生涯賃貸と思っている人集合

[みみ]

最近これもいいかな？と思っています。
共感してくれる人のライフプラン、御意見お待ちしています。

[322: 匿名さん]

>319
264ですが、
賃貸の方がいいと思います。
５０００万円あれば、利息で月５万はいる。
（これを家賃の補助にする。会社の家賃補助あればなお良い。）
５０００万の持ち家は、どんどん減価償却していく。
ということを書き込みましたが、
所有マンションは　税金・修繕費・管理費・保険で月４〜５万かかりませんか？
利息の差額とあわせ、９万円　そのうえ、減価償却を考えると、断然賃貸と思いますが？
どうでしょうか？

[323: 匿名さん]

>５０００万円あれば、利息で月５万はいる。
ずいぶん利率よくないか？計算してないけど

[324: 匿名さん]

住み心地が同じならそうかもね

[325: 匿名さん]

>319
264ですが追加
ローンの場合は、ローン金利があるので、より不利でないですか？

[326: 匿名さん]

>５０００万円あれば、利息で月５万はいる
１．５％税抜き　１．２％です。
調べれば、定期預金ありますよ。

[327: 匿名さん]

なあにい！今定期って1.2％もあるの！
どこのよ、それ
あっいえ、教えてください

[328: 匿名さん]

>>319
4000万円で90平米のマンションというと、都心から（あるいは最寄駅から）ずいぶん離れているでしょう。いわゆるベッドタウンでは分譲貸しの供給が多いので、住宅価格にくらべて賃料が安目です。マンションを買うならもっと都会でないと。

[329: 匿名さん]

http://biz.yahoo.co.jp/rate/large/area1_20060522.html
日本振興銀行が10年もの大口定期で1.6%か…
どんな銀行だ、ここは。

[330: 匿名さん]

日経新聞で連載された「当世マンション事情」から抜粋：
---
■1990年代前半からの地価下落が演出した“造れば売れる”時代。

約10年続いたマンション市場活況が最終局面にさしかかっている。
地価が反転した都会部では今後、物件価格への転嫁が進む見通し。

■地価が上がれば（すでに用地を手配済みの物件は）将来の競合物件より割安感が出るため、売り急ぐ必要はない。

体力のある大手は完売まであえて時間をかけ、
かつてのような値引き・処分売りは影を潜めつつある。

詳しくは、マルチ投稿する不適切なURL20060522#LABEL
------------------------------------------------------

はい、買いどき終わりｗ

[331: 匿名さん]

ttp://d.hatena.ne.jp/flats/20060522#LABEL

[332: ３１９]

＞３２１
住居用なので利回りは関係無いかと
賃貸ならば利回り０％ですし。

＞３２２
５０００万なんて現金ないですよ
頭金１０００万に３０００万のローンです。
現在の支払いがローン１１万、管理費駐車場代が２．５万
固定資産税（優遇中）月１万。
１４万５千円なので、賃貸で２０万（家賃１８万、駐車場２万）との差で
最初に頭金１０００万入れてるとはいえ
最終的に１００万でも価値が残るなら購入のが有利かと。

＞３２８
都内ではなく横浜です。
駐車場の相場が２万なので横浜でも中心地に近いですよ。
マンション価格は相場より１割近く安い感じで
即売状態でした。
近隣にマンションは多いですが、駅遠でもなくベッドタウンでも
ないため分譲賃貸少ないです。
また、あっても６０〜７０Ｍ３なんですよね。

[333: 匿名さん]

M3って。。。M2でないの？

[334: 匿名さん]

>>332

>住居用なので利回りは関係無いかと
>賃貸ならば利回り０％ですし。

自宅だと賃貸料を払わなくていいよね。
4000万円の物件に住んでいるのに払わなくてもいい賃貸料が利回り。

年間収入
家賃20万円×12ヶ月＝240万円

年間支出
管理費・駐車場代2.5万円×12ヶ月＝30万円
固定資産税1万円×12ヶ月＝12万円
利子（20年で借入額の25%と仮定）3000万円×0.25／20年＝37万円
頭金の逸失利益（2%で運用と仮定）1000万円×0.02＝20万円

年間利益＝240万円−30万円−12万円−37万円−20万円＝141万円

利回り141万円／4000万円＝3.5%

[335: 匿名さん]

賃貸っていうのは、他人に貸す前提で作るからどうしても採算重視になる
いろいろとしょぼいのは仕方ないね
例えば賃貸派に娘がいて、結婚する段になったとする
賃貸住宅に相手の親が来るわけだ

