DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）その５

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/412832/
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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[335: 匿名さん]

ここは完全なる＊＊＊。しかも６年前の古い設計の物件。

[336: 匿名さん]

どっちのような町おこししませんか？

[337: 購入検討中さん]

332
TTTは当選したけど、買わなかった。
今となっては後悔しかない。
ドトールの高層階は資産価値的には、まぁ問題ないかなとは考えている。
TTTみたいに1.5倍とかの値上がりは期待してませんけど。

[338: 物件比較中さん]

晴海レジデンスはリーマンショック後でコスモスイニシアが会社更生法とかかなりの特殊要因があったことが大きいと思いますが、当時は倍率10倍くらいでしたよね。
私の知人が応募したものの外れてました。

そんな晴海レジデンスの価格を言われていたスミフの営業マンは、「あぁ、あれは云々・・・」と全く価格交渉には応じないという姿勢を貫いてました。
リーマンショック直後で本当に買い手が少ない状況での強気な姿勢。

と思っていましたが、最近は更に強気な感じで、当時はまだ手加減している感じだったのだなと感じるところです。

[339: 匿名さん]

337
TTTは当時、売れ残りの１億未満の最上階近くが数戸、何度も新聞折り込みに入りましたよ。

[340: 匿名さん]

晴レジが安かったのは清掃工場のすぐ近くだったからでしょう。
ここやTTTも近いけどね。

[341: 匿名さん]

晴レジがコスモスイニシアの経営危機でぶん投げ、安過ぎてバカにされてたけど、ここは高過ぎてバカにされてる。正反対な物件だよ。

[342: 匿名さん]

晴レジって安っぽいから価格なりでしょ。

[343: 物件比較中さん]

晴海レジデンスは清掃工場の近くということで色々言われていたのは確かですが、それ以上にコスモスイニシアの経営危機の要素が価格に反映されていた感はありました。
そもそも分譲ではなく賃貸予定だった分も売りに出されていましたからね。
分譲仕様ではない分価格も安かったのかもしれませんけど。

また、当時と周辺環境を比較するとかなり綺麗になりましたね。
ここもそうだし、三菱地所の物件の付近も。
あの当時は晴海に住むとか考えもしませんでした。
クロノ販売開始当初も同様の印象もってましたが、数年も経つと街も変わるものだなとは思いました。

[344: 匿名さん]

スミフの物件に今住んでますが住み心地いいですよ。
管理やアフターサービスに満足しています。

[345: 匿名さん]

晴海の将来性を感じ、立地の良さ、グレードの高さなど感じれば、この物件かとわたしは思います

[346: 匿名さん]

343
晴レジ分譲当時も、東京都は2016年五輪に立候補していて
誘致されれば晴レジは価値アップとかスレで騒いでましたよ。
当時は晴海にメインスタジアムができる予定でしたからね。

[347: 匿名さん]

晴海レジデンスは当時から高いと言われていました。なぜなら、そういう市況だったからです。様々なネガキャンを気にもせず購入した投資目的の人はおそらく税引き考慮しても3年以内に500万オーバーで転売しました。
そして今、ドトールが出現しました。当時とは違った類いではありますがやはり価格に納得がいかないとの意見がある一方、将来の市況を見通す自信のある人にとってはまたとない物件のようですね。
湾岸物件は世田谷や目黒のと異なり、変動幅があるぶん投資家にも注目されます。逆に言えばベテラン投資家からは、覚めた目で見られる不動産業界のAKBです。長期的な目線で見ずに、短期決戦で勝負すれば、確実に儲かりますよ。

[348: 物件比較中さん]

開発余地があるので変化が大きいですよね。
見違えるようになる可能性があるわけで。

[349: 匿名さん]

晴レジの古い検討スレを見てきました。
坪193〜253万ですって。そりゃネガキャンも気にせずに購入できる価格だ。

[350: 匿名さん]

アベノミクスの今からみても高いね。賃貸仕様のゴミ工場横、バルコニーからは全戸煙突が見える。コスイニ新興不動産の物件で、汚染埋立。高すぎるね。

[351: 匿名さん]

高杉。買う人、勇者だな

[352: 匿名さん]

この価格で高く感じるなら、何かを諦めるしかないのでは？

千葉に行くとか、豪華タワー諦めるとか。

千葉の団地型なんて激安だよー。

[353: 購入検討中さん]

周辺が開発されるのは間違いないわけで、、
それを考えたら買いでしょ！

[354: 匿名さん]

ここ買って賃貸に出した場合って隣のＵＲの家賃が一応の目安になるんだろうけど、赤字にならないでしょうか？

[355: 匿名さん]

ならないかと。

[356: 申込予定さん]

賃貸仕様と分譲仕様では、共用部、設備、構造など明らかにグレードが違うので、URの家賃より高く貸せるでしょうね。

[357: 匿名さん]

賃貸マンションの賃料は大半が立地で決まる。仕様が良くてもそんなに高くできない。
立地は隣のURと同条件だから、少し高い程度でしか貸せないだろう。

[358: 匿名さん]

スカイリンクタワー賃貸
http://www.ur-net.go.jp/akiya/tokyo/20_7100.html

[359: 匿名さん]

ここは出来上がってみればURを含むトリプルタワー開発として見られる。
URとは二階のデッキで繋がるから、一つの人工地盤の上に3本のタワーが建っている一つの再開発にしか見えない。
建物のグレードが高いといっても、同じ再開発の中でそんなに賃料を高くはできないでしょう。

[360: 匿名さん]

HPが変わりましたね！！

[361: 匿名さん]

同じ賃料だったらスカイリンクを、選ぶ人いなくなりませんか？

[362: 物件比較中さん]

