賃貸時の確定申告について

[大家予定初心者さん]

自宅を賃貸に出した際の、翌年の確定申告についてお教えください。

中古マンション（2003年3月竣工）の物件　新築時2,700万円（65㎡）を

2006年3月に2,150万円にて購入しました。（ローンはありません）


現在は居住しているのですが、子育て環境を考え引越しを考えています。

そこで賃貸に出そうと思い、書籍を購入してみたものの、

賃貸による所得から差し引くことのできる経費がよく理解できませんでした。

経費としては

　・　原価償却費　←算出方法が理解できませんでした

　・　修繕費　←　現在支払っている修繕積立金及び将来修繕毎に費用を計上

　・　損害保険料　←　賃貸に出した時に発生

　・　支払管理費　←現在支払っている管理費

　・　租税公課　←　固定資産税

　・　借入金利息　←　なし

があると思うのですが、

その中で、原価償却費をどの様に算出すれば良いなかわかりません。


　原価償却費は、躯体部分と付属設備に分けられるみたいなのですが、

どの様に分ければいいのでしょうか？（新築時の2,700万円が基準？購入時の2,150万円が基準？）

内訳は、マンションの分譲会社に聞くものなのでしょうか？（それとも仲介業者さん？）

自己で算出できるものなのでしょうか？

ちなみに、エイブルさんで査定してもらった所、

想定賃料は15.8万円（管理費10,000円含）でした。


長々と質問ばかりですみません。

ご教示いただければ幸いです。

[3: 大家予定初心者さん]

ウソではありませんよ。（質問内容からするとウソつく必要ないですし）

物件は中古で購入しました。
（前所有者が買い替えで売却を急いでいたので格安で購入できました。）

場所は、大阪駅から徒歩圏の物件です。

中古なら、結構いい物件あると思います。

自分で貯めたお金＋親から借りたので
（当然借用書も交わし、毎月親の口座に振込して返済しています。）

現在は銀行からの借り入れが無い状態になっているのです。

親にもなるべく早く返したいですし、どうすればいいのかわからなくて。

気分を害されたのならすみません。

[4: 匿名さん]

揚げ足をとるわけではないですが・・・・・・・
減価償却費です。
原価償却費ではないです。
何回も出てきているので単純な入力ミスではないですね。
も少しご自分で調べるなりの努力が必要ですね。
あと、大阪の相場は全くわからんけれど、賃貸料随分高くとれますね。
単純利回り９パーセント弱？
なんでそんなにとれんの？

[5: 大家予定初心者さん]

何度もすみません。

質問内容は、「躯体部分と付属設備に分ける方法」なのですが、

ご存知の方いらっしゃいましたら、よろしくお願いします。


＞＞４さんへ

賃料はそんなもんですよ。お調べ下さい。

[6: 匿名さん]

>場所は、大阪駅から徒歩圏の物件です。

確かにこの立地（65㎡）で築７年なら、賃料１５．８万円は安いくらいです。

しかしながら、そのマンションが新築２７００万なんてどこなんだ。聞いたことがない。
ましてや２００６年度に２１５０万で購入だろ。安すぎる。
大阪駅周辺ならワンルーム３０～４０㎡の価格ですよ。

子育て環境のために引っ越す？？？
その購入代金も、また親に借りるのですか。
普通なら売却するんじゃないの？

なぜ賃貸の出すのやら？　

あれっ、俺は釣られてるのかも・・・・

[7: 匿名さん]

減価償却費は、購入時の2,150万円が基準ですよ。
通常、新築価格(2,700万円)は、中古物件購入者には分からないものですから。

なお確定申告時は、躯体部分と付属設備に分けなくともＯＫと思いますが、
念のため、税務署で確認してください。
それよりも、土地と躯体は分ける必要があります。
理由は、躯体のみ減価償却が認められるためです。

大阪駅徒歩圏の物件にしては、価格が安く思います。
専有面積に記述ミスはありませんか。

[8: 大家予定初心者さん]

>>7さん

ありがとうございます。

設備関係は10年程で減価償却をするみたいなので、躯体部分・設備も併せたもので

確定申告をした方がトクかもしれませんね。

一度税務署に聞いてみます。


実際に65㎡を2,150万円で購入しました。

購入後に三井のリハウスで査定したところ、

売出値が2,850万で査定されました。

　・　前所有者が他物件を購入されており、売却を急いでらっしゃった。

　・　不動産屋さんが担当外のエリアだったらしく、相場感が無かった。

のが、安く購入できた理由なのかなと思います。

[9: 匿名さん]

・　修繕費　←　高額修繕費が掛かった時に形状減価償却で処理、少額は雑費で計上

　・　損害保険料　←　火災保険や地震保険

　・　支払管理費　← 管理・修繕費

　・　租税公課　←　固定資産税

　・　雑費　←　不動産会社手数料、少額修繕費等

　・　減価償却費　← 税務署が忙しくない時期だと丁寧に教えてくれますよ
簡単に言えば、築10年で購入、10年後に賃貸、償却30年だと
購入時の金額から、10年分償却引いた残金を残り10年で償却する。
・・・上手く説明できなくて申し訳ないですが
とにかく暇な時に税務署で聞くのが一番です。

