建物の大きさについて

[ビギナーさん]

皆様、お知恵をお貸し下さい。
次の条件で、どの程度の大きさの建物が建てられますか？

・面積 ：99.00㎡（29.94坪）
・建蔽率：50％
・容積率：100％
・第１種低層住居専用地域
・高度地区第１種
・準防火地域
・形状 ：四角、平坦地
・「幅員約６ｍの公道」と、「幅員約４．２ｍの位置指定道路」に面している角地

周囲の建築環境、法律、立地条件等々で変わってくる点はあるかと思いますが、まずは上記条件だけで、どの程度の大きさの建物が建てられるのかを知りたいものとなります。

なにぶん素人なもので、各単語毎の意味を調べても、それが複合してくると良く解らなくなります・・・

特に、高度地区第１種の場合の、２階部分の制限がわかりません。

土地面積は小さいですが、建蔽率を目一杯使って、箱型の建物にする場合、２階部分に制限が入り、箱型には出来ないのかな？とかですね。

あとは、この面積で４LDKだと、リビングが凄く狭くなってしまうのか？とか、３LDKであれば一部屋一部屋をどの程度まで広く出来るのか？とか、その様な事を考えていく上での参考にさせていただきたいものです。

以上 基本的な事かもしれませんが勉強させて下さい。　宜しくお願い致します。

[1: 匿名さん]

建蔽率一杯で容積率最大限の総二階(計99平米)にしたくても、1種低層地域でその敷地面積では難しそう。たぶん南側に逃げ切れない。
また、道路がどの方角に付いているかが？ですが、逃げる程に自宅1階の日照は厳しくなります。

「北側斜線制限」を勉強すれば理解できます。土地が東西南北から斜めに振れていれば2方向から制限をうけますし。

高度地区は条例で決まりますので、地域によって制限内容が異ります。

[2: ビギナーさん]

スレ主です

匿名さん、丁寧にありがとうございます。
了解しました。引き続き勉強します！
この地区の条例等も確認してみます！

なお、
「幅員約６ｍの公道」が東側、
「幅員約４．２ｍの位置指定道路」が北側、
西側が民家、南側は駐車場になります。

母屋下がりがどの程度で、部屋への影響がどの程度出るのかは、正式に図面をひかないと解らないと言われています。
それには設計料も発生してしまうのでイメージしかわかりませんよね。

以上です。

[3: 匿名さん]

住友林業に5万円預けると、太陽の向きや、日照条件、風の通りとかを計算して、いい感じの提案してくれますよ。

建物価格がすごく高いので、ある程度お金持ちを装ってお願いすると、快く引き受けてくれます。

プランを考えてもらったら、もちろん電話一本で5万円は全額帰ってきますので、予算にあった工務店で、そのプランを改良してもらったらいかがでしょうか？

[4: No1]

>1です。
拙宅も敷地100平米なので苦労は分かります。

南側の駐車場は将来建物が建つと考えて、極端には南に寄せ過ぎず、公道接道の東を空ける作戦ですかね。午前の陽は西陽より気持ちいいですよね。

2面接道や平坦地など条件的には恵まれている土地なので、色々とやりようはありますよ。

建物も、勾配天井やロフト、スキップフロアなど、斜線制限を逃げつつ、床面積を数値以上に使える工夫もあります。
幾つかの工務店や設計事務所に共通条件を提示して企画競争させると、こちらが考えてもいないようなアイディアが出てくるかも？

[5: ビギナーさん]

№３さん

スレ主です。
情報ありがとうございます。
検索してみますね！

[6: ビギナーさん]

№４（№１）さん

再度ありがとうございます。

やはり知恵が必要ですよね。
南側は車を置いて、スペースを確保しようかと。
企画競争も良いですね。
いかにスペースを無駄なく使うか、色々と知恵を絞ります（絞って貰います）。

ありがとうございます！

[7: 匿名さん]

我が家は通常の１低層で離れを７５センチにしました

２階の北側の部屋の一番低いところは１．６ｍ位です
別に普通に使っています
ちょっと変わった感じで自分的にはＯＫでした

道路が北側にあるという事なので、北側斜線は道路の反対側から発生します
北が東に振れていたら北側斜線はあまり気にしなくていいと思います

我が家が頼んだＨＭでは「概略ですが」と言いながら
北側斜線によってどういう影響があるかしっかり無料の範囲で教えてくれました
室内のパースとか一番最悪な場合の一番低い天井高さとか

思うのですが、無料でプランと見積を作ってくれるというのなら
無料で概略でもそういう条件をクリアした建物を提案してくれるのが
普通ではないでしょうか

[8: 匿名さん]

一種低層であれば一番気にするのは斜線規制
敷地が３０坪程度で一種低層建蔽率５０％は、日照を考えると厳しい
日照と駐車を考慮すれば最低５０坪は欲しいところ。
日照や敷地の余裕（庭）を気にしなければ単純に３０坪の土地に３０坪の四角い家が建つ

[9: ビギナーさん]

