分譲マンションを貸したいのですが。。。

[kazu]

転勤で分譲マンションを貸したいのですが、自分のマンションの不動産会社（近鉄不動産）の賃貸部門に、その管理を任せるのがいいのか、ミニミニとか町の不動産に管理を任せるのがいいのか、皆さんのご意見お聞かせください。
尚、１LDKで、名古屋の中心です。

[2: 匿名さん]

エイブルやミニミニなどのいわゆる街のアパマン屋は入居審査の基準などないに等しいので辞めといた方が無難です。

近鉄不動産はよく分かりませんが、三井や東急などの賃貸部門は比較的定評があり財務内容的にも安心ですが、管理コストは高くつくと思って下さい。

一番いいのは、客付ではなく管理がメインの少し大きめの30年以上の営業年数のある堅実な会社に頼むのが一番いいでしょう。

[3: 匿名]

うちは三井のリハウスに頼んでいます。利率は家賃の5パーセントです。

[4: ｊｐ]

私も転勤で分譲マンションを賃貸しています。
依頼したところは神鋼不動産、でも客を付けたのは住友でした。
最近はネットや不動産流通？などに出して共有するので自身がしっかりしていれば何処でも同じかと。
賃貸契約の契約書は住友不動産が基本ベース。但し神鋼不動産の署名も付きます。
入居時の審査も自身でしたので（勤務先や収入：源泉or納税証明で確認）自身が信頼できる所が良いですね。
手数料は2年で1か月分の家賃です。1年で退去されても返金はされませんが。

管理を何処まで依頼するのか、仲介のみ・苦情処理・滞納処理・退去処理（法的手段）など
滞納の督促（滞納保証）まで管理依頼するのであれば大手に決まりでしょうね。

[5: 匿名さん]

でも、デベロッパー部門を持つような大手は何を頼むにもカネばかり要求してきますよ。客付時の仲介手数料だけでは客付け以上のことは何もやってくれません。客付け後の入居者との応対、例えば入居マナーが悪い場合の注意や家賃納入が遅れた場合の連絡取次、入居者側からの設備故障時の連絡取次や退去時の解約立会なども別途だと言ってカネの積み増しを要求されます。賃貸がメインの会社なら客付け時の仲介手数料だけでもこれくらいはやってくれるところが殆どです。

[6: 匿名さん]

客付けと管理は別ですよ。
客付け時賃料１ヶ月分、管理費５パーってとこが普通では。
専任で客付けすれば、賃借人側からもとれるので２ヶ月とれるし、他不動産屋が見つけてくれば、１だけってこと。

[7: 匿名さん]

>>06

いえいえ、そんなことないのですよ。家賃の滞納保証・集金保証などは無理としても、05で書かれていることくらいは大手でなければやってくれますよ。

[8: 匿名さん]

>>05
＞でも、デベロッパー部門を持つような大手は何を頼むにもカネばかり要求してきますよ。客付時の仲介手数料だけでは客付け以上のことは何もやってくれません。
＞例えば入居マナーが悪い場合の注意や家賃納入が遅れた場合の連絡取次、
そうなんですか？
三井のリハウスの賃貸管理委託契約書には月額賃料の１．０５ヶ月分を払えば連絡取次ぎしてくれると明記されていました。

＞入居者側からの設備故障時の連絡取次や、退去時の解約立会なども別途
退去時の解約立会いは別途２１千円ですが、設備故障の連絡取次ぎは１．０５ヶ月分払えばやってくれます。

どこの不動産屋もこんなものだと思ってました。？
ちなみに>>05さんはどこの不動産屋の事言っているのでしょうか？

[9: 匿名さん]

管理は管理契約、仲介は仲介契約でしょ？普通。
仲介契約を結ぶと、唯で管理業務もしてくれるってこと？
管理契約ってどうなってるの？
無し？有りだけど唯？どっち？

[10: 匿名さん]

三井のリハウスなら各種の連絡取次はしてくれます。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/rehouse/chintai/lend/24sys.html

