分譲マンションを貸したいのですが。。。

[kazu]

転勤で分譲マンションを貸したいのですが、自分のマンションの不動産会社（近鉄不動産）の賃貸部門に、その管理を任せるのがいいのか、ミニミニとか町の不動産に管理を任せるのがいいのか、皆さんのご意見お聞かせください。
尚、１LDKで、名古屋の中心です。

[2: 匿名さん]

エイブルやミニミニなどのいわゆる街のアパマン屋は入居審査の基準などないに等しいので辞めといた方が無難です。

近鉄不動産はよく分かりませんが、三井や東急などの賃貸部門は比較的定評があり財務内容的にも安心ですが、管理コストは高くつくと思って下さい。

一番いいのは、客付ではなく管理がメインの少し大きめの30年以上の営業年数のある堅実な会社に頼むのが一番いいでしょう。

[3: 匿名]

うちは三井のリハウスに頼んでいます。利率は家賃の5パーセントです。

[4: ｊｐ]

私も転勤で分譲マンションを賃貸しています。
依頼したところは神鋼不動産、でも客を付けたのは住友でした。
最近はネットや不動産流通？などに出して共有するので自身がしっかりしていれば何処でも同じかと。
賃貸契約の契約書は住友不動産が基本ベース。但し神鋼不動産の署名も付きます。
入居時の審査も自身でしたので（勤務先や収入：源泉or納税証明で確認）自身が信頼できる所が良いですね。
手数料は2年で1か月分の家賃です。1年で退去されても返金はされませんが。

管理を何処まで依頼するのか、仲介のみ・苦情処理・滞納処理・退去処理（法的手段）など
滞納の督促（滞納保証）まで管理依頼するのであれば大手に決まりでしょうね。

[5: 匿名さん]

でも、デベロッパー部門を持つような大手は何を頼むにもカネばかり要求してきますよ。客付時の仲介手数料だけでは客付け以上のことは何もやってくれません。客付け後の入居者との応対、例えば入居マナーが悪い場合の注意や家賃納入が遅れた場合の連絡取次、入居者側からの設備故障時の連絡取次や退去時の解約立会なども別途だと言ってカネの積み増しを要求されます。賃貸がメインの会社なら客付け時の仲介手数料だけでもこれくらいはやってくれるところが殆どです。

[6: 匿名さん]

客付けと管理は別ですよ。
客付け時賃料１ヶ月分、管理費５パーってとこが普通では。
専任で客付けすれば、賃借人側からもとれるので２ヶ月とれるし、他不動産屋が見つけてくれば、１だけってこと。

[7: 匿名さん]

>>06

いえいえ、そんなことないのですよ。家賃の滞納保証・集金保証などは無理としても、05で書かれていることくらいは大手でなければやってくれますよ。

[8: 匿名さん]

>>05
＞でも、デベロッパー部門を持つような大手は何を頼むにもカネばかり要求してきますよ。客付時の仲介手数料だけでは客付け以上のことは何もやってくれません。
＞例えば入居マナーが悪い場合の注意や家賃納入が遅れた場合の連絡取次、
そうなんですか？
三井のリハウスの賃貸管理委託契約書には月額賃料の１．０５ヶ月分を払えば連絡取次ぎしてくれると明記されていました。

＞入居者側からの設備故障時の連絡取次や、退去時の解約立会なども別途
退去時の解約立会いは別途２１千円ですが、設備故障の連絡取次ぎは１．０５ヶ月分払えばやってくれます。

どこの不動産屋もこんなものだと思ってました。？
ちなみに>>05さんはどこの不動産屋の事言っているのでしょうか？

[9: 匿名さん]

管理は管理契約、仲介は仲介契約でしょ？普通。
仲介契約を結ぶと、唯で管理業務もしてくれるってこと？
管理契約ってどうなってるの？
無し？有りだけど唯？どっち？

[10: 匿名さん]

三井のリハウスなら各種の連絡取次はしてくれます。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/rehouse/chintai/lend/24sys.html

東急リバブルは設備故障時のみの連絡取次になるそうです。
http://www.livable.co.jp/kashitai/oneup_top.html

でも、三井・東急いずれも退去時の解約立会いは有償ですね。
大手も以前よりはサービスを

私は何かと小回りの利かない大手以外ではこんな会社がお勧めです。
いずれも物件の所在地は首都圏ということになってしまいますが。

北山ハウス　http://www.kitayamahouse.com/
須藤建設　　http://www.sudo-kensetsu.co.jp/

お勧めする理由は以下の通りです。
客付けメインの会社とは違って、入居審査をしっかりやってくれる。
客付けメインの会社とは違って、貸し手の側の立場を重視してくれる。
何かと金銭を要求してくる大手とは違って、小回りが利いた対応をしてくれる。
賃貸の会社にありがちなイケイケな感じの軽いノリの社風ではない。