もちろん六本木ヒルズなら問題ない
しかしたいていの一般ピープルが住む賃貸なんてそれなりでしかないよね
そんな賃貸住宅から娘を嫁に出すって親としてどう？
粗末な扱いを受けるような気がしない？

[336: 匿名さん]

不動産屋さんにも、同じような事言われましたが、ピンと来ません。
賃貸だと、恥ずかしいのかなあ？

[337: 匿名さん]

本当の金持ちは都心賃貸に住みます。
安物賃貸は恥ずかしいので家を買いました。

[338: 匿名さん]

>そんな賃貸住宅から娘を嫁に出すって親としてどう？
>粗末な扱いを受けるような気がしない？
外見で単純に判断するあんたは粗末な扱いをするだろうがね

しかしどうして賃貸派＝貧しい、恥ずかしい、＊＊＊みって単純化するんだろう
不思議だよ。持ち家派＝金持ちという単純な発想なのかね。
ローンで首が回らなくなって奥さん内職なんていう持ち家の家族も
たくさんいるのに。そういうのは外には見えないから、判断の要素にいれられない
入れられないから単純に考える。単純に考えるから家を買う…

それにしても笑ったのは、恥ずかしいから家を買うっていう↑
もしかして買った家を見せびらかしているのかね。それこそ貧乏人の発想なんだが

[339: 匿名さん]

自分は賃貸派だが、　３３５のような考え方は否定しないし、
実際にそのように思う方も大勢いるような気がする。
でも、恥ずかしいから家を買うというのは、、、、。

[340: 匿名さん]

>>332
賃貸ならば利回り０％って、、頭金どこいったのさ

[341: 匿名さん]

>>335
生涯賃貸って言ってるんだから、賃貸用に造ったしょぼい部屋を借りるわけないだろ。
賃貸に出された分譲用住戸と比較しなけりゃ意味ないじゃん。

[342: 匿名さん]

>賃貸用に造ったしょぼい部屋を借りるわけないだろ
とも言い切れんなあ。
それにしょぼくても気にしない賃貸派もいるし、
造りのよしあしは重要な要素になるかな
要素のひとつにはなるとしても

[343: シミュレーター]

暇なのでエクセルでちょっと計算してみた。

インフレ率を考慮したシミュレーション

4000万のマンションをフラット３５の固定金利3％で全額ローンで買ったとすると、
毎月の返済額が約15万円、支払い総額約6500万円となる。
このマンション、月々の管理費・修繕積立金が4万円だと仮定して支払額を加算。
さらに物件の新築時の資産価値は上物の建設コストが坪８万として
建物2000万円、土地持分1000万円とする。（新築購入時点で資産価値の下落を1000万とした）
これに伴う固定資産税（課税標準額の1.4％、ただし土地は1/6）を加算。
なお、建物は35年で定額方式で減価償却するとして、
ローン終了時点で土地持分のみの価値となるとする。

さて、インフレ率0％で計算すると、分譲購入のコストは
確かに、月々21万（ローン15万円＋管理費4万+固定税2万＝21万）に相当するコストになるが、
35年後でも土地の価値（1000万円）が残っているので、実際は月々18.5万円のコストになる。

よって、インフレ０％においては、
4000万円の分譲マンションは月額18.5万円の賃貸マンションに相当する
と結論付けてよいと思う。

ところが、インフレ率１％（土地も家賃も、管理費、固定税も年１％で上昇）で
4000万円の分譲マンションは、15万の賃貸マンションに相当する。
インフレ率２％で、13.5万円、インフレ率３％で　10万円、５％で　６万円　となる。

このシミュレーションは固定金利という所がポイントだ。
（変動金利にするとローン金利が、インフレ率とともに上昇する）

では、世の中のインフレ率はどうなっているのか。

日本は、少し前までマイナス（デフレ）だったが、ここ１０年の各国の平均インフレ率は
次のようなものだ。

ユーロ圏　　　　１．９％
米国　　　　　　２．４％
オーストラリア　２．５％
韓国　　　　　　３．８％
インド　　　　　５．８％
ロシア　　　　２６．２％

という具合だ。財政が悪化すればインフレが起こるので
今後の日本にも期待できそうだ。
日本も４０年前の大卒の初任給が１万８千万円だったので
長い目で見れば、かなりのインフレだ。
給料だけでみれば平均６％のインフレ率となる。
もちろん、家賃はこのインフレ率に比例しない事もあるので、
つまらん突っ込みは止めてくれ。