東急リバブルは設備故障時のみの連絡取次になるそうです。
http://www.livable.co.jp/kashitai/oneup_top.html

でも、三井・東急いずれも退去時の解約立会いは有償ですね。
大手も以前よりはサービスを

私は何かと小回りの利かない大手以外ではこんな会社がお勧めです。
いずれも物件の所在地は首都圏ということになってしまいますが。

北山ハウス　http://www.kitayamahouse.com/
須藤建設　　http://www.sudo-kensetsu.co.jp/

お勧めする理由は以下の通りです。
客付けメインの会社とは違って、入居審査をしっかりやってくれる。
客付けメインの会社とは違って、貸し手の側の立場を重視してくれる。
何かと金銭を要求してくる大手とは違って、小回りが利いた対応をしてくれる。
賃貸の会社にありがちなイケイケな感じの軽いノリの社風ではない。

[11: 匿名さん]

10です。

訂正
大手も以前よりはサービスを

大手も以前よりはサービスを改善してきているようではあります。

追加

お勧めする理由の追加です。
小規模な会社とは違って、ネットなどでの物件の宣伝にもお金をかけてくれる。

[12: ９]

>10
管理登録料って、仲介手数料とは別に払うんですよね？
ってことは、毎月５パーの管理手数料とかわらんのでは？
さらに、管理形態によっては数パーとるって・・・・・
結局、大手は割高ですね。
>7
管理契約なしで管理業務するってこと？
そんなの変だよ。

[13: 匿名さん]

上記の北山ハウスと須藤建設のプランを見るとよく分かりますよ。
北山ハウスは「パールシステム」、須藤建設は「A業務管理システム」が該当します。
北山ハウスの方は「＊滞納時の督促業務は含まれません」と書かれてありますが、実際はやってくれていますよ。
もちろん、滞納保証ではありませんけど。

北山ハウス　お部屋を貸したい方へ
http://www.kitayamahouse.com/owner/system.html

須藤建設　SUDOのトラストマネジメントシステム
http://www.sudo-kensetsu.co.jp/

[14: 匿名さん]

10＝13です。
賃貸経営には大手企業のブランドとかよりも、身近に親切に接してくれることが一番大事だと思いますよ。
賃貸経営は長期に渡りますので、信頼関係を築けるパートナー選びにはそうしたことが前提になると思います。
大手になるとどうしても人の異動も多いですので、その辺りのことも念頭に置いておいて下さい。
あと、不動産不況と言われる最近の状況下では、下手にデべ事業に手を出している会社の賃貸部門や
その子会社よりも、賃貸専業の会社の方が経営的に安定しているので、その辺りのことにもご留意を。

[15: 匿名さん]

中小でも人の入れ替わりは激しい業界ですよね。
ずっといる人はずーっといるので、あたる人次第ですね。

[16: 匿名さん]

０６、おもいっきり間違ってるよ。
仲介手数料の上限は、仲介業者が何社入っていようが、一取引で賃料１か月分。貸主から１か月、借主から１か月では、合計２か月分となり、完全に宅建業法違反。

実際には、宅建業法違反をやらかす業者もいるが、違反は違反。

大手はみんな守っているが、中小は違反をするところもある。
法律を守る大手に頼むのが良いでしょう。

[17: 匿名さん]

>>16

貸主側の元付業者が同時に客付けすれば、貸主側と借主側からそれぞれ１ヵ月ずつ貰える両手の取引になります。
だから不動産業者としては一番美味しい両手取引を狙ってるんじゃないですか。
思いっきり間違ってるのはあなたですよ。

[18: 匿名さん]

１７、あなたが知っている不動産屋はそういうレベルということ。もしかして、あなた自身が不動産屋？

報酬告示（昭和４５年１０月２３日建設省告示第１５５２号）の第３を読んでみな。

「宅地建物取引業者が宅又は建物の賃借の媒介に関して『依頼者の双方』から受けることのできる報酬の額の『合計額』は」．．．「借賃の」．．．「１月分に相当する金額以内とする。」と明記してある。