[11: 匿名さん]

10です。

訂正
大手も以前よりはサービスを

大手も以前よりはサービスを改善してきているようではあります。

追加

お勧めする理由の追加です。
小規模な会社とは違って、ネットなどでの物件の宣伝にもお金をかけてくれる。

[12: ９]

>10
管理登録料って、仲介手数料とは別に払うんですよね？
ってことは、毎月５パーの管理手数料とかわらんのでは？
さらに、管理形態によっては数パーとるって・・・・・
結局、大手は割高ですね。
>7
管理契約なしで管理業務するってこと？
そんなの変だよ。

[13: 匿名さん]

上記の北山ハウスと須藤建設のプランを見るとよく分かりますよ。
北山ハウスは「パールシステム」、須藤建設は「A業務管理システム」が該当します。
北山ハウスの方は「＊滞納時の督促業務は含まれません」と書かれてありますが、実際はやってくれていますよ。
もちろん、滞納保証ではありませんけど。

北山ハウス　お部屋を貸したい方へ
http://www.kitayamahouse.com/owner/system.html

須藤建設　SUDOのトラストマネジメントシステム
http://www.sudo-kensetsu.co.jp/

[14: 匿名さん]

10＝13です。
賃貸経営には大手企業のブランドとかよりも、身近に親切に接してくれることが一番大事だと思いますよ。
賃貸経営は長期に渡りますので、信頼関係を築けるパートナー選びにはそうしたことが前提になると思います。
大手になるとどうしても人の異動も多いですので、その辺りのことも念頭に置いておいて下さい。
あと、不動産不況と言われる最近の状況下では、下手にデべ事業に手を出している会社の賃貸部門や
その子会社よりも、賃貸専業の会社の方が経営的に安定しているので、その辺りのことにもご留意を。

[15: 匿名さん]

中小でも人の入れ替わりは激しい業界ですよね。
ずっといる人はずーっといるので、あたる人次第ですね。

[16: 匿名さん]

０６、おもいっきり間違ってるよ。
仲介手数料の上限は、仲介業者が何社入っていようが、一取引で賃料１か月分。貸主から１か月、借主から１か月では、合計２か月分となり、完全に宅建業法違反。

実際には、宅建業法違反をやらかす業者もいるが、違反は違反。

大手はみんな守っているが、中小は違反をするところもある。
法律を守る大手に頼むのが良いでしょう。

[17: 匿名さん]

>>16

貸主側の元付業者が同時に客付けすれば、貸主側と借主側からそれぞれ１ヵ月ずつ貰える両手の取引になります。
だから不動産業者としては一番美味しい両手取引を狙ってるんじゃないですか。
思いっきり間違ってるのはあなたですよ。

[18: 匿名さん]

１７、あなたが知っている不動産屋はそういうレベルということ。もしかして、あなた自身が不動産屋？

報酬告示（昭和４５年１０月２３日建設省告示第１５５２号）の第３を読んでみな。

「宅地建物取引業者が宅又は建物の賃借の媒介に関して『依頼者の双方』から受けることのできる報酬の額の『合計額』は」．．．「借賃の」．．．「１月分に相当する金額以内とする。」と明記してある。

実際、上限報酬を超えて授受して業務停止になっている業者がいっぱいいるよ。

匿名掲示板でも嘘はいかんぞ。

[19: 匿名さん]

↑
補足

１７が言う「両手」でダブルの報酬を貰えるのは、売買の媒介の場合だよ。
賃貸の媒介の場合は、片手も両手も、１か月分が上限。

[20: 匿名さん]

あえて回りくどく説明しましょう。
貸主側からの家賃１カ月分は仲介手数料としての名目ではありませんが、１ヵ月分は１ヵ月分です。
正確には借主側からは仲介手数料を１カ月分、貸主側から登録管理料・広告宣伝料などの名目で１カ月となります。
元付業者が同時に客付すれば、両方足して２カ月分です。
この点については大手も中小も変わりません。
大手の場合、上記以外の入居後の管理手数料が中小よりも高くつくわけです。

[21: 匿名さん]

↑
それをやって、業務停止になっている業者がいます。
管理と媒介は全く別。媒介しかしないのに登録管理料を取ったり、特別な広告をしないのに広告料を取ると、それは実質的には媒介報酬であり、報酬上限を超えていると判断されてしまう。

本当に管理をするのであれば、管理手数料が発生すること当然。大手は本当に管理までする。
管理もせずに実質２か月分の媒介報酬を取ってしまう中小の行動は、どう考えたって、違法だよ。