以上

[344: シミュレーター]

＞さらに物件の新築時の資産価値は上物の建設コストが坪８万として

８万→８０万　の間違い

[345: シミュレーター]

なお、戸建ての場合は、土地の価値が大きいので
賃貸に比べて、よりお得になる。

[346: シミュレーター]

戸建てを（上物2000万＋土地2000万）管理費月額１万円で計算すると
インフレ率４．２％で　コスト０になる。
つまり、土地の上昇分が、支払い分を相殺してしまい、一円も払わずに
家を手に入れた計算となる。
こうなると、どうやっても賃貸派のほうが、コスト高になる。

[347: 匿名さん]

なるほど。でも建設コストが坪８万は無理…

[348: 匿名さん]

あ、ごめん。訂正してたのね

[349: 匿名さん]

>このシミュレーションは固定金利という所がポイントだ。
ポイントは固定金利と、もうひとつはインフレに連動して中古価格が上がる物件かどうかだね。

>こうなると、どうやっても賃貸派のほうが、コスト高になる。
賃貸はリスク回避しているのだから、果実を得られないのは当然。

[350: シミュレーター]

＞もうひとつはインフレに連動して中古価格が上がる物件かどうかだね。

それが、問題なんだよね。
日本の住宅は、世界的水準から見て、かなり割高だから・・・
価値を失っていく土地は多いと思う。

ただ、日本の財政も逼迫しているので、おそらく2015年くらいまでには
日本国債がデフォルトしてしまうかもしれない。
そうなると、ロシアみたいに日本の通貨が暴落して
固定金利で借金した人の勝ち・・・という可能性はあると思う。

[351: 匿名さん]

>日本国債がデフォルトしてしまうかもしれない。
日本固有のリスクを回避する手段としては、国内の資産である不動産よりも、外貨や外国株などの外国資産の方が良くないかな？

[352: 匿名さん]

>351
それはそうでしょ。
でも、今までの議論は、頭金の出せない人が、賃貸にするか、分譲にするかだから
いずれにしても株や外貨に回避させるほどの資金などないよ。

[353: 匿名さん]

はっきり言っちゃおうかな
賃貸ってたいていは貧乏な人が住むんですよね？
（六本木ヒルズなどの特殊物件を除く）

[354: 匿名さん]

>>353
スレきちっと読んでね。

どうしてもそこに戻したい人もいるようだが、まったく理解できていない証拠。
日本語がちゃんと読めれば、自分の書いたことが恥ずかしく思えるよ。

[355: 匿名さん]

どこが？
反論するなら説明したら？

[356: 匿名さん]

読まないようなやつにいちいち説明するのも馬鹿らしいのだが。

199〜270ぐらいのレス読み返してみな。
賃貸＝＊＊＊みと決め付けた粘着君がいいように言い負かされてるから。

そもそも、買えるけど賃貸派ということも理解できない人のようだし（笑）
「どこが」なんて書く前にちゃんと読んでみるほうがいいと思うよ。
この先もこのスレで発言したいならね。

それとも、言い負かされた粘着君が復活したのかな？

あ、先に言っとくけどこれ以上粘着君は相手にする気も無いしスルーするつもりだから。

[357: 匿名さん]

説明できない人は黙ってて欲しいんだがｗ

[358: 匿名さん]

寂しいのね(~_~;)

[359: シミュレーター]

＞戸建てを（上物2000万＋土地2000万）管理費月額１万円で計算すると
＞インフレ率４．２％で　コスト０になる。
＞つまり、土地の上昇分が、支払い分を相殺してしまい、一円も払わずに
＞家を手に入れた計算となる。

さて、この計算には実は、ちょっと問題がある。
つまりこうだ。
急激なインフレが起こり、給料が月３０万から１０倍の３００万になったとしよう。
この場合、支払額は月々１５万円（固定金利）は変わらないから、
ローン額の負担が軽減されたことになる。（あらゆる物の価値が１０倍になっている。）
つまり、お金の額面の価値が失われたわけだが、それは給料が３０万の頃に
月１５万の支払いをしていた時の、お金の価値とは随分違ってしまう。
だから、購入当時の価値観に換算すると、給料が１０倍になったということは
ローン額が相対的に１０分の１、つまり、今の感覚で言うと、１万５千円になったと
考えたほうが正しい。
そこで、インフレ率の上昇とともに、支払額の相対的な価値が縮小していくとして
現在のお金に換算した支払い額でシミュレートしてみた。
すると、驚くべき結果となる。