[10: 大家予定初心者さん]

＞＞９さん

ご親切にありがとうございます。

感謝いたします。


私、物件を中古で購入したものですから、

おそらく新築で購入していれば、分譲会社に躯体部分と付属設備の

価格を聞くことができたのだと思うのですが、中古で購入の場合でも、

躯体部分と付属設備に分ける方法があるのかと思い、

投稿させていただきました。


ありがとうございました。

[11: 賃貸マンションオーナー]

２ヵ月前の最終投稿ですが、敢えて投稿させていただきます。

>>10
中古物件購入の場合は、新築からの経過期間がＮ年の場合の中古で取得した物権の法定耐用年数は、
新築時からの法定耐用年数－Ｎ年ではなく、
新築時からの法定耐用年数－（Ｎ年×０．８で計算して端数切捨）
で計算します。
ただしＮ年そのものは、６ヵ月以上だと切上げ、６ヵ月未満だと切捨てして、算出します。

既に税務署には聞いていると思いますが、端数処理などかなりこまめにやるべきことがあります。

青色申告にする場合は、前年３月１５日までに提出して認めてもらう必要があります。
事業的規模に達しない場合、青色申告控除は１０万円しかありませんが、修繕での経費支出が１件あたり白色申告だと１０万円までしが認められないのに対して、青色申告では３０万円まで認められます。

自分は、複式簿記で事業的規模（１０戸または５棟以上）になっているため、青色申告控除は６５万円です。

[12: 匿名さん]

更新料は収入扱い？
それとも預かり金扱い？

[13: １１]

>>12
当然に賃料（不動産収入）扱いです。

これは確定した時点での不動産収入になりますので、ご注意を。（所得の発生主義）

例えとして、次のようなケースが要注意のものです。

来年１月末に契約更新、今年１２月にその更新契約をして更新料を受領することが確定すると、更新料を今年もらおうが来年にもらおうが、今年１２月に不動産収入が発生したことになります。

１月に更新料を受領する場合の決算処理は、
１２月に貸方と借方に更新料（賃料）と未収金を仕訳しておいて、
１月に実際に収入が入った時に、未収金と現金（当座預金の場合はそのとおりですが、普通預金口座入金の場合は、普通預金）で仕訳します。

[14: 12]

>>11

丁寧なアドバイスありがとうございます。

追加質問します。

昨今、消費者保護の名の下に更新料の返還請求が増えています。
更新料を所得扱いして納税した後に更新料の返還請求があった場合
返還請求は10年まで遡って請求され
税の返還請求は最大でも5年と考えると
更新料を所得として納税するのは不利に思えるのですが
更新料を違う名目で受領した方が良いのではないかと
悩んでいます。
ご意見お聞かせ下さい。

[15: １１]

>>14
>更新料を違う名目で受領した方が良いのではないかと悩んでいます。
名目を変えても意味ありません。
なぜかというと、取引の優位性を根拠に、消費者保護法の適用をしている判例ですから、名目の如何に関わらず適用されると思われます。
従って、更新料を毎月の賃料に上乗せする以外は、効果がないと考えられます。

時効についてですが、相手が個人（法律では「自然人」）の場合は民法の規定で１０年ですが、相手が法人だと会社法で時効は５年になります。

私は弁護士では無いので確たることは言えませんが、仮に遡って更新料を返還しても不動産所得の損失で整理できると思います。ゼロまでかマイナスまでかまでと適用が可能かどうか、実際に発生するようなら税務署に確認してください。

[16: 匿名さん]

私の場合
以前は更新料1ヵ月、不動産屋に支払う手数料を半月分でしたが
現在は、更新料は半年分、不動産屋には賃借人が更新仲介料として半年分払ってもらっています。
更新料返還請求があっても更新料半年分の返還のみで済みますので

[17: 匿名さん]

>取引の優位性を根拠に、消費者保護法の適用をしている判例

高裁の判例は割れていますよね？

[18: 匿名さん]

>取引の優位性を根拠に、消費者保護法の適用をしている判例

おかしな判例ですよね
契約当初から「更新時に更新料何ヶ月」と書かれている契約書を結んだのに
後になって返せだなんて

[19: 匿名さん]

>更新料を違う名目で受領した方が良いのではないかと悩んでいます。
>名目を変えても意味ありません。

返金可能性が高いと思うのなら
敷金・保証金名目で預かれば所得税も掛からないのでは？

[20: １１]

>>19
敷金でも解約または期限満了で敷引きする分を約定で定めた場合は、引く分を契約締結時に礼金と同様に処理します。
保証金の償却額を予め決めた場合も同様です。
これらは更新料ではなくて、契約開始時にもらう礼金同様ですから、差額分は契約締結年の不動産所得として申告する必要があります。

退去時に修繕にかかった費用（自然に老朽劣化した分の修繕費は敷金から引くのではなく大家の負担。）を敷金から差し引くのは、これには該当しません。

[21: 匿名さん]

>>20さんに質問
>引く分を契約締結時に礼金と同様に処理します。

契約締結時に遡って処理をすると云うことですか？

[22: １１]

>>21
保証金の償却のように予め解約時に返却分を減額するような約定の場合、礼金同様に処理します。