>>346

晴海レジデンス販売当時は、オリンピックに立候補していただけで決定していませんでしたから。
また、オリンピック関連では当時は有明の方が盛り上がっていた感があった気もします。

晴海レジデンスを晴海の開発期待で購入した人というのは投資というよりも博打の世界な気がしないでもないというか。。。
実際には価格みて購入した人の方が多いと思いますけど。

[363: 匿名さん]

2020は新宿五輪ですよ。

[364: 申込予定さん]

中央区住まい長いけど、ここの70平米だと、物件のグレード感を踏まえても23から24くらいかな。25を超えてくと勝どきの駅近か内陸部で2駅以上5分以内とかの利便性になる。

晴海は利便性を犠牲にして環境を取りに行く場所なので賃貸との相性が悪く今の値段だと賃貸利回りは考えない方がいい。投資で考えるなら、売買で、中国の景況感とリンクで、ということになる。

[365: 匿名さん]

まあ、この価格で買えないなら江東区にするしかないのでは？

貴方の財力に合わせて価格を設定するわけないでしょうに。（笑）

[366: 匿名さん]

365
買える買えないの話ではなく、賃貸として回せるかの話をしている。
よく読んでください。

[367: 申込予定さん]

晴海はもともとURの高層でも20万の家賃で家族4人が住める賃料の立地だからね。ここはグレード感があるので20前半は取れると思うけど、25だと駅遠で環境重視でも佃のタワマンが借りられるので、立地で劣るここは厳しい、というのが中央区で賃貸を探す時の目線。

[368: 匿名さん]

>366
その通りです。
>365
>>買えないなら江東区へ 買えなかったらこんなスレ見ていませんが？
>>価格設定
そんなの当たり前でしょうに(笑)当たり前すぎて返答に困ります。まさか、したり顔で書き込んでますか？(笑)

[369: 匿名さん]

勝どき含めて、タワーの賃貸が多いよね。
ライバルが多いと考えるべきか、賃貸需要が多いと考えるべきか。

[370: ビギナーさん]

２０２０年に向けて、物件もどんどん増えて来ているでしょうね。
ここの場所って一番のメインな部分に思えるけど、もし東京オリンピックが開催されたら、
ここ以外にも周辺の住人さんは出入りも困難になりそうな気もするけど、それはどんな風に対処するんだろう。

[371: 匿名さん]

オリンピックに向けて供給は細るだろうね。
オリンピック準備で精一杯で、マンションなんて、真っ先に切られますよ。

[372: 匿名さん]

晴海はここと、三菱と三井と前田があり
勝どきはザタワーと三井があるから
細る前に太る。

[373: 申込予定さん]

タワー賃貸が多い事で、周辺の中古分譲の価格が維持されやすいのが、中央区タワマンの特長。

ただ、賃貸の家賃を払うぐらいなら、という動機で買う訳なので、賃貸の水準を上回る単価になりにくいのもまた然り。

結論、周囲の賃貸家賃を見ておけば中央区タワーは間違えないです。ドトール70平米は7000万円以上で買うと完全に水準オーバーな感触です。

[374: 匿名さん]

>373
明快な回答有難うございます

[375: 匿名さん]

勝どき晴海の賃貸に住んだからって勝どき晴海の中古を買うとは限らないけどね。
うちの月島の中古を買ってくれたのは勝どき賃貸の人だった。

[376: 匿名さん]

結局利回り取れないってことでいいですか

[377: 匿名さん]

ここを賃貸に出して70平米を月35万以上で貸せる自信があるなら利回りとれます。

[378: 匿名さん]

自信無いな〜

[379: 匿名さん]

7000万超の物件を周辺相場の25万で貸すと金利と維持費であがりが相殺されちゃうのでただのボランティアですね。
TTTやプラザ、ビューでも東京タワーや花火がバッチリ見えるなど条件が揃わないと25万以上で貸すのは苦戦してるようですが。
SPAと豪華ロビーにプラス10万円出してくれる魅力があれば貸せるかもしれないですね。

[380: 匿名さん]

格上のTTTの賃貸も空き部屋だらけだよ。

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/websearch/A0201SpecialIndex....[1]=07164&listKey[2]=http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/ttt/index.html


ここの賃貸だと７０平米、１８万～２０万でしか貸せないかな。


借りた方が安いと思う。

管理修繕費・固定資産税・金利など込みこみだから。

[381: 匿名さん]

TTT賃貸状況
http://www.ttt-rent.com/plans/index.html

[382: 申込予定さん]

余りまくってるなw

[383: 匿名]

ここはお見合いタワー、船着き場は出来にぎわいを演出するが
ハルミテラスの様な５０ｍの水際公園は出来ない。

しかし２０２０ＴＯＫＹＯ　オリンピック選手村の隣
国際文化、スポーツセンターの隣。買って於けば
晴海は坪５００万円は超えるだろう。

キャナルコート東雲　１６、６ヘクタールで約７０００戸
晴海選手村　４４ヘクタールで５０００戸
ゆったりの空間、広々ガーデンシティ
資産価値は、晴海と有明、東雲、辰巳、台場では雲泥の差。
中央区アドレスも、資産価値に多大な貢献してます。

インフレの加速私大では、坪７００万円は可能。
自分は、終の住処なので関係ないが、相続が心配。

賃貸に出す人は　最低坪１２０００円～
坪　１５０００円が相場だろう。

[384: 申込予定さん]

賃貸だと、晴海までおりてきて70平米かよっていうのもあるよね。100が買えない奴は70で我慢しろって言うのは晴海では本来は厳しい。その辺りの土地勘が無い層が買うのでしょう。