結果として、4000万円の戸建てをコスト０で手に入れようと思った場合、
約20％のインフレ率が必要となる。
ちなみに、マンションの例で考えた場合、インフレ率２％で、賃料１４万に相当。
インフレ率５％で、賃料１０万に相当。

これは、初期コストが4000万の物件についてであるから、
これに相当する中古物件を上手に渡り歩くことで、インフレ率２％くらいならば
賃貸でも分譲のコストを下回ることが可能だろう。

[360: シミュレーター]

＞これは、初期コストが4000万の物件についてであるから、
＞これに相当する中古物件を上手に渡り歩くことで、

分譲購入者は、３５年間、同一の建物に住むわけだから、平均築１７．５年と考えるべき。
つまり、賃貸居住者は、平均の築１７年程度の物件（初期コスト4000万程度）を、
賃料１０万以下で借りることができれば、インフレ率５％にも負けていない事になる。

[361: 匿名さん]

親の所有するマンションに住んでいます。通常月１０万の家賃を親子ということで月３万です。新婚当初から住んでいますが親はまだ５０代。亡くなったら相続してそのまま住むなり売って新しいマンションを買うなりすれば良いと言われていますが、親がいなくなるころは私たち夫婦も老人です。それまで自分のものにならないわけですから、結果的には生涯賃貸に近いですよね。これはこれでいいかな、なんて思っています。

[362: 匿名さん]

>>361さん
今後どうなるか見通し不透明だけど、相続税は気をつけておいたほうがよいと思う。
相続の段階になって査定額が妙に高かった場合、資産の維持が難しい場合も出てくるから。
売ろうと思っても、実勢と査定額に開きがあったりすると手元に残る金額が少ないなんてことも
発生するから。

バブリーな時期でもないんでそんなことはめったに無いとは思うけど。

[363: シミュレーター]

インフレ率５％の時代が続いた場合、大家にも問題が起こる。
毎年、５％も家賃を上げるのは、以外に難しい場合がある。

典型的な例がマンハッタン。
マンハッタンは、ここ数十年で、地価の上昇が急激なインフレとともに起こったために、
土地の所有者には、大きなメリットとなった。
しかし、賃貸アパートの家賃の急激な上昇を抑え込む目的で、
レント・コントロールが実施され、急激に家賃を上げることが出来なくなった。
その結果、相場の半額程度の格安物件がけっこうある。
大家にしてみれば、現状の相場から見て、不当に安い価格でしか賃貸できないわけだ。
もちろん、こういう物件は、古いものだから、大家は地価上昇による恩恵を
十分、享受しているわけだが、土地の収益性を生かせないでいる現実がある。
このような格安物件に入居できた人は、すごくラッキーということだ。

[364: 匿名さん]

ま、そういう場合は建て替えで全員追い出して他の用途にするかな

[365: 匿名さん]

お、粘着＊＊再び登場かい。
最近来ないんでどうしたのかと思ってたんだよ
356さん、こういう＊＊は俺が相手するからさ
任しておいてよ。俺はこういうのをスルーしない
主義だから

300や305あたりの＊＊ぶりをまた期待してますよ
でも少しは学んだみたいだな
ヒルズは除外するとか、「たいてい」は貧乏人だとか
トーンを下げ気味にしてくるあたりね
でもそれはお前のキャラじゃない。お前は何を言われても
どれだけ失笑を買っても賃貸＝＊＊＊みと断定しなくては
いけない。で、反論には意味不明の書き込みをして文末にｗをつける
いいな、頼むぞ

[366: 匿名さん]

>>359,360
サンクス。なるほど、よくわかった。
賃貸も捨てたもんじゃないね。

[367: 匿名さん]

まあ365みたいなキ千ガイでヴァカはほっとくかｗ

[368: 匿名さん]

おお、ひさしぶりだね
相変わらず文末にｗつけて＊＊丸出しでいいねえ
でもこれでおしまいかい？詰まんないねえ。
なんか＊＊な書き込みしてくれよ
>>300 みたいなのをひとつよろしく

[369: 匿名さん]

いいかげん禁止ワードを理解した方がいいのでは。。ｗ
かっこわるｗ

[370: 匿名さん]

368みたいな粘着はほんとーに迷惑だな
下らん与太話はいいから
貧乏だから賃貸に住んでいるのでない理由を教えてちょ

[371: 匿名さん]

まだ言ってるよ。
とことん堂々巡りさせたいのね。

そんなにかまってほしいのかな？