノケンの関係者(社員)ではありません。
大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
大手の場合、提携先の銀行が多数あり、その中から選択できます。
４年ほど前から金利が１％を切り、昨年は10年固定で0.69%でした。
支払利息の負担が少なくなった分、建築費の回収が3～4年早くなりました。
しかし、30年の総収支で見た場合、利益は年1～2%しかありません。
税効果が主たる目的です。駅近の土地オーナーでもこの現状です。