実際、上限報酬を超えて授受して業務停止になっている業者がいっぱいいるよ。

匿名掲示板でも嘘はいかんぞ。

[19: 匿名さん]

↑
補足

１７が言う「両手」でダブルの報酬を貰えるのは、売買の媒介の場合だよ。
賃貸の媒介の場合は、片手も両手も、１か月分が上限。

[20: 匿名さん]

あえて回りくどく説明しましょう。
貸主側からの家賃１カ月分は仲介手数料としての名目ではありませんが、１ヵ月分は１ヵ月分です。
正確には借主側からは仲介手数料を１カ月分、貸主側から登録管理料・広告宣伝料などの名目で１カ月となります。
元付業者が同時に客付すれば、両方足して２カ月分です。
この点については大手も中小も変わりません。
大手の場合、上記以外の入居後の管理手数料が中小よりも高くつくわけです。

[21: 匿名さん]

↑
それをやって、業務停止になっている業者がいます。
管理と媒介は全く別。媒介しかしないのに登録管理料を取ったり、特別な広告をしないのに広告料を取ると、それは実質的には媒介報酬であり、報酬上限を超えていると判断されてしまう。

本当に管理をするのであれば、管理手数料が発生すること当然。大手は本当に管理までする。
管理もせずに実質２か月分の媒介報酬を取ってしまう中小の行動は、どう考えたって、違法だよ。

[22: 匿名さん]

じゃあ、管理登録料を請求すると堂々と書いている大手の三井のリハウスも違法なんですね？
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/rehouse/chintai/lend/24sys.html

[23: 匿名さん]

>21
なんか、管理と媒介の違いわかってないんじゃない？
管理の名目で媒介費用なんかとらないよ、中小でも。
そんでもって、大手、大手って、ば　かの一つ覚えみたいに叫んでるが、管理登録管理なんて不思議なもん、中小はとらないよ。管理登録料とって、手数料もとるほうが、よっぽどぼったくりだよ。
問題は広告宣伝費はどこまで認められるか？だね。確かに２０さんが言うように両手とる為の方便だと思う。
あなたがよく例にだす業務停止になった業者の事例をだしてみてくれないかな？
両手で停止なら業者いなくならないか？

[24: 匿名さん]

承諾が無い場合は、住宅用の賃貸借契約で取れる報酬は、賃料の０．５ヵ月分です。
承諾がある場合は、１ヵ月分の報酬を取られても違法ではありません。

[26: ビギナーさん]

北九州市小倉のマンション室オーナーです。現在管理を委託している不動産会社のやり方に疑問を感じているため、替えたいと考えているので、近辺で信頼性のあるきちっとした不動産会社があれば教えて下さい。

[27: 匿名さん]

No.2さんはド素人さんですかね？
町の仲介屋は審査などしませんよ？
あくまでオーナーと話あった上で保証会社をつけるか法人契約限定で貸すかなど
時と場合です。
管理会社に任すと客付きは悪いですね、広告料抜くは仲介はしていないので
ネットに掲載するレベルでしょう

[28: 匿名さん]

いろんな考え方があると思いますが、賃貸にだすときの契約内容を比較して検討するのが賢いでしょうね。
大手でも中小でも、みんな一律ではないと思うので。
引っ越しで見積もりを取るみたいな感じで、契約内容で比較するのが確実だと思います。
まぁ、担当者の問題はありますけど。

[29: 匿名さん]

分譲マンションでも、家賃をどうするのかなどによって、人が入るかどうかも変わってくると思います。
利益を出すのはもちろんですか、価格の設定も需要と供給を合わせないといけませんので、その辺りは、専門家などに任せるということも、ひとつの方法です。

[30: 匿名さん]

分譲マンションを貸すのは、安定した収入をえる事に大きく意味を成してくる事でもありますが、
当然、人が住み着かず、空き室の状態が続いてしまうと収入は入ってきません。