№７さん

ありがとうございます。

そうですね、無料の範囲内でどこまで丁寧に教えてくれるか、そんな所を基準にＨＭを比べても良いかもしれませんね。

東側にも公道があるので、その辺も相談してみます。

[10: ビギナーさん]

№８さん

ありがとうございます。

庭は不要ですが、駐車は必要ですね。

南側はアパートの駐車場なので、今後、家が建つ可能性は極めて低いと思います。
そこは少しだけ安心材料かな？と思っています。

土地が狭いので、工夫が必要ですよね。

[11: 匿名]

アパートのオーナーが相続などで代わったら、アパートから宅地になるかも？油断は禁物。勝手な思い込み禁止です。

[12: ビギナーさん]

№１１さん

ありがとうございます。

そうですよね。
この先何十年と住むわけですから、わかりませんよね。

長い目でみて考えます。

[13: ビギナーさん]

皆様、レスありがとうございます。

スレ主です。

現在、記載条件の物件が第一候補なのは間違い無いのですが、もう少し田舎の方に目を広げ、

【デメリット】
・交通の便が落ちる　⇒電車の本数が約半分程度で、終電も早い。
・駅からの距離が遠くなる。
・買い物等の利便性が落ちる。
【メリット】
・土地が130～150平米くらいまで出て来る可能性がある。
・300～500万程度安い。

といった感じで、周辺環境を多少諦めて、居住空間（土地の広さ、建物に使える金額増加）を重視する物件も探しています。

もちろん、両方クリアしたいですけど(笑)
それはなかなか・・・

長く住む事を考えた時、
・毎日の通勤・通学や、家族の買い物等の利便性
・毎日過ごす事になる住環境の快適性
自分たちがこのどちらによりストレスを感じずにいられるのか、自問自答していきたいと思っています。

[14: 匿名さん]

ビギナーさん
現在はリタイヤして故郷近くの田園都市に居を構えたものですが現役中は東京世田谷区（独身）、東京文京区（独身）、所沢、多摩市、横浜、東京中央区に移り住んだ経験から一言アドバイスをと思いカキコしました。
いろいろ移り住んで思うことは居住性も大事ですがやはり、通勤、通学、日々の買い物などを重視されたほうが良かったかなと感じています。
価値観は十人十色、またどのエリアでお住まいか判りませんが建物はTV番組でよく見られるように工夫次第でデメリットを克服することも可能ではないかと考えられますので十分な検討をして結論を出してください。

[15: 入居済み住民さん]

角地ということなので建蔽率の角地緩和を受けられる可能性があります。これから土地を購入されるのであれば仲介業者が調べてくれます。緩和を受けられる場合は建蔽率60%、容積率100%となります。容積率は変わらないのでメリットは少ないですが、同じ容積率100%で建てるにしても総２階にするのではなく、１階を広くし２階の北側を少しセットバックさせて北側斜線をかわすといった設計が可能になります。

建物の高さは在来工法よりツーバイフォーの方が低くなり、北側斜線をかわすには有利です。我が家（ツーバイフォー）の例では、地面から１Ｆ床レベルまでが567mm、１Ｆ天井から２Ｆ床までが250、２Ｆ天井から屋根までが200弱となっています。これに天井高を加えると建物の壁面における高さになります。通常の天井高は2450程度と思われます（これは床材や天井の石膏ボードを貼る前の高さですので仕上がりの高さは2420くらいになると思います）。これらを加えると 567+2450+250+2450+200弱=約5900 となります。第１種高度地区の北側斜線が仮に隣地境界から5m上がってそこから勾配10:6だとすると、北側の壁を隣地境界にぎりぎり500mmまで近づけた場合、高さは5300までとなります。屋根勾配も10:6とすれば軒を出しても大丈夫ですがそれより緩い屋根勾配にすると軒を出した場合は軒先の高さで引っかかることになります。また役所から100mm程度の余裕をみた設計を要求されることが普通のようですので、その場合は高さは5200までとなります。結論とし我が家の例を当てはめれば北側の２Ｆ天井高は5900-5200=700mm下げる必要があります。つまり母屋下げして北側の天井高は2420-700=1720以下です。在来工法の場合、１Ｆ天井から２Ｆ床まで、および２Ｆ天井から屋根までの間に梁が入るためツーバイフォーより200～300mmは高くなってしまい、その分さらに母屋下げが必要になります。角地緩和があれば、たとえば２Ｆ北側の壁面を455mmセットバックすることで455x0.6=273mmだけ高さに余裕ができます。

[16: ビギナーさん]

№１４さん

スレ主です。
返事が遅くなり、申し訳ありません。

確かに、今後何十年もそこに住み、そして通勤・通学するわけですから、その際の利便性は大きいですよね。

妻とも連日、その様な話し合いをしています。

貴重な経験談ありがとうございました。

[17: ビギナーさん]

№１５さん

スレ主です。
返事が遅くなり、申し訳ありません。

具体的な例示をありがとうございます。

角地緩和、業者にちゃんと調べてもらいますね。
法令上の数値をクリアしつつ、限られたスペースを広く大きく使う工夫を続けてみます。