生涯賃貸と思っている人集合

[みみ]

最近これもいいかな？と思っています。
共感してくれる人のライフプラン、御意見お待ちしています。

[342: 匿名さん]

>賃貸用に造ったしょぼい部屋を借りるわけないだろ
とも言い切れんなあ。
それにしょぼくても気にしない賃貸派もいるし、
造りのよしあしは重要な要素になるかな
要素のひとつにはなるとしても

[343: シミュレーター]

暇なのでエクセルでちょっと計算してみた。

インフレ率を考慮したシミュレーション

4000万のマンションをフラット３５の固定金利3％で全額ローンで買ったとすると、
毎月の返済額が約15万円、支払い総額約6500万円となる。
このマンション、月々の管理費・修繕積立金が4万円だと仮定して支払額を加算。
さらに物件の新築時の資産価値は上物の建設コストが坪８万として
建物2000万円、土地持分1000万円とする。（新築購入時点で資産価値の下落を1000万とした）
これに伴う固定資産税（課税標準額の1.4％、ただし土地は1/6）を加算。
なお、建物は35年で定額方式で減価償却するとして、
ローン終了時点で土地持分のみの価値となるとする。

さて、インフレ率0％で計算すると、分譲購入のコストは
確かに、月々21万（ローン15万円＋管理費4万+固定税2万＝21万）に相当するコストになるが、
35年後でも土地の価値（1000万円）が残っているので、実際は月々18.5万円のコストになる。

よって、インフレ０％においては、
4000万円の分譲マンションは月額18.5万円の賃貸マンションに相当する
と結論付けてよいと思う。

ところが、インフレ率１％（土地も家賃も、管理費、固定税も年１％で上昇）で
4000万円の分譲マンションは、15万の賃貸マンションに相当する。
インフレ率２％で、13.5万円、インフレ率３％で　10万円、５％で　６万円　となる。

このシミュレーションは固定金利という所がポイントだ。
（変動金利にするとローン金利が、インフレ率とともに上昇する）

では、世の中のインフレ率はどうなっているのか。

日本は、少し前までマイナス（デフレ）だったが、ここ１０年の各国の平均インフレ率は
次のようなものだ。

ユーロ圏　　　　１．９％
米国　　　　　　２．４％
オーストラリア　２．５％
韓国　　　　　　３．８％
インド　　　　　５．８％
ロシア　　　　２６．２％

という具合だ。財政が悪化すればインフレが起こるので
今後の日本にも期待できそうだ。
日本も４０年前の大卒の初任給が１万８千万円だったので
長い目で見れば、かなりのインフレだ。
給料だけでみれば平均６％のインフレ率となる。
もちろん、家賃はこのインフレ率に比例しない事もあるので、
つまらん突っ込みは止めてくれ。

以上

[344: シミュレーター]

＞さらに物件の新築時の資産価値は上物の建設コストが坪８万として

８万→８０万　の間違い

[345: シミュレーター]

なお、戸建ての場合は、土地の価値が大きいので
賃貸に比べて、よりお得になる。

[346: シミュレーター]

戸建てを（上物2000万＋土地2000万）管理費月額１万円で計算すると
インフレ率４．２％で　コスト０になる。
つまり、土地の上昇分が、支払い分を相殺してしまい、一円も払わずに
家を手に入れた計算となる。
こうなると、どうやっても賃貸派のほうが、コスト高になる。

[347: 匿名さん]

なるほど。でも建設コストが坪８万は無理…

[348: 匿名さん]

あ、ごめん。訂正してたのね

[349: 匿名さん]

>このシミュレーションは固定金利という所がポイントだ。
ポイントは固定金利と、もうひとつはインフレに連動して中古価格が上がる物件かどうかだね。

>こうなると、どうやっても賃貸派のほうが、コスト高になる。
賃貸はリスク回避しているのだから、果実を得られないのは当然。

[350: シミュレーター]

＞もうひとつはインフレに連動して中古価格が上がる物件かどうかだね。

それが、問題なんだよね。
日本の住宅は、世界的水準から見て、かなり割高だから・・・
価値を失っていく土地は多いと思う。

ただ、日本の財政も逼迫しているので、おそらく2015年くらいまでには
日本国債がデフォルトしてしまうかもしれない。
そうなると、ロシアみたいに日本の通貨が暴落して
固定金利で借金した人の勝ち・・・という可能性はあると思う。

[351: 匿名さん]

>日本国債がデフォルトしてしまうかもしれない。
日本固有のリスクを回避する手段としては、国内の資産である不動産よりも、外貨や外国株などの外国資産の方が良くないかな？

[352: 匿名さん]

>351
それはそうでしょ。
でも、今までの議論は、頭金の出せない人が、賃貸にするか、分譲にするかだから
いずれにしても株や外貨に回避させるほどの資金などないよ。

[353: 匿名さん]

はっきり言っちゃおうかな
賃貸ってたいていは貧乏な人が住むんですよね？
（六本木ヒルズなどの特殊物件を除く）

[354: 匿名さん]

>>353
スレきちっと読んでね。

どうしてもそこに戻したい人もいるようだが、まったく理解できていない証拠。
日本語がちゃんと読めれば、自分の書いたことが恥ずかしく思えるよ。

[355: 匿名さん]

どこが？
反論するなら説明したら？

[356: 匿名さん]

読まないようなやつにいちいち説明するのも馬鹿らしいのだが。

199〜270ぐらいのレス読み返してみな。
賃貸＝＊＊＊みと決め付けた粘着君がいいように言い負かされてるから。

そもそも、買えるけど賃貸派ということも理解できない人のようだし（笑）
「どこが」なんて書く前にちゃんと読んでみるほうがいいと思うよ。
この先もこのスレで発言したいならね。

それとも、言い負かされた粘着君が復活したのかな？

あ、先に言っとくけどこれ以上粘着君は相手にする気も無いしスルーするつもりだから。

[357: 匿名さん]

説明できない人は黙ってて欲しいんだがｗ

[358: 匿名さん]

寂しいのね(~_~;)

[359: シミュレーター]

＞戸建てを（上物2000万＋土地2000万）管理費月額１万円で計算すると
＞インフレ率４．２％で　コスト０になる。
＞つまり、土地の上昇分が、支払い分を相殺してしまい、一円も払わずに
＞家を手に入れた計算となる。

さて、この計算には実は、ちょっと問題がある。
つまりこうだ。
急激なインフレが起こり、給料が月３０万から１０倍の３００万になったとしよう。
この場合、支払額は月々１５万円（固定金利）は変わらないから、
ローン額の負担が軽減されたことになる。（あらゆる物の価値が１０倍になっている。）
つまり、お金の額面の価値が失われたわけだが、それは給料が３０万の頃に
月１５万の支払いをしていた時の、お金の価値とは随分違ってしまう。
だから、購入当時の価値観に換算すると、給料が１０倍になったということは
ローン額が相対的に１０分の１、つまり、今の感覚で言うと、１万５千円になったと
考えたほうが正しい。
そこで、インフレ率の上昇とともに、支払額の相対的な価値が縮小していくとして
現在のお金に換算した支払い額でシミュレートしてみた。
すると、驚くべき結果となる。

結果として、4000万円の戸建てをコスト０で手に入れようと思った場合、
約20％のインフレ率が必要となる。
ちなみに、マンションの例で考えた場合、インフレ率２％で、賃料１４万に相当。
インフレ率５％で、賃料１０万に相当。

これは、初期コストが4000万の物件についてであるから、
これに相当する中古物件を上手に渡り歩くことで、インフレ率２％くらいならば
賃貸でも分譲のコストを下回ることが可能だろう。

[360: シミュレーター]

＞これは、初期コストが4000万の物件についてであるから、
＞これに相当する中古物件を上手に渡り歩くことで、

分譲購入者は、３５年間、同一の建物に住むわけだから、平均築１７．５年と考えるべき。
つまり、賃貸居住者は、平均の築１７年程度の物件（初期コスト4000万程度）を、
賃料１０万以下で借りることができれば、インフレ率５％にも負けていない事になる。

[361: 匿名さん]

親の所有するマンションに住んでいます。通常月１０万の家賃を親子ということで月３万です。新婚当初から住んでいますが親はまだ５０代。亡くなったら相続してそのまま住むなり売って新しいマンションを買うなりすれば良いと言われていますが、親がいなくなるころは私たち夫婦も老人です。それまで自分のものにならないわけですから、結果的には生涯賃貸に近いですよね。これはこれでいいかな、なんて思っています。

[362: 匿名さん]

>>361さん
今後どうなるか見通し不透明だけど、相続税は気をつけておいたほうがよいと思う。
相続の段階になって査定額が妙に高かった場合、資産の維持が難しい場合も出てくるから。
売ろうと思っても、実勢と査定額に開きがあったりすると手元に残る金額が少ないなんてことも
発生するから。

バブリーな時期でもないんでそんなことはめったに無いとは思うけど。

[363: シミュレーター]

インフレ率５％の時代が続いた場合、大家にも問題が起こる。
毎年、５％も家賃を上げるのは、以外に難しい場合がある。

典型的な例がマンハッタン。
マンハッタンは、ここ数十年で、地価の上昇が急激なインフレとともに起こったために、
土地の所有者には、大きなメリットとなった。
しかし、賃貸アパートの家賃の急激な上昇を抑え込む目的で、
レント・コントロールが実施され、急激に家賃を上げることが出来なくなった。
その結果、相場の半額程度の格安物件がけっこうある。
大家にしてみれば、現状の相場から見て、不当に安い価格でしか賃貸できないわけだ。
もちろん、こういう物件は、古いものだから、大家は地価上昇による恩恵を
十分、享受しているわけだが、土地の収益性を生かせないでいる現実がある。
このような格安物件に入居できた人は、すごくラッキーということだ。

[364: 匿名さん]

ま、そういう場合は建て替えで全員追い出して他の用途にするかな

[365: 匿名さん]

お、粘着＊＊再び登場かい。
最近来ないんでどうしたのかと思ってたんだよ
356さん、こういう＊＊は俺が相手するからさ
任しておいてよ。俺はこういうのをスルーしない
主義だから

300や305あたりの＊＊ぶりをまた期待してますよ
でも少しは学んだみたいだな
ヒルズは除外するとか、「たいてい」は貧乏人だとか
トーンを下げ気味にしてくるあたりね
でもそれはお前のキャラじゃない。お前は何を言われても
どれだけ失笑を買っても賃貸＝＊＊＊みと断定しなくては
いけない。で、反論には意味不明の書き込みをして文末にｗをつける
いいな、頼むぞ

[366: 匿名さん]

>>359,360
サンクス。なるほど、よくわかった。
賃貸も捨てたもんじゃないね。

[367: 匿名さん]

まあ365みたいなキ千ガイでヴァカはほっとくかｗ

[368: 匿名さん]

おお、ひさしぶりだね
相変わらず文末にｗつけて＊＊丸出しでいいねえ
でもこれでおしまいかい？詰まんないねえ。
なんか＊＊な書き込みしてくれよ
>>300 みたいなのをひとつよろしく

[369: 匿名さん]

いいかげん禁止ワードを理解した方がいいのでは。。ｗ
かっこわるｗ

[370: 匿名さん]

368みたいな粘着はほんとーに迷惑だな
下らん与太話はいいから
貧乏だから賃貸に住んでいるのでない理由を教えてちょ

[371: 匿名さん]

まだ言ってるよ。
とことん堂々巡りさせたいのね。

そんなにかまってほしいのかな？

[372: 匿名さん]

あれ、ほっとくんじゃなかったの？

>貧乏だから賃貸に住んでいるのでない理由を教えてちょ
>>356 を読んでみるんだな。＊＊な人にもよく分かるように書かれているよ

[373: 匿名さん]

>>371
たぶんかまってほしいんだよ。
この堂々巡りなところも＊＊ぶりが発揮されてて、すごいよね

[374: 匿名さん]

空っぽの371-373はどうでも良いから、説明を早く早く
結局『貧乏だから賃貸に住んでいる』んでしょ？

[375: 匿名さん]

ああ、ごめん。そうか困ったな。＊＊な人でも分かるように書いたんだが、
分かってくれなかったか…人には様々なライフスタイルがあるんだよ、
という説明で普通の人は分かってくれんだが。困ったなあ

[376: 匿名さん]

いや、待てよ、お前は俺より年収も低いし、
賃貸派を見下しながら、そのくせ賃貸だろうから、
お前に関しては『貧乏だから賃貸に住んでいる』ってことになるな

[377: 匿名さん]

経験は理性に優越する、とはブレヒトの言葉だが、
お前の貧しさゆえの賃貸暮らしは、きっと骨の髄までしみこんでいるんだろう
その経験の深刻さは、もはや言葉では払拭することのできない痛みともなっているのではないか
そう解釈すれば、お前の＊＊ぶりにもある意味理解を示すことはできる
しかしブレヒトは続けてこういう、経験は経験によって凌駕される、と
賃貸でも豊かに暮らしている人を見聞きすれば、その体験が自己の深刻な経験を
別なものにしてくれるかもしれない。それを期待するよ。

さて、続きは明日な

[378: 匿名さん]

375-377
本題に触れずに人格攻撃をすることで意見を封じ込めようとしてるね（愚かな事だ。。）
話を逸らせるのはなぜだ？
その行為自体が『貧乏だから賃貸に住んでいる』と言う主張を
認めてしまってると言う事に気づかないのかなｗ
本当は図星だったからではないの？

[379: 匿名さん]

>お前に関しては『貧乏だから賃貸に住んでいる』ってことになるな

賃貸にすら住んでいない気がするのは俺だけなんだろうか。
賃貸借りることもなく親元にいい年して寄生したままって感じがする。

単に働いて無いから「お金」に関しても認識が乏しいし、何やるんでも
「ママ〜」「パパ〜」と親に泣きついている気がしてならない。

[380: 匿名さん]

379がお金に苦しんでるのは伝わってきたよ
だから賃貸に住んでる、と言う事で良いかな？

[381: 匿名さん]

>>380
ごめん。
思いっきり期待を裏切ることになるがしっかり持ち家だ（笑）

ついでに、金持ちではないがお金に困っているというほど貧乏じゃない。
もっと稼ぎたいけどね。

[382: 匿名さん]

パラサイト、それも運命。

[383: 匿名さん]

>>380さん
自分でも読解力が無いと思っているので聞いていいかな。
>379がお金に苦しんでるのは伝わってきたよ
どの部分からそう感じるのでしょうか。
どうみても379の個人的な感想しか書いてないようにみえるのだけれど。

[384: 匿名さん]

>本題に触れずに人格攻撃をする
やはり、人には様々なライフスタイルがあるんだよ、という説明では理解できないんだな
この説明はしっかり本題にふれているんだが、読解力のないお前にはそれが分からない
分からないから、無意味にｗでもつけるしかなくなる
しかも始末に悪いのは、貧しいことを見下すその差別意識。それでいったいお前のどんな優越感
がくすぐられるのだろうか。それを考えると寂しさを禁じえない
そういえばアメリカで一番過酷に黒人を差別したのは低所得者層の白人であったし、その黒人は
もっとも有色人種を差別した。エジプトでユダヤやヒッタイトを奴隷として最も酷使したのも
フムと呼ばれる同じ奴隷であった。お前も惨めな生活をしているのかもしれない。
ここで憂さを晴らしたい気持ちもむべなるかなだが

[385: 匿名さん]

【賃貸ってたいていは貧乏な人が住む？】
>やはり、人には様々なライフスタイルがあるんだよ、という説明
この答えは、人それぞれってことで勘弁してくれ（涙目）
と言うふうにしか読めないなｗ

反論を筋道立てて説明できないというのは図星ってことだよな

[386: 匿名さん]

筋道だてての反論を求めるなら、まずどうして賃貸＝貧乏人と考えるのか、その筋道を
教えてもらいたいね

[387: 匿名さん]

見ててごらん、きっとすごい「筋道」が出てくるから。
いや、もしかするとまずはお前から語れとかいう逃げを打つかも。
年収の低い賃貸のムフには筋道なんてないからな

[388: 匿名さん]

あ、フムか。まあいいや。
前のスレでもすごい筋道が出てきて大笑いしたからな
>>300
>>305
これくらいの筋道を期待してます。お願いします。

[389: 匿名さん]

>この答えは、人それぞれってことで勘弁してくれ（涙目）
>と言うふうにしか読めないなｗ

「人それぞれ」
まさにそれ以上でもそれ以下でもない。勘弁もへったくれもない
もしそれが理由にならないというなら、当然「人それぞれ」は理由にならないことを
論証しなくてはいけない。お前のいう「筋道」を立ててな
すごい筋道でもいいから論じてみろよ。
でなければ、頭の悪い、差別意識だけはある、低収入のフムで確定だな

[390: 匿名さん]

どうやらフム確定だな…
では寝るとするか。じゃ、また明日。

[391: 匿名さん]

結局380も答えなしか。
ま、何にも考えずにいってるだけなんだから説明なんぞできるわけも無いか。