条件がいい物件であれば、貸してしまうのも良いですが、
まずは細かい分析からされてみるのも良いかもしれません。

[31: 匿名さん]

…なんか投資関連スレ全部に同じようなレス書いてるけど何がしたいんだろう？
教科書みたいなこと書かれても当たり前すぎて

[32: 匿名さん]

分譲マンションを貸したいという事ですが、貸す事の明確な理由があったほうが良いと思います。

というのも、内装を綺麗に正装しなければなりませんし、ローンの支払い途中であれば、二重ローンがおりない可能性があります。

貸して月々の不労所得を得たいという事もあるでしょうか、状況によっては貸すより売る方がメリットが多い事もありますよ。

[33: 匿名さん]

手数料を馬鹿みたいに搾取されますけどね　笑

[34: 匿名さん]

分譲マンションを賃貸に出すという時ってやっぱり、
今の物件のローンが完済されていなかったら新しいローンは通りづらい物なんでしょうかね。

いくら支払い能力があったとしても二重ローンがおりなかったら不動産投資も出来ないと思いますが、
投資を始める時に気になると思いました。

[35: 匿名さん]

まずなんで分譲マンションを貸したいのか理由がなければ、
どのように対策をしたりアドバイスをするのかというのも難しいかと思います。

分譲マンションを二つ所有しているのであれば貸すのも十分ありだと思いますし、
貸して新しく購入するとなるとまた話しは変わってくるのではないでしょうか。

[36: 匿名さん]

分譲マンションを貸したいという事であれば、
ご自身のお住まいが確保されているのであれば良いかと思います。

ですが、マンションを貸すから新しいマンションを買うというのは、
良い方法かどうかは際どいところです。

ローンなどの関係もあるので、しっかり調べてからしてみて下さい。

[37: 匿名さん]

東京都渋谷区の分譲マンションを貸しています。
しばらく住む予定がないので、5年前に東急リバブルにお願いしました。
渋谷区は、東急さんお強いようでした。

月々の管理費（つまりは手数料）は、賃貸料の５％（プラス消費税）です。
更新料は、半分がうちに、もう半分は東急リバブルに行きます。

顧客が変わると、賃貸管理などの条件が変わるようです。
値上げになるようなのです。

法人契約なので、ずっと社宅として使って頂きたいです。

[38: 匿名さん [男性 40代]]

>今の物件のローンが完済されていなかったら新しいローンは通りづらい物

というか自宅用の住宅ローンが組めるの一軒だけでは？
ローン終わってないのに貸してるとバレたら全額一括返済しろって銀行もあるし。
五輪バブルの都内で事業用ローン組んでまで買うメリットが見当たらないなあ。

それと渋谷区なら普通に賃貸出すよりもairbnbの方が儲かりません？
手間はかかるし物件によっては組合とかうるさいけど
賃貸相場の倍儲かるならやっちゃいますね（というかやって儲けてます笑）

[39: 契約済みさん]

>>38さん
儲けも大切ですが、世の中グレーが嫌な人もいるんじゃないんですかね。
住宅ローンはセカンドハウスローンもできますけどね。

[40: 匿名さん]

ローンは重複していたら組めないものなのでしょうか？

分譲マンションを貸したいという事は、
既にご自身が住まわれる物件は確保されているという事なんですかね。
それとも貸した上で物件を探すという事なのでしょうか。

住む家が決まっていないのに物件を貸すのは、メリットがあるかどうかは分かりませんが、
場合によっては損してしまうのではないでしょうか。

[41: 匿名さん]

どこに任せるかは管理内容を聞いてから判断されたほうがいいと思います。
自分の不動産会社の場合は、問題があると自社の責任問題にもなってくるので、そういう意味では無難ではあります。
車なども別の業者に頼むよりも定期点検などを含めて買ったところに任せるのが融通も利き安心です。

[42: 匿名さん]

自分の不動産会社にお願いするのと、
街の不動産屋にお願いするのとでは、
大きな差が生まれてくる様な事があるのでしょうか？

広告の仕方とかが異なるのでしょうが、
あまり大きな違いを感じなく思います。

[43: 匿名さん]

転勤で物件を貸したいという時には、
転勤の時に貸したい方向けの会社がありますので、
そちらを確認してみてはいかがでしょうか。

ただ、最終的に戻ってくる気があるのであれば、
一概に貸し出すのが望ましいかどうかは微妙なところです。

[44: 匿名]

エイブルは広告料１か月分が余計にかかるから高い

[45: 匿名さん]

港区坪15Kぐらいで貸してます
管理手数料なんて取られてませんが
何かあったときは仲介した不動産やさん取り次いでくれますよ

[46: ゆう]

世田谷区の2ldk のマンションを貸しに出したいのですが、

[47: 匿名さん]

マンション賃貸仲介と管理を依頼するなら三井と東急がいいと投稿してありましたが。

[48: 匿名さん]

リロケーションJと東9リロはやめた方が良いです
借主募集の際に金額を間違えて掲載する、借主(転貸借人)が多重債務者だったり、実際に住んでいたのは契約者と違う人物で借主とは音信不通で家賃滞納、原状回復費用も取れない状態でも知らん顔。
禁止事項を違反した際の保証について特約事項を契約書に盛り込んでくださいとお願いしたのに、私達とリロの契約書には明記されず、借主とリロとの契約書にのみ明記されていた為、原状回復費用が敷金を超過した分の請求を私達からしたら借主であるはずのリロに請求する事ができませんでした。差額分の回収に関してはこちらは回収責任はありませんから、ご自身で転貸借人に裁判をおこすなりしてくださいと、他人事です。契約書をみるとリロケーション会社は損しない内容になっていて、いざという時に何もしてくれません。家賃保証があるからと安心していたのですが、悪質な入居者にあたった場合のフォロー(現状回復)が全くされない為、痛い目にあうのはオーナーです。
転貸契約の場合、契約書が2つ発生しますが(オーナーとリロケーション会社、リロケーション会社と借主)、どちらに明記されているかよく注意した方が良いです。

[49: 匿名さん]

はっきり言って、不動産屋はまず管理なんてやりません。
よくウチで管理を任せてほしいと言う不動産屋がありますが、ちゃんと管理なんてやりません。
それは全部嘘です。まぁ１０あったら１くらいしかやりませんね。
確かに募集をする時には、不動産屋に頼むしかありません。もし当人が近くにいなければ不動産屋に任せるしかありません。でも信用してはいけません。例え大手の不動産屋でもです。
自分が良いと思った不動産屋にお願いをすればと思いますよ。
募集と家賃の管理だけお願いすればと思います。
私も一軒家を不動産屋に募集と家賃の管理だけ頼んでいます。３パーセントから５パーセントの手数料を払いますが、もし滞納したら不動産屋の責任になります。これだけで十分だと思いますよ。
おそらくもう何所かしらにお願いしていると思いますけど。

[50: 匿名さん]

他のスレッドに投稿した内容の重複ぽくなりますが、ミニミニはお勧めできませんよ。
ミニミニの物件に●年くらい住み、もう限界だなと退去を予定している者です。
賛否両論あるので、あくまで私の見解ですが・・・・
箇条書きにします。
1　契約するまでは気持ち良い神対応、入居してからは虫けら扱い、連絡もガン無視、喧嘩腰の対応、「連絡する」と言いながら放置プレイ、「通話を録音させていただきます」と言いながら、都合が悪いと向こうが削除する。

2　相手の年収や立ち位置を見て、態度をコロコロ変える。ブレまくる。

3　「ミニミニ　みん評」で検索すれば分かるが、口コミ投稿が荒れている。皆さん怒りに燃えている感じ。「ミニミニ　行政指導」で検索しても分かります。

とりあえず、Googleマップの口コミも見ると良いですね。

地域にもよるし、良いスタッフもいるみたいなので、一概にどうこう言えませんが、私的には「絶対に二度と関わりたくない